Олег Бритов, вице-президент Российского Союза строителей по Северо-Западу, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций, рассказал порталу Новострой-СПб о том, как будет работать рынок недвижимости после принятия поправок в 214-ФЗ, что будет с ценами на новостройки и нужен ли России ежегодный ввод жилья в объеме 120 млн кв. м, заявленный президентом.
До вступления в силу новых поправок в 214-ФЗ 1 июля 2018 года застройщики стремятся получить побольше разрешений на строительство, хотят вывести максимальный объем. Вы как вице-президент РСС общаетесь с застройщиками. О чем говорят строители? Что будет с ценами на новостройки в этом году, не обвалится ли рынок в итоге?
Строители говорят, что пережили не один кризис, переживут и этот — опыта и ресурсов у петербургских застройщиков достаточно, чтобы справиться с очередным витком законодательных изменений.
Если серьезно, то обвал рынка категорически не выгоден ни застройщикам, ни покупателям жилья, ни власти. Государство просто не допустит этого. У нас другая задача, ее озвучил президент России Владимир Путин в послании Федеральному Собранию: ежегодные объемы жилищного строительства в России должны быть увеличены с нынешних 70–80 млн до 120 млн кв. м.
Поправки, которые начнут действовать с середины года, содержат ряд болезненных моментов для строительной отрасли и органов государственной власти. Для того чтобы снять риск возникновения негативных последствий для рынка, в Петербурге проделана огромная работа. В Смольном существует рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», возглавляемая Алексеем Золотовым, начальником аппарата вице-губернатора Игоря Албина. Участниками этой группы разработаны предложения по изменению и дополнению существующих положений — с учетом интересов всех участников строительного процесса.
Видимо, поэтому позиция и была названа некоторыми застройщиками слишком конформистской, потому что приходилось учитывать интересы всех сторон?
Скажу как участник рабочей группы — в процессе обсуждения были жаркие дискуссии, но нам удалось договориться. Нам — это строительному бизнесу, власти и профильным общественным структурам. Я бы назвал результат не конформистским, а конструктивным и взвешенным. То, что стороны услышали друг друга и нашли компромисс - не просто хороший знак, а закономерность. Всем нужен «здоровый» строительный комплекс, поскольку именно он является локомотивом развития экономики любого региона. В том числе и Санкт-Петербурга.
Какова дальнейшая судьба поправок из Петербурга?
Документы, созданные рабочей группой, прошли согласование в Смольном и направлены губернатором Георгием Полтавченко на рассмотрение председателю Совета Федерации РФ Валентине Матвиенко. На одном из мартовских заседаний было принято решение провести рабочую встречу по их обсуждению с участием членов рабочей группы и представителей Законодательного собрания Петербурга.
О качестве наших предложений говорят факты: их высоко оценили не только в Совфеде, поправки поддержал Российский Союз строителей и представители строительной отрасли в регионах. Это сбалансированный и жизнеспособный документ, направленный на защиту интересов граждан-участников долевого строительства и застройщиков.
И все-таки могут быть какие-то негативные последствия текущего периода, когда все лихорадочно получают разрешения на строительство до вступления в силу поправок в 214-ФЗ?
Строительный рынок работает в плановом режиме, по итогам 2017 года Петербург стал третьим в стране по объемам ввода жилья, поэтому слово «лихорадочно» в его отношении я бы употреблять не стал.
Разумеется, законодательная чехарда добавляет нервозности, но, повторюсь, строители к этому привыкли. Возьмем 214-ФЗ. С момента своего появления этот закон претерпел более 20 изменений, и тем не менее рынок справился. Конечно, постоянные изменения в нормативных актах, регулирующих градостроительную деятельность, в целом мешают. Например, возникают сложности с реализацией крупных долгосрочных проектов, тех же проектов комплексного освоения территории. Строители давно настаивают на законодательном моратории, чтобы начать наконец исполнять единожды установленные требования.
Нынешние действия застройщиков я оцениваю как практические шаги для сглаживания возможных негативных последствий.
Сейчас покупательская способность россиян падает, даже дешевеющая ипотека не очень сильно помогла рынку недвижимости. Не придется ли строителям серьезно снижать цены на жилье?
По поводу ипотеки я бы не согласился. Программа ипотеки с господдержкой оказалась чрезвычайно эффективной, она помогла решить квартирный вопрос большому количеству людей, это во-первых. Во-вторых, она положительно повлияла на рынок, сохранив и даже увеличив спрос на объекты нового жилого строительства. Нынешняя ситуация, когда ипотечные ставки снижаются, тоже благотворно воздействует на рынок первичной недвижимости, стимулируя спрос. Вы знаете, что больше половины квартир в новостройках покупаются в ипотеку.
Несмотря на снижение покупательской способности, аналитики констатируют рост сделок на первичном рынке. А это значит, что оснований для снижения цен, по крайней мере, на сегодняшний день нет. Более того, население должно осторожно рассматривать проекты, предлагаемые по низкой цене — есть риск попасть в проблемную стройку.
Вы имеете в виду объекты, которые в принципе не собираются достраивать?
Сама формулировка «недобросовестный застройщик», на мой взгляд, несправедливо компрометирует строительное сообщество. Злонамеренных застройщиков, собирающих деньги с дольщиков и не имеющих намерения достроить объект, крайне мало. Практически все долгострои — результат того, что компании не просчитали все риски.
Не приведет ли выполнение задачи двукратного повышения объемов ввода к тому, что комплексы будут стоять полупустыми? В Москве уже есть такие новостройки, в которых половина квартир не распродана, хотя объекты сданы несколько лет назад.
Ни один застройщик не будет строить в разы больше, чем сможет продать. Заставить бизнес строить жилье, которое необходимо только власти, никто не сможет. Только переговоры, только взаимный учет интересов. Как показал опыт 214-ФЗ, пока у нас это неплохо получается.
Умение договариваться очень пригодится строителям и власти, когда начнется практическая работа по переходу от схемы долевого строительства к проектному финансированию. Связанные с этим проблемы видно уже сегодня, например, увеличение стоимости заемных средств. Сами банкиры говорят, что повышение может составить от 15 до 30%. Это неминуемо приведет к удорожанию квадратного метра в новостройках. Кроме того, далеко не все компании смогут соответствовать предъявляемым требованиям. Цитирую Госдуму: при введении 218-ФЗ до трети застройщиков будут вынуждены уйти с рынка. Чтобы этого не произошло, обязательно нужно садиться за стол переговоров. Могу сказать, что общественные структуры, такие как Российский Союз строителей и Союз строительных объединений и организаций, приложат максимум усилий для достижения компромиссных решений, направленных на развитие рынка.
Дата публикации 19 апреля 2018
