Поправки в 214-ФЗ: как новые правила долевого строительства отразятся на рынке недвижимости

На прошлой неделе в Петербурге прошла всероссийская конференция «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство». Новострой-СПб рассказывает, какие поправки обсуждались в рамках секции «Новые правила долевого строительства: изменения в 214-ФЗ».

В ходе круглого стола на тему новых правил долевого строительства, изменений в 2014-ФЗ Алексей Белоусов, член совета НОСТРОЙ, генеральный директор СРОА «Объединение строителей Санкт-Петербурга», обозначил основные проблемы, которые волнуют девелоперов не только Санкт-Петербурга, но и всей России. В числе основных вопросов - подписанный запрет финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры, актуальный для каждого крупного города, в том числе Петербурга, а также невозможность реализации проектов по комплексному развитию территорий (КОТ).

Кроме того, требование «один застройщик – один расчетный счет» в новом 218-ФЗ не позволит крупным девелоперам исполнять обязательства по ранее заключенным договорам, считает Виктория Цытрина, директор юридического департамента АО «ГК «Эталон». Крупнейший застройщик Санкт-Петербурга протестировал новый 218-ФЗ, и в результате выяснилось, что изменения увеличивает число требований к застройщикам. Девелопер условно разделил все требования на три категории: те, которые увеличивают финансовую нагрузку, те, которые ограничивают деятельность застройщиков, и те, которые связаны с отчетностью и открытостью деятельности компании. Все эти параметры применили к ЛенСпецСМУ и поняли, что с 1 июля 2018 года компания строить не сможет. При этом, ЛенСпецСМУ - это девелопер с 30-ти летней историей, портфель которого включает 3 млн кв. метров недвижимости. 

«Введенный банковский контроль, который на самом деле абсолютно не прописан и непонятно, как он будет реализовываться, должен быть строго регламентирован, потому что банковский бизнес не имеет отношения к стройке. Возможности и инфраструктуры у банка следить за осуществлением строительства нет»

Виктория Цытрина, директор юридического департамента АО «ГК «Эталон»

Строительную деятельность могут загнать под банковский контроль, и сложно предположить, когда в этом случае завершится строительство домов. И даже не по причине плохой работы застройщика, а потому, что банк будет разбираться – есть ли право платить в той или иной ситуации. Сдача домов в этом случае ставится под угрозу, и опять появляется проблема теоретически обманутых дольщиков, только уже у добросовестных застройщиков, считает спикер.

Проблему выдачи одного разрешения на строительство Виктория Цытрина прокомментировала следующим образом: «Даже если строить по одному разрешению, получается, что два года концентрироваться придется именно на этом проекте, и больше никакого развития быть не может. Пока не закончится стройка и не продадутся все квартиры, приступить к следующему проекту будет невозможно. Нельзя приобретать другие земельные участки или приступать к реализации других проектов, готовить проектную документацию, разрабатывать проекты планировки территории. А на проект, который обычно реализуется в течении 2-3 лет, уйдет лет пять. Федеральные законодатели хотели сделать, как лучше, а получилось, как всегда. Вместо того, чтобы помочь дольщикам, у нас появился закон, который потенциально может увеличить количество банкротов, причем среди добросовестных застройщиков, которые не планировали никогда банкротиться, но сейчас их подталкивают к этому».

Спустя год работы 214-ФЗ сработал механизм, который оздоровил строительную отрасль, считает Виктор Прядеин, исполнительный директор НОСТРОЙ. Саморегулируемые организации стали более управляемыми, но при этом они стали больше, их деятельности существенно возросла.

«Через год мы скажем, что все, в принципе, нормально заработало. Как-нибудь бизнес выкрутиться в очередной раз, придумают новые схемы, откроют множество «дочек», холдинг будет теперь не из 10-20 компаний, а из 100-150 юридических лиц. Производство выйдет в отдельные юрлица, и будет «дочкам» оказывать услуги. Проектное управление, возможно, таким образом заработает»

Виктор Прядеин, исполнительный директор НОСТРОЙ

Законодатели таким образом хотят навести порядок, полагают участники сессии. Возможно, будут потери, мелкие застройщики уйдут с рынка. Но раньше строительная компания могла вести одновременно несколько проектов, брать свободные денежные средства дольщиков от одного проекта и перекидывать их на другой по своему усмотрению. Новая редакция 218-ФЗ говорит, что на все, что за границей юридического лица и одного расчетного счета, застройщик не может потратить ни копейки. Поэтому сейчас необходимо найти компромисс, чтобы законодатель объявил о повышенном внимании к защите прав дольщиков, но в то же время учел новые механизмы от застройщиков, которые позволят решить эти задачи. Тогда нововведения будут не столь болезненны для для застройщиков и позволят «долевке» сохраниться, считает Виктор Прядеин. Ведь для застройщиков сейчас важно, что деньги дольщиков дешевле, чем деньги банка, именно в этом экономическая целесообразность строительства по такой схеме.

По 218-ФЗ запрещено привлекать иные источники финансирования, кроме целевого банковского кредита. Но сегодня сложилась практика, когда строительные компании привлекают деньги на рынке облигаций - это более дешевое финансирование, чем целевое банковское, оно не требует залогов. По сути, 218-ФЗ этот механизм убивает. При этом нельзя использовать ссуды, займы и другие способы привлечения денег, кроме целевых банковских кредитов, они запрещены.

Представитель застройщиков Новосибирска Максим Федорченко отметил, что вследствие изменений в 214-ФЗ невозможно будет оперировать денежными средствами одного проекта для завершения долгостроев. Сегодня деньги дольщиков, как правило, перескакивают с одного объекта на другой. На одном проекте продажи идут лучше, происходит приток средств, это хозяйственная практика. Если возможность перенаправления средств убрать, то стройка встанет, девелоперы лишатся возможности достраивать проблемные объекты. Получается, что этот путь решения невозможен, а другой вариант не предложен. Никакой защиты дольщиков изменения в законодательстве за собой не повлекут. Напротив, они способны существенно увеличить риск появления новых долгостроев, считает Федорченко: «Мы видим, что в никакой защиты дольщиков не происходит. Все говорят, что бросят строить, но никто не бросит. У людей куплены участки, они пойдут в эту сферу, никуда не денутся. Потому что другого они не умеют, а денег им не дают. Они придут в тупик, бросят объект. И тогда, когда появятся десятки новых объектов, власти скажут: «что мы творим?». У нас сегодня уже каждый объект взят буквально на контроль».

Мониторинг ввели не просто так. Сегодня нужно грамотно, правильным образом организовать свою предпринимательскую деятельность, если планируется застраивать целые кварталы, считает Светлана Бачурина, ответственный секретарь экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Госдумы РФ по транспорту и строительству, советник президента НОПРИЗ. С 2017 года выходит новый проект планировки на не размежеванном земельном участке. Поэтому сегодня разрешение на строительство подразумевает другой подход, а не тот, к которому привыкли застройщики: «начнем с того конца, где удобнее, а потом решим, как межевать». По комплексному освоению должен быть соответствующий проект планировки. Но сначала большой земельный участок как территория под КОТ должен быть грамотно спланирован.

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», считает, что к строительной отрасли должен быть другой подход: это отрасль длительного цикла производства, когда при очень хорошей работе реализация проекта длится два года, стандартный период - это 3-4-5 лет, может быть 10 лет, если это большая территория. И в течение этого периода при таких огромных изменениях, бизнес не может приноровиться.

«Чего вы хотите? Чтобы застройщики продавали? Или придумали новые схемы, чтобы обмануть? Для чего, какое общественное благо вы преследуете этим? Нельзя так работать. Если мы хотим строить качественное жилье, хорошее, красивое, удобное, дайте на это время, дайте это сделать, не выкручивайте руки постоянно. Кто-то вам жалуется на то, что мы плохо продаем? Если бы мы плохо строили, мы никогда это не продали бы. Люди платят свои копейки, они зарабатывают деньги на это жилье, они не купят то, что им не нравится»

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»

Новый закон не касается сегодняшних обманутых дольщиков и не решает их проблемы, считает Олег Бритов, исполнительный директор ССОО Санкт-Петербурга, директор СРО НП «Строители Петербурга». Этот закон пролоббирован банковской системой. Потому что сейчас мимо банков проходят суммы в 2,5 трлн рублей (строительных компаний, которые собирают эти деньги). Банки, конечно, не могут их пропустить. И застройщики по этому закону могут через 1,5-2 года стать подрядчиками у банков. К тому же, если банки возьмут контроль над строительными компаниями, это увеличит стоимость квадратного метра жилья на 15-20%.

Если стоимость обслуживания эксроу-счетов будет дешевле на полпроцента, чем банковское сопровождение и фонд помощи обманутым дольщикам, то все застройщики уйдут к эскроу-счетам, считает спикер. Сейчас уже есть пример, когда застройщики отказались от банковской гарантии и ушли страховые компании, потому что банковская гарантия дороже. А все решают деньги.  

Проблема обманутых дольщиков в стране не решена, напоминает Станислав Михайлов, представитель холдинга RBI. Есть два варианта, как может появиться так называемый обманутый дольщик, не получивший квартиру: изначально кто-то совершает мошеннические действия, собирает деньги и не планирует ничего строить, либо имеет место некая некомпетентность застройщика – градостроительная, финансовая или техническая – из-за которой он не смог достроить, и появились так называемые обманутые дольщики. Но ни первый, ни второй вариант не решается инструментом «закручивания гаек», считает спикер. Мошенничество не предотвратить установлением надзора и контроля. И уполномочивать Комитет по строительству проверять застройщика, насколько правильно он направил денежные средства, - это не решение проблемы.

Новая редакция 214-ФЗ благодаря 218-ФЗ такова, что возможны и коррупциогенные факторы, например, в работе застройщика со своим банком. Потому что в новой редакции закона банк контролирует целевое использование денежных средств и может сделать так, что застройщик не сможет осуществить очередной платеж, не доказав инспекторам банка, что это в рамках целевого расходования денежных средств, комментирует Станислав Михайлов. Застройщики будут вынуждены отчитываться перед фондом, объяснять, почему и куда отправлены деньги, обосновывать, насколько это законно. Непонятно, зачем такие изменения нужны в законодательстве, если основной вопрос – предотвращение будущих проблем обманутых дольщиков – они не решают.

Логика государства, для которого эта проблема действительно актуальна, ясна, считает Игорь Елисеев, представитель компании «Петротрест». Люди потеряли свои деньги, и изменения, которые внесены в законодательство, во многом объективны. Потому что за неимением возможности нецелевого использования денежных средств, выводить их, собирать деньги на одну компанию с разных разрешений и тем самым создавать некую пирамиду, хищения невозможны. Но помогая дольщикам, государство сделало невозможной работу строительных компаний, и новый проект закона требует внесения изменений. Нужно разработать механизм, который позволит найти компромисс между потребностью власти решить проблему дольщиков и усилить их права, и в тоже время дать возможность застройщикам работать эффективно.

Мария Кошеверская, генеральный директор Фонда развития механизмов гражданского контроля, посмотрела на эту ситуацию с иного ракурса. С 2013 года Фонд поддерживает федеральный некоммерческий проект «Надежные новостройки России», где под видом покупателя запрашивает документацию и проверяет ее на соответствие 214-ФЗ. «Обманутые дольщики» - популистское название, считает спикер, ведь подавляющее большинство пострадавших граждан заключало договор не по 214-ФЗ. И проблема этих объектов именно в том, что на 10 ДДУ в них приходится 200 предварительных договоров, и куда ушли эти деньги совершенно непонятно. Поэтому страдает экономика объекта, невозможно найти застройщика, инвестора. Уголовная ответственность в таких случаях не помогает потому, что ужесточение наказания не ведет к снижению преступности. Бизнес адаптируется быстрее, чем наступят последствия для дольщиков по этому закону. Почему так получилось? Потому что при внесении поправок в 214-ФЗ никакого экспертного совета, который касался бы долевого участия, не было. И стоит разобраться, почему вопрос, который касается строительной отрасли, рассматривает непрофильный комитет, а депутаты голосуют за поправки, не читая закона.

Читайте также: 

«Ожидать абсолютной защиты прав дольщиков не стоит, поправки в закон повлекут повышение цен на новостройки»

Дата публикации 21 сентября
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться
Популярно на Новострой-СПб

Спецпредложения от застройщиков в декабре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

Посмотреть ещё
4.7
Проверено Новострой-СПб
Скидки студентам 50 000 рублей
ООО «Юнит»
Сдан
Санкт-Петербург, Адмиралтейский
Фрунзенская
2 мин.
4 120 190
Студия от 25.00 м2
5 603 544
1-комн. от 34.90 м2
7 672 527
2-комн. от 57.10 м2
9 802 669
3-комн. от 78.50 м2
986 квартир
Посмотреть ещё
4
Скидки до 12%
Glorax Development (Глоракс Девелопмент)
Строится
Санкт-Петербург, Василеостровский
Приморская
15 мин.
3 045 000
1-комн. от 30.00 м2
4 770 000
2-комн. от 47.00 м2
6 005 000
3-комн. от 66.30 м2
 
Посмотреть ещё
Скидка для иногородних в 50 000 руб. от стоимости квартиры
Абсолют Строй Сервис
Строится
Санкт-Петербург, Выборгский
Лесная
10 мин.
2 961 000
Студия от 31.85 м2
3 799 000
1-комн. от 39.59 м2
5 503 000
2-комн. от 58.25 м2
8 424 000
3-комн. от 85.11 м2
12 086 000
4-комн. от 111.93 м2
 
Посмотреть ещё
4.6
ООО «Петрострой»
Строится
Ленинградская область, Всеволожский район
Девяткино
19 мин.
1 174 667
Студия от 20.86 м2
1 843 238
1-комн. от 29.85 м2
3 028 252
2-комн. от 53.88 м2
1 128 квартир

Скидки и спецпредложения от застройщиков