Реконструкция памятников промышленной и индустриальной архитектуры остается невыгодной для девелоперов. Однако в комплексных проектах редевелопмента восстановленные исторические здания обретают новые функции, а главное – повышают ликвидность жилья в той же локации.
Стоимость жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках возрастает на 5-10%, если рядом реконструируется ранее заброшенный исторический объект, рассказали эксперты Группы RBI. И наоборот, соседство с заброшенными объектами снижает стоимость «жилого» квадратного метра, особенно в сегменте элитной недвижимости, – для девелопера это также может стать стимулом к реконструкции объекта культурного наследия.
Яркие примеры за последние 10 лет – это реконструкция под бизнес-центр автомобильного гаража фирмы Крюммеля 1913 г. на Дивенской улице, газгольдер 1881 года, который стал многоуровневым паркингом на Заозерной, водонапорная башня Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1900 года на Пискаревском проспекте и, конечно, Левашовский хлебозавод на Барочной – уникальный памятник советского конструктивизма.
В процессе реконструкции функция объекта обычно меняется с «исторической» (она за многие десятилетия может быть фактически утрачена) на более современную. Если ранее, например, территория Левашовского хлебозавода была в упадке, то теперь это культурная точка притяжения для всего города, отмечают в Группе RBI.
«На Барочной улице мы теоретически могли ограничиться строительством нового жилого проекта, не браться за “полноценную” реконструкцию хлебозавода, его наполнение новой жизнью с приспособлением под культурно-деловой центр. Но мы понимали, что соседство с трущобным, полузаброшенным объектом негативно отразится на облике всего квартала, снижая стоимость новой недвижимости здесь до -10-15%. Это подкрепило нашу идею взяться за возрождение памятника, чтобы сделать из него яркую точку притяжения для горожан, – идею, которая и сама по себе была интересна нам как большой вызов для любого девелопера»
Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI
Однако реконструкция – процесс трудоемкий и непредсказуемый, подчеркивает эксперт. Ожидаемые трудности возникают в связи с плохим состоянием бывших промышленных объектов, многие из которых приходится буквально спасать от разрушения. Но просто устранить аварийность, привести к историческому виду и «облагородить» фасад – недостаточно, нужно, чтобы здание могло функционировать. При этом объекты промышленной архитектуры, непросто приспособить под что-то новое – всё это специфические в инженерном и архитектурном плане сооружения, изначально созданные под конкретную задачу.
«Всё это делает экономическую эффективность проектов низкой. Большинство подобных проектов сами по себе не могут быть прибыльными. Они окупаются только в составе общего девелоперского проекта, включая новое жилое строительство. Например, в реконструкцию газгольдера на Заозерной улице, включая приспособление под новую функцию – автомобильный паркинг, мы в свое время вложили такую сумму, которую доход от реализации машино-мест покрыл едва лишь на 30%. С другими подобными объектами ситуация принципиально не отличается», – отмечает эксперт.
Читайте также:
Вошли в историю: половина новых апарт-отелей Петербурга – объекты реконструкции
Проект реконструкции Апраксина двора приостановлен
Автор: эксперты Группы RBI
Дата публикации 09 октября 2024
