Можно ли использовать материнский капитал при покупке апартаментов? Обязательно ли ждать трехлетия ребенка, чтобы оплатить покупку квартиры маткапиталом? Почему банки Петербурга могут отказать в оформлении кредита на новостройку с использованием семейного капитала? На эти и другие вопросы о привлечении материнского капитала при приобретении жилья в интервью порталу Novostroy-SPb ответила директор департамента инноваций, методологии и стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Мария Полякова.

Почему не все банки оформляют кредиты с использованием маткапитала?

Банк может отказать в предоставлении ипотечного кредита или займа, когда в качестве первоначального взноса используются исключительно средства маткапитала в целях минимизирования собственных рисков.

Очевидно, что одним из доказательств благонадежности потенциального заемщика является его способность распоряжаться деньгами, которую в определенной мере можно оценить, поняв, из каких источников формируется первоначальный взнос. Первоначальный взнос является одним из важных индикаторов способности заемщика планировать свой бюджет, осуществлять накопления и бережно относиться к вложениям в покупку недвижимости. Если заемщик готов вложить в приобретение жилья собственные накопления, можно предположить, что данный заемщик достаточно ответственно подходит к вопросу приобретения жилья, и чем больше доля собственных накоплений заемщика в общей сумме средств, которые будут направлены на приобретение жилого помещения (цена, по которой приобретается жилое помещение), тем «спокойнее» банку, который в таком случае склонен больше доверять потенциальному заемщику, справедливо полагая, что и в отношении кредитных средств заемщик сохранит такой же ответственный подход. Необходимо отметить, что очень важно, насколько потенциальный заемщик понимает ту долговую нагрузку, которую он принимает на себя в случае покупки жилья с помощью ипотеки. Ипотечные кредиты предоставляются на условиях срочности, возвратности и платности, и банк, предоставляя ипотечный кредит, рассчитывает, что не только кредит, но также и проценты за пользование денежными средствами будут возвращены заемщиком в полном объеме.

Проводя анализ платежеспособности потенциального заемщика, который не вкладывает в покупку недвижимости даже минимум собственных средств, рассчитывая на получение субсидии того или иного вида (в том числе маткапитала), часто банки видят высокие риски дефолта, невыполнения обязательств, поскольку возможность и способность заемщика ежемесячно выделять часть собственного заработка на погашение основного долга и процентов за пользование кредитом неочевидна, а предоставление денежных средств гражданам на безвозмездной основе, как правило, не соответствует целям коммерческих банков.

Отказывая в предоставлении ипотечного кредита лицам, которые не имеют собственных средств и рассчитывают исключительно на получение государственной поддержки при обращении за кредитом, банк в том числе ограждает себя от риска невозврата денежных средств.

Причиной отказа также могут служить высокие юридические риски: при использовании средств материнского капитала в качестве первоначального взноса по кредиту необходимо наделить несовершеннолетних детей правом собственности в приобретаемой квартире.

Дополнительно стоит отметить, что сроки перечисления средств маткапитала могут составлять два месяца и более, в связи с этим во избежание упущенной выгоды банки часто предпочитают направить денежные средства, которые могли бы быть предоставлены в качестве ипотечного кредита лицу, имеющему право на распоряжение средствами маткапитала, на достижение собственных стратегических целей, в том числе осуществление проектов, доход от внедрения которых является существенным и более значимым для банка по сравнению с размером прибыли, которая могла быть получена от предоставления ипотечного кредита заемщику.

Как покупатель жилья может использовать материнский капитал, если ребенку, на которого были начислены средства, еще не исполнилось трех лет?

Материнский капитал позволяет как увеличить сумму кредита, так и направить субсидию на погашение уже имеющегося кредита. Направить его на погашение кредита можно, не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка. Для многих маткапитал мог бы стать хорошей возможностью для внесения первоначального взноса по ипотеке, но действующее законодательство запрещает это делать до того как ребенку исполнится три года.

АИЖК разработало ипотечный кредитный продукт «Материнский капитал», его особенность – низкий первоначальный взнос, всего от 10% стоимости жилья. Это стало возможным сделать без повышения риска для кредитора за счет особой конструкции кредита, которая состоит из двух частей («часть-1» и «часть-2»).

В ипотечном продукте «Материнский капитал» учтена норма законодательства, ограничивающая возможность использовать семейный капитал для первоначального взноса по ипотеке. Перечисление средств маткапитала на погашение «части-2» кредита для Пенсионного фонда выглядит как досрочное погашение кредита, а для кредитора – плановое погашение «части-2» кредита.

Можно ли использовать маткапитал для покупки апартаментов? Ведь формально это помещения гостиничного типа, а не жилье.

Согласно Федеральному закону «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал можно направлять: на приобретение или строительство жилья через организацию и на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства без привлечения организаций.

Российское законодательство не знает такого вида жилого помещения, как апартаменты.

Средства маткапитала могут быть использованы только в случае, когда из представленных документов следует, что помещение является жилым. Для того чтобы удостовериться в возможности использования средств маткапитала на покупку объекта недвижимости, необходимо изучить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы БТИ на данный объект.

Кто будет являться собственником жилья, если оно куплено с использованием маткапитала? Какую минимальную долю квартиры можно выделить ребенку?

Из норм Федерального закона вытекает, что жилое помещение приобретается в общую собственность супругов и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением долей в праве собственности на жилое помещение.

Стандарты Агентства не устанавливают ограничение по размеру долей супругов и детей в праве собственности.

Можно ли использовать маткапитал для покупки жилья по социальным программам «Молодая семья», «Молодые ученые», «Военная ипотека»?

Право молодого ученого на получение социальной выплаты по программе «Молодые ученые» удостоверяется именным жилищным сертификатом. Учитывая, что сертификат именной, по сложившейся практике расчета размера и порядка предоставления субсидий молодым ученым - владельцам сертификата субсидия предоставляется при оформлении жилого помещения в собственность только молодого ученого. В случае если он состоит в браке и имеет детей, жилое помещение планируют оформить в общую собственность, субсидия молодому ученому не предоставляется.

Условиями ипотечного кредитного продукта «Военная ипотека» ограничений на использование средств маткапитала в качестве первоначального взноса не установлено.
Решение о возможности предоставления средств маткапитала принимает Пенсионный фонд РФ, учитывая в том числе оформление жилого помещения только в собственность военнослужащего (есть возможность предоставления им нотариального обязательства о наделении долями супругу и детей).

По продукту «Молодая семья» использовать маткапитал можно, если не запрещено социальной программой.

Положен ли покупателю жилья налоговый вычет, если он приобрел квартиру с использованием материнского капитала?

Согласно статье 220 Налогового кодекса, использование средств материнского капитала на покупку или строительство жилья или погашение кредита или займа на жилье не препятствует получению имущественного налогового вычета. Однако сумма материнского капитала исключается из состава расходов на жилье или погашение кредита. То есть при расчете расходов для целей получения имущественного налогового вычета расходы, произведенные за счет средств материнского капитала, не учитываются.

Когда заканчивается действие закона о материнском капитале?

По действующей редакции закона, регулирующего порядок использования материнского капитала, покупатели жилья могут использовать материнский капитал при рождении или усыновлении ребенка с 1 января 2007 года по 31 декабря 2016 года. Если указанный период не будет продлен, то получить средства материнского капитала можно будет только при условии, что факт рождения или усыновления ребенка, позволяющий получить материнский капитал, состоялся до конца 2016 года.