Малоэтажное строительство: доступно и выгодно или дорого и престижно?

Малоэтажное жилье – пожалуй, самый неоднозначный формат на отечественном рынке недвижимости. С одной стороны, это дома в загородных коттеджных поселках закрытого типа, и купить такую недвижимость в состоянии далеко не каждый. С другой – это и 3-5-этажные многоквартирные дома эконом-класса, где цена квадратного метра демократична даже для покупателя со средним уровнем достатка. «Малоэтажка», если можно так выразиться, полярна: она может быть как самым дорогим, так и самым доступным жильем.

В Санкт-Петербурге интенсивнее всего малоэтажными домами и поселками застраиваются Курортный, Петродворцовый, Пушкинский районы, а в Ленинградской области – Всеволожский район. Доля малоэтажной застройки в Приморском районе Санкт-Петербурга составляет около 50% от общего объема строительства. Лидерами здесь являются Коломяги и Каменка. Малоэтажное строительство в центральных районах Петербурга встречается нечасто, поскольку застройка здесь уже давно сформировалась, места под новые кварталы нет, и если здесь и презентуют новые малоэтажные комплексы, то это преимущественно реконструированные дома клубного типа.

Что популярно

По словам Анжелики Альшаевой, заместителя генерального директора по продажам и маркетингу ЗАО «Ленстройтрест», из проектов, находящихся  в активной стадии строительства и продаж, наиболее популярны сегодня те, которые располагаются на стыке города и области. «Они воспринимаются как продолжение Петербурга, поскольку обладают хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, – отмечает эксперт. – Чем лучше развита инфраструктура района, тем более он перспективен с коммерческой точки зрения. К примеру, город Всеволожск, где представлен далеко не один проект мало- и среднеэтажной застройки, сейчас активно застраивается. Здесь как раз присутствует сочетание развитой инфраструктуры, близости к Петербургу и прелестей загородной жизни рядом с лесом и озерами».

Попытка классификации

Эксперты затрудняются с единой классификацией для формата малоэтажного жилья. По мнению некоторых из них, есть несколько основных критериев, в соответствии с которыми можно было бы попытаться провести некую градацию. В первую очередь, это градостроительный критерий, согласно которому в сегменте малоэтажного жилья можно выделить три основных типа недвижимости. Это кварталы малоэтажной застройки с отдельно стоящими домами; таунхаусы; кварталы, застроенные малоэтажными многоквартирными зданиями. Однако на сегодняшний день проекты, в которых был бы представлен исключительно какой-то один из трех перечисленных типов жилья, встречаются крайне редко. Девелоперы понимают: чем шире ассортиментная линейка, тем выше будет спрос на жилье. И предпочитают проектировать кварталы, где будут и отдельно стоящие дома, и таунхаусы, и один или два многоквартирных дома; такие проекты часто называют мультиформатными.

Помимо градостроительного критерия, малоэтажное жилье можно также классифицировать по инфраструктурному признаку. Согласно этому критерию выделяют комплексы с минимальной свободной площадью и полным отсутствием инфраструктуры; комплексы с ограниченным набором «инфраструктурных опций» (охрана, эксплуатирующая компания, иногда – магазин на территории); комплексы с полноценной инфраструктурой. И если в ЖК первого типа отсутствие школ, магазинов и паркингов компенсируется дешевизной жилья, то в кварталах с развитой инфраструктурой есть все – детсады, школы, бассейны, торговые центры, паркинги, службы быта – но и стоит это совсем не дешево. Отдельно стоит упомянуть малоэтажные клубные комплексы закрытого типа, недвижимость в которых практически никогда не поступает в открытую продажу.

Ну и, разумеется, нельзя упускать из вида традиционную классификацию в соответствии с категорией объекта – эконом, бизнес-класс и элитная недвижимость. Здесь эксперты в основном ориентируются на площадь участка и самого строения, однако эта классификация весьма условна. Ведь площадь таунхауса может быть меньшей, чем площадь отдельно стоящего на большом участке дома, но при этом таунхаус может находиться в поселке с отличной системой безопасности, своим торговым центром, образовательными учреждениями и рестораном. А отдельно стоящий дом может быть расположен на приличном удалении от Санкт-Петербурга, вдалеке от магазинов и школ.

Анжелика Альшаева обобщает попытки классификации малоэтажных комплексов: «По большому счету, разница  в классах – в местоположении и инфраструктуре. Ну и в наборе дополнительных услуг, которые застройщик готов предоставить покупателю. Для покупателей элитного жилья любого формата также важно однородное социальное окружение, и за это они готовы платить. Остальные различия – в мелочах: материалах отделки, дополнительном благоустройстве и т.п. В сегменте жилья массового спроса приоритеты другие. Здесь покупателю хочется соблюсти баланс цены и качества, и желательно еще получить дополнительные бонусы в виде продуманно организованной территории, наличия минимального набора необходимой инфраструктуры. Если застройщик в той же ценовой категории предлагает еще что-то, например, спортивные объекты и зоны отдыха на территории квартала, концептуальные мелочи, делающие быт людей комфортнее (колясочные в домах, лифты в четырех-пятиэтажках, хорошо организованные парковки с дворами без машин), это становится огромным плюсом при выборе среди прочих альтернатив».

С точки зрения девелоперов, строительство малоэтажных жилых комплексов эконом-класса (будь то танухаусы или отдельные строения), без полноценной инфраструктуры и с использованием недорогих материалов и технологий, экономически обосновано только тогда, когда в поселке планируется возвести не менее 100 домов. В этом случае стоимость строительства окупится даже при невысокой цене недвижимости. Если же построек будет меньше, застройщик будет работать себе в убыток – слишком дорого сегодня стоит прокладка коммуникаций и коммунальное обслуживание подобных объектов. Именно поэтому, когда речь идет о малоэтажном жилье эконом-класса, чаще всего подразумеваются многоквартирные дома в пригородах Петербурга, высота которых составляет 3-5 этажей.

Многоквартирные малоэтажные дома

Такие новостройки рассчитаны в большинстве случаев на небольшое количество квартир площадью от 45 кв. м. Хотя в некоторых комплексах проектом предусмотрены и двухуровневые квартиры площадью до 200 кв. м. Анжелика Альшаева рассказывает: «Есть два вида малоэтажного жилья: коттеджное строительство и малоэтажные жилые дома и кварталы (3-5 этажей). Коттеджный сегмент –  это отдельный рынок, особенный  продукт, со своим покупателем и характеристиками. Малоэтажные же кварталы – это, в восприятии нашего потребителя, все-таки продолжение городской, массовой застройки, пусть и более комфортной и уютной из-за своей малонаселенности».

По словам эксперта, этот сегмент наиболее активно развивается сейчас во Всеволожском районе Ленинградской области. Компания «Ленстройтрест» реализует здесь несколько проектов, в их числе – КОТ в поселке Янино (строительство начнется в начале следующего года) и среднеэтажный комплекс в Колпино. «Этот проект уникален тем, что будет строиться в пределах городской черты и станет новым жилым микрорайоном внутри города Колпино, – говорит Анжелика Альшаева. – И хотя по соседству есть другие строящиеся проекты среднеэтажной застройки, они имеют статус областных и располагаются за пределами городской черты и инфраструктуры».

Малоэтажные новостройки есть в жилом комплексе «Шведские Пруды»: здесь покупателям предлагают шесть трехэтажных корпусов с квартирами популярного формата «евро» (большие кухни-гостиные), паркингом, детскими площадками, элементами ландшафтного дизайна. Во Всеволожском районе презентованы ЖК «Заневка-1» и «Заневка-2»; жилой комплекс Bagatelle в деревне Кальтино – здесь проектом предусмотрены коттеджи и апартаменты площадью 51-137 кв. м, рядом с сосновой рощей и озером. Тут же покупателям предлагают таунхаусы (три секции) и квартиры в 4-этажных жилых домах с подземным паркингом. В комплексе есть детский клуб, тренажерный зал, обеспечена хорошая круглосуточная охрана. В Курортном районе строится жилой комплекс «Лахта-Модерн»: два строения, секции площадью 152-216 кв. м с мансардами, встроенный паркинг и потолки высотой 6 м. В жилом комплексе «Шуваловский парк» в поселке Вартемяги строятся 3-этажные дома, паркинги, детские площадки, есть свой общественно-деловой центр с магазинами, кафе, химчисткой и мини-пекарней. Одним словом, выбирать петербургскому покупателю есть из чего.

О ценах

Анжелика Альшаева комментирует: «Цены на недвижимость в малоэтажных комплексах во многом зависят от предлагаемого класса жилья, местоположения, сроков сдачи объекта, масштабов строительства (точечный ли это объект или объект комплексного освоения территории), продуманности концепции проекта, а также других важных аспектов (как, например, известность и надежность бренда застройщика). Если говорить об объектах малоэтажного строительства в сегменте жилья массового спроса, то здесь уровень цен может колебаться от 35 000 до 90 000 рублей за квадратный метр. В среднем уровень цен составляет около 55 000 рублей за квадратный метр».

Остается добавить, что, по мнению аналитиков, даже довольно просторная квартира в мало- и среднеэтажном комплексе обойдется дешевле (и при покупке, и в эксплуатации) чем отдельно стоящий, пусть и относительно скромный по площади, загородный коттедж.