Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Медиа О проекте Контакты Реклама на сайте Facebook Vk Twitter Instagram Youtube Telegram Дзен Продавцы и застройщики Коммерческие помещения Квартиры на карте Эксперты и авторы Машиноместа Акции от застройщиков Банки и программы Апартаменты Новостройки на карте 4-комнатные и более Готовые дома 3-комнатные Военная ипотека Покупателю Новостройки Санкт-Петербурга Рядом с метро Аэросъемка новостроек Жилищное законодательство Семейная ипотека Аналитика рынка Панорамы новостроек 1-комнатные Достоинства и недостатки районов Льготная ипотека Мнение эксперта Студии Ипотечный калькулятор Новости недвижимости Петербургская Недвижимость Новостройки Ленинградской области ЖК с поэтажными планами Как отличить классы квартир IT-ипотека Квартиры со скидками до 25%

«Инвесторы апарт-отелей получали, получают и будут получать гарантированный доход»

С чем застройщики Петербурга войдут в наступающий 2023 год? Ждать ли покупателям снижения цен, акций и скидок? Что будет после отмены льготной ипотеки? Об этом и многом другом Новострой-СПб рассказал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК» – компании, которая реализует как квартиры, так и апартаменты.

– Какие тренды на рынке недвижимости в целом и на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленобласти вы сегодня, когда 2022 год подходит к концу, выделили бы?

– Оригинальные рыночные тренды в этом году как никогда искажены экономическими, социальными и политическими процессами. Например, наметившийся было рост спроса на жилую недвижимость к осени оказался не в состоянии противостоять настроениям.

Поэтому все тренды так или иначе касаются противодействия негативу. Тренд на сокращение спроса на жилую недвижимость удалось частично нивелировать субсидированной ипотекой. В сегменте апартаментов появились программы с гарантированной доходностью — это поддерживает инвесторов и является подтверждением серьезности намерений крупных девелоперов и управляющих апарт-отелями компаний.

Качество и темпы строительства остались на том уровне, что мы задали изначально. Удалось решить десятки, если не сотни, вопросов с поставками, комплектацией, подтверждением контрактов, поиском не менее качественных альтернатив в тех случаях, когда это было необходимо.

Иными словами, покупатели получат все, что им было обещано. В текущих условиях отсутствие удешевления и упрощения проектов есть тренд позитивный.

– Первые статистические данные по Росреестру говорят о том, что спрос на новостройки сильно просел еще в конце сентября, также весь октябрь был неудачным. Так ли это? Понятно ли сейчас, в конце ноября, какой в целом была осень 2022 года?

– Осень была не самой удачной, это верно. В определенный момент спрос оказался на уровне 30-40% от ожидаемого. В данном случае лучше подводить итоги в конце года — часть отложенного спроса в сентябре и октябре уже проявляется и еще проявится в дальнейшем. Тем не менее, планы продаж пришлось корректировать. Однако могло быть еще хуже, это тоже нужно принимать во внимание. В «нормальных» условиях эта осень была бы на тройку с минусом. С поправкой на внешние факторы — на четверку.

– Что же касается предложения, то статистика говорит, что застройщики продолжают выводить новые объекты на рынок. Некоторые эксперты говорят уже о формировании затоваривания и «навеса метров». Вы согласны с этим?

– Ситуация двоякая. С одной стороны, все, что выводится на рынок, потенциально может быть приобретено. Обеспеченность жильем в Петербурге (как и в среднем в России) известно какая — менее 28 кв. м на человека. То есть массовая потребность в жилой недвижимости не инвестиционная, а сама что ни на есть жизненная. С другой стороны — ипотека с господдержкой, ключевой инструмент покупки, снова в статусе неопределенности. Если продолжать играть с ипотекой, то можно «навесить» процентов 80 всего, что есть на рынке. Финансовые условия в дорогих покупках не менее важная составляющая, нежели параметры собственно недвижимости.

– Что сейчас происходит с ценами на строящееся жилье? Можно ли уже говорить о снижении его стоимости или пока лишь о скидках и спецпредложениях в отдельных проектах, а не в целом по рынку?

– Можно говорить о спецпредложениях в целом по рынку. Это далеко не всегда прямые скидки. Например, субсидированная ипотека — не что иное, как спецпредложение, фактически ставшее одним из базовых в ипотечных сделках. Так называемая «Ипотека за 1 рубль» из той же категории.

Крупные компании с большим товарным запасом так или иначе могут попробовать его сократить до конца этого года, привлекая внимание анонсами скидок. Снижение цен в отдельных проектах уже анонсируется, но варианты обычно ограничены крупноформатными планировками. В общей оценке рынка мы пока не фиксируем заметное массовое движение цен вниз и, тем более, вверх. Возможная отмена льготной ипотеки с начала 2023 года наводит потенциальных покупателей на то, чтобы все-таки успеть до конца года выбрать вариант и заключить сделку. Мы помогаем клиентам, консультируем и вырабатываем варианты, понимая, что для них текущий момент может быть определяющим на годы вперед.

– Недавно появилось мнение, что цены на рынке недвижимости в ближайшие 2-3 года упадут на 30% из-за падения доходов населения и в целом неблагоприятной экономической ситуации, которая будет лишь усугубляться. Вы разделяете этот прогноз или все не так фатально?

– Скорее нет. Прогноз может быть актуален, если рассматривать ситуацию в статике. Если ничего не будет происходить, да — будет тяжелый кризис. Однако, практика всегда подразумевает динамику со взаимным влиянием друг на друга сотен факторов и интересов. Проблема российской экономики в том, что в ней мало денег. Судя по текущей динамике корпоративного кредитования, которое обещает быть рекордным (в октябре 1,3 трлн руб.), намечаются контуры процессов дофинансирования, смягчения. И это можно трактовать позитивно. В конечном счете это должно способствовать сохранению реальных доходов населения и, в идеале, их росту.

– Ваша компания много строит апарт-отелей. Что с этим сегментом сегодня? В NF Group St. Petersburg утверждают, что совокупные продажи апартаментов в этом году упали в 2 раза. Так ли это? А что насчет цен?

– Снижение продаж происходит еще и потому, что ранее предложение сокращалось. Кроме того, в Петербурге выведены новые проекты несервисных апартаментов, структура предложения заметно поменялась. В городе, где сервисный формат всегда был доминирующим и понятным инвесторам по своей модели, несервисные апартаменты представляют собой меньший интерес.

Динамика роста цен на эту недвижимость в определенный момент превышала таковую в жилой недвижимости. Сейчас рост цен практически остановился. На жилую недвижимость на среднем уровне в 200-210 тыс. руб. На апартаменты — 270-275 тыс. руб.

Нельзя не отметить, что становление работы апарт-отелей фактически происходило в кризисное время. И назвать хоть один год провальным не получится — доход инвесторы получали, получают и будут получать. Как минимум, в рамках гарантированных программ. Как максимум — гарантированные выплаты и доход от сдачи в аренду в совокупности. Такие программы у нас также есть. 

– Как сегодня вы бы описали покупательские предпочтения и относительно квартир, и апартаментов? Какие лоты наиболее востребованы?

– В комфорт-классе традиционно большой спрос на однокомнатные квартиры и студии. Такие форматы выбирает подавляющее большинство покупателей первой для себя недвижимости. Стоимость таких лотов, как правило, в пределах 4,5-7 млн. руб. Отделка от застройщика предпочтительна. Во-первых, ее качество на фоне конкуренции растет. Во-вторых, это возможность переехать сразу после получения ключей.

Предпочтения по метражу практически не меняются: в Санкт-Петербурге и Ленобласти средняя площадь схожа: 41-43 кв.м. Но по России это показатель из шестого десятка. Есть куда расти.

Ситуация со средними ценами может начать меняться за счет развития территорий в черте Петербурга в рамках КОТ. Пример — в нашем новом проекте в Пушкинском районе, «Plus Московский», цены начинаются от 3 млн руб. за квартиру. С учетом параметров многофункциональной застройки, это хорошая альтернатива даже предложениям в областных проектах. И просто отличная, если сравнивать с чем-то в черте КАД и сопоставлять реальное время на дорогу до метро и центра.

– В блиц-опросе о приостановлении льготной ипотеки вы говорили, что ипотечные сделки в ваших проектах около 80%. Какие программы наиболее популярны у клиентов сегодня? Подстегнула ли спрос новость о непролонгации программы? Активизировались ли покупатели?

– Наиболее популярная программа — «Ипотека траншами». Это ипотека с платежом 1 руб. в месяц на период строительства. И комфортными платежами после ввода дома в эксплуатацию. Аналогичная программа есть и на апартаменты. В отличие от, например, ипотеки под 0,1%, цена при покупке остается такой же, как при полной оплате или «обычной» ипотеке. На эту программу хороший отклик покупателей квартир, арендующих жилье, и инвесторов, не желающих иметь дело с выплатами по ипотеке, пока апарт-отель строится.

Слухи о сворачивании льготной ипотеки пока напрямую на активности покупателей не отразились. Еще нет официального подтверждения, что программу точно закроют. Или же, наоборот, продлят. Скорее всего активность в этом контексте мы будем наблюдать в декабре.

– Как вы считаете, какими будут спрос в новом году и цены на новостройки и апартаменты? Ряд экспертов считают, что ипотека исчерпала свои возможности, поэтому спрос и цены будут падать.

– Сама по себе ипотека едва ли может исчерпать свои возможности. Это инструмент с заданными условиями применения. Поэтому нужно говорить о ставке и ее соответствию реальности, платежеспособности. Ипотека под 10%, например, да — возможностей никаких никому не дает. А под 5% или ниже дает, и еще как.

Базу формирует спрос. И спрос на недвижимость объективно велик. Например, если говорить о Петербурге, то на подходе большой объем жилого фонда, построенного в середине прошлого века (и построенного не на века), из которого люди будут стремиться переезжать. Из-за его морального и физического износа. Эти объемы нужно возмещать новым строительством. Плюс спрос со стороны переезжающих в Петербург. Плюс растущие семьи, которым тоже нужно новое пространство. Все это нужно учитывать в оценке востребованности.

Есть прогноз, по которому до 2030 г. в Петербурге будет построено 25 млн кв. м. жилья. То есть чуть больше 3 млн «квадратов» в год. Эта цифра минимально советует потребностям города. Но чтобы закрыть и эту потребность, нужно обеспечить возможность — отвечать на спрос.

– Прогнозы никто не любит делать, а сейчас горизонт планирования заметно сузился. Но все же, какие у вас ожидания насчет развития строительной отрасли в ближайшем будущем? Изменятся ли какие-то тренды на рынке Петербурга и области в 2023 году?

– Да, что точно сейчас находится в кризисе, так это прогнозирование. Тем не менее, предположения возможны. Во-первых, строительная сфера, так или иначе, обеспечивает доходы примерно 5% населения, то есть миллионам. Представьте себе, что начнется, если такая отрасль перестает работать нормально, начнет иметь дело с низким спросом и нулевой рентабельностью. Я не думаю, что это сценарий, который в текущих условиях можно пройти хоть сколько-нибудь безболезненно для всей экономики. Власти это точно понимают, поэтому механизмы развития сферы так или иначе будут предлагаться.

Во-вторых, рынок Петербурга не из тех, где можно говорить о сворачивании развития. В последние 6-7 лет наблюдается подъем качества девелоперского продукта. С одной стороны, выросли цены, с другой — предлагается за них немало. Например, квартальная застройка, превращающая территории в новые микрорайоны, обеспечивает жителей всеми наборами инфраструктуры: от социальной и транспортной до коммерческой, спортивной и досуговой.

Этот год, как лакмусовая бумажка, показал, что девелоперы не намерены отказываться от тех концепций, что разработали и предлагают. В это вложены время и деньги, это конкурентный фактор. Да и покупатели отталкиваются от достаточно высокой планки, заданной за эти годы.

Насчет количественного роста пока есть вопросы. Вполне вероятно, что предложение будет сокращаться в перспективе 2023-2024 годов. Как реакция на текущие и накопившиеся ранее факторы. Скорее всего, в Петербурге объемы жилого строительства будут на уровне 3 млн кв. м. в год, плюс-минус. Однако качественно рынок все же будет развиваться.

Читайте также:

Про запас: в 2022 году в Петербурге могут ввести рекордные 4,1 млн кв. метров жилья

Скоро на рынке новостроек появится доступное жилье для покупателей с ограниченным бюджетом

Дата публикации 25 ноября 2022
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Цены на квартиры в новостройках снизились в среднем по России на 0,8%
В октябре стоимость строящихся квартир в стране в среднем упала на 0,8% и достигла уровня 123 тыс. рублей за квадратный метр. Такую тенденцию зафиксировали аналитики Домклик по итогам ежемесячного анализа рынка недвижимости. Компания исследовала Топ-10 регионов по...
25 ноября 2022 4349
Товарищ по кредиту: кто такой созаемщик по ипотеке и для чего он нужен
После 21 сентября 2022 года банки начали ужесточать требования к потенциальным ипотечным заемщикам, которые могут подпасть под частичную мобилизацию. Теперь для получения ипотеки может понадобиться созаемщик. Новострой-СПб разобрался в том, для чего он нужен и кто может...
24 ноября 2022 47108
Инвесторы высоко оценили возможности траншевой ипотеки
Доля инвестиционных сделок с привлечением ипотеки в Северной столице за год выросла на 15%. Инвесторы на рынке недвижимости стали чаще использовать кредитование, оформляя доступную ипотеку со ставками от 0,01% и займы с траншевыми платежами.  Консалтинговый...
23 ноября 2022 18407
Росреестр: важные показатели рынка недвижимости Петербурга продолжают расти
Управление Росреестра по Санкт-Петербургу представило результаты по ключевым направлениям работы в октябре 2022 года. Основные показатели продолжили рост – так, ДДУ в прошлом месяце было зарегистрировано 5 333 единиц, что на 23,5% больше, чем в сентябре...
21 ноября 2022 4520
Назван район Петербурга, в котором новостройки подорожали за 10 месяцев почти на 40%
К началу ноября 2022 года средняя стоимость квадратного метра в жилых комплексах, которые строятся в 13 районах Петербурга, достигла 268,3 тыс. рублей. Таким образом, с начала года «квадрат» в среднем подорожал на 18,2% или на 41,4 тыс. рублей. Такую...
20 ноября 2022 4277
Россияне стали покупать более дешевое жилье
Средняя сумма жилищного кредита снижается в России третий месяц подряд, это самое продолжительное сокращение средней величины ипотеки в стране за последние 7 лет. Как пишет РБК со ссылкой на данные компании Frank RG, за III квартал чек упал на 6,4%. В сентябре по сравнению...
31 октября 2022 4439
Застройщики сдерживают старты продаж в новых проектах – исследование
Портал «Единый ресурс застройщиков» решил выяснить, сколько квартир из опубликованных в 2022 году проектных деклараций поступили в продажу. Всего с начала года были опубликованы документы на 2,6 тыс. новых корпусов или на 554,4 тыс. квартир. Все эти площади...
19 октября 2022 5069
Российские банки массово поднимают возраст ипотечных заемщиков
Кредитные организации начали поднимать планку предельного возраста ипотечников, причем сразу на 5 лет – до 70-75. Таким образом банки наращивают клиентскую базу, а заемщики в свою очередь могут существенно снизить размер ежемесячного платежа. По сравнению...
16 сентября 2022 5807
Популярно на Новострой-СПб
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков