«Покупка квартиры по ДДУ является самой надежной из существующих схем»

Дмитрий Соломников, директор по развитию компании «1Капиталь», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, что делать покупателю квартиры в новостройке, если застройщик признан банкротом, а дом еще не сдан в эксплуатацию.

В сложившийся экономической ситуации риски банкротства застройщиков еще сохраняются, или пик кризиса прошел, и опасность миновала?

Для ответа на этот вопрос необходимо понять фазу, в которой сейчас находится экономика РФ.  Текущий кризис отличается от предыдущих своей длительностью: если в предыдущие разы экономика резко сжималась, а потом восстанавливалась, то в текущей ситуации мы видим очень затяжное падение. Основным драйвером роста экономики в последние годы была высокая цена на нефть и рабочая «модель потребления». Но к декабрю 2014 года данная модель окончательно сломалась.

Мы уже видели панический спрос на валюту, недвижимость, автомобили, бытовую технику. Сейчас ажиотаж прошел. Последние статистические данные говорят об ухудшении ситуации и в продажах премиальных товаров, первоначально мы ощущали ухудшение только в эконом-сегменте.

Поэтому сегодня уже можно говорить о том, что мы вошли в глубокий кризис. По данным различных агентств недвижимости, спад продаж на рынке первичного жилья за первое полугодие 2015 года составил 40-50% (также существенно снизился спрос на услугу по оценке квартир). При этом 2014 год застройщики закрыли на мажорной ноте, что позволило создать финансовую подушку. Но количество денег в таких условиях жестко ограничено. Я думаю, что банкротства мы увидим еще только в ближайшей перспективе.

Для лета характерна ситуация спада продаж, поэтому сейчас все ждут начала осени. Если и тогда ситуация не будет улучшаться, не все застройщики смогут продолжить операционную деятельность.

Какие компании всегда в зоне риска вне зависимости от экономической ситуации?

В первую очередь в зоне риска находятся высоко закредитованные компании, не способные договориться с банками о лучших условиях, которые реализуют сомнительные проекты по качеству, экономическим характеристикам, местоположению.

При анализе строящегося проекта первоначально всегда проверяется юридическая чистота объекта. Во-первых, действительно ли существует возможность строительства на данном участке. Во-вторых, пройдены ли все процедуры согласования по данному проекту. В-третьих, возможно ли будет подключить дом к центральным инженерным сетям.

Какая из существующих схем покупки квартиры в наибольшей степени защищает покупателя при банкротстве застройщика?

Покупка квартиры по договору долевого участия является самой надежной из существующих схем. Застройщик имеет право заключать договор на продажу строящейся квартиры только при наличии права собственности на земельный участок (либо аренды на инвестиционных условиях), разрешения на строительство и опубликованной проектной декларации сроком не раньше двух недель до момента начала продаж.

Также договор долевого участия исключает двойные продажи, так как в обязательном порядке регистрируется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации (Росреестре).

Фактически процедура выглядит следующим образом: при подписании ДДУ о приобретении квартиры оформляется 3 экземпляра. Один экземпляр после регистрации передается застройщику, второй остается в Росреестре, третий передается покупателю. При несоблюдении данных порядков покупатель может требовать выплат уплаченной суммы, а также процентов и компенсации.

Также можно рассмотреть схему приобретения квартиры через договор купли-продажи, но только в том случае, когда объект введен в эксплуатацию и застройщик получил свидетельства о праве собственности на оставшееся жилье.

Можно ли покупателю как-то дополнительно защитить себя от последствий банкротства застройщика?

В начале 2014 года вступили в силу изменения в 214-ФЗ, согласно которым застройщик обязан застраховать каждый договор с дольщиком либо получить банковскую гарантию на сумму привлекаемых средств.  Тем самым страховая компания или поручитель обязаны финансировать продолжение строительства либо возместить расходы покупателю.

Какие методы необходимо использовать перед приобретением жилья:

а) изучить общие отзывы о компании для понимания уровня деловой репутации;

б) изучить новостной фон о компании;

в) проверить наличие споров с покупателями и подрядчиками в Арбитражном суде (по ИНН юридического лица);

г) изучить отзывы других покупателей данного объекта;

д) ознакомиться с процедурой строительства объекта на месте. Базовый срок строительства – 2-3 этажа в месяц.

В случае банкротства застройщика покупатель имеет право только на возврат денежных средств или есть еще какие-то опции? Что лучше выбрать?

Помимо возврата денежных средств покупатель имеет право через суд требовать признания права собственности на приобретенный объект недвижимости. При этом, последний вариант наиболее предпочтителен в связи с тем, что можно всегда изменить свое требование на получение денежных средств. Самое главное успеть попасть в реестр кредиторов, который закрывается по прошествии двух месяцев со дня признания застройщика банкротом.

Если речь идет о возврате денег, то покупатель получит только ту сумму, которая была уплачена за квартиру или с учетом удорожания квадратного метра с момента старта продаж?

Покупатель имеет право на получение суммы в размере текущей стоимости приобретенного объекта.

У компании-банкрота, как правило, много должников. Что делать покупателю квартиры, если денег на выплату долга от реализованного имущества не хватило?

Такая ситуация вполне может случиться. Единственный вариант – усвоить данный урок.

Довольно часто для строительства конкретного проекта застройщик регистрирует отдельное юридическое лицо, которое не имеет самостоятельных активов. В случае банкротства все имущество организации распродается, и на этом все заканчивается.

В целом каков алгоритм действий покупателя при банкротстве застройщика?

После вступления в силу поправок в 214-ФЗ теоретически можно обратиться в страховую компанию. Но я рекомендую действовать по более рациональной схеме.

Для начала необходимо определиться с формой компенсации: признания собственности на объект или получение денежных средств. Далее нужно направить заявление о включение требований в реестр кредиторов застройщику, арбитражному управляющему и в суд (с прикреплением соответствующих документов). После этого желательно посещать судебные процессы или отслеживать движения по делу на сайте Арбитражного суда. В любом случае, в данной ситуации необходимо занимать активную позицию.

Что вы посоветуете покупателям, чтобы обезопасить себя от недобросовестных застройщиков на этапе заключения сделки?

Первоначально необходимо провести анализ материнской компании, так как очень часто застройщики под конкретный проект создают отдельное юридическое лицо. Анализ должен включать в себя:

1. количество проектов на текущий момент;

2. выполненные проекты, отзывы покупателей по данным проектам;

3. срок задержки предыдущих проектов;

4. наличие аккредитации в банках;

5. первичный анализ финансово-хозяйственной деятельности компании: вся бухгалтерская отчетность является публично доступной.

Не стоит заключать предварительный договор, так как он не дает никаких гарантий и нигде не регистрируется. Заключается такой договор только на время строительства, а основной договор подписывается уже при вводе дома в эксплуатацию. По предварительному договору не предусматривается денежных расчетов, они должны проводиться только по договору долевого участия. Исходя из этого, получается, что невозможно взыскать пени за просрочку по договору и застраховаться от двойных продаж.

Если же вы все-таки заключили предварительный договор, то необходимо помнить, что обязательства, предусмотренные таким договором, прекратятся до окончания срока, в который стороны должны будут заключить основной договор. Если застройщик не предлагает заключать основной договор, то необходимо самим писать требование на заключение. В противном случае можно потерять деньги и не получить квартиру.