Проект «Новый берег» должен стать этапом в развитии Петербурга, городом 21 века

Владимир Жуйков, заместитель генерального директора ООО «Северо-Запад Инвест»##

Проект «Новый берег» - один из известнейших на сегодняшний день в Петербурге. Это не удивительно, ведь в рамках проекта запланировано строительство целого мини-города на намывных территориях. О том, как будет осуществляться реализация «Нового берега», какие строительные технологии будут использованы, и что построят на будущих землях, Novostroy-SPb беседовал с Владимиром Жуйковым, заместителем генерального директора ООО «Северо-Запад Инвест».

Расскажите, как возникла идея создания проекта «Новый берег»?

Идея развития территории под Сестрорецком изначально инициирована городом. Потребность в ее освоении была осознана еще в начале 90-х годов. В 92 году правительство Петербурга в первый раз предложило сделать новый жилой район с яхтенной гаванью. С тех пор было сделано несколько попыток реализовать эту идею.

В течение 2000-х годов подыскивали инвесторов для такого проекта, но безуспешно. И только сейчас удалось найти инвестора, способного вложить необходимый объем средств. Предыдущие инвесторы предлагали освоение мелких участков, но правительство обоснованно убеждено, что подобную территорию осваивать нужно только комплексно.

В основе же разработки конкретного проекта, предложенного ООО «Северо-Запад Инвест» в рамках развития этой территории, лежало создание комплексной застройки, которая бы отвечала природному рекреационному потенциалу берега Финского залива. Потому что неслучайно все обращают внимания на уникальные характеристики этого места – естественные пляжи, обширные зеленые насаждения и т.д.

По Генплану Петербурга, на этой территории очень много зон относящихся по функциональному назначению к зонам рекреации. Исходя из этого, сформировалась территория самого района – он должен быть зеленый, экологически безопасный, невысокий, должен быть насыщен гостиничной инфраструктурой. Он должен стать этапом в развитии Петербурга, городом 21 века.

Что из зарубежного опыта пригодилось в формировании идеи проекта?

Мы много путешествовали и смотрели, как в мире реализуются подобного рода идеи. Хорошим аналогом послужил новый район Хафенсити (HafenCity) в Гамбурге. Это один из самых амбициозных проектов городского развития в Европе. На 155 га заброшенного порта появляется новый район с футуристическими зданиями на сваях. К 2020 году Хафенсити должен заработать как полноценный район Гамбурга, рассчитанный на 12 тысяч жителей и 40 тысяч служащих.

Район расположен на частично намытых территориях. Наблюдали опыт Кореи – очень интересный район в пригороде Инчхон. Это самый крупный пригород Сеула, который называют городом инноваций. Это в полной мере «умный город» - в Инчхоне потрясающая техническая «начинка». Мы тоже постараемся вложить элементы «умного города» в нашу застройку.

Проект «Новый берег» весьма масштабный, расскажите, пожалуйста, о нем поподробней: что он будет в себя включать, из каких стадий состоять.

Территория комплексного освоения составит около 510 га, общая площадь жилой застройки – 2 млн кв.м. Площадь объектов коммерческого и социального назначения – около 1 млн кв.м. Площадь создаваемых рекреационных зон (включая внутриквартальное озеленение) – около 130 га. Количество будущих жителей – 60 000 человек. Инвестор планирует вложить в проект 250 млрд рублей.

Около 80% всех будущих территорий предусматривают малоэтажную застройку. В районе дамбы правилами землепользования и застройки определена возможность строительства объектов высотой до 70 метров. Также на территории может появиться до 400 тыс. кв.м. недвижимости коммерческого характера, в том числе спортклубы. В северной части территории запланировано обустройство яхтенной марины. Также проект предусматривает обустройство нескольких городских пляжей общей протяженностью 5 км.

Что касается развития социальной инфраструктуры, то проектом планировки территории предусмотрено 18 детских садов, 10 школ, 5 спортивных залов, дворовые и детские площадки, больницы, поликлиники, объекты социальной инфраструктуры, дом правосудия и т.д.

Работы в рамках реализации проекта будут осуществляться в два этапа: до 2015 года необходимо осуществить инженерную подготовку территории, то есть собственно создать ее, поднять над водой. Ожидается, что осенью, после получения заключения Главгосэкспертизы, начнется строительство так называемой обваловки – заградительной стенки, которая отделит территорию работ от остальной акватории Финского залива, – а затем ее начнут заполнять грунтом. После реализации этого этапа начнется застройка территории. Срок окончания проекта – 2028 год.

Почему именно – намыв территории? Ведь это очень сложный процесс, неужели в Петербурге или области совсем не осталось земель под застройку?

Мы не ищем территорию, где можно что-то построить. У нас другая задача – развитие города Санкт-Петербурга. И оно происходит по определенным законам, которые заложил еще Петр I – развитие города тяготеет к воде. Идея развития города в сторону моря начала реализовываться только сейчас с появлением проекта «морской Фасад», а затем и с планами развития территорий под Сестрорецком.

При реализации этих проектов Петербургу удастся развернуться фасадом к Балтике. Петр I изначально строил столицу на острове – история Петербурга началась на Васильевском острове, позже центр переместился на Адмиралтейскую сторону. С тех пор город развивался в замкнутом пространстве стрелки Васильевского острова. К берегу моря мы вышли только в новейшую историю – с развитием северо-западной части города.

Кстати, если говорить о намывных территориях, то в Петербурге это давно известный формат и более того, выход на прибрежную линию возможен только таким путем. Абсолютно все берега Финского Залива не пригодны для строительства из-за затопляемости, и при строительстве на них обязательны работы по инженерной подготовке и укреплению береговой части территории. Еще при Петре, хоть к морю и не выходили, активно осваивали прибрежные территории путем намыва.  Летний сад, Троицкая площадь, Тучков Буян (напротив стрелки Васильевского острова) – это примеры вновь образованных территорий в первое столетие образования города.

Я слышала, что в рамках строительства проекта будут применяться инновационные технологии. Можно ли узнать о них поподробней?

Технологии нужно поделить на две группы – строительные технологии, которые направлены на более экологичное создание намывных территорий, а вторая группа – это технологии создания самого города – социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры и сервиса.

С помощью инновационных строительных технологий мы хотим радикально решить вопрос с экологической составляющей проекта. Для минимизации влияния строительства на Финский Залив мы возводим стенку, которая отгородит залив от берега. И уже внутри этой замкнутой акватории начнем создание территории. Эта технология значительно удорожает проект, но исключит появление мути в заливе. Финская экологическая экспертиза дала весьма положительную оценку этой технологии.

Кто уже использовал такую технологию?

В проектах такого масштаба технология никогда не применялась, по сути, это наше ноу-хау. Мы поставили перед нашими проектировщиками задачу – минимизировать воздействие на окружающую среду и они предложили подобную технологию.

До сих пор, технология применялась только на очень небольших объектах. Кстати, за рубежом тоже не применяют такую технологию – засыпают грунт прямо в море. Например, в Бельгии и Голландии.

Я знаю, что в рамках «Нового берега» планируется строительство малоэтажного жилья. Почему именно этот формат недвижимости?

Это исходит из общей концепции города – мы хотим сделать его не слишком урбанизированным, он должен вписываться в природное окружение. Поэтому мы сразу отказались от массивов высотной застройки.

Очень многие жители Петербурга выступают против проекта «Новый берег». Насколько я поняла, их волнует экологическая безопасность. Как компания планирует решать этот вопрос?

Безусловно, одним из самых острых вопросов, интересующих общественность в подобных проектах, является экологическая составляющая. К разработке проектной документации мы привлекли ведущие петербургские компании «Морстройтехнология» и «ЭкоЭкспрессСервис». Использование технологии с созданием стенки обвалования позволит минимизировать вред окружающей среде.

Работы планируется вести круглый год. Но по рекомендации экологов, они будут приостанавливаться на срок массовой миграции птиц, хода рыбы на нерест, некоторых других природных процессов.

Инвестором уже получены заключения двух независимых экологических экспертиз: Общероссийской общественной организации «Всероссийское общество охраны природы» (отделение по Санкт-Петербургу и Ленинградской области) и Международной академии наук экологии, безопасности человека и природы (Москва). Также было получено заключение объединенного научно-общественного совета Санкт-Петербургского научного центра Российской академии наук «Экология и природные ресурсы».

Проект прошел оценку и международной экологической экспертизы. Учитывая длинный жизненный цикл проекта, соответствие международным нормам – дальновидное решение инвесторов. Международная экологическая оценка была заказана финской компании Poyry Finland Oy. Проведенная экспертиза подтвердила соответствие представленной документации международным принципам ХЕЛКОМ, требованиям Европейского союза, конвенции «Эспоо». Результаты экспертизы и проект были презентованы в Министерстве охраны окружающей среды Финляндии.

Откорректированный с учетом замечаний и предложений проект направлен на государственную экологическую экспертизу. Результаты экспертизы будут известны в июле 2012 года.

Для кого будет построен «Новый берег», кто потенциальный покупатель этого жилья?

Проект «Новый Берег» не будет элитным островом, как опасаются некоторые жители Сетрорецка. Основная ценовая категория будущего жилья в проекте находиться на уровне «эконом+» и «бизнес». Цены будет сопоставимы со стоимостью жилья в Сестрорецке. Сегодня средняя цена квадратного метра в этом популярном пригороде Петербурга составляет 90–100 тысяч рублей.

Мы планируем приступить к застройке в 2015 году, и поэтому точно спрогнозировать цены на будущее жилье довольно трудно. Проект долгосрочный, мы рассчитываем на 13–14 лет продаж. Если разделить на наши объемы строительства, получается, что мы сможем продавать по 200 тыс. кв.м. в год. Это примерно чуть менее 10 % от общего объема продаж жилья в Петербурге. За все время реализации проекта можно найти покупателей на 200 тыс. кв.м. дорого элитного жилья, не более. Мы должны ориентироваться на спрос, а не мифическую идею создать супердорогой элитный город с пустыми квартирами.

С какими трудностями Вы стакиваетесь при строительстве проекта? Что хотелось бы поменять, улучшить?

Самая главная трудность для нас - это найти грамотных специалистов, которые способны качественно реализовать нашу идею. Когда мы искали проектировщиков, мы протестировали практически всех, кто может работать с подобными проектами и все равно идеальный вариант не был найден. Поколение, которое строило в 60-70-х намного грамотнее, чем молодое.

Хотя, казалось бы, молодые специалисты должны больше понимать в современных тенденциях. В итоге, проектировщиками у нас являются специалисты, которые работали еще в советские времена. То же самое и в строительном комплексе – нет сегодня таких строительных структур, которым мы могли бы полностью доверить весь процесс. И это при том, что для Петербурга гидронамыв не является уникальной технологией, она была очень развита в советский период, когда город активно развивался. Однако в 90-х годах и техника, и специалисты остались без дела и ушли в другие сферы деятельности. С тех времен не осталось ни одной организации, которая бы занималась гидронамывом. Поэтому мы обращаемся к голландцам, бельгийцам, немцам.