«От поправок в 214-ФЗ выигрывают не дольщики, а банки, которые стараются проникнуть в строительный бизнес»

Артем Костенко, руководитель правового департамента ГК «Арсенал-Недвижимость», рассказал порталу Новострой-CПб о том, как поправки в 214-ФЗ скажутся на деятельности застройщиков, кому они выгодны и какие последствия повлекут для рынка недвижимости.

Как вы считаете, почему поправки к 214-ФЗ были разработаны и приняты властями?

С каждым годом, даже месяцем, число обманутых дольщиков в стране растет. При этом очевидно, что у граждан РФ есть запрос к государству на полную и даже тотальную защиту их прав. У нас исторически очень сильно соборное самосознание. Покупатели хотят полностью переложить ответственность за выбор застройщика на власти. В нашей стране до сих пор не сформировалось понятие, что покупка недвижимости за 3-10 млн - это серьезное дело, сделка, и к ее реализации надо подходить ответственно. Люди готовы ради выгоды в 300-500 тыс. рублей с квартиры покупать у кого угодно, не понимая, что чудес не бывает. А потом, подняв руки к небу, вопрошают, почему они были обмануты. К сожалению, чем менее самостоятелен покупатель, тем менее рынок может регулировать себя сам, и тем глубже государство вмешивается в отношения граждан. На мой взгляд, от поправок выигрывают не дольщики, а банки, которые стараются максимально проникнуть в строительный бизнес.

Власти заявляют, что столь серьезный пакет поправок к 214-ФЗ вызван борьбой с недобросовестными застройщиками, чтобы обманутые дольщики больше не появлялись. Однако есть мнение, что из-за 5% проблемных застройщиков пострадают 95% ответственных – вы разделяете это мнение?

Чем жестче нормы регулирования, тем больше бизнес уходит в тень. На протяжении истории был, к примеру, «сухой» закон, и много других категоричных запретов, что приводило к тому, что население или не могло купить товар вовсе, или покупало на «черном рынке», который вообще не регулируется правом. Надеюсь, в этот раз такой ситуации не произойдет, и изменения, вступающие с июля 2018 г., пересмотрят и учтут замечания профессиональных участников строительного рынка. Обманутые дольщики возникают не из-за застройщиков, а из-за отсутствия неотвратимости наказания для тех, кто обманул. И из-за того, что не работает институт банкротства физических лиц – конечных бенефициаров. В законодательстве достаточно норм, позволяющих навести порядок как в гражданской, так и уголовной части. Вокруг данных поправок много разговоров, а как известно, дыма без огня не бывает. Данные поправки я считаю непроработанными. Нельзя вводить правило о трехлетнем опыте в любой сфере и давать на адаптацию год – получается, вводятся правила, которые вычеркнут часть рынка.

Данные поправки к 214- ФЗ смотрятся как правовое «латание дыр», а может даже как политическое «латание дыр».

Какие поправки на ваш взгляд, наиболее серьезно затруднят работу застройщиков?

Можно выделить ряд таких положений: «один застройщик – одно разрешение», запрет финансирования через займы, даже через займы от участников общества (застройщика) и, конечно, банковский контроль - непонятно откуда в банках такие специалисты, и что делать, если банк не выдает денежные средства, какая у банка ответственность?

Есть мнение, что после того, как поправки заработают, застройщики будут подчиняться не Минстрою, а банкам, поскольку банки не только будут оценивать характер трат застройщиков, но и приостанавливать их деятельность. Вы согласны с этим? 

Любая система отношений должна предусматривать большую ответственность за большими полномочиями (права). Не выдал уполномоченный банк денежные средства на оплату договора застройщику - застройщик должен иметь право оспорить такое бездействия банка. Оспорил застройщик действия банка, значит банк штрафуется по двойной ставке рефинансирования, как минимум, в силу прямого указания закона. Нарушил банк сроки выдачи денежных средств - тоже штраф. Не знаю ни один банк или любой другой финансовый институт, который готов расстаться с денежными средствами. Полагаю, уполномоченный банк, как и любой другой участник рыночных отношений, нацелен на максимальную прибыль, а значит отдавать просто так денежные средства со счетов не захочет. Получить денежные средства из уполномоченного банка без наличия ответственности за нарушения порядка и сроков «выдачи» денежных средств будет сложно.

Получается примерно так: чтобы гарантировать «полный» покой дольщиков все застройщики должны перейти в Сбербанк и ВТБ. Тогда полностью убивается конкуренция на ипотечном банковском рынке. И почему нет правового запрета на использование данных денежных средств уполномоченным банком? Или государство передает банкам функцию контроля застройщиков за право извлекать прибыль из миллионов, а точнее миллиардов денежных средств дольщиков, размещенных на счетах? И где гарантии дольщика, ради которых все это делается? Как он защищен? А если банк сорвет сроки финансирования? И что будет, если уполномоченный банк лишится лицензии или выведет активы?

Как новые нормы будут реализованы, пока сказать сложно. Когда норма о повышенном уставном капитале (что привело к повышению ответственности конечных бенефициаров), заменяется на норму о наличии денежных средств на счету, понятно чьи интересы преследуется. Дольщикам в процедуре банкротства застройщика эти 10% не помогут и не достанутся. Они на счету в банке лежат, греют кому-то душу, но не дольщикам точно.

Давайте посмотрим на ситуацию глазами дольщика. Большая часть обманутых покупателей – пайщики, жертвы ЖСК, но есть и много дольщиков, например, тех, кто купил квартиры у ГК «Город». Да, застройщикам будет сложно работать, но сделают ли поправки рынок новостроек Петербурга и Ленобласти прозрачным для дольщиков? Вы в это верите?

В принятых нормах можно увидеть и много прекрасных идей – по совокупности законодатель решил, что застройщик, привлекающий денежные средства дольщиков, должен иметь опыт, не может быть компанией вновь созданной, должен иметь начальный капитал. Но как итог, у нас появится новый рынок по продаже «старых» ООО и АО. Мы больше не увидим большие солидные юридические лица с большими активами. Нам много раз говорили, что не покупайте у «однодневок», а фактически так и получается. Застройщик построил свой дом по одному разрешению, передал квартиры, получил прибыль, уплатил налоги, выплатил дивиденды и все - на счетах опять ноль, только 10%, которые нужны для нового дома. Застройщик начинает строить второй дом, а у дольщиков первого претензии, суды, гарантийный ремонт – но как взыскивать? Ведь деньги на счетах на строительство другого дома уже, а значит их уполномоченный банк не должен трогать, иначе опять появится дольщики без квартир. Где же большие известные компании с большим капиталом, у которых покупали квартиры? Теперь все застройщики станут «однодневками». Средние строительные компании строят 5-7 домов в год, цикл 2-3 года, это значит средней компании необходимо от 10 до 20 юридических лиц, а крупным компаниям придется заводить сотни юридических лиц.

Неужели, когда на рынке есть 2 банка и 2-3 застройщика все прозрачно? Разве прозрачность – это когда нет выбора? Полки в магазинах в СССР тоже были прозрачными от нехватки продуктов, но это не делало жизнь обычного человека лучше, не сделает и сейчас. Экономике нужна конкуренция, меня, юриста, так учили еще в институте, я в это верю. А право должно создать равные для всех условия, для бизнеса и защитить интересы потребителей. Но не должно приводить к уменьшению предложения и сужению рынка.

Отношения по покупке квартиры, или вложения в недвижимость - это всегда риск. И никто не даст 100% гарантии. Развалить компанию, даже крупную, способен чиновник местного уровня – если говорить о ГК «Город». В ГД РФ относятся к гражданам как к неспособным самостоятельно отличить добро от зла, надежного застройщика от мошенника. Поговаривают уже о полной отмене права застройщика привлекать деньги дольщиков. В мире есть примеры, где запрещено финансирование строительства за счет физических лиц, но там совсем другая банковская система и кредиты для бизнеса под 2%, а не под 19%.

Грозит ли монополизация строительному рынку? Смогут ли к новым условиям адаптироваться небольшие строительные компании?

Очень страшно, когда правовые нормы загоняют бизнес в подполье, и когда правовые знания нужны не для соблюдения баланса интересов сторон, а чтобы обойти законодательство, не нарушая его. Монополизации не произойдет, но укрупнение точно будет. Мелкие застройщики с одним домом не смогут себе позволить строительство за счет привлечения денежных средств дольщиков, а кредит им никто не выдаст.

Главный вопрос – что будет с ценами на новостройки, когда 1 июля 2018 года поправки заработают в полную силу? Вырастут ли цены?

Мне сложно ответить на данный вопрос, в экономике много факторов, которые влияют на цены. Думаю, ипотека под 30% повлияет на цены больше, чем данные поправки. Продавать дороже, чем покупают, все равно пока никто не научился в массовом рынке, насколько мне известно. Для нас, юристов, цена -  это не то, за сколько ты хочешь продать товар, а то, что указано в договоре, то, сколько это реально стоит в итоге.

Ваша компания уже начала адаптацию к грядущей новой реальности на рынке первичной недвижимости? Как вы готовитесь?

Уверен, что все компании начали подготовку, и кто лучше подготовится, тот получит конкурентное преимущество. Думаю, что за первые полгода 2018 года, будет выдано разрешений на строительство как за весь 2017 год. Все стремятся зафиксировать в отношении своих объектов старые правила 214- ФЗ.

Депутат Николай Николаев считает, что часть поправок должны вступить в силу с 1 января 2018 года. Например, один застройщик — одно разрешение на строительство, наличие 10% от стоимости проекта в качестве собственных средств на протяжении всего проекта и 10% денежных средств на момент получения разрешения на строительство – как вы полагаете, рынок готов к этим поправкам, если власти введут их с нового года?

Надеюсь, этого не произойдет. Иногда ведение бизнеса в нашей стране напоминает игру, где правила меняются по ходу. Тебе кажется, что ты у финиша, а оказывается, этот маршрут уже отменили. Многие только окончили процесс увеличения уставного капитала, а с июля 2018 года данное требование отменяется. Сейчас побежим искать старые компании, а через год опять это требование станет неактуальным. Как юрист, я верю в верховенство права, и что правила должны быть, но не менее сильно я уверен в том, что бизнес - это жизненная сила государства, и что бизнес должны поощрять:  он создает рабочие места и двигает всю экономику.

25 октября в России начал работать компенсационный фонд, который должен заменить собой страхование гражданской ответственности застройщика – оно так и не заработало. Как вы думаете, фонд сможет помогать обманутым дольщикам? Дома будут достраиваться или средств не хватит? Есть и такое мнение.

Было страхование, я не слышал пока ни одного скандала, что система страхования не оправдала себя, но ее отменяют. По сути, ввели еще один налог – сбор в фонд. Но как можно за 1,2% решить проблемы дольщиков? И зачем он нужен, если так сильно ужесточились нормы к застройщикам? Опять денежную массу изымают из рыночного оборота, это не может сказываться положительно на экономике в целом. Мы знаем примеры, когда пенсионные накопления пропадали с банками, когда происходило их нецелевое использование. В теории права есть несколько взглядов на роль государства, мне близка теория о «государстве-стороже», когда государство создает условия для развития, не стремится к тотальному правовому контролю всех отношений между гражданами и минимально вмешивается в процессы, позволяя участникам самим делать выбор. Государство должно повышать правовое сознание граждан, а не прописывать в законах пошаговые инструкции. Лучше раздать всем книгу «Буратино» и напомнить о поле чудес, тогда граждане сами начнут покупать только у тех застройщиков, которые доказали свою состоятельность.

Читайте также:

Блиц-опрос: как Фонд по защите прав дольщиков повлияет на рынок недвижимости

Поправки в 214-ФЗ: как новые правила долевого строительства отразятся на рынке недвижимости

«Я узнал, что со мной разорвали договор, но про мои деньги не было сказано ни слова»

 

Дата публикации 27 октября
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться

Спецпредложения от застройщиков в ноябре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

4.7
Посмотреть ещё
от 3 990 000 за студию 25,40 м2
1233 квартиры
Фрунзенская в 2 мин. пешком
Сдан
0
Посмотреть ещё
от 1 943 040 за студию 21,10 м2
719 квартир
Улица Дыбенко в 20 мин. на транспорте
Строится
4.5
Посмотреть ещё
от 2 726 880 за однушку 26,50 м2
Улица Дыбенко в 15 мин. пешком
Строится, есть сданные
4.6
Посмотреть ещё
от 1 110 720 за студию 20,80 м2
Девяткино в 19 мин. на транспорте
Строится

Скидки и спецпредложения от застройщиков