Спрос на сервисные апарт-отели в Петербурге растет. Однако требования к обязательной классификации объектов и рост налоговой нагрузки могут заставить инвесторов выбрать другие схемы для увеличения доходности своих капиталов – например, перейти в ЗПИФ.

Аналитики Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) подвели итоги I полугодия 2025 года на рынке апартаментов Санкт-Петербурга. Ключевыми тенденциями стали уверенное лидерство сервисного формата, сокращение общего объёма предложения и развитие комплексных концепций проектов.

Спрос: минус 14% за полугодие

«В первом полугодии 2025 г. в Петербурге реализовано около 1,4 тыс. юнитов, что на 14% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом, по сравнению с первым кварталом текущего года, во втором продажи снизились на 20%. Снижение спроса объясняется факторами, влияющими на весь рынок недвижимости: ростом цен, усложнением условий кредитования, снижением покупательской активности под воздействием текущих экономических условий, а также снижением предложения и, соответственно, продаж несервисных юнитов»

Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

При этом сервисные апартаменты по итогам полугодия показали небольшой прирост по сравнению с I полугодием 2024 г. (+7%), реализовано 0,9 тыс. юнитов. Таким образом, в отчетном периоде отмечается сохранение стабильного интереса к полноценным инвестиционным продуктам в сегменте апартаментов. Их доля в общем объёме спроса составила 67%. Тренд на увеличение доли сервисных юнитов в совокупном объеме продаж сохраняется – показатель II квартала 2025 г. выше результатов первого квартала (+4 п. п.) и аналогичного периода 2024 года (+9 п. п.).

Значимым драйвером продаж служат дополнительные скидки, акции от застройщика и программы рассрочек, доля которых по итогам полугодия составила, по экспертной оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», порядка 60% от общего объема спроса. По сравнению с I полугодием 2024 г. число рассрочек в схеме оплаты апартаментов увеличилось на +14% (+8 п. п.) Наиболее распространённый период для рассрочки составил 6 или 12 месяцев, а также рассрочка до ввода объекта в эксплуатацию.

Стабилизация цен на сервисные апартаменты

Средняя цена квадратного метра на сервисные апартаменты в Петербурге составила на конец I полугодия 2025 г. 326,5 тыс. руб., цены в сегменте стабильны, изменение за полгода оказалось минимальным и составило -0,3%.

При этом рост средней цены наблюдался в сегменте несервисных апартаментов: +12% по сравнению с концом 2024 г., до 315 тыс. руб./кв. м. Это связано как с присутствием в предложении достаточно дорогих юнитов, так и с завершением продаж в объекте с более низкими ценами.

Предложение: рост доли сервисного сегмента

На конец первого полугодия 2025 года на рынке Санкт-Петербурга представлено 60 комплексов апартаментов в продаже (часть объектов представлена в двух и более форматах) с общим номерным фондом в 6,3 тыс. юнитов. По сравнению с концом 2024 года их количество снизилось на 13%. Значимые трансформации, повлекшие за собой изменения, произошли только в формате сервисных апартаментов: незначительное пополнение новыми проектами при выбывании ряда объектов из продажи (продажи либо завершены, либо приостановлены).

За I полугодие 2025 г.  зафиксировано снижение объёма предложения юнитов на 7%. Наиболее активную отрицательную динамику продемонстрировали несервисные юниты (-16%), экспозиция юнитов с сервисной составляющей снизилась лишь на 5%. Динамика за год более существенна: общий объём предложения юнитов снизился на 12%. Наиболее негативная динамика в несервисном формате (-36%).

В первом полугодии 2025 г. в продажу вышли 4 новых объекта общей площадью 24,6 тыс. кв. м, или 0,7 тыс. юнитов. По сравнению с аналогичным периодом 2024 года, количество выведенных в продажу юнитов увеличилось на 26%, а объём площади – на 11%. Все в формате сервисных апартаментов: апарт-отель «Сота» («Смарт-Девелопмент»), новая очередь Avenue Apart Pulkovo (Группа «Эталон»), «Место Смолячкова» (ГК «Место») в Курортном районе, апарт-отель «Фомин» («А-Девелопмент»). 2 из 4 объектов пришлись на объекты, требующие приспособления под современную функцию (реставрация/реконструкция).

По предварительным данным, за первые 6 месяцев 2025 г. было введено в эксплуатацию 2 объекта общей площадью 46,2 тыс. кв. м, или 1,2 тыс. юнитов. По сравнению с первым полугодием 2024 года снижение составило 60% по количеству юнитов. Во второй половине 2025 г., согласно планам девелоперов, прогнозируется ввод ещё 9 проектов (6 сервисных объектов и 3 без сервисной составляющей) общим объёмом 3,5 тыс. юнитов, или 122 тыс. кв. м. Более половины юнитов (68%) будут сданы в спальных районах.

Перспективы сегмента

Рынок апартаментов активно развивается, становится всё более зрелым, конкурентным и ориентированным на профессионального инвестора. Растёт количество способов и вариантов оплаты, доходных программ, форм сотрудничества с управляющими компаниями, а также способов сдачи юнита в аренду.

Девелоперы и управляющие компании в ответ на запрос покупателя предлагают более комплексные концепции, уделяя внимание качеству сервиса, оснащению номеров и инфраструктуре. В результате увеличивается число проектов с ярко выраженной концепцией: well-being, bleisure, co-living, mixed-use development, клубные дома, бутик-отели. В центре города преобладают небольшие проекты с уникальной атмосферой, а в спальных районах — масштабные комплексы, рассчитанные на долгосрочную аренду, студентов и семьи.

Отдельно стоит отметить развитие формата рекреационных объектов. Количество юнитов, вышедших в продажу в I полугодии 2025 г., превышает объем аналогичных периодов 2024 и 2023 гг., что демонстрирует интерес девелоперов к загородным апартаментам. Так, помимо выхода на рынок объекта «Место Смолячкова», застройщик ГК «Место» анонсировал еще 4 инвестиционных курортных комплекса в разных районах Ленобласти.

«В 2025 году активные изменения в законодательстве, напрямую и косвенно касающиеся апартаментов, создают условия для трансформации отрасли. Власти продолжают рассматривать апартаменты как гостиничные объекты, вводя обязательную классификацию и усиливая налоговую нагрузку, что, в свою очередь, влияет на инвестиционную привлекательность и условия работы девелоперов», — отметила Светлана Московченко.

Несмотря на общее снижение как объёма экспозиции, так и продаж, наибольшей популярностью у девелоперов и инвесторов пользовались сервисные апартаменты, где инвестор получает полностью готовый к эксплуатации продукт и профессиональное управление, о чем и свидетельствуют положительные результаты по итогам полугодия. Однако при усилении и расширении роли УК в будущем потребуется создание проработанных механизмов для регулирования их взаимоотношений с инвесторами.

Непростая ситуация на рынке создаёт условия для появления новых инвестиционных инструментов и форм владения в сегменте (например, ЗПИФ), перепрофилирования проектов и изменения их назначения (превращение апарт-отелей в офисные или торговые комплексы), что связано с экономической неэффективностью крупных форматов, особенно в центре города.

Читайте также:

Ставка на туризм: в Петербурге ожидается открытие 10 новых апарт-отелей на 1,5 тыс. номеров

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в июне

Автор: эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость»