Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, рассказала порталу Новострой-СПб о том, что сегодня происходит на рынке массового жилья в Петербурге, какие локации и квартиры наиболее востребованы, а также ждать ли повышения цен в ближайшее время.
На днях компания Knight Frank St. Petersburg выпустила первый обзор по жилью массового спроса. Чем вызван ваш интерес к этому сегменту недвижимости?
Мы хотели показать, что исследуем не только рынки элитного жилья, но все классы жилой и коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области на регулярной основе. Кроме этого специалисты компании выполняют многочисленные исследования субрынков в интересах развития специфических проектов, либо исследования рынков в регионах.
У нас есть полноценный отдел исследований и анализа рынка, специалистами которого осуществляется непрерывный сбор данных о городском и загородном жилье всех сегментов и форматов, включая апартаменты, офисном и индустриальном рынке, сегменте городских и загородных гостиниц и баз отдыха, street retail.
Для понимания тенденций развития жилищного рынка мы регулярно собираем информацию о всех жилых комплексах Санкт-Петербурга и ближайшей Ленобласти. На текущий момент в базе, которая ведется с 2002 года, хранится информация о более чем 3,5 тыс. комплексах (включая загородные коттеджные поселки) с характеристиками, ценами, темпами продаж суммарной площадью 58 млн кв. метров, а также о более чем 1,1 тыс. проектах. Для анализа покупательских предпочтений мы организуем полевые исследования, в результате которых отражается портрет покупателей и мотивы приобретения жилья.
Расскажите, что сегодня происходит со спросом и предложением на рынке массового жилья в Петербурге?
На фоне затоваривания рынка жилья эконом-класса, которое наращивалось последние три года, экономическая ситуация, резкие скачки курсов национальной валюты, изменение условий ипотечного кредитования привели к сокращению покупательского спроса. Особенно резкий спад продаж произошел в локациях, расположенных на окраинах города и на пригородных территориях. Например, продажи жилья в этих локациях за квартал снизились на 20%, в то время как в городе этот показатель упал всего на 5% (речь идет о результатах II кв. 2017 года к I кв. 2017-го). Это говорит о том, что качественные характеристики жилья, степень развития инфраструктуры и транспортная доступность постепенно выходят на первый план при выборе квартир покупателями.
В вашем отчете по рынку недвижимости Петербурга вы указываете, что объем продаж жилья в городе и области снизился по сравнению с прошлым годом на 20%. Чем объясняется такое падение?
У потенциальных покупателей жилья стали заканчиваться деньги. Все, кто нуждался в улучшении жилищных условий и мог себе это позволить, успели приобрести жилье в период пикового спроса. Также мотивационным фактором спада покупательской активности послужила отмена субсидированной ипотечной ставки, что было отчетливо заметно в начале года. Корректировка ключевой ставки Центробанка и конечных ипотечных ставок, предоставляемых банками, произошла с некоторым временным разрывом. На сегодняшний день ставки по ипотеке очень привлекательны, что может положительно повлиять на показатели спроса во втором полугодии 2017 г.
Что происходит с ценами на новостройки? Отличается ли динамика в Петербурге и Ленобласти?
После увеличения цен в жилых комплексах Санкт-Петербурга в начале 2015 года, последующая ежеквартальная динамика была несущественной. Сейчас колебания показателя незначительные в пределах 1% и происходят преимущественно за счет корректировки структуры предложения квартир. В пригородных локациях за счет жесткой конкурентной борьбы цены, наоборот, медленно снижаются. Новые объекты выходят в продажу по более низким ценам, чем представленные в локации аналоги.
Какие локации сегодня наиболее востребованы?
Несмотря на спад продаж, основной спрос приходится все же на пригородные локации, преимущественно Мурино и Кудрово. Это связано прежде всего с более низкой абсолютной стоимостью квартир, а также с большим объемом предложения квартир-студий как наиболее востребованного на рынке товара. Если говорить о городских локациях, то наиболее популярны южные окраины Московского района и северные окраины Приморского района.
Какие предложения по стадии готовности наиболее востребованы? Сколько готового жилья экспонируется на рынке? С чем это связано?
В сданных жилых комплексах, как правило, цена наибольшая по сравнению с конкурентами. Кроме того, по мере завершения строительства в объектах остаются в продаже преимущественно квартиры больших метражей с большим количеством комнат. Доля свободных квартир в объектах высокой стадии готовности или уже введенных в эксплуатацию составляет 15%. На начальном этапе строительства покупаются в основном малогабаритные квартиры. Также есть объекты, которые полностью распродаются еще на этапе строительства, например, некоторые корпуса в комплексах «Солнечный город», «Шуваловский», «София» и др.
Сколько первичного жилья сегодня предлагается в Петербурге? Есть ли угроза «затоваривания» рынка недвижимости дешевыми новостройками?
Всего на рынке Санкт-Петербурга и ближайших пригородов строится 8,54 млн кв. метров жилья, объем свободного предложения чуть меньше - 3 млн кв. метров. Фактически затоваривание рынка уже произошло, о чем свидетельствует предложение пригородов, где представлено много дешевого жилья низкого качества. Желающих купить квартиры уже не хватает на всех девелоперов. Сейчас на рынке отмечается тенденция перехода застройщиков в город и поиска участков под девелопмент в городской черте, однако подходящих лотов мало.
Каковы ваши прогнозы на ближайший год? Что будет со спросом и ценами на квартиры?
На фоне снижения ипотечных ставок совокупный объем проданных площадей за год еще имеет возможность превысить уровень продаж 2013 года, однако роста относительно более успешных периодов 2014-2016 годов, скорее всего, не будет. На фоне этого резких колебаний цен также ожидать не стоит. Корректировка цен будет производиться девелоперами индивидуально по каждому объекту в зависимости от необходимости обеспечить плановый уровень продаж.
Дата публикации 11 сентября 2017
