Все больше внимания теперь уделяется комфортной среде

Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора «НДВ СПб» (подразделение «НДВ-Недвижимость»)##

Жилье комфорт-класса появилось на рынке недвижимости относительно недавно, но быстро завоевывает популярность у потенциальных покупателей Петербурга. О том, кто его покупает, и чем новостройки комфорт-класса отличаются от бизнес-класса, Novostroy-SPb рассказал Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора «НДВ СПб» (подразделение «НДВ-Недвижимость»).

Какой объем на первичном рынке Петербурга занимают новостройки комфорт и бизнес-класса? Много или мало таких ЖК по сравнению с эконом-классом или элитным жильем?

На комфорт-класс приходится около 40%, на бизнес-класс примерно 16% новостроек Санкт-Петербурга. Эконом-класс занимает долю в 40%, элитные объекты – менее 4%. При этом данная структура имеет тенденцию к постепенному увеличению объектов комфорт-класса. Это связано с возросшими требованиями к жилью петербуржцев, которое началось в кризисный период 2008-2009 года, когда предложение превышало спрос, и у покупателей появился более широкий выбор новостроек.

Основная масса новостроек бизнес-класса, находящихся на данный момент в продаже, вышла на рынок еще до кризиса. Тогда этот сегмент вышел в активную фазу роста, повторяя с запозданием сценарий развития рынка недвижимости Москвы. Однако падение спроса в 2008-2009 годах отразилось сильнее всего именно в бизнес-сегменте: цены в некоторых проектах упали в два раза. Активность покупателей тогда сосредоточилась почти исключительно в сегменте эконом-класса. Поэтому сегодня доля объектов бизнес-класса в Петербурге в два с половиной раза меньше, чем в Москве.

В чем основные различия этих сегментов? По каким признакам жилые комплексы относят к комфорт- или бизнес-классу?

Основные различия между этими двумя классами в том, что новостройки класса «бизнес» располагаются в центральных районах города, либо в престижных локациях, в то время как для новостроек класса «комфорт» основополагающим фактором является хорошая транспортная доступность и удобные планировки. Что касается квартирографии, то в классе бизнес это 3-4 квартиры на этаже, в объектах комфорт-класса количество квартир на этаже может быть любое. Также в комфорт-классе больше одно- и двухкомнатных квартир, в объектах бизнес-класса преобладают трехкомнатные квартиры.

Объекты класса «бизнес» отличаются от объектов класса «комфорт» улучшенными характеристиками материалов изготовления дома, качеством внутренней отделки и технического оснащения. Благоустроенная придомовая территория характерна для обоих классов, но для объектов в бизнес-сегменте она закрытая или ограничена для посторонних. Наличие мест в паркинге соответственно увеличивается при улучшении класса дома. Для жителей бизнес-класса важны не только качественные характеристики будущей квартиры, но и окружение, соседи, а для жителей комфорт-класса в первую очередь важно соотношение цены и качества, при этом качественные характеристики весьма значимы, это и отличает покупателей комфорт-класса от «эконома».

Насколько популярно такое жилье у жителей Петербурга? Особенно по сравнению с новостройками из других сегментов?

Спрос на объекты комфорт-класса сегодня начинает догонять спрос на объекты эконом-класса. На рынок выходят люди, которые несколько лет назад покупали жилье эконом-класса и сейчас продают его с целью приобрести более комфортную квартиру в новом доме.

Дома бизнес-класса по определению не пользуются массовым спросом: их покупатель крайне разборчив и требователен к характеристикам жилья, за что и платит соответствующую цену.

Покупают ли жилье комфорт- и бизнес класса для себя или в инвестиционных целях?

В основном для себя. Как правило, люди покупают квартиры в домах бизнес-класса, уже имея жилье. Они не торопятся с заселением, много времени тратят на ремонт и дизайн интерьеров.

В Москве отличительной чертой новостроек бизнес-класса является водоем поблизости. Есть ли какие-то подобные маркеры в Петербурге?

В Петербурге объекты бизнес-класса строятся в статусных местах: Московский проспект, Васильевский остров, Петроградская сторона. Близость водоемов и парков является дополнительным и очень значительным плюсом, но не обязательным условием. Покупатель обращает внимание на инженерную начинку и архитектуру дома, на то, можно ли спуститься в паркинг на лифте, каково благоустройство придомовой территории.

Какие сегодня средние цены на квартиры в новостройках комфорт- и бизнес-класса?

Относительно мая 2011 года цена на строящиеся объекты класса «комфорт» увеличилась в среднем на 11%; в сданных домах - примерно на 20%. Рост квадратного метра за прошедший год в строящихся объектах бизнес-класса составил 12%.

Часто ли потенциальные покупатели прибегают к ипотеке, покупая жилье в новостройках комфорт- и бизнес-класса?

Ипотека используется в 30-40% сделок по покупке квартир комфорт-класса. В бизнес-сегменте доля ипотеки несколько ниже – около 20-30%. Многое зависит от объекта и отношений застройщика с банками.

Каким Вам видится прогноз развития новостроек комфорт- и бизнес-класса в Петербурге?

Доля комфорт-класса будет постепенно увеличиваться. Почти все проекты в обжитых районах города уже позиционируются как объекты комфорт-класса: дороговизна земли заставляет застройщика поднимать класс жилья. Кроме того, рынок развивается, растут потребности покупателей жилья. Все больше внимания теперь уделяется комфортной среде: от удобной парковки до радующих глаз фасадов. Чем больше подобных опций предлагает застройщик, тем востребованнее становится объект.

Сегмент жилья бизнес-класса будет зависеть от ряда факторов. Поскольку свободных мест для строительства объектов этого класса в городе почти не осталось, требуется вовлечение земельных участков близи центра, которые сегодня заняты промышленными предприятиями. Для их редевелопмента необходимы серьезные ресурсы крупных игроков рынка, а еще лучше целевая городская программа. Пока процесс освобождения таких территорий проходит недостаточными темпами. При этом плюсы подобных участков очевидны: близость к центру, развитая инфраструктура, возможность построить целый квартал с однородной средой с нуля.