В I полугодии  2017 г. в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах было продано 1,4 млн кв. м жилья эконом-класса, сообщают эксперты компании Knight Frank St Petersburg. По сравнению с  I полугодием 2016 г. динамика показателя объема продаж в Петербурге и пригородах составила -20%.    

Свободное предложение на фоне вывода в продажу новых площадей увеличилось на 5% по сравнению с I полугодием 2016 г., составив 2,96 млн кв. м. Соотношение экспонируемой на рынке площади квартир между проектами в городе и пригородных зонах примерно равное.

Динамика цен в Санкт-Петербурге и пригородной зоне имела разнонаправленный характер. По сравнению со II кварталом 2016 г. средневзвешенная цена предложения в городе увеличилась на 1%, составив 97,6 тыс. руб./кв. м, а в пригородах сохранилась на прежнем уровне, составив 69 тыс. руб./кв. м.

Предложение

В настоящее время на рынке жилой недвижимости С-класса в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах строится 8,54 млн кв. м (объем рынка).

«Тенденцией последних 4-х лет стало смещение предложения и спроса в сторону проектов, расположенных в ближайших пригородных территориях (Кудрово, Мурино, Новое Девяткино, Шушары и т. п.), что обусловлено сокращением пятен под жилую застройку в городской черте», - комментирует Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

По итогам I полугодия 2017 г. в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах количество свободного предложения составило 2,96 млн кв. м жилья класса С, что составляет 35% от совокупной площади экспонируемых объектов.

Значительная доля квартир (66%) предлагается в жилых комплексах, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2018-2019 гг. Доля свободных квартир в объектах высокой стадии готовности, либо уже введенных в эксплуатацию составляет 15%.

С начала 2017 г. на первичный рынок выведено в продажу 2,11 млн кв. жилья С-класса, из которых на проекты, расположенные в Санкт-Петербурге приходится 64% площадей. Основной объем выведенных на рынок площадей сосредоточен в жилых комплексах, строящихся на окраинах сформированных кварталов, либо на месте бывших промышленных площадок.

10 крупнейших по площади объектов, продажи в которых были открыты в I полугодии 2017 года

Спрос

Детальный анализ проектов С-класса показывает смещение спроса с городских локаций в сторону ближайших пригородов, что достигается преимущественно за счет более низкой стоимости квартир. В то же время, начиная со II квартала 2017 г. отмечается сокращение объема продаж в объектах пригородной зоны, что обусловлено спецификой проживания на данных территориях, которая включает в себя ряд проблем с транспортной, социальной  и инженерной инфраструктурой.

За I полугодие 2017 г. в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах было продано 1,4 млн кв. м квартир в объектах класса С, из которых 57% приходится на пригородные локации. Динамика спроса по отношению к I полугодию 2016 г. составила -20%. В основном спад продаж коснулся городских проектов, за рассматриваемый период объем проданных площадей сократился на 29%.

Светлана Московченко отмечает, что особенность спроса на квартиры в зависимости от локации жилых комплексов такова, что в городской черте приобретаются преимущественно квартиры большей площади, более комфортные для проживания, чем в пригородной зоне. Так 66% от общего числа купленных квартир в Санкт-Петербурге пришлось на предложения с 1 и 2 спальнями, в то время как в пригородной зоне 73% спроса составили студии и 1-комнатные квартиры, что в свою очередь, обусловлено небольшим бюджетом покупки.

Динамика спроса на жилые комплексы С-класса

Коммерческие условия

Динамика цен в сегменте жилья массового спроса такова, что в последние два года на фоне большого объема предложения и высокой конкуренции в городской черте наблюдается сокращение темпов роста цены, а в объектах пригородной зоны даже стагнация.

По итогам июня 2017 г. средняя цена на квартиры в жилых комплексах С-класса, расположенные в Санкт-Петербурге составила 97,6 тыс. руб./кв. м, а в пригородных локациях – 69 тыс. руб./кв. м. По сравнению с аналогичным периодом 2016 г. положительная динамика отмечена лишь на городские объекты +1%. В пригородных жилых комплексах показатель средней цены сохранился на уровне прошлого года.

Самые дорогие по цене квадратного метра квартиры представлены в Адмиралтейском, Василеостровском, Фрунзенском и Московском районах – средняя цена превышает 110 тыс. руб./ кв. м. Среди пригородных локаций самые высокие цены на квартиры в Курортном и Пушкинском районах.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:

«В настоящее время наблюдается затоваривание рынка периферийных районов, вызванное спецификой их развития. За последние несколько лет там сконцентрировалась значительная доля предложения эконом-класса. Проекты по своим невысоким потребительским характеристикам мало чем отличаются друг от друга и в основном конкурируют ценой. 

Несмотря на то, что объемы продаж находятся на уровне аналогичного периода 2015 г. и превышают уровень 2012-2013 гг., навес избыточного предложения приводит к тому, что желающих купить квартиры уже не хватает на всех девелоперов.

При этом, как ни парадоксально, объем вывода новых проектов на рынок не сокращается. За I полугодие 2017 в Петербурге и пригородах было выведено в продажу около 2 млн м² нового предложения, это почти 50 тыс. квартир. По всем территориальным зонам это больше, чем во II полугодии 2016 года, то есть объем предложения продолжает нарастать. В предыдущие кризисные периоды вслед за падением спроса достаточно быстро (в течение двух кварталов) сокращалось и предложение, девелоперы приостанавливали вывод новых проектов. Сегодня такой тенденции нет, несмотря на то, что еще два года назад было очевидно, что такой объем предложения избыточен для рынка».