На рынке новостроек Петербурга сегодня представлен огромный выбор квартир. Эксперты отмечают, что в последнее время люди стали внимательней при выборе планировок, а квартиры-«трансформеры» сейчас особенно востребованы. Специально для Новострой-СПб, Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена», рассказал, в чем секрет этого типа квартир и почему такое жилье покупатели предпочитают брать с отделкой в ипотеку.
Сначала в целом о спросе: каким был 2020 год для покупателя квартиры и для вас как для застройщика?
Несмотря на хорошую динамику продаж во втором полугодии, год был сложным – и для бизнеса, и для покупателей. Конечно, самый непростой период пришелся на март, апрель и май, когда вообще было сложно делать какие-то прогнозы, а люди начали откладывать сделки до лучших времен.
В это время у нас шла реализация нескольких проектов в регионах, шло заселение ЖК «Граффити» на Шуваловском проспекте, а также мы готовили к старту продаж наш новый проект в Санкт-Петербурге – ЖК «Ойкумена» на Суздальском шоссе. Несмотря ни на что, проект стартовал планово, в июле 2020 года.
В тот момент нас выручили онлайн-бронирования, которые мы сумели оперативно внедрить, в мае запустили программу льготной ипотеки, которая к лету стала еще более востребованной и очень быстро разогрела продажи. Так как за время самоизоляции накопился еще и отложенный спрос.
Поэтому в целом для нас год оказался хоть и тяжелым, но удачным, как и для покупателей – мы смогли им предложить квартиры с полной чистовой отделкой, с улучшенными планировками по стартовым ценам, и многие этим предложением воспользовались.
Какие инструменты оплаты были самыми популярными: ипотека, маткапитал, субсидии?
Основной способ покупки квартир в наших проектах – ипотека. Доля ипотечных продаж в среднем составляет 55%, хотя может варьироваться в зависимости от проекта (и где-то есть 65%, например). В ипотечные сделки, как правило, уже включен и материнский капитал, если он привлекался заемщиком – его часто используют как первоначальный взнос или часть взноса при покупке прежде всего «семейных» трехкомнатных квартир.
В начале декабря мы запустили программу беспроцентной рассрочки, которая также распространяется на кладовые помещения и машино-места, не только на квартиры. Рассрочка не может конкурировать с льготной ипотекой, но является хорошей альтернативой, в особенности если речь о покупке нежилого помещения, так как на эту недвижимость ипотечные ставки немного выше.
Самые популярные планировки – весной и сейчас?
Существенной разницы в спросе не произошло – ведь квартира не сезонный товар, люди покупают ее надолго. Наиболее востребованные планировочные решения – это квартиры-«трансформеры» с возможностью оборудования дополнительных помещений с помощью зонирования пространства. При этом такие квартиры по площади относительно небольшие, например, 45 кв. метров – и можно оборудовать евро-двушку за счет более просторной кухни и небольшой спальни.
Также мы предусмотрели увеличенную площадь балконов, и это приветствуется покупателями: на утепленном балконе можно разместить кабинет, мастерскую или места для отдыха, при этом оплачиваются эти метры с понижающим коэффициентом. По сути, вы получаете в квартире дополнительную комнату, а платите за нее дешевле, чем за жилой метраж.
На рынок могут вернуться квартиры-«пеналы» по 12 кв. метров, как вы считаете?
В Москве, похоже, они уже существуют – во всяком случае, там есть предложения квартир по 14-16 кв. метров. Однако это скорее инструмент для арендного бизнеса. Сколь долго он просуществует – сказать сложно. В Санкт-Петербурге к такому минимализму пока застройщики не вернулись: самые небольшие квартиры в новостройках имеют площадь 18-19 кв. м, и то таких предложений в городе не много.
Мы специализируемся на создании комфортного жилья прежде всего для семей. Это предполагает все-таки улучшенные планировочные решения, которые в суперкомпактном метраже реализовать невозможно.
Квартиры с отделкой под ключ и white box, что предпочитали покупатели? Как этот сегмент будет развиваться дальше?
Мы вывели на рынок проект, в котором все квартиры с полной чистовой отделкой, и текущие темпы продаж убедили нас, что этот подход правильный. Спрос на такой продукт очень высокий, и он будет расти и дальше. При этом для бизнес-класса уместнее отделка white box, потому что жилье более высокобюджетное, там нередко покупателям хочется применить какие-то собственные дизайнерские решения.
В массовом же сегменте оптимальный вариант – несколько вариантов отделки на выбор, как правило, в темных или светлых тонах. А вот предложение квартир сразу с отделкой и мебелью в Петербурге практически отсутствует. Хотя, возможно, постепенно такие варианты появятся в массовом сегменте, если перенять столичный опыт, где новоселам иногда вручают сертификаты на покупку мебели.
Влияет ли отделка на цену квартиры и насколько существенно? Или это все-таки экономия для новосела?
В Приморском районе в проектах на одинаковой стадии строительства, в которых все квартиры предлагаются с отделкой, цена метра варьируется от 151 до 155 тыс. руб. за 1 кв. м. В похожих проектах, но без отделки, – от 145,9 до 198,5 тыс. руб. Таким образом, цена ремонта на стоимость 1 кв. метра влияет несущественно, так как застройщики имеют возможность закупить материалы крупным оптом, заключить наиболее выгодные договоры с подрядчиками.
Для новосела выгоднее сразу получить ключи и переехать, не тратить еще как минимум 3 месяца и от 1 млн руб. на ремонтные работы. Также при самостоятельном ремонте вы не включите цену отделки в ипотечный кредит. А заем на ремонт не получится взять под 6,5% годовых. На мой взгляд, у квартир с отделкой от застройщика гораздо больше плюсов, чем минусов.
И в целом о ценах на рынке строящегося жилья. Чем был обусловлен такой резкий рост цен в прошлом году? Повторится ли такое в 2021-м? Чего ждать покупателю?
Действительно, 2020 год, помимо пандемии, отличился еще и рекордным ростом цен на жилье. В текущем году ждать того же не стоит: во-первых, у каждого продукта есть свой запас роста цен, и продавать выше рыночного уровня не получится; во-вторых, нужно смотреть, каким будет спрос, а также конкуренция, как будут пополняться объемы предложения. Но в целом предпосылок для дальнейшего галопирующего роста цен уже в общем-то не осталось.
Хотя покупателю не надо забывать о том, что новостройки все равно дорожают в связи с ростом строительной готовности. Поэтому, если необходимо приобрести квартиру в определенном бюджете и в конкретном корпусе, ждать по полгода не нужно – при активном ходе строительства цены неизбежно вырастут. Поэтому, если есть одобренная ипотека, сбережения или средства от продажи вторички, сейчас можно выбрать и купить квартиру в понравившейся новостройке на выгодных условиях.
Читайте также:
Неподъемная ипотека на новостройку: что нужно знать, если обстоятельства вынуждают продавать залоговую квартиру
Застройщики разгоняются: в 2021 году на рынок Петербурга повалят новые проекты
Дата публикации 26 января 2021
