Из сферы регулирования закона «О защите прав потребителей» планируют исключить отношения, возникающие между застройщиками и дольщиками. Есть ли убедительные основания для такого шага, специально для Новострой-СПб рассказала Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

На рассмотрении Государственной Думы находится проект федерального закона № 612474-7 «О внесении изменений в статью 1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Авторы законопроекта предлагают дополнить статью 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) пунктом 3, исключающим применение указанного Закона к отношениям, возникающим на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно пояснительной записке целью исключения из сферы регулирования Закона о защите прав потребителей отношений, возникающих в сфере долевого строительства, является исключение угрозы финансовой устойчивости застройщиков, а также дополнительных рисков для самих участников долевого строительства, выражающихся в повышении вероятности несостоятельности (банкротства) организации, осуществляющей строительство многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков, рисков утраты участниками долевого строительства возможности получения жилья.

По мнению авторов законопроекта, применение Закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве ставит участников долевого строительства и застройщиков в неравное положение, баланс интересов сторон оборота в данном случае не соблюдается, при этом застройщики фактически несут повышенную (фактически двойную) финансовую нагрузку в связи с применением Закона о защите прав потребителей, что препятствует стабильному функционированию строительного рынка.

Конкретно имеется в виду «общее положение» п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, согласно которому при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Закон об участии в долевом строительстве, являющийся специальным законом применительно к правоотношениям, возникающим из договоров долевого участия в строительстве, содержит положения, предусматривающие ответственность застройщика перед дольщиками за нарушение обязательств по соблюдению срока передачи объекта долевого участия в строительстве, гарантий качества указанного объекта.

При этом в силу п. 4 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Законом.

Указанное положение и позволяет судам применять п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при разрешении спора в пользу потребителя-участника долевого строительства, взыскивая с застройщика помимо «традиционной» неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого участия, также т. н. «потребительский» штраф в размере 50% от присужденной суммы, а также ст. 15 Закона о защите прав потребителей, предусматривающую возможность взыскания компенсации морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения его прав, в размере, определяемом судом и не зависящим от размера возмещения имущественного вреда.

В силу п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого участия застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Таким образом, поскольку цена договора (цена объекта долевого участия) обычно составляет существенную сумму, сравнительно существенной нередко оказывается и неустойка, особенно если просрочка составляет 6 месяцев и более.

Анализ судебной практики по соответствующей категории споров показывает, что неустойка в пределах 700 000 – 1 млн. руб. взыскивается судами без «занижения», т. е. в полном размере, заявленном дольщиком ко взысканию с застройщика, более существенные суммы неустойки чаще снижаются судьями при наличии соответствующего заявления со стороны застройщика.

«Потребительский штраф» взыскивается с «итоговой» присужденной суммы, т. е. с учетом уменьшения размера неустойки, если оно имело место быть. Присужденные суммы компенсации морального вреда обычно сравнительно небольшие и составляют 5 000 – 50 000 руб.

При этом в рамках рассмотрения дела суд устанавливает факт того, завершено ли строительство объекта долевого участия (и МКД в целом), что позволяет в той или иной степени оценить и учесть риски неполучения жилья как дольщика-истца, так и иных дольщиков, вследствие «ухудшения финансового состояния застройщика» при рассмотрении судом заявления застройщика о снижении неустойки.

С учетом того, что застройщик может избежать взыскания «потребительского штрафа» в случае удовлетворения требований участника долевого строительства в добровольном (досудебном) порядке, а также в случае заключения с дольщиком мирового соглашения на стадии рассмотрения спора судом, нарушения баланса интересов сторон, на которое указывают авторы законопроекта в пояснительной записке, на мой взгляд, в данном случае не усматривается.

Положения Закона о защите прав потребителей дополнительно к нормам специального Закона об участии в долевом строительстве обеспечивают защиту прав дольщиков-потребителей, являющихся очевидно более слабой, в т. ч. экономически, стороной в данных правоотношениях. В связи с этим основания для принятия предлагаемого законопроекта, по моему мнению, отсутствуют.

Помимо указанного, с точки зрения законодательной техники, проектируемая норма имеет явную недоработку, поскольку не предполагает внесения соответствующих изменений в положения Закона об участии в долевом строительстве, что в случае принятия законопроекта привело бы к возникновению нежелательных правовых коллизий.

Читайте также

Cрок сдачи дома перенесли: подписывать ли допсоглашение к ДДУ?​

«Это плохо, когда люди готовы рисковать своими собственными деньгами просто потому, что они понимают – не сэкономив, они купить не могут»