«На строящиеся квартиры не хватает покупателей, и девелоперы входят в ценовую конкуренцию, граничащую с демпингом»

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь», рассказал порталу Новострой-СПб о том, как повлияют поправки в 214-ФЗ на рынок новостроек Петербурга, что будет со спросом и ценами и почему ипотечное кредитование продолжает оставаться основным драйвером развития жилищной отрасли.

Как бы вы сейчас охарактеризовали рынок первичного жилья Петербурга? Какие тренды вы бы выделили?

Рынок первичного жилья неоднороден и характеризуется большим количеством параметров. Прежде всего, это величина спроса, насколько он платежеспособный. Второй параметр - предложение, и то, насколько оно адекватно спросу во всех аспектах, начиная от локации и заканчивая применяемыми технологиями и качеством строительства. Помимо этого нельзя не отметить беспокойство девелоперов, которые развивают свои проекты, закладывают в потенциальные и текущие комплексы те или иные решения и технологии, а также стараются учитывать показатели продукта, которые будут востребованы в ближайшем будущем.

Когда девелоперы выстраивают прогнозы, они не могут не обращать внимание на законодательство. По этому вопросу сегодня мы видим полный хаос. Застройщики не успевают не то, что приспосабливаться, они не успевают осмыслить те законодательные изменения, которые ждут рынок. И это осмысление происходит в двух плоскостях.

Первая - это изменения в 214-ФЗ, которые вносятся до сих пор и связаны с ужесточением требований к застройщику, а также связанный с ним 218-ФЗ, который несет для девелоперов очередные изменения с 1 июля будущего года. Эта ситуация выглядит как минимум странно: в июле мы получаем закон о внесении изменений и тут же начинается работа по внесению в него поправок. Кроме того, инициатор всех этих изменений, депутат Государственной Думы господин Николаев, неожиданно заявляет, что было бы правильней эти ужесточающие требования к застройщикам ввести в действие уже с 1 января будущего года, тем самым сократив переходный период практически до нуля.

Второй набор вопросов – это постоянно происходящие изменения в области градостроительного законодательства (Генплан, ПЗЗ, РНГП, а также 820-ФЗ).

Череда законодательных изменений по обеспечению защиты дольщиков, с одной стороны, и жернова постоянных изменений законов в градостроительной сфере, с другой, осложняют и без того нелегкое положение застройщиков. Как следствие, поведение застройщиков становится очень тактическим, т.к. существующее положение дел никак не располагает к стратегическим мыслям. К тому же, на днях мы услышали озвученное Президентом РФ намерение «покончить с долевкой» как с классом. Поэтому сегодня девелоперы вынуждены действовать по принципу «нам бы день простоять и ночь продержаться».

Что сегодня происходит со спросом и предложением на рынке новостроек Северной столицы и Ленинградской области?

Сейчас спрос и предложение находятся в достаточно сбалансированном состоянии с определенным перевесом предложения над спросом. И этот навес сохранится в ближайшие годы. В частности, постоянные изменения законодательства стимулируют девелоперов как можно быстрее получать те или иные документы (например, первый зарегистрированный ДДУ или разрешение на строительство), чтобы успеть не попасть под очередные поправки к законам. А получив полностью упакованные и готовые к реализации проекты (причем, еще со срочностью действия разрешения на строительство), девелопер вынужден (вопреки снизившемуся спросу) выводить проекты на рынок. То есть можно смело говорить о том, что законодатель не позволяет заработать рыночному механизму и отрегулировать соотношение спроса и предложения.

Сейчас испытывают сложность со спросом проекты в Ленобласти, которые в своей квартирографии имеют до 90% однокомнатных квартир и студий. Даже при низкой цене они не находят своего покупателя. Очевидным образом спрос сместился в сторону города: к КАДу и внутрь КАДа. В меньшей степени стали востребованы малогабаритные квартиры, которые ранее пользовались спросом у инвесторов.

Следующая сегментация интереса покупателей – это спрос по стадии готовности строящихся проектов. Если год-два назад дольщики хорошо приобретали квартиры на ранних стадиях, то теперь спрос переместился ближе к срокам сдачи и готовому жилью. Экономика и рынок испытывают кризис, финансовое состояние застройщиков стало менее надежным, поэтому покупатели опасаются покупать жилье на котловане, как это было ранее. Очень плохо влияет на динамику спроса и активное обсуждение в прессе темы обманутых дольщиков. На мой взгляд, тему раздувают искусственно, так как в последнее время пострадавших дольщиков не стало больше, но эту тему активно смакуют пресса и чиновники.

Еще один тренд, который мы можем наблюдать сегодня в отношении спроса и предложения, – это конкуренция «первички» и «новой вторички». Сейчас застройщики испытывают большую конкуренцию в проектах, находящихся на высокой стадии готовности или уже сданных в эксплуатацию, т.е. со стороны так называемой «новой вторички». Это квартиры, построенные за последние 5-10 лет, сегодня они в активной вторичной продаже.

Что сейчас происходит с ценами на новостройки – есть ли рост?

Превышение спроса над предложением сегодня, безусловно, давит на цены. На весь объем выведенных на рынок строящихся квартир не хватает покупателей – их явно меньше. Зачастую девелоперы входят в ценовую конкуренцию, граничащую с демпингом. Они вынуждены снижать цены вплоть до себестоимости, а иногда и ниже, тем самым подвергая себя опасности в будущем. В этом смысле покупателям нужно очень внимательно выбирать застройщика и не быть падкими на дешевые предложения. Тем более на предложения от неименитых компаний или компаний, которые не имеют в своем активе сданные дома. Если картина выглядит следующим образом: это первый или второй дом застройщика, очень низкая цена или неизвестный бренд, то это очевидный сигнал SOS.

При этом снижения цен на жилье я не ожидаю. Скорее всего, они останутся на нынешнем уровне еще минимум полгода-год. В сочетании с отсутствием должного спроса, продолжающимся ростом себестоимости (5-10 % в год) и затрат застройщиков на преодоление тех или иных законодательных препятствий, которые создают чиновники и монополисты, это приведет к дальнейшему сокращению маржи девелоперов, вплоть до нуля.

Можно ли сказать, что город и область сегодня конкурируют между собой за покупателя?

Да, конкурируют и побеждает город. При этом, если мы имеем правильный проект в городе или ближайшем расположении от КАДа, где сформирована грамотная квартирография (не 90% «однушек» и студий), или чуть дальше от кольцевой, но с правильной малоэтажной концепцией, то такие объекты тоже могут быть успешны. Все более важным становится просчитать портрет целевого покупателя. Если застройщик строит бездумно, ориентируется на тренды прошедших лет и не прогнозирует развитие ситуации на год-два вперед, то он проигрывает. Просчитывать тренды сейчас сложно, но очевидно, что ближайшие пару лет у нас не возникнет экономического бума и ажиотажного инвестиционного спроса на жилье. Будет востребовано экономичное и экологичное жилье, оптимальное по планировочным решениям. Современный покупатель стал более требовательным к качеству строительства, наличию инженерных систем, систем безопасности, внутридворового пространства, среды проживания и т.д. Эти требования снижаться не будут и застройщику становится все тяжелее им соответствовать. Застройщики вынуждены будут искать и применять новые технологии, более оптимальные по соотношению «цена-качество», чем прежние. Но многие застройщики обременены старыми строительными мощностями и их модернизация - крайне затратная история. Поэтому большинство компаний пойдет по пути банального удешевления за счет снижения качества, и это тоже тупиковый путь. Однако альтернативы к поиску новых технологий строительства нет. При этом надо понимать, что себестоимость строительства (возведение здания, ремонт, отделка, благоустройство и т.д.) – это лишь половина от общей стоимости проекта. Вторую половину занимает земельный участок, проектирование, получение разрешительной документации и согласование у чиновников и монополистов, а также исполнение различных гособязательств, переложенных на плечи застройщиков (строительство социальных объектов, УДС и т.п.). Даже у самых прогрессивных застройщиков есть некий предел для снижения стоимости за счет оптимизации строительных технологий.

В I полугодии 2017 года число заключенных ДДУ в Петербурге уменьшилось на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а в Ленинградской области – на 7,4%. Часть аналитиков говорит о спаде на рынке строящегося жилья – вы согласны с этим?

Я прогнозировал, что после сильного провала продаж в первом квартале, связанного с эффектом высокой базы начала 2016 года, мы увидим выравнивание ситуации по итогам 9-ти месяцев и года в целом. Сейчас мы и наблюдаем эту картину. Если смотреть результаты за 9 месяцев, то они уже не столь печальные: по Санкт-Петербургу падение составило 10%.

По итогам всего 2017 года я ожидаю спад продаж в 5-8% относительно 2016 года, что не позволяет говорить об обвальном падении спроса на жилую недвижимость. Другое дело, что и в перспективе 2018-2019 гг. можно ожидать продолжение этой плавной нисходящей тенденции спада продаж на уровне 10% в год.

Поговорим о покупательских предпочтениях сегодня. Например, квартиры с отделкой сегодня уже прочно заняли свою нишу на рынке строящегося жилья или покупатели еще интересуются жильем без отделки?

Если до последнего времени мы наблюдали явный тренд на увеличение доли квартир, которые покупаются с отделкой, то сегодня ситуация меняется. Учитывая то, что эти квартиры стоят дороже, покупатели отказываются от выбора подобных вариантов. Застройщики реагирует на это выводом на рынок большего количества проектов «без отделки». Эту динамику можно интерпретировать, как откат рынка на 3-5 лет назад.

Какое жилье сегодня наиболее востребованное – небольшие «однушки» или просторные квартиры тоже покупают?

Аналитики говорят, что увеличился спрос на двух- и трехкомнатные квартиры. Не согласен. Скорее уменьшился спрос на студии и однокомнатные квартиры, поэтому доля «двушек» и «трешек» стала больше. Студии и однокомнатные квартиры тоже востребованы, но в меньшем объеме, чем 2-3 года назад, потому что количества малогабаритных квартир на первичном и вторичном рынке стало достаточно для удовлетворения имеющегося спроса.

Сегодня 80-90% квартир приобретается для собственного проживания, но покупатели, приобретая даже многокомнатные квартиры, не готовы, не хотят и не считают нужным переплачивать за квадратные метры. Каждый лишний метр - это дополнительный ремонт, дополнительная мебель, дополнительные налоги, дополнительное обслуживание всего процесса. Зачем?

Как вы считаете, ипотека – драйвер на рынке нового жилья? Большая ли доля покупок квартир в ипотеку в ваших проектах или люди ждут дальнейшего снижения процентной ставки?

Ипотечное кредитование продолжает оставаться основным драйвером развития жилищной отрасли России, но рынок подошел к пределу насыщения. В компании «Петрополь» доля ипотечных сделок достигает 80%. Безусловно, этот «костылик» – колоссальная помощь, которую оказывает и продолжает оказывать ипотека. Но уповать далее на то, что она будет вытягивать рынок, невозможно. Если этот инструмент вдруг сильно ослабнет или исчезнет совсем, то сложно представить, что останется от рынка.

До Нового года осталась пара месяцев, с чем рынок новостроек Петербурга подошел к 2018 году? Какой прогноз развития первичного жилья вы бы дали?

Когда идут общие кризисные явления в стране, то всегда есть надежда, что в будущем они сгладятся неким инерционным образом. Однако новые законодательные требования, которые будут введены с июля, связывают руки всем участникам строительного рынка. Изменения законодательства стимулируют застройщиков быстрее упаковывать земельные участки и получать разрешения на строительство в максимальном объеме до июля 2018 года. Поэтому в будущем году я вижу увеличение количества выводимых на рынок проектов и квартир. Тем самым превалирование предложения над спросом, которое сейчас составляет 10-15%, может быть даже увеличено. Кроме того, поправка «одно разрешение – один застройщик» не позволит застройщикам использовать котловой метод учета (за счет новых проектов достраивать старые). Это хорошо для дольщиков новых проектов, но могут пострадать те, кто покупает квартиры в проектах «по-старому».

В середине 2018 года вырастет некая стена, о которую разобьются многие строительные компании вместе со своими проектами. Мы уже видим повсеместный перенос сроков у большинства застройщиков, даже именитых (сегодня сложно найти те компании, которые не переносили сроки). Но это полбеды. Беда случится, когда крупные застройщики заявят о своей несостоятельности, и это будет, в том числе, следствием законодательного стимулирования вывода предложений на рынок.

Поэтому, если законодатель думает, что, вводя эти драконовские меры для застройщиков, он создает благо для населения и дольщиков, то это не так, и последствия, на мой взгляд, абсолютно не просчитаны. А последствия могут быть самыми негативными – ряд застройщиков попадет в ситуацию банкротства, а это в целом плохо скажется на отношении покупателей к рынку первичного жилья. Еще большее недоверие граждан к строящейся недвижимости по спирали приведет к дальнейшему снижению спроса, и точные размеры масштаба этих последствий спрогнозировать невозможно.

Безусловно, на все эти моменты будет накладываться общеэкономическая ситуация, на которую в равной степени влияют как цена на нефть, так и ожидания бизнеса, каким путем пойдет развитие страны и экономики после весенних выборов. И тут сценарии могут быть самыми разными. Но мы остаемся оптимистами и надеемся только на лучшее.

Дата публикации 31 октября
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться

Спецпредложения от застройщиков в ноябре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

4.7
Посмотреть ещё
от 3 990 000 за студию 25,40 м2
1233 квартиры
Фрунзенская в 2 мин. пешком
Сдан
0
Посмотреть ещё
от 1 943 040 за студию 21,10 м2
719 квартир
Улица Дыбенко в 20 мин. на транспорте
Строится
4.5
Посмотреть ещё
от 2 726 880 за однушку 26,50 м2
Улица Дыбенко в 15 мин. пешком
Строится, есть сданные
4.6
Посмотреть ещё
от 1 110 720 за студию 20,80 м2
Девяткино в 19 мин. на транспорте
Строится

Скидки и спецпредложения от застройщиков