Рынок первичной недвижимости сегодня переживает непростые времена, ведь вскоре продажа большинства новостроек будет осуществляться по эскроу-счетам. Специально для Новострой-СПб Александр Брега, генеральный директор компании «Мегалит – Охта Групп», рассказал не только о сложностях перехода на проектное финансирование, но и о потенциале «серого пояса» Петербурга, о его наиболее привлекательных площадках.
Какие тренды на рынке новостроек вы бы выделили? С чем рынок вступил в 2019 год?
Главный тренд – пауза. Покупатели и строители ждут ясности на рынке. Все действуют осторожно, и это самая правильная стратегия в преддверии глобальных изменений, которые ждут рынок.
2019 год многие эксперты называют годом перемен, ведь грядет переход на проектное финансирование. Как вы считаете, можно ли действительно это время охарактеризовать, как «прощание с долевкой»?
Конечно, именно так его и можно охарактеризовать. Но я хочу отметить, что расставание с долевкой не будет быстрым. Все-таки многие проекты смогут продолжить реализацию квартир по старой схеме.
Мы пока не знаем, какие требования будут предъявляться к объектам, чтобы они могли продолжить привлекать средства через долевое участие. Но, как мне видится, было бы правильным сохранить ДДУ для проектов в активной стадии строительства при продаже от 10% жилых помещений и для объектов, в которых предполагается возведение социальной инфраструктуры.
В Петербурге в последние годы активно застраивался так называемый «серый пояс» - промзоны. Как вы считаете, какой потенциал сегодня у этих территорий? Надолго ли еще хватит промзон для вывода новых жилых проектов?
В Петербурге общая площадь промзон приближается к 19 тысяч га. Фактически в городе около 35-38% территории отдано под производства, это довольно большой показатель. В европейских городах он редко превышает 10%, поэтому потенциал для редевелопмента в Петербурге, конечно, есть, и он значительный.
Но подход к редевелопменту должен быть сбалансированным. Здесь важно сохранить промышленный потенциал города и при этом создать новые точки общественного притяжения. В этом ключе я выступаю за комплексное развитие территорий. Оно позволяет мыслить не точечными объектами, а более масштабно. Квартальная застройка сформирована в едином архитектурном стиле, она предполагает создание общественных пространств, дополнительной инфраструктуры, в том числе социальной. И именно такой подход стимулирует развитие городской среды.
Промзона промзоне – рознь. Какие основные проблемы появляются у девелопера, если он берется за освоение такого участка?
Основные сложности связаны с раздробленностью собственности. Крупные предприятия приватизировались по частям, и в итоге сегодня мы имеем лишь формально единую территорию. Юридически же она разделена, и одновременно договориться со всеми собственниками на единых условиях невозможно.
Мы столкнулись с такой проблемой при реализации нашего флагманского проекта ЖК «Приморский квартал». Сегодня это крупнейший в Петербурге проект комплексного освоения территории. Мы возводим комплекс на участке бывшей Приморской овощной базы, его площадь – около 25 га. Эта территория принадлежала нескольким собственникам, и на этапе переговоров о покупке с каждым из них приходилось договариваться индивидуально, что, естественно, затягивало сроки реализации проекта.
Также для редевеломпента актуален вопрос постоянных изменений законодательства, и в частности охранных обязательств и ограничений. Нововведения тянут за собой кардинальную переделку проектной документации, и это может повторяться несколько раз в ходе реализации одного проекта. Естественно, что в таких условиях, девелоперы довольно осторожны.
Как правило, промзоны застраиваются масштабно – не опасно ли сегодня выводить крупные проекты, когда так кардинально меняются правила игры для застройщиков?
У крупных проектов есть свои неоспоримые плюсы. Они позволяют сбалансировано распределить нагрузку по инженерной, транспортной и социальной инфраструктуре.
В целом, как вы считаете, много ли новостроек выйдет на рынок в этом году? Будут ли застройщики реализовывать проекты, разрешения на которые получили до 1 июля 2018 года, или возьмут паузу?
Думаю, что пик вывода мы уже прошли, и он был в 2018 году. Сейчас многое зависит от конкретного проекта. Например, для жилых комплексов, которые возводятся в несколько очередей, есть смысл выводить новые объекты и сейчас.
Но многие застройщики предпочтут подождать с выходом новых проектов, изучат практику работы по новым правилам, будут наблюдать за спросом.
Какие промзоны в Петербурге вы бы отнесли к привлекательным участкам, а какие к проблемным? Почему?
Среди перспективных локаций для редевелопмента можно выделить участки на Выборгской набережной, крупные промзоны в Московском и Приморском районах, Петровский остров. Большой потенциал у Бабаевских складов, Коломны.
Если говорить о проблемных территориях, то каждая из перечисленных локаций непроста для работы. Но в качестве наиболее яркого примера можно привести Апраксин двор. Потенциально это один из самых интересных для редевелопмента объектов в Петербурге, но фактически способов договориться с большим количеством собственников без участия городских властей сегодня нет.
Один из вариантов выхода из ситуации – включение проекта в перечень КУРТов, то есть территорий комплексного устойчивого развития. В этом случае 373-ФЗ предусмотрена возможность принудительного выкупа участков у собственников по рыночной цене, но пока практики применения этого закона в Петербурге нет.
Основной вопрос, который интересует сегодня наших читателей: что будет с ценами на новостройки? Ждать ли резких взлетов из-за 1 июля и банковских издержек, которые лягут на плечи девелоперов?
Резких взлетов не будет, но цены будут расти. Это неизбежно при переходе на проектное финансирование. Мы прогнозируем рост цен в перспективе на 20%.
Что бы вы посоветовали сегодня человеку, который присматривает квартиру в новостройке? Покупать или подождать снижения цен, ставок по ипотеке? Каким вам видится развитие рынка на ближайшие полгода?
Ближайшие полгода рынок будет в состоянии ожидания, но это подходящее время для покупки недвижимости, в том числе в инвестиционных целях. После перехода на эскроу-счета мы не будем видеть столь существенную разницу при продаже квартир на нулевом цикле и после ввода объекта в эксплуатацию. Более того, предполагаю, что многие компании будут продавать только готовое жилье. По крайней мере застройщиков подталкивают именно к этому.
Читайте также:
Редевелопмент в Петербурге: как строится жилье на месте бывших заводов
Доходность жилья массового спроса может упасть в 2,5 раза
Как эскроу-счета обрушат доходы застройщиков
Дата публикации 05 марта 2019
