Заключение предварительного договора купли-продажи является довольно рискованным способом приобретения квартиры в новостройке, однако подобные формы взаимодействия покупателя и застройщика все еще встречаются на первичном рынке жилья Петербурга и Ленобласти.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор гарантирует в будущем заключение договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, описанных в нем. Текст предварительного договора должен включать проектные данные покупаемой квартиры, порядок изменения цены, если после обмеров БТИ площадь квартиры увеличится или уменьшится, процедуру оплаты при рассрочке.
Как рассказал старший юрист фирмы Via lege Денис Артемов, необходимо указать в договоре сроки ввода объекта в эксплуатацию, оформления основного договора купли-продажи и получения ключей, а также порядок оплаты эксплуатационных платежей. Очень важна ясная и прозрачная ответственность застройщика на случай нарушения обязательств.
Начальник юридического отдела ГК «Экодолье» Иван Кудряшов считает, что заключение предварительного договора при покупке квартиры в новостройке целесообразно лишь в одном случае: когда дом сдан в эксплуатацию и получено разрешение на ввод, поэтому невозможно заключить ДДУ.
Основным преимуществом предварительного договора для застройщика является отсутствие жестко урегулированных законом требований к сроку получения денег от покупателя. «По договору долевого участия деньги можно получить только после его регистрации, и если покупатель в процессе этого передумал, возникают большие сложности с расторжением договора и продажей объекта недвижимости другому лицу», – рассказал Иван Кудряшов.
ПДКП для застройщика удобнее технологически, поскольку позволяет сразу заключить договор и получить некий обеспечительный платеж в счет будущей сделки купли-продажи. Кроме того, предварительный договор несет в себе меньше штрафных санкций, однако при этом покупатель здесь также защищен. На ПДКП, согласно судебной практике и практике Роспотребнадзора, распространяются все требования закона о защите прав потребителей. Более того, этот договор по своей сути приравнен к договору купли-продажи недвижимости, который будет в заключен в будущем.
Соответственно, когда основной договор купли-продажи заключается застройщиком с опозданием или не заключается вовсе, покупатель вправе предъявить претензии, и на компанию будут наложены штрафные санкции. Причем, подобные меры воздействия на застройщика даже более ощутимы, чем предусмотренные 214-ФЗ. Но в случае ПДКП остается на усмотрение сторон – применять санкции или не применять, если применять, то какие именно, что попросить от застройщика. Например, можно уменьшить сумму договора за просрочку или низкое качество объекта. 214-ФЗ предусматривает только штрафные санкции и принятие или не принятие объекта.
«Плюсы ПДКП для нормальных строительных компаний вряд ли можно назвать, только для мошенников, целью которых является получение денежных средств по нигде не фиксируемым и не регистрируемым договорам», – отметил адвокат Олег Сухов, президент «Гильдии юристов рынка недвижимости». По его словам, плюсов предварительных договоров для дольщиков закон не предусматривает, наоборот, в основном одни минусы. Также стоит учесть, что ПДКП в отличие от ДДУ не регистрируются, поэтому высок риск двойных продаж.
Покупателям при заключении ПДКП следует обратить внимания, насколько точно там прописан приобретаемый объект. Должны быть указаны следующие моменты:
• планировки и схема расположения объекта на участке;
• используемые строительные материалы;
• цена, порядок оплаты и передачи объекта;
• сроки заключения основного договора;
• процедура регистрации прав покупателя на приобретаемый объект.
«Если в договоре объект описан неточно, возникают риски, что одна из сторон заявит о несоответствии объекта указанному в договоре. В итоге договор может быть расторгнут, а деньги возвращены покупателю. Когда все характеристики объекта указаны корректно, вероятность расторжения договора близка к нулю»
Иван Кудряшов, ГК «Экодолье»
Согласно закону, лицо, заключившее ПДКП, обязано заключить основной договор при выполнении условий предварительного, включая условия по внесению обеспечительного платежа. Основной договор купли-продажи заключается, когда строительство завершено и право собственности зарегистрировано на продавца.
Защита покупателя по ПДКП проводится по закону о защите прав потребителей и согласно условиям договора. Соответственно, в договоре нужно однозначно указать сроки направления необходимых извещений. Если этого не сделать, то в момент окончания срока действия ПДКП, в случае не заключения основного договора, если никто не заявил о необходимости его заключения, появляются формальные основания для прекращения договора, и утрачивается право требования заключения основного договора. Когда покупатель видит, что основной договор купли-продажи не заключается, он должен направить извещение застройщику с соответствующими требованиями. Если же возникают просрочки, покупатель может обратиться в Роспотребнадзор или в суд, потребовав, чтобы основной договор был заключен.
Основные риски ПДКП для покупателя связаны с тем, что он может не получить частично оплаченную квартиру и будет вынужден возвращать свои деньги, участвуя в длительных судебных процессах. «Если строительная компания будет признана банкротом, покупатель никогда не вернет инвестиции», – отметила директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. Когда жилой комплекс уже сдан в эксплуатацию, но право собственности еще не получено, добросовестные застройщики часто заключают ПДКП. Заключение договора об участии в долевом строительстве и договора купли-продажи в этот момент невозможно, поэтому девелопер и прибегает предварительному договору.
Руководитель проекта ЖК «На Гребецкой» Сергей Богоутдинов рассказал, что предварительный договор купли-продажи не исключает «двойных продаж». Если имела место быть повторная продажа, покупатель квартиры сможет вернуть свои деньги только через суд.
Олег Сухов отметил, что существенными рисками является также отсутствие у застройщика разрешительных документов на строительство и гарантий требования объекта, высокая вероятность остановки или прекращения строительства из-за административных предписаний и штрафов, не позволяющих застройщику вести деятельность по предварительным договорам, отсутствие гарантий в получении разрешительных документов на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию, как результат невозможность оформления объекта строительства в собственность и прочее.
Когда заключается ПДКП, нужно учитывать возможность признания договора недействительным. По словам Дениса Артемова, с точки зрения закона значительная часть договоров купли-продажи квартир в новостройках являются притворными сделками. Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ, притворная сделка – сделка, заключенная для сокрытия другой сделки, в том числе сделки на других условиях – считается ничтожной. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, учитывая сущность и состав сделки, необходимо применять правила, которые относятся именно к ней.
Однако основные условия договора ДДУ (срок передачи квартиры, гарантийный срок, способы обеспечения обязательств застройщика) в предварительных договорах отсутствуют. Также предварительные договоры не проходят государственную регистрацию. Без соблюдения этих условий договор не считается заключенным. При этом покупатель может лишиться прав на квартиру, а застройщик должен будет вернуть оплаченные за нее когда-то денежные средства. Насколько такое денежное возмещение будет приближено к рыночной цене квартиры (которая растет в ходе строительства), а также покрытие издержек, связанных, например, с вынужденным наймом квартиры на период строительства – сильно зависит от квалификации юриста, защищающего покупателя и позиции конкретного судьи.
Если застройщик нарушил условия ПДКП, нужно направить ему требование о заключении основного договора, а если он откажется – подавать иск в суд.
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев рассказал, что предварительный договор не гарантирует право собственности на квартиру – ПДКП может либо принудить застройщика заключить основной договор, либо потребовать возвращение внесенных средств, но не дает право претендовать на собственность. Кроме того, взыскивать штрафы, неустойки и компенсации морального вреда в таких случаях довольно сложно.
Юрисконсульт АРИН Елена Рудницкая считает, что тип договора не влияет на решение покупателя – основную роль при выборе играет, соотношение цена-качество объекта, а юридической чистотой оформления сами покупатели часто готовы рисковать.
Дата публикации 03 июня 2015
