«Бездумное застраивание окраин высотными «панельками» приводит к маргинализации местности»

Архитектура массового жилья проходит период трансформации. И потребители, и застройщики жилой недвижимости стандарт- и комфорт-классов осознают ошибки последних лет – примеров неудачных жилых комплексов удручающе много. Сергей Никешкин, партнер и главный архитектор бюро «Крупный план», специально для Новострой-СПб рассказал о том, как меняется доступное жилье.

Муравейники для людей – откуда они взялись?

На многоэтажную типовую застройку сегодня приходится три четверти городского населения нашей страны. Это отголосок советских времен. Массовое жилье строилось быстро и в большом количестве.

В то же время советская архитектура была более качественной, чем сегодня – если не говорить о хрущевках, которые были рассчитаны на 15-20 лет и позволили быстро решить проблему жилья.

Сегодня объем жилого фонда продолжает расти, но качество и масштабы застройки вызывают большие вопросы – в Москве, например, 10% вводимого жилья не используется.

Очередной невостребованный типовой ЖК строится в условиях гонки за количеством сданных метров. Качество архитектуры и, следовательно, качество жизни в районе – не приоритет для застройщика.

В долгосрочной перспективе бездумное застраивание окраин высотными «панельками» приводит к маргинализации местности. В первую очередь возводят и быстро реализуют жилье, а учреждения социального назначения строят в лучшем случае во вторую-третью очередь. Бедная социальная и коммерческая инфраструктура вынуждает людей, способных приобрести новое жилье, покидать ЖК.

В итоге цены на квартиры здесь падают, платежеспособное население уезжает, бизнес не развивается – так и образуется городское «гетто».

К новым районам, рискующим превратиться в панельное безобразие, относят впечатляющие своим размахом питерские Кудрово и Мурино. Огромный жилой фонд Кудрово, рассчитанный на более, чем 50 тысяч человек, и пока что мало развитая инфраструктура, отсутствие точек притяжения приводит к маятниковой миграции – жители вынуждены ежедневно ездить в центральную часть города, общественный транспорт сильно загружен, а на въезде в город образуются пробки.

Благоустройство дворов крайне скудное – маленькой и самой простой по своей конструкции детской площадки вряд ли хватит жителям нескольких двадцатипятиэтажных домов.

Невыразительная архитектура окраин, строящиеся гигантские жилые комплексы – беда всех российских городов. Городская архитектурная среда в России – это совершенный диссонанс между центральными районами с исторической архитектурой и «спальниками». В самих окраинах визуальная среда также оставляет желать лучшего – застройщики разных ЖК не учитывают окружающий архитектурный контекст, в итоге застройка всего района выглядит пестрой и дисгармоничной.

Такая ситуация как раз наблюдается в Кудрово – много застройщиков, у каждого свой дизайн-код, не согласующийся с другими, нет ощущения целостности.

Архитектор здесь не бывал

Чем плохи типовые потенциальные «гетто» с точки зрения архитектуры? Плотность высотной застройки без грамотного подхода к планировке корпусов гарантирует ряд проблем. Близко расположенные многоэтажные дома перекрывают друг друга, и в результате в квартиры попадает мало солнечного света, нет достаточной инсоляции.

С точки зрения своего визуального облика, бесконечные ряды однообразных панелек создают депрессивную визуальную среду, которая, согласно исследованиям, угнетающе воздействует на психологическое состояние человека.

Еще одна причина несостоятельности типовой застройки в сегменте массового жилья – некачественное благоустройство придомовых территорий. Отсутствие комфортных общественных зон для общего досуга порождает среду, в которой живущие по соседству люди друг другу совершенно чужие, никто не чувствует ответственности за общие территории и не интересуется происходящим за пределами своей квартиры.

Дворам и общественным зонам под открытым небом не хватает озеленения. Пустые асфальтированные территории, иногда целиком отданные под парковки, делают двор безжизненным и толкают жителей скорее закрыться в своей квартире – в таком дворе не хочется гулять и проводить свободное время.

Как правило, в типовых ЖК недостаточно детских площадок – вместо одной игровой зоны, которой, очевидно, будет недостаточно для жильцов нескольких многоэтажных зданий, стоит создать несколько не однотипных и многофункциональных площадок. Важно также связать двор с другими общественными зонами района и с улицей, вписать пространство комплекса в городскую среду, дав жителям ощущение включенности в социальную жизнь, коммуникацию с внешним миром.

Изменения в лучшую сторону

В Санкт-Петербурге сегодня, к сожалению, очень сложно найти примеры удачной современной архитектуры, особенно в жилом строительстве. Одним из самых интересных можно назвать «Дом у моря», построенный по проекту Сергея Чобана на Крестовском острове. Но, во-первых, это элитное жилье, а во-вторых, проекту уже больше 10 лет.

В то же время ситуация постепенно меняется, происходит сдвиг в сторону индивидуального подхода к архитектуре в сегменте доступного жилья. Большинство девелоперов и застройщиков понимают необходимость продуманной архитектуры в новых ЖК, тесно сотрудничая с архитекторами.

Авторская работа архитектора над проектом обеспечивает ряд неоспоримых преимуществ, которые формируют конкурентные качества жилого комплекса и позволяют ему выжить на насыщенном рынке с уже взыскательным потребителем. Мы много работаем в сегменте доступного жилья в разных регионах России, и у нас нет ни одного типового решения, все проекты индивидуальные.

Неплохо с архитектурной точки зрения выглядит Приморский район города, здесь много интересных жилых комплексов. Работая над проектом ЖК New Time, который возводится в этом районе, мы учитывали окружение комплекса, стремясь при этом создать  уникальный архитектурный код.

Прекрасно держит баланс между красотой, комфортом и функциональностью «Группа Компаний ПИК», у проектов этого застройщика есть свой архитектурный стиль, продуманное благоустройство и инфраструктура. В Приморском районе ПИК возводит ЖК «Орловский парк».

Создаем комфортную среду

В сотрудничестве с архитектором легче создать дружелюбную для человека среду. Индивидуальный подход означает тщательную проработку всех аспектов – расположение корпусов, планировка помещений, благоустройство дворов и придомовых территорий.

В авторском проекте всегда виден индивидуальный почерк создавшего его архитектора, он формирует уникальную идентичность жилого комплекса – это важно для новых жителей, так как создает ощущение сопричастности, ответственности и идентификации себя с местом, где ты живешь – на этой основе формируется добрососедское сообщество.

Когда мы делали жилой комплекс New Time в Приморском районе Санкт-Петербурга, то старались создать живую комфортную городскую среду. В частности, расположили корпуса таким образом, чтобы они создавали динамичную городскую улицу с кафе и магазинами с внешней стороны, и уютное закрытое пространство с благоустроенными дворами – внутри.

Отдельное внимание мы уделили благоустройству, озеленению и созданию инфраструктуры комплекса. Так, площадь озеленения составит более половины территории застройки – около 30 тыс. кв. м.

Красиво и доступно

В массовом сегменте жилья внешний облик дома мало влияет на стоимость квартир. Основными факторами, формирующими цену в стандарт и комфорт-классе, выступают квадратура, транспортная доступность, инфраструктурная насыщенность локации, но никак не архитектурные характеристики.

Интересный архитектурный облик жилого комплекса выступает конкурентным преимуществом. Затратно ли это для застройщика? Не критично – расходы на строительство вырастут на 5-10%, однако распродать квартиры получится быстрее. Если застройщик и архитектор найдут общий язык, то смогут построить новый ЖК с качественной архитектурой, не сильно завышая цены на квартиры в нем.