Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment, рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о возросшей активности инвесторов на рынке новостроек Петербурга и наиболее ликвидных объектах, в которые стоит вкладывать свои сбережения.
По вашим оценкам, каков сегодня объем инвестиционных сделок на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти?
Инвестиции в недвижимость бывают двух видов: направленные на приумножение или направленные на сохранение. Сейчас рынок просто сошел с ума. По статистике нашей компании, в нынешней экономической ситуации доля инвестиционных покупок доходит до 50%. После обвала рубля люди в большинстве своем растерялись и понесли свои деньги в недвижимость, их интересует вторичное жилье и построенные новостройки, все, что можно осязать. Ни о каком приумножении капитала никто сейчас не думает. Господствующая первопричина - сохранение того, что есть. Любая квартира в обмен на сгорающие рубли.
Как бы вы охарактеризовали портрет частного инвестора? Он как-то изменился за последние годы?
Да, произошли некоторые трансформации. Во-первых, инвесторы «помолодели» - за последние несколько лет уровень жизни в стране вырос, увеличилось благосостояние. Как следствие – инвестиции в недвижимость стали доступнее. Инвесторов можно условно разделить на две категории. Первая: люди до 35 лет, в процентном соотношении мужчин-женщин среди них примерно поровну. Как правило, это граждане, которые активно работают и имеют основной доход в других сферах, и покупают жилье в ипотеку или рассрочку, оплачивая его ежемесячно, ежеквартально. Они зарабатывают на разнице между покупкой и продажей квартир либо на сдаче жилья в аренду. Эта категория должна была активно развиваться, но кризис повлияет на нее сильнее всего, так как больше не будет свободных средств.
Второй тип – это люди с большим достатком, от 35 лет, мужчин здесь побольше, примерно 65%. В этой категории уже больше собственников бизнеса, топ-менеджеров. Как следствие, они оперируют большими денежными суммами, и именно эта категория инвесторов дает 70% денежной массы инвестиционных сделок.
В связи с экономической нестабильностью возросло ли количество инвестиционных сделок на рынке этой осенью?
Количество сделок, безусловно, возросло в последние две недели и продолжает расти ударными темпами. Правда, такая ситуация на рынке продержится недолго - уже в январе или феврале начнется спад, который усилится к середине весны, т.к. у людей закончатся свободные средства, а доля ипотечных сделок будет неуклонно падать из-за повышенных процентных ставок.
Какие объекты пользуются спросом у частных инвесторов?
Около 70% инвесторов предпочитают эконом-класс: недорогие студии и однокомнатные квартиры, так как это самый ликвидный продукт как для последующей перепродажи, так и для сдачи в аренду. Вообще, это выгодная инвестиция даже в кризис – такие объекты будут либо как по-прежнему сдаваться, либо стоять и ждать своего часа.
Остальные 30% инвесторов, помимо заработка, покупают объекты жилой недвижимости в том числе и для души. Такие люди более избирательны, для них прибыль стоит не на первом месте, в игру вступают и другие факторы – выгодное вложение денежных средств в ликвидный проект, который со временем будет только расти в цене на рынке. Поэтому среди этой категории спросом пользуются квартиры класса «комфорт», «бизнес» и «элит».
Как частному инвестору правильно выбрать объект инвестирования? Что необходимо учитывать обязательно?
Самостоятельно сделать грамотно это, достаточно сложно. В любом случае, необходимо исходить из целей инвестирования – для чего делается покупка? В зависимости от ответа на этот вопрос и нужно подбирать объект. Например, если для последующей сдачи в аренду, то необходимо примерно понимать, кто «целевая аудитория»: студенты, молодые семьи, офисные работники. Если для перепродажи, тогда надо учитывать, как будет в дальнейшем развиваться локация, что появится поблизости, будет ли расти спрос на объект в дальнейшем. В Петербурге рынок что первичного, что вторичного жилья настолько обширен и разнообразен, а количество предложений так велико, что в этом многообразии очень просто запутаться. Разумнее всего обратиться за помощью к эксперту специализированной компании, которая поможет сделать выбор с учетом пожеланий потребителя.
В нашей компании мы в свое время разработали 12 основных критериев по выбору объекта для инвестирования. У Е3 Investment есть собственный рейтинг застройщиков. Нашими специалистами оценивается надежность компаний: сколько проектов на рынке, какие на них есть проблемы, много ли жалоб от дольщиков и покупателей, соблюдаются ли девелопером установленные сроки сдачи объектов и прочее. Департамент аналитики просчитывает доходность и сравнивает предложения в конкретной локации. Юристы изучают договоры и ссылки на законы в них, проверяют прозрачность сделки. Стоит отметить, что многие начинающие инвесторы при покупке абсолютно не думают о дальнейшей возможной продаже, перспективах и рентабельности. На этом этапе им тоже, скорее всего, нужна помощь. Есть такой проект – «Первый центр переуступок», на котором можно выставить на продажу свою квартиру с первичного рынка и посмотреть, что вообще продается, в каких локациях, что пользуется популярностью и прочее, изучить рынок.
Какую минимальную сумму необходимо иметь, чтобы вложиться в покупку квартиры в Петербурге, а какую – в Ленобласти? При условии, что объект будет ликвидным на рынке.
Если говорить о стоимости самих квартир, то в городской черте минимальная стоимость квартир-студий начинается от 1,8 млн рублей, на границах города – от 1,3 млн рублей, а в области (до 10 км от КАД) от 1,1 млн рублей, при этом метраж у объектов примерно одинаковый, 22-23 кв. м в среднем.
Существует миф, что для инвестиций в недвижимость необходимо минимум 1,5-2 миллиона рублей. Это не так. Мы разработали две программы для инвесторов. Первая основана на принципе кредитного плеча: инвестору нужно всего 250 000 рублей на первый взнос, все остальное предоставляет банк (софинансирование), при этом на росте цен инвестор зарабатывает до 65% годовых на вложенные средства, даже с учетом переплаты процентов банку. Конечно, в свете последних событий, когда проценты у банков увеличились вдвое, у этой программы будет меньше поклонников, но тем не менее хорошую доходность она оставит. Во второй нашей программе достаточно всего 100 000 рублей. Любой человек может поучаствовать в приобретении квартир со скидкой у подрядчиков и поставщиков. Взамен он получает до 50% годовых. В данном случае E3 Investment выступает как управляющая компания. Так что инвестиции в недвижимость намного доступнее, чем кажется.
При каких условиях можно вкладывать деньги в новостройку на завершающем этапе строительства?
Покупка квартиры на завершающем этапе строительства – это тот процесс, что идет сейчас активнее всего. В данном случае приобретение делается с целью сохранения денежных средств, о приумножении никто не думает. Если вы все же хотите приумножить свои средства в конкретном случае, можно воспользоваться скидками от застройщиков, купить квартиру у подрядчика или инвестора, сэкономив на этом до 20%. Плюс после того, как дом будет введен в эксплуатацию, и вы оформите на себя собственность, квартира прибавит еще до 20%. Но опять же, нужно провести серьезную аналитику при покупке.
Какие локации в Петербурге и Ленобласти можно назвать наиболее перспективными в плане покупки квартиры в новостройке?
Наиболее перспективна покупка в городской черте, т.к. самые ликвидные варианты в самом городе. Далее по популярности идут объекты на границе ЛО и города (Шушары, Кудрово, Девяткино, Бугры и проч.). В любом случае, нужно тщательно проанализировать конкретную геолокацию, сам проект, наличие конкурентов. Только тогда будет понятна доходность. Например, большинство инвесторов бросились в Девяткино в этом году, опять же забыв, как реализовывать свой актив, и теперь очень много квартир в том районе стоят и не продаются. В то же время доходность, например, в пос. Колтуши, пос. им. Свердлова была выше, а ликвидность интересней. Так тоже бывает. Если говорить о сдаче объекта, то тут все просто: успех 80% покупок - это расположение в городской черте в непосредственной близости от метро.
Традиционно считается, что для инвестирования подходят небольшие квартиры эконом- и комфорт-класса, так как в будущем их проще реализовать как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды. А как оценивается потенциал квартир бизнес-класса и элитных? Стоит ли в них вкладывать деньги и при каких условиях?
Мне, как специалисту в области инвестиций, интересно общаться с людьми, которые инвестируют в недвижимость не только для того чтобы заработать, но и для души тоже.
Инвестиции в бизнес- и элит-класс, безусловно, требуют больше финансовых вложений. Доля инвестиционных покупок в этом сегменте не превышает 20%, но и сам сегмент, занимает не более 5% на рынке недвижимости. Именно поэтому инвесторы здесь имеют особый статус, это очень состоятельные люди. Потенциал этого рынка всегда был невысокий, т.к. сам сегмент узкий, а сейчас кризис ударит, в первую очередь, именно по этому сегменту, поскольку в нем больше всего используются европейские материалы, которые вырастут в цене в ближайшее время в два раза.
Читайте также:
Блиц-опрос: рост цен на новостройки после повышения кредитных ставок неизбежен
Дата публикации 29 декабря 2014
