Переверните экран

«Принадлежность квартиры конкретному члену ЖСК не регистрируется в Росреестре, что повышает риск двойных продаж»

Ведущий юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о покупке квартиры в новостройках путем вступления в жилищно-строительный кооператив, а также о связанных с этим рисках.

Что такое ЖСК и как давно данная схема покупки квартиры существует на рынке?

Жилищно-строительный кооператив – некоммерческая организация, потребительский кооператив, то есть добровольное объединение граждан на основе членства с целью удовлетворения потребности в жилье путем объединения денежных паевых взносов. ЖСК также активно используются для управления многоквартирными жилыми домами.  

Сама схема ЖСК появилась еще в советские годы, когда в 1959 году Постановлением Совмина РСФСР рабочим и служащим было разрешено объединяться по месту работы в жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков с правом приобретения личной собственности на квартиры.

Чем отличаются ЖСК, существовавшие в советские годы, и современные?

Во-первых, принципиально изменилась сама схема финансирования строительства. В советские времена денежные средства на строительство оформлялись в виде предоставляемого государством кредита. Производилось строительство жилого дома, а уже потом члены ЖСК в течение примерно 15 лет возвращали полученные от государства деньги. Сейчас деньги на строительство собираются в «общей копилке» в самом процессе строительства, сам процесс постройки осуществляется на уже полученные от пайщиков денежные средства. Что, конечно, не исключает получения кооперативом коммерческих кредитов на застройку.

Во-вторых, кооперативы СССР, как правило, создавались по месту работы пайщиков и носили корпоративный характер, без привлечения людей «со стороны». Нынешние ЖСК не имеют ограничений по членству, и их участником может стать любое физическое или юридическое лицо, даже иностранное.

Советский кооператив подразумевал именно строительство конкретного дома, причем зачастую распределение квартир заранее не производилось. После окончания строительства устраивалась жеребьевка, по результатам которой определялось, кому какая квартира достается. Нынешний ЖСК подразумевает как строительство конкретного дома, так и приобретение для своих членов квартир в других строящихся домах, а также приобретение жилья на «вторичке», то есть в уже давно построенных домах по договору купли-продажи. При этом квартира каждого члена ЖСК определяется заранее.

Почему такой способ покупки жилья считается опасным? Чем он отличается от договора долевого участия?

Согласно ст. 124 ЖК, основанием приобретения квартиры является членство в ЖСК. Все правовые условия такого членства определяются Уставом ЖСК и Договором о вступлении в ЖСК, содержание которых в законодательстве определяется лишь в самых общих чертах. При этом Устав ЖСК на момент вашего вступления в ЖСК уже давно принят, а договор о вступлении в ЖСК фактически является вариацией так называемого договора присоединения, в котором ничего менять не дадут и который можно подписать (присоединиться) лишь в предложенной редакции. Правовая защита участника ЖСК при наступлении таких рисков, как долгострой или некачественное строительство, в этих документах закрепляется крайне редко.

При заключении других форм договоров о совместном строительстве (договоры долевого участия, предварительные договоры) такая ситуация «выравнивается» применением специального закона – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также Закона РФ «О защите прав потребителей».

Очень важным является также и тот момент, что согласно ст. 116 ГК РФ на членов кооператива может быть возложена обязанность по внесению дополнительных взносов в случае финансовой несостоятельности строительства. Не стоит об этом забывать, подписывая документы о вступлении в ЖСК. В договорах долевого участия такая возможность у застройщика отсутствует.

Существуют ли штрафы за выход из ЖСК? Какова величина штрафов? Можно ли их избежать или сократить?

Условия о штрафах за выход из ЖСК и о размере таких штрафов закрепляются в Уставе ЖСК и договоре о вступлении в ЖСК. По нашей практике в связи с отсутствием у гражданина статуса потребителя полностью оспорить такие штрафы нельзя, можно лишь попытаться в судебном порядке снизить их размер, доказав суду безусловную вину ЖСК в вашем вынужденном выходе из него.  

Как минимизировать риски от покупки жилья через ЖСК?

Минимизировать риск от приобретения жилья через ЖСК можно на этапе заключения договора о вступлении в ЖСК.

Во-первых, вы должны четко понимать, с кем имеете дело. В условиях российских реалий это очень важно. Выясните, кто является фактическим застройщиком, его владельцем и учредителем. Уточните, есть ли крупные финансовые партнеры строительства – банки, российские корпорации, зарубежные инвесторы. Узнайте, сколько уже реализованных проектов на счету застройщика, который создает ЖСК, посмотрите отзывы об этих проектах в Интернете. Не лишним будет найти в Интернете информацию о руководителях ЖСК, застройщике, финансовых партнерах.

Обратите внимание, предоставляют ли банки ипотеку на приобретение жилья. Ведь (правда, весьма условно) банк – заинтересованное лицо, и в случае ваших финансовых проблем именно ему иметь в дальнейшем дело с ЖСК. Поэтому банк, профессионально занимающийся кредитованием на рынке строительства, вряд ли станет предоставлять ипотеку под заведомо проблемные объекты.  

Во-вторых, попробуйте включить в предложенный на подписание договор ряд дополнений: об ответственности ЖСК в случаях просрочки строительства, нарушения требования СНИП о качестве строительства, об исключении штрафа при выходе из ЖСК.  
 
Как действовать дольщикам в случае, если сроки сдачи дома переносятся?

Наверное, это зависит от позиции конкретного члена ЖСК. Кто-то в этом случае выйдет из ЖСК и будет пытаться найти более удачный объект для строительства жилья. А кто-то останется в ЖСК и будет ждать окончания строительства. Финансово защитить свои интересы путем требования штрафов или пени с ЖСК в данном случае очень тяжело. В любом случае, я бы советовал при возникновении сложностей сразу обращаться к юристам, так как положительное решение споров с ЖСК во многом зависит от правильно оформленной досудебной стадии решения споров, что самостоятельно сделать сложно.

Что делать участнику ЖСК в случае двойной продажи квартиры?

Принадлежность квартиры конкретному члену ЖСК не регистрируется в Росреестре, что существенно повышает риск двойных продаж и является безусловным минусом  приобретения квартиры в ЖСК.  

Если члену ЖСК стало известно о двойной продаже его квартиры, необходимо сразу официально уведомить об этом руководство ЖСК. Следующим немедленным шагом является обращение в правоохранительные органы с заявлением о преступлении - мошенничестве, связанном с повторными продажами квартир (ст. 159 Уголовного кодекса РФ). 

Одновременно необходимо обращаться в суд с иском о признании недействительным повторного договора ЖСК на вашу квартиру и накладывать арест на права на квартиру с целью пресечения их дальнейшей реализации путем уступки прав на пай третьим лицам. Конечно, и в этом случае очень важно сразу обратиться за квалифицированной юридической помощью.

С точки зрения инвестиций покупка квартиры через ЖСК для последующей перепродажи является выгодной?

Важно учитывать: вступая в ЖСК даже на время, вы становитесь его членом и несете все упомянутые выше риски. Уступка пая в ЖСК, что, по сути, является аналогом уступки прав на квартиру, весьма часто практикуется. Поэтому вступать в кооператив с целью получения прибыли от роста цен на недвижимость технически можно.

Также возможно оформить право собственности на квартиру в уже построенном ЖСК доме, а затем реализовать ее по договору купли-продажи.

В обоих случаях весьма важно учитывать специфику налогообложения подобных сделок, для чего лучше заранее обратиться за разъяснениями к специалисту.

Дата публикации 11 марта 2014
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
«Людей с чемоданом денег на рынке недвижимости нет уже давно»
Завершается первый квартал 2024 года. Каким он стал для застройщиков, ждать ли покупателям новых проектов и снижения цен, что будет с ипотекой? Об этом и многом другом Новострой-СПб рассказала Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. – Как...
26 марта 3620
Итоги февраля: продажи новостроек Петербургского региона упали на 44%
Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat, проанализировал спрос на новостройки Северной столицы и Ленобласти по итогам февраля. В феврале 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург...
11 марта 14366
«Ипотека была, есть и будет драйвером продаж на рынке недвижимости»
О том, как изменилось поведение покупателей квартир в новостройках в начале 2024 года, ждать ли снижения цен, насколько важна льготная ипотека для рынка, Новострой-СПб рассказала Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX.  – С чем...
29 февраля 18992
«В данный момент застройщики действительно находятся в полной зависимости от политики банков»
Каким стало для застройщиков Петербурга начало 2024 года, изменились ли покупательские предпочтения, сказалось ли на спросе ужесточение условий выдачи льготной ипотеки? Об этом и многом другом Новострой-СПб рассказала Ирина Петрова, руководитель отдела продаж ГК...
21 февраля 22817
В январе спрос на новостройки Ленобласти упал более существенно, чем в Петербурге
Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat, проанализировал сделки с новостройками Северной столицы и Ленобласти по итогам января. В январе 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург...
07 февраля 28451
Продажи петербургских новостроек в декабре упали на 9%
Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat, проанализировал сделки с новостройками Северной столицы и Ленобласти по итогам декабря. В декабре 2023 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург...
16 января 40646
«Никаких предпосылок к снижению себестоимости строительства в 2024 году пока нет»
О том, как шли продажи новостроек в 2023 году, какие проекты и планировки предпочитали покупатели и ждать ли снижения цен на жилье в новом году, Новострой-СПб рассказала руководитель отдела продаж ГК «Лидер Групп» Ирина Петрова. – Заканчивается...
18 декабря 2023 54974
«В процессе редевелопмента промышленных территорий наступит некоторая пауза»
Начинаем подводить итоги 2023 года вместе с экспертами рынка недвижимости Петербургского региона. Своими наблюдениями и прогнозами с Новострой-СПб поделилась Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. – Заканчивается 2023 год. Каким он был для...
13 декабря 2023 49142
Популярно на Новострой-СПб
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков