«В любой турбулентной ситуации в наиболее выигрышном положении находится комфорт-класс»

Подводим итоги первого полугодия 2022 года на рынке новостроек Петербурга. Ждет ли нас дефицит первичного жилья, какие проекты сегодня пользуются спросом, что будет с ценами? Об этом и многом другом Новострой-СПб узнал у Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.

– Какие основные тренды на рынке недвижимости в целом и на рынке новостроек Петербурга в частности вы бы выделили сегодня по итогам II квартала 2022 года?

– Помимо существенного проседания спроса, рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга характеризуется двумя связанными тенденциями: сокращение объема строящегося жилья и усиливающийся дефицит. По данным Дом.РФ, объем строительства на начало июля составил 8,5 млн кв. м – это на 18% меньше результатов июля 2021 года. Сокращение девелоперской активности наблюдается с момента перехода на проектное финансирование, однако тренд усугубился сначала из-за пандемии, а в 2022 году – на фоне снижения покупательской активности.

Весной 2022 года девелоперы приостановили запуск проектов и заняли выжидательную позицию. Переломить негативную тенденцию могут комфортная ключевая ставка ЦБ, льготная ипотека и субсидированные ставки, которые уже внедряют застройщики для дополнительного стимулирования спроса. Как только девелоперы будут уверены в устойчивом спросе на новостройки – мы увидим новую волну проектов.

– Как бы вы охарактеризовали сейчас предложение нового жилья на рынке новостроек? В феврале была пауза с выводом проектов на рынок, тогда как сейчас много стартов продаж.

– Несмотря на весеннюю паузу, девелоперы выводили на рынок новые интересные проекты. По итогам первого полугодия 2022 года объем нового предложения на первичном рынке жилья Петербурга составил около 1,5 млн кв. м, или 32 тыс. квартир. Это всего на 8% меньше, чем годом ранее.

На данный момент девелоперы рассматривают земельные участки в периферийных локациях, а также в городских районах за границами КАД. Однако премиальные проекты по-прежнему появляются в исторических локациях Адмиралтейского района, Васильевского острова и Петроградской стороны.

– В вашем исследовании про инвестиции сказано, что вложения в покупку земли под новое строительство жилья сильно сократилось по сравнению с тем же периодом прошлого года. Не приведет ли это в будущем к дефициту новостроек?

– Дефицит новостроек – следствие снижения девелоперской активности с 2019 года. В ближайшее время мы увидим падение объемов ввода жилья в эксплуатацию. Именно этот фактор – усиливающийся дефицит на фоне планомерного снижения ключевой ставки ЦБ – должен стимулировать девелоперов приобретать новые участки и выводить проекты на рынок, чтобы в период потенциального дефицита 2024-2025 годов успешно продавать квартиры. Мы уже видим оживление на земельном рынке и уверены, что в скором будущем рынок вновь увидит приток инвестиций.

– Что происходит со спросом? Активизировались ли покупатели после обвала спроса в апреле и мае?

– По итогам первых шести месяцев 2022 года в Петербурге приобрели 1,28 млн кв. м первичной жилой недвижимости, или 33 155 квартир. Несмотря на весеннюю паузу, спрос просел всего на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, а количество реализованных квартир снизилось на 9% год к году. Наибольшее снижение спроса мы наблюдаем в премиум-классе (-36% год к году), в бизнес-классе продажи сократились на 21%. Как я уже отметила, наиболее устойчив к текущим реалиям оказался комфорт-класс: там спрос снизился всего на 17% год к году.

– Изменились ли покупательские предпочтения? Что сейчас важно для клиентов в первую очередь при выборе квартир в новостройках?

– Предпочтения покупателей особо не изменились. По-прежнему важны общий бюджет, локация, репутация застройщика. Однако на фоне общей неопределенности покупатель стал еще более осторожен при выборе, внимателен к деталям и за ту же стоимость квартиры хочет получить как можно больше выгод. Наибольшей популярностью пользуются небольшие метражи, отделка и различные программы рассрочки от девелопера.

– Ипотека давно стала мощным инструментом продаж на рынке новостроек, но ни ставка в 9%, ни даже в 7% не сильно подстегнула спрос. Некоторые эксперты говорят, что только ставка в 4% способна активизировать покупателей. Как вы считаете? В целом работают ли сегодня различные госпрограммы (льготная, семейная, IT-ипотека) или эти инструменты нуждаются в корректировке?

– Ипотека остается главным стимулом для покупки недвижимости, однако в кризис этого инструмента недостаточно. Общая неопределенность и отсутствие уверенности в стабильности дохода оказывают наибольшее влияние на покупателей при принятии решения.

Но тем девелоперам, которым нужно строиться, выплачивать проектное финансирование и не попадать на штрафную ставку, выгоднее субсидировать ипотечные ставки, тем самым показывая наполняемость счетов.

Как итог, субсидированную ипотеку, вероятно, будут предлагать три категории застройщиков: девелоперы, которые могут себе это позволить; застройщики проектов на низкой стадии готовности и с проектным финансированием, а также компании, у которых остался пул неликвидных квартир.

– Не могу не спросить про цены. Что сейчас происходит со стоимостью строящегося жилья в Петербурге? Наблюдается ли стагнация, снижение или рост цен? Что в перспективе будет с ценами – сейчас это можно прогнозировать?

– Активное пополнение рынка проектами комфорт-класса на периферии города, а также снижение спроса привели к замедлению темпов роста стоимости во втором квартале. Если в первом квартале темп роста средневзвешенной стоимости квадратного метра составлял 14-17% в зависимости от класса, на данный момент он вернулся на уровень до 2-3% за квартал. В целом средневзвешенная цена предложения по всему рынку за последние 12 месяцев увеличилась на 37% и по итогам первого полугодия 2022 года достигла 252 490 руб./1 кв. м.

Дело в том, что конъюнктура рынка не позволяет девелоперам снижать цены на строящееся жилье. Удорожание стройматериалов и проектного финансирования (не говоря о бридж-кредитовании) по-прежнему удерживают себестоимость строительства на высоком уровне. Поэтому мы не видим предпосылок для снижения цен, кроме точечных скидок и программ рассрочек в отдельных проектах.

– Можно ли сегодня говорить о стабилизации на рынке недвижимости? Или еще рано? Как вы считаете?

– Рынок недвижимости делится на несколько сегментов – «первичка», «вторичка», город, загород – и в каждом из них своя динамика. Например, вторичный рынок сейчас в принципе мало активен, так называемая «новая вторичка» иногда привлекает внимание покупателей.

На первичном рынке недвижимости – будь то комплексная массовая застройка или клубные проекты – сохраняется спрос на жилые комплексы с выдающейся концепцией, в уникальной локации с видовыми характеристиками, с интересными программами рассрочек и субсидированных ставок от застройщика. По-прежнему покупатели рассматривают уникальные концептуальные решения – например, квартиры с террасами или квартиры с дополнительными бонусами (кладовые помещения, машино-места по льготным ценам).

В разных сегментах есть периоды стагнации и время небольших всплесков спроса, которые связаны со стартами продаж, акционными предложениями или с эксклюзивностью концепции. Такие вещи всегда будут стимулировать спрос и покупательский интерес к проекту.

Читайте также:

«Ипотека с субсидированной ставкой: этот ларчик скоро закроется»

На все готовое: более 70% покупателей выбирают квартиры с отделкой от застройщика