С чем застройщики Петербурга войдут в наступающий 2023 год? Ждать ли покупателям снижения цен, акций и скидок? Что будет после отмены льготной ипотеки? Об этом и многом другом Новострой-СПб рассказал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК» – компании, которая реализует как квартиры, так и апартаменты.
– Какие тренды на рынке недвижимости в целом и на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленобласти вы сегодня, когда 2022 год подходит к концу, выделили бы?
– Оригинальные рыночные тренды в этом году как никогда искажены экономическими, социальными и политическими процессами. Например, наметившийся было рост спроса на жилую недвижимость к осени оказался не в состоянии противостоять настроениям.
Поэтому все тренды так или иначе касаются противодействия негативу. Тренд на сокращение спроса на жилую недвижимость удалось частично нивелировать субсидированной ипотекой. В сегменте апартаментов появились программы с гарантированной доходностью — это поддерживает инвесторов и является подтверждением серьезности намерений крупных девелоперов и управляющих апарт-отелями компаний.
Качество и темпы строительства остались на том уровне, что мы задали изначально. Удалось решить десятки, если не сотни, вопросов с поставками, комплектацией, подтверждением контрактов, поиском не менее качественных альтернатив в тех случаях, когда это было необходимо.
Иными словами, покупатели получат все, что им было обещано. В текущих условиях отсутствие удешевления и упрощения проектов есть тренд позитивный.
– Первые статистические данные по Росреестру говорят о том, что спрос на новостройки сильно просел еще в конце сентября, также весь октябрь был неудачным. Так ли это? Понятно ли сейчас, в конце ноября, какой в целом была осень 2022 года?
– Осень была не самой удачной, это верно. В определенный момент спрос оказался на уровне 30-40% от ожидаемого. В данном случае лучше подводить итоги в конце года — часть отложенного спроса в сентябре и октябре уже проявляется и еще проявится в дальнейшем. Тем не менее, планы продаж пришлось корректировать. Однако могло быть еще хуже, это тоже нужно принимать во внимание. В «нормальных» условиях эта осень была бы на тройку с минусом. С поправкой на внешние факторы — на четверку.
– Что же касается предложения, то статистика говорит, что застройщики продолжают выводить новые объекты на рынок. Некоторые эксперты говорят уже о формировании затоваривания и «навеса метров». Вы согласны с этим?
– Ситуация двоякая. С одной стороны, все, что выводится на рынок, потенциально может быть приобретено. Обеспеченность жильем в Петербурге (как и в среднем в России) известно какая — менее 28 кв. м на человека. То есть массовая потребность в жилой недвижимости не инвестиционная, а сама что ни на есть жизненная. С другой стороны — ипотека с господдержкой, ключевой инструмент покупки, снова в статусе неопределенности. Если продолжать играть с ипотекой, то можно «навесить» процентов 80 всего, что есть на рынке. Финансовые условия в дорогих покупках не менее важная составляющая, нежели параметры собственно недвижимости.
– Что сейчас происходит с ценами на строящееся жилье? Можно ли уже говорить о снижении его стоимости или пока лишь о скидках и спецпредложениях в отдельных проектах, а не в целом по рынку?
– Можно говорить о спецпредложениях в целом по рынку. Это далеко не всегда прямые скидки. Например, субсидированная ипотека — не что иное, как спецпредложение, фактически ставшее одним из базовых в ипотечных сделках. Так называемая «Ипотека за 1 рубль» из той же категории.
Крупные компании с большим товарным запасом так или иначе могут попробовать его сократить до конца этого года, привлекая внимание анонсами скидок. Снижение цен в отдельных проектах уже анонсируется, но варианты обычно ограничены крупноформатными планировками. В общей оценке рынка мы пока не фиксируем заметное массовое движение цен вниз и, тем более, вверх. Возможная отмена льготной ипотеки с начала 2023 года наводит потенциальных покупателей на то, чтобы все-таки успеть до конца года выбрать вариант и заключить сделку. Мы помогаем клиентам, консультируем и вырабатываем варианты, понимая, что для них текущий момент может быть определяющим на годы вперед.
– Недавно появилось мнение, что цены на рынке недвижимости в ближайшие 2-3 года упадут на 30% из-за падения доходов населения и в целом неблагоприятной экономической ситуации, которая будет лишь усугубляться. Вы разделяете этот прогноз или все не так фатально?
– Скорее нет. Прогноз может быть актуален, если рассматривать ситуацию в статике. Если ничего не будет происходить, да — будет тяжелый кризис. Однако, практика всегда подразумевает динамику со взаимным влиянием друг на друга сотен факторов и интересов. Проблема российской экономики в том, что в ней мало денег. Судя по текущей динамике корпоративного кредитования, которое обещает быть рекордным (в октябре 1,3 трлн руб.), намечаются контуры процессов дофинансирования, смягчения. И это можно трактовать позитивно. В конечном счете это должно способствовать сохранению реальных доходов населения и, в идеале, их росту.
– Ваша компания много строит апарт-отелей. Что с этим сегментом сегодня? В NF Group St. Petersburg утверждают, что совокупные продажи апартаментов в этом году упали в 2 раза. Так ли это? А что насчет цен?
– Снижение продаж происходит еще и потому, что ранее предложение сокращалось. Кроме того, в Петербурге выведены новые проекты несервисных апартаментов, структура предложения заметно поменялась. В городе, где сервисный формат всегда был доминирующим и понятным инвесторам по своей модели, несервисные апартаменты представляют собой меньший интерес.
Динамика роста цен на эту недвижимость в определенный момент превышала таковую в жилой недвижимости. Сейчас рост цен практически остановился. На жилую недвижимость на среднем уровне в 200-210 тыс. руб. На апартаменты — 270-275 тыс. руб.
Нельзя не отметить, что становление работы апарт-отелей фактически происходило в кризисное время. И назвать хоть один год провальным не получится — доход инвесторы получали, получают и будут получать. Как минимум, в рамках гарантированных программ. Как максимум — гарантированные выплаты и доход от сдачи в аренду в совокупности. Такие программы у нас также есть.
– Как сегодня вы бы описали покупательские предпочтения и относительно квартир, и апартаментов? Какие лоты наиболее востребованы?
– В комфорт-классе традиционно большой спрос на однокомнатные квартиры и студии. Такие форматы выбирает подавляющее большинство покупателей первой для себя недвижимости. Стоимость таких лотов, как правило, в пределах 4,5-7 млн. руб. Отделка от застройщика предпочтительна. Во-первых, ее качество на фоне конкуренции растет. Во-вторых, это возможность переехать сразу после получения ключей.
Предпочтения по метражу практически не меняются: в Санкт-Петербурге и Ленобласти средняя площадь схожа: 41-43 кв.м. Но по России это показатель из шестого десятка. Есть куда расти.
Ситуация со средними ценами может начать меняться за счет развития территорий в черте Петербурга в рамках КОТ. Пример — в нашем новом проекте в Пушкинском районе, «Plus Московский», цены начинаются от 3 млн руб. за квартиру. С учетом параметров многофункциональной застройки, это хорошая альтернатива даже предложениям в областных проектах. И просто отличная, если сравнивать с чем-то в черте КАД и сопоставлять реальное время на дорогу до метро и центра.
– В блиц-опросе о приостановлении льготной ипотеки вы говорили, что ипотечные сделки в ваших проектах около 80%. Какие программы наиболее популярны у клиентов сегодня? Подстегнула ли спрос новость о непролонгации программы? Активизировались ли покупатели?
– Наиболее популярная программа — «Ипотека траншами». Это ипотека с платежом 1 руб. в месяц на период строительства. И комфортными платежами после ввода дома в эксплуатацию. Аналогичная программа есть и на апартаменты. В отличие от, например, ипотеки под 0,1%, цена при покупке остается такой же, как при полной оплате или «обычной» ипотеке. На эту программу хороший отклик покупателей квартир, арендующих жилье, и инвесторов, не желающих иметь дело с выплатами по ипотеке, пока апарт-отель строится.
Слухи о сворачивании льготной ипотеки пока напрямую на активности покупателей не отразились. Еще нет официального подтверждения, что программу точно закроют. Или же, наоборот, продлят. Скорее всего активность в этом контексте мы будем наблюдать в декабре.
– Как вы считаете, какими будут спрос в новом году и цены на новостройки и апартаменты? Ряд экспертов считают, что ипотека исчерпала свои возможности, поэтому спрос и цены будут падать.
– Сама по себе ипотека едва ли может исчерпать свои возможности. Это инструмент с заданными условиями применения. Поэтому нужно говорить о ставке и ее соответствию реальности, платежеспособности. Ипотека под 10%, например, да — возможностей никаких никому не дает. А под 5% или ниже дает, и еще как.
Базу формирует спрос. И спрос на недвижимость объективно велик. Например, если говорить о Петербурге, то на подходе большой объем жилого фонда, построенного в середине прошлого века (и построенного не на века), из которого люди будут стремиться переезжать. Из-за его морального и физического износа. Эти объемы нужно возмещать новым строительством. Плюс спрос со стороны переезжающих в Петербург. Плюс растущие семьи, которым тоже нужно новое пространство. Все это нужно учитывать в оценке востребованности.
Есть прогноз, по которому до 2030 г. в Петербурге будет построено 25 млн кв. м. жилья. То есть чуть больше 3 млн «квадратов» в год. Эта цифра минимально советует потребностям города. Но чтобы закрыть и эту потребность, нужно обеспечить возможность — отвечать на спрос.
– Прогнозы никто не любит делать, а сейчас горизонт планирования заметно сузился. Но все же, какие у вас ожидания насчет развития строительной отрасли в ближайшем будущем? Изменятся ли какие-то тренды на рынке Петербурга и области в 2023 году?
– Да, что точно сейчас находится в кризисе, так это прогнозирование. Тем не менее, предположения возможны. Во-первых, строительная сфера, так или иначе, обеспечивает доходы примерно 5% населения, то есть миллионам. Представьте себе, что начнется, если такая отрасль перестает работать нормально, начнет иметь дело с низким спросом и нулевой рентабельностью. Я не думаю, что это сценарий, который в текущих условиях можно пройти хоть сколько-нибудь безболезненно для всей экономики. Власти это точно понимают, поэтому механизмы развития сферы так или иначе будут предлагаться.
Во-вторых, рынок Петербурга не из тех, где можно говорить о сворачивании развития. В последние 6-7 лет наблюдается подъем качества девелоперского продукта. С одной стороны, выросли цены, с другой — предлагается за них немало. Например, квартальная застройка, превращающая территории в новые микрорайоны, обеспечивает жителей всеми наборами инфраструктуры: от социальной и транспортной до коммерческой, спортивной и досуговой.
Этот год, как лакмусовая бумажка, показал, что девелоперы не намерены отказываться от тех концепций, что разработали и предлагают. В это вложены время и деньги, это конкурентный фактор. Да и покупатели отталкиваются от достаточно высокой планки, заданной за эти годы.
Насчет количественного роста пока есть вопросы. Вполне вероятно, что предложение будет сокращаться в перспективе 2023-2024 годов. Как реакция на текущие и накопившиеся ранее факторы. Скорее всего, в Петербурге объемы жилого строительства будут на уровне 3 млн кв. м. в год, плюс-минус. Однако качественно рынок все же будет развиваться.
Читайте также:
Про запас: в 2022 году в Петербурге могут ввести рекордные 4,1 млн кв. метров жилья
Скоро на рынке новостроек появится доступное жилье для покупателей с ограниченным бюджетом
Дата публикации 25 ноября 2022
