Руководитель ГК «СТОУН» Андрей Кузнецов специально для читателей Новострой-СПб рассказывает о том, чем отличаются реструктуризация и рефинансирование ипотеки, есть ли от них реальная польза для заемщиков, как осуществляются эти процедуры.

Суть понятий

Прежде всего, надо разобраться в том, что же такое реструктуризация и рефинансирование, чем отличаются эти созвучные понятия.

Итак, реструктуризация кредита предполагает изменение условий кредитного договора в том же банке. Это принципиальный момент: реструктуризация кредита, в нашем случае — ипотеки, возможна только в том банке, в котором данный кредит оформлялся, обратиться за данной услугой в другой банк невозможно. Суть ее заключается в пересмотре условий по действующему договору, по которому выдавались денежные средства в момент оформления кредита и в котором, собственно, и прописаны условия возврата денежных средств клиентом.

Рефинансирование чаще всего наоборот подразумевает погашение кредита средствами другого банка. То есть существующий ипотечный кредит, оформленный в одном банке, можно полностью закрыть, обратившись в другой банк. Можно рефинансировать кредит и в текущем банке. Можно рефинансировать сразу несколько кредитов и объединить их в один. Основная идея — это переход на более выгодные условия по выплате существующей суммы долга. Например, рефинансирование — это хороший способ снизить кредитную ставку и уменьшить так называемую кредитную нагрузку.

Подходящий случай

Как уже было сказано выше, реструктуризация и рефинансирование — это разные банковские продукты, соответственно, потребность в них возникает у разных категорий клиентов при совершенно разных обстоятельствах.

Рефинансирование привлекается в случае наличия более лояльной к заемщику кредитной программы, предполагающей меньшую ипотечную ставку. В этом случае заемщик получает одобрение кредита в новом банке и на его средства погашает задолженность в предыдущем. То есть к рефинансированию клиент обычно прибегает, когда у него нет никаких проблем с выплатами, нет просрочек по платежам, он просто хочет улучшить условия действующего кредита: снизить ежемесячные платежи и платить по более низкой ставке. Например, еще несколько лет назад ставки по ипотеке были в районе 14-15%, а сейчас они находятся в диапазоне 10-12%. Подавляющая часть клиентов, кредитовавшихся в тот период, заинтересованы в рефинансировании своих кредитов и с огромной долей вероятности уже подали документы на рефинансирование или сделают это в ближайшее время либо в своем банке, либо в другом банке с выгодной ставкой. Например, у «Фора-Банк» она составляет в данный момент от 9,75% до 10,75% после регистрации, но есть программа снижения ставки, когда клиент платит единомоментную комиссию и получает рефинансирование по более выгодной ставке — от 8,25%.

Реструктуризация применяется при невозможности или существенных сложностях у заемщика вносить платежи полностью и в срок. В этом случае можно найти компромисс в части увеличения сроков кредитования и, соответственно, снижения величины платежа, перенесения сроков внесения платежей (с 5 на 25 число каждого месяца, например). Также можно рассчитывать на предоставление ипотечных каникул (когда банк дает возможность несколько месяцев не платить по кредиту и не вводит штрафные санкции). Последнее очень важно в случае потери работы, так как необходимое время, чтобы найти новое место, обычно составляет до 3-6 месяцев.

Потребность в реструктуризации возникает, когда у клиента есть какие-то негативные обстоятельства (при рефинансировании, кстати, обстоятельства чаще всего со знаком плюс). Если клиент потерял работу и не может какой-то период вносить платежи, и в таком случае необходимо поменять саму структуру платежей в принципе — например, он может платить проценты, но может не платить тело кредита. Клиент не может вносить средства в полном объеме, а банк склонен соглашаться на любые приемлемые варианты, так как в противном случае есть риск, что клиент откажется в принципе от обслуживания кредита. Также реструктуризация востребована, когда ситуация клиента меняется на длительный период времени — снизилась заработная плата, и он готов выделять на обслуживание кредита меньшую сумму, и тут уже необходимо либо снижать сумму в долгосрочной перспективе, либо увеличивать срок кредита.

Условия реструктуризации могут быть разные. Банки могут снизить процентную ставку, снизить ежемесячный платеж (путем увеличения срока кредита), списать начисленные проценты/штрафы.

Банк всегда в плюсе

Наши банки-партнеры, например, Сбербанк или Банк «Санкт-Петербург», отмечают, что обе процедуры им интересны. При реструктуризации они заинтересованы больше в продолжении платежей, чем в обращении взыскания на квартиру, так как хотят получить свои средства, а не убытки из-за реализации квартиры на аукционе с дисконтом (также надо учитывать сборы на организацию торгов). Поэтому финансовые организации готовы вести переговоры и искать компромиссные решения при возникновении любого форс-мажорного обстоятельства. При этом, конечно, любой банк будет учитывать и свои интересы. Например, при предоставлении каникул заемщику потом либо увеличится срок кредита, либо немного вырастает кредитная ставка.

В чем выгода рефинансирования? В этом случае банк получает или сохраняет клиента, ответственного и платежеспособного (этот момент проверяется обязательно). Второй момент, не менее очевиден — банк получает прибыль с процентов, под которые дает денежные средства. И даже если это ипотека под заманчивые 9,85% вместо 14%, выгода для банка все равно достаточная.

Отдельно стоит отметить что ни рефинансирование, ни реструктуризация не являются типовыми процедурами, и каждый прецедент рассматривается банком индивидуально. Опытные заемщики следят за изменениями на рынке, за наиболее выгодными предложениями банков. Рефинансирование не влияет на кредитную историю заемщика. Реструктуризация — совершенно другая операция. Это пересмотр условий по действующему кредиту, к которому приводят негативные обстоятельства, и это может потом быть отражено в кредитной истории.

Когда воспользоваться рефинансированием?

Услуга рефинансирования традиционно пользуется популярностью у заемщиков. Снизить процентную ставку и/или сократить размер платежа, объединить несколько кредитов и/или перевести все кредиты в один банк — вот основные причины, которые стимулируют спрос на этот продукт. На что стоит обратить внимание при рефинансировании кредита? Как понять, что рефинансирование будет выгодным? Чтобы ответить на эти вопросы, необходимо обратить внимание на процентные ставки по старому и новому договорам: разница между ними должна составлять как минимум 1,5 п. п. Немаловажен срок предоставляемого нового кредита, то есть, если осталось платить шесть месяцев, не надо брать новый кредит на пять лет. Анализируя эти показатели, можно легко определить, эффективен ли будет новый кредит или нет, поскольку в этом вопросе играют роль не только ежемесячные платежи (они будут меньше в любом случае), но и размер переплаты.

Вот пример: банк «Восточный» предоставляет своим клиентам возможность рефинансирования как потребительских кредитов, так и кредитных карт. Это одно из преимуществ перед конкурентами, так как не все банки позволяют рефинансировать кредитные карты. Также в этом банке нет требований по количеству кредитов, здесь главное, чтобы общая сумма кредитов не превышала максимально возможную в рамках продукта — 750 тысяч рублей, а также, чтобы с момента выдачи рефинансируемого кредита прошло не менее 6 месяцев. Основными условиями банка по рефинансированию являются процентные ставки от 14,9% годовых.

Как воспользоваться реструктуризацией?

Как уже было сказано выше, чтобы воспользоваться реструктуризацией, следует обратиться именно в свой банк, где был оформлен ипотечный кредит. Формально пишется заявление с просьбой предоставить возможность реструктуризации кредита, и самое главное — надо подробно описать причины, по которым банк должен пойти на уступки. Если есть возможность официального подтверждения любой сложной жизненной ситуации, надо его предоставить. Документы, аргументация, факты — вот что нужно подготовить заранее. В случае болезни это справки, лист нетрудоспособности, заключения врачей и прочее. Если потеряли работу — приказ об увольнении, копия трудовой книжки, справка с биржи труда.

Документы, которые предоставляются в банк вместе с заявлением, обязательно оформляются через канцелярию, им присваивается входящий номер (копию документа с датой регистрации и входящим номером надо оставить себе). Ответ обычно поступает на электронный или почтовый адрес не позднее, чем через 30 дней со дня обращения.

Если вы не получаете в установленный срок официального ответа, вы можете обратиться в надзорный орган в лице ЦБ РФ с информацией о том, что выбранный банк не реагирует надлежащим образом на ваше обращение.

Читайте также

Как выбрать банк для ипотеки?

Квартира от застройщика: как купить в рассрочку

«Ипотечный кредит — это всегда риск»

Что будет с ипотекой в 2019 году?