Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов в интервью Новострой-СПб рассказывает, с какими ожиданиями девелопер вошел в 2019 год, какие новинки приготовил, а также рассуждает о том, какие ошибки рынок и покупатели сегодня не прощают застройщикам.
В начале 2018 года вы прогнозировали рост цен на новостройки до 40-50% (в худшем случае), когда рынок перейдет на эскроу-счета. Ваш прогноз не изменился? Вы по-прежнему считаете, что цены на квартиры так серьезно вырастут?
Уже в ближайшее время застройщики будут вынуждены прибегнуть к проектному финансированию, так как с 1 июля 2019 года все продажи будут осуществляться через эскроу-счета (соответствующий закон подписан президентом — примечание Новострой-СПб). Новый механизм финансирования отразится на ценах уже во второй половине года. Полагаю, что до конца 2020 года стоимость строящегося жилья увеличится примерно на 20%.
Дать более точную оценку пока сложно, так как еще не определена стоимость проектного финансирования. Именно размер ставок по кредитам для застройщиков будет одним из определяющих факторов в ценообразовании. Сейчас можно ожидать, что при ставках в районе 10% годовых удорожание квадратного метра составит 20%.
Какие события 2018 года стали самыми знаковыми для отрасли?
На мой взгляд, самое знаковое событие — это новость об обязательном переходе на эскроу-счета с 1 июля 2019 года. Она стала полной неожиданностью для застройщиков и будет иметь долгоиграющие последствия для рынка. Строители и банки не были готовы к такому исходу, и в ближайшие полгода подготовка к переходу на эскроу-счета станет основной задачей для рынка.
Ваша компания вывела несколько крупных проектов в прошлом году. Не рискованно ли это было, на фоне падения покупательской способности, роста ипотечных ставок? Что со спросом на новинки?
Изменения в 214-ФЗ привели к тому, что в 2018 году активность покупателей только росла. В 2019 году мы ожидаем сохранения этого тренда, как минимум, до июля в связи с переходом на эскроу-счета. Повышение ставок по ипотеке также мотивировало часть покупателей не откладывать решение квартирного вопроса на потом.
К слову об ипотеке, которая весь прошлый год была драйвером продаж на рынке первичного жилья. Как вам видится развитие рынка ипотеки в 2019 году? Вырастут ли еще ставки, увеличится ли число маркетинговых программ? Будет ли государство субсидировать ипотеку вновь?
В последние полгода ставки по ипотеке выросли не настолько значительно, чтобы можно было говорить о возобновлении программы государственного субсидирования ипотечных ставок. На мой взгляд, в ближайшие полгода они сохранятся на достигнутом уровне, в пределах 10-11% годовых. Можно предполагать, что когда инфляционные ожидания немного снизятся, ЦБ РФ понизит ключевую ставку, а вслед за ней уменьшатся и ставки по ипотеке. В настоящий момент я не вижу факторов для дальнейшего роста ипотечных ставок в 2019 году.
Да и размер ставки — это не главный показатель. Для покупателя гораздо важнее размер ежемесячного платежа. Чтобы сохранить его в комфортных для себя значениях, люди начинают приобретать квартиры меньшей площади или меняют свои предпочтения по локации и проекту, но не отказываются от покупки в принципе из-за повышения ставки на 1-2 процентных пункта.
До 1 июля 2018 года у застройщиков был такой забег — «успеть получить разрешение на строительство». Ваша компания запаслась ими?
Еще в 2016-2017 годах мы приступили к разработке нескольких новых проектов. Большинство из них — это проекты редевелопмента, на проработку и согласование которых уходит в среднем в два раза больше времени, чем на подготовку проекта на свободном участке. В 2018 году мы были готовы открыть продажи вне зависимости от изменений в законодательстве.
Летом мы приступили к реализации нашего флагманского проекта — жилого квартала бизнес-класса ЦДС «Чёрная Речка». Примерно в это же время на рынок вышли проекты комфорт-класса ЦДС «Елизаровский» и ЦДС «Полюстрово». В начале года начались продажи в комплексе ЦДС «Северный», который возводится в окрестностях станции метро «Девяткино».
Планируете ли вы выводить новые проекты в ближайшее время? В каком сегменте? В каких локациях?
В 2019 году мы планируем вывести в продажу еще порядка 600 тыс. кв. м в рамках как новых проектов, так и очередей уже реализуемых. В частности, в начале февраля будут открыты продажи в жилом комплексе комфорт-класса ЦДС «Волковский». Это небольшой, камерный проект, рассчитанный на 270 квартир, с подземным паркингом на 167 машиномест и закрытой территорией.
Как изменились покупательские предпочтения? Стал ли покупатель более придирчивым и избирательным? По-прежнему первыми разбирают «однушки», или благодаря доступной ипотеке фокус сместился на более просторные варианты?
В 2018 году потребительские предпочтения изменились незначительно. Одной из доминирующих тенденций остается повышение внимания к качеству проектов. Покупатели все более тщательно изучают и сравнивают, что им предлагают застройщики. Такие факторы, как архитектура, отделка, наличие сопутствующей инфраструктуры и мест для досуга, с каждым годом приобретают все больший вес. Также продолжает расти популярность квартир с европланировками.
Предпочтения по количеству комнат зависят от проекта. Например, в ЦДС «Чёрная Речка» и ЦДС «Полюстрово», рассчитанных на семейную аудиторию, спросом пользуются двух- и трехкомнатные квартиры. В то же время ЦДС «Елизаровский», расположенный близко к метро, имеет высокую инвестиционную привлекательность, и там, в первую очередь, приобретают однокомнатные квартиры. Хотя двухкомнатные тоже быстро находят своих владельцев. При этом в Мурино, где большинство сделок — это покупка первой квартиры, наиболее ликвидными всегда являлись студии и однокомнатные квартиры. Таким образом, единого тренда в данном вопросе нет. Все зависит от локации.
Как вы считаете, произойдет ли укрупнение рынка? Грядут ли банкротства мелких застройщиков, слияния и поглощения?
На мой взгляд, мы увидим не укрупнение рынка, а его чистку. В ближайшие годы небольшие строительные компании, которые больше не захотят или не смогут работать в текущих условиях, уйдут с рынка. Можно ожидать, что их земельный банк приобретут крупные застройщики в случае, если он будет им интересен. Особенно данный процесс активизируется с переходом на эскроу-счета. Компании, которые не смогут получить проектное финансирование, будут вынуждены строить на свои деньги или уйти с рынка. Текущий год станет для многих из них определяющим.
Какие ошибки сегодня рынок не простит девелоперу? С каким опытом ваша компания шагнула в 2019 год? Какой должна быть компания-застройщик, чтобы быть успешной в 2019 году?
Сегодня рынок и покупатели не прощают застройщикам некачественную работу и непродуманные проекты. Время, когда можно было воткнуть в землю палку, и она цвела, прошло. Сейчас значение имеет все: локация, концепция, качество строительства, инфраструктура, наличие у проекта своих фишек. Если застройщик плохо сформировал продукт, продать его становится очень сложно. Переход на эскроу-счета только усилит эту тенденцию.
Читайте также
«Никто не ждет ничего хорошего»: блиц-опрос о том, что будет с рынком новостроек в 2019 году
Конец эпохи: итоги 2018 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга
Что будет с ипотекой в 2019 году?
Дата публикации 16 января 2019
