Артем Костенко, руководитель правового департамента ГК «Арсенал-Недвижимость», рассказал порталу Новострой-CПб о том, как поправки в 214-ФЗ скажутся на деятельности застройщиков, кому они выгодны и какие последствия повлекут для рынка недвижимости.

Как вы считаете, почему поправки к 214-ФЗ были разработаны и приняты властями?

С каждым годом, даже месяцем, число обманутых дольщиков в стране растет. При этом очевидно, что у граждан РФ есть запрос к государству на полную и даже тотальную защиту их прав. У нас исторически очень сильно соборное самосознание. Покупатели хотят полностью переложить ответственность за выбор застройщика на власти. В нашей стране до сих пор не сформировалось понятие, что покупка недвижимости за 3-10 млн - это серьезное дело, сделка, и к ее реализации надо подходить ответственно. Люди готовы ради выгоды в 300-500 тыс. рублей с квартиры покупать у кого угодно, не понимая, что чудес не бывает. А потом, подняв руки к небу, вопрошают, почему они были обмануты. К сожалению, чем менее самостоятелен покупатель, тем менее рынок может регулировать себя сам, и тем глубже государство вмешивается в отношения граждан. На мой взгляд, от поправок выигрывают не дольщики, а банки, которые стараются максимально проникнуть в строительный бизнес.

Власти заявляют, что столь серьезный пакет поправок к 214-ФЗ вызван борьбой с недобросовестными застройщиками, чтобы обманутые дольщики больше не появлялись. Однако есть мнение, что из-за 5% проблемных застройщиков пострадают 95% ответственных – вы разделяете это мнение?

Чем жестче нормы регулирования, тем больше бизнес уходит в тень. На протяжении истории был, к примеру, «сухой» закон, и много других категоричных запретов, что приводило к тому, что население или не могло купить товар вовсе, или покупало на «черном рынке», который вообще не регулируется правом. Надеюсь, в этот раз такой ситуации не произойдет, и изменения, вступающие с июля 2018 г., пересмотрят и учтут замечания профессиональных участников строительного рынка. Обманутые дольщики возникают не из-за застройщиков, а из-за отсутствия неотвратимости наказания для тех, кто обманул. И из-за того, что не работает институт банкротства физических лиц – конечных бенефициаров. В законодательстве достаточно норм, позволяющих навести порядок как в гражданской, так и уголовной части. Вокруг данных поправок много разговоров, а как известно, дыма без огня не бывает. Данные поправки я считаю непроработанными. Нельзя вводить правило о трехлетнем опыте в любой сфере и давать на адаптацию год – получается, вводятся правила, которые вычеркнут часть рынка.

Данные поправки к 214- ФЗ смотрятся как правовое «латание дыр», а может даже как политическое «латание дыр».

Какие поправки на ваш взгляд, наиболее серьезно затруднят работу застройщиков?

Можно выделить ряд таких положений: «один застройщик – одно разрешение», запрет финансирования через займы, даже через займы от участников общества (застройщика) и, конечно, банковский контроль - непонятно откуда в банках такие специалисты, и что делать, если банк не выдает денежные средства, какая у банка ответственность?

Есть мнение, что после того, как поправки заработают, застройщики будут подчиняться не Минстрою, а банкам, поскольку банки не только будут оценивать характер трат застройщиков, но и приостанавливать их деятельность. Вы согласны с этим? 

Любая система отношений должна предусматривать большую ответственность за большими полномочиями (права). Не выдал уполномоченный банк денежные средства на оплату договора застройщику - застройщик должен иметь право оспорить такое бездействия банка. Оспорил застройщик действия банка, значит банк штрафуется по двойной ставке рефинансирования, как минимум, в силу прямого указания закона. Нарушил банк сроки выдачи денежных средств - тоже штраф. Не знаю ни один банк или любой другой финансовый институт, который готов расстаться с денежными средствами. Полагаю, уполномоченный банк, как и любой другой участник рыночных отношений, нацелен на максимальную прибыль, а значит отдавать просто так денежные средства со счетов не захочет. Получить денежные средства из уполномоченного банка без наличия ответственности за нарушения порядка и сроков «выдачи» денежных средств будет сложно.

Получается примерно так: чтобы гарантировать «полный» покой дольщиков все застройщики должны перейти в Сбербанк и ВТБ. Тогда полностью убивается конкуренция на ипотечном банковском рынке. И почему нет правового запрета на использование данных денежных средств уполномоченным банком? Или государство передает банкам функцию контроля застройщиков за право извлекать прибыль из миллионов, а точнее миллиардов денежных средств дольщиков, размещенных на счетах? И где гарантии дольщика, ради которых все это делается? Как он защищен? А если банк сорвет сроки финансирования? И что будет, если уполномоченный банк лишится лицензии или выведет активы?

Как новые нормы будут реализованы, пока сказать сложно. Когда норма о повышенном уставном капитале (что привело к повышению ответственности конечных бенефициаров), заменяется на норму о наличии денежных средств на счету, понятно чьи интересы преследуется. Дольщикам в процедуре банкротства застройщика эти 10% не помогут и не достанутся. Они на счету в банке лежат, греют кому-то душу, но не дольщикам точно.

Давайте посмотрим на ситуацию глазами дольщика. Большая часть обманутых покупателей – пайщики, жертвы ЖСК, но есть и много дольщиков, например, тех, кто купил квартиры у ГК «Город». Да, застройщикам будет сложно работать, но сделают ли поправки рынок новостроек Петербурга и Ленобласти прозрачным для дольщиков? Вы в это верите?

В принятых нормах можно увидеть и много прекрасных идей – по совокупности законодатель решил, что застройщик, привлекающий денежные средства дольщиков, должен иметь опыт, не может быть компанией вновь созданной, должен иметь начальный капитал. Но как итог, у нас появится новый рынок по продаже «старых» ООО и АО. Мы больше не увидим большие солидные юридические лица с большими активами. Нам много раз говорили, что не покупайте у «однодневок», а фактически так и получается. Застройщик построил свой дом по одному разрешению, передал квартиры, получил прибыль, уплатил налоги, выплатил дивиденды и все - на счетах опять ноль, только 10%, которые нужны для нового дома. Застройщик начинает строить второй дом, а у дольщиков первого претензии, суды, гарантийный ремонт – но как взыскивать? Ведь деньги на счетах на строительство другого дома уже, а значит их уполномоченный банк не должен трогать, иначе опять появится дольщики без квартир. Где же большие известные компании с большим капиталом, у которых покупали квартиры? Теперь все застройщики станут «однодневками». Средние строительные компании строят 5-7 домов в год, цикл 2-3 года, это значит средней компании необходимо от 10 до 20 юридических лиц, а крупным компаниям придется заводить сотни юридических лиц.

Неужели, когда на рынке есть 2 банка и 2-3 застройщика все прозрачно? Разве прозрачность – это когда нет выбора? Полки в магазинах в СССР тоже были прозрачными от нехватки продуктов, но это не делало жизнь обычного человека лучше, не сделает и сейчас. Экономике нужна конкуренция, меня, юриста, так учили еще в институте, я в это верю. А право должно создать равные для всех условия, для бизнеса и защитить интересы потребителей. Но не должно приводить к уменьшению предложения и сужению рынка.

Отношения по покупке квартиры, или вложения в недвижимость - это всегда риск. И никто не даст 100% гарантии. Развалить компанию, даже крупную, способен чиновник местного уровня – если говорить о ГК «Город». В ГД РФ относятся к гражданам как к неспособным самостоятельно отличить добро от зла, надежного застройщика от мошенника. Поговаривают уже о полной отмене права застройщика привлекать деньги дольщиков. В мире есть примеры, где запрещено финансирование строительства за счет физических лиц, но там совсем другая банковская система и кредиты для бизнеса под 2%, а не под 19%.

Грозит ли монополизация строительному рынку? Смогут ли к новым условиям адаптироваться небольшие строительные компании?

Очень страшно, когда правовые нормы загоняют бизнес в подполье, и когда правовые знания нужны не для соблюдения баланса интересов сторон, а чтобы обойти законодательство, не нарушая его. Монополизации не произойдет, но укрупнение точно будет. Мелкие застройщики с одним домом не смогут себе позволить строительство за счет привлечения денежных средств дольщиков, а кредит им никто не выдаст.

Главный вопрос – что будет с ценами на новостройки, когда 1 июля 2018 года поправки заработают в полную силу? Вырастут ли цены?

Мне сложно ответить на данный вопрос, в экономике много факторов, которые влияют на цены. Думаю, ипотека под 30% повлияет на цены больше, чем данные поправки. Продавать дороже, чем покупают, все равно пока никто не научился в массовом рынке, насколько мне известно. Для нас, юристов, цена -  это не то, за сколько ты хочешь продать товар, а то, что указано в договоре, то, сколько это реально стоит в итоге.

Ваша компания уже начала адаптацию к грядущей новой реальности на рынке первичной недвижимости? Как вы готовитесь?

Уверен, что все компании начали подготовку, и кто лучше подготовится, тот получит конкурентное преимущество. Думаю, что за первые полгода 2018 года, будет выдано разрешений на строительство как за весь 2017 год. Все стремятся зафиксировать в отношении своих объектов старые правила 214- ФЗ.

Депутат Николай Николаев считает, что часть поправок должны вступить в силу с 1 января 2018 года. Например, один застройщик — одно разрешение на строительство, наличие 10% от стоимости проекта в качестве собственных средств на протяжении всего проекта и 10% денежных средств на момент получения разрешения на строительство – как вы полагаете, рынок готов к этим поправкам, если власти введут их с нового года?

Надеюсь, этого не произойдет. Иногда ведение бизнеса в нашей стране напоминает игру, где правила меняются по ходу. Тебе кажется, что ты у финиша, а оказывается, этот маршрут уже отменили. Многие только окончили процесс увеличения уставного капитала, а с июля 2018 года данное требование отменяется. Сейчас побежим искать старые компании, а через год опять это требование станет неактуальным. Как юрист, я верю в верховенство права, и что правила должны быть, но не менее сильно я уверен в том, что бизнес - это жизненная сила государства, и что бизнес должны поощрять:  он создает рабочие места и двигает всю экономику.

25 октября в России начал работать компенсационный фонд, который должен заменить собой страхование гражданской ответственности застройщика – оно так и не заработало. Как вы думаете, фонд сможет помогать обманутым дольщикам? Дома будут достраиваться или средств не хватит? Есть и такое мнение.

Было страхование, я не слышал пока ни одного скандала, что система страхования не оправдала себя, но ее отменяют. По сути, ввели еще один налог – сбор в фонд. Но как можно за 1,2% решить проблемы дольщиков? И зачем он нужен, если так сильно ужесточились нормы к застройщикам? Опять денежную массу изымают из рыночного оборота, это не может сказываться положительно на экономике в целом. Мы знаем примеры, когда пенсионные накопления пропадали с банками, когда происходило их нецелевое использование. В теории права есть несколько взглядов на роль государства, мне близка теория о «государстве-стороже», когда государство создает условия для развития, не стремится к тотальному правовому контролю всех отношений между гражданами и минимально вмешивается в процессы, позволяя участникам самим делать выбор. Государство должно повышать правовое сознание граждан, а не прописывать в законах пошаговые инструкции. Лучше раздать всем книгу «Буратино» и напомнить о поле чудес, тогда граждане сами начнут покупать только у тех застройщиков, которые доказали свою состоятельность.

Читайте также:

Блиц-опрос: как Фонд по защите прав дольщиков повлияет на рынок недвижимости

Поправки в 214-ФЗ: как новые правила долевого строительства отразятся на рынке недвижимости

«Я узнал, что со мной разорвали договор, но про мои деньги не было сказано ни слова»