На первичном рынке Петербурга льготная ипотека оказалась востребованным инструментом не только для покупателей массовых новостроек. Эксперты компании Colliers International отмечают: доля ипотечных сделок в классах «бизнес» и «премиум» в мае и июле составила 58% и 64% соответственно. Интерес покупателей к ипотеке в этих сегментах увеличился с 36% в I полугодии 2019 года до 46% в I полугодии 2020-го.

По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, за первые шесть месяцев 2020 года было заключено 62,9 тыс. ипотечных сделок – это всего на 5,4% меньше показателя пикового первого полугодия 2019 года, когда было заключено 66,5 тыс. сделок с использованием ипотечных средств.

«Интерес к ипотечным продуктам поддерживался снижением ипотечных ставок на фоне планомерного снижения ставки Центробанка, наличием льготной ипотечной программы для квартир в новостройках, а также инициированными девелоперами программами субсидирования ставок за свой счет и специальными условиями, которые, к примеру, включали оплату части платежей на период строительства», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. Нестабильность курса рубля также подталкивает покупателей к инвестированию в недвижимость.

В этом случае инвесторы отдают предпочтение квартирам более высоких классов («бизнес», «премиум», «элит») как более надежному и ликвидному активу, добавляет Елизавета Конвей.

Среди всех ипотечных продуктов абсолютным лидером спроса стала льготная ипотека с господдержкой, стартовавшая в апреле 2020 года. Программа предусматривает субсидирование государством процентной ставки по кредитам, выданным на покупку строящегося жилья на первичном рынке, если сумма кредита не превышает 12 млн руб.

На фоне снижения общей покупательской активности и объёма сделок без привлечения кредитных средств, льготная ипотека стала стимулятором спроса на первичную недвижимость в период введенного режима самоизоляции и в целом поддержала строительную отрасль, оказавшуюся в непростых экономических условиях из-за перехода на проектное финансирование и развития пандемии.

В бизнес- и премиум-сегменте интерес к ипотеке увеличился с 36% за первое полугодие 2019 года до 46% за первое полугодие 2020 года. При этом в мае и июне доля ипотечных сделок составила больше половины – 58% и 64% соответственно.

Ощутимо увеличилась доля ипотечных сделок и в массовом сегменте – классах «эконом» и «комфорт». В мае и июне на ипотечные сделки пришлось 74% и 78% от общего количества. В целом, объем сделок с привлечением ипотечного кредитования в массовом сегменте увеличился с 49% за первое полугодие 2019 года до 61% за первое полугодие 2020 года.

«Если в массовом сегменте ипотека позволяет приобрести недвижимость при отсутствии необходимой суммы, то в премиальном классе ипотека – выгодная альтернатива покупке со стопроцентной оплатой, поскольку в последнем случае необходимо выводить денежные средства из оборота бизнеса или других высокодоходных финансовых инструментов, – поясняет Елизавета Конвей.

Другая ситуация — когда покупатель находится в процессе продажи уже имеющейся недвижимости, однако понимает, что премиальный первичный рынок имеет ограниченное предложение и вероятность того, что понравившаяся квартира останется в продаже, — мала. Как правило, такие клиенты берут кредит на непродолжительное время — через 1–3 года они уже возвращают денежные средства банку».

В конце июня 2020 года президент Владимир Путин предложил увеличить минимальный размер кредитов по льготной программе до 12 млн руб. При этом первоначальный взнос снизился с 20% до 15%. Заявленные изменения условий льготной ипотеки в перспективе могут сделать еще более привлекательными ипотечные продукты для покупки квартир в новостройках бизнес- и премиум-класса.

Однако сокращение нового предложения на первичном рынке, снижение доходов населения и экономическая неопределенность не дадут выйти к концу года на показатели спроса 2019 года, когда был отмечен ажиотаж на рынке в преддверии перехода на проектное финансирование и эскроу-счета.

«Остается неопределенным, как отреагирует рынок на окончание программы льготной ипотеки. Скорее всего, если ставка Центробанка продолжит снижаться, разрыв между ставкой по льготной программе и стандартной ставкой окажется не столь велик – на данный момент разница составляет два-три процентных пункта.

К тому же, останутся программы со специальными маркетинговыми ставками, при которых застройщики субсидируют ипотечные программы банков. Все эти факторы позволят сохранить интерес покупателей к ипотечным продуктам», - заключает Елизавета Конвей.

Основные показатели рынка жилья бизнес- и премиум-класса в первом полугодии 2020 года

По данным Colliers International, объем розничных продаж квартир бизнес- и премиум-класса без учета оптовых сделок (и технического выкупа квартир) показал снижение – минус 16% по отношению к аналогичному показателю 2019 года (178 тыс. кв. м против 213 тыс. кв. м).

Снижение спроса во втором квартале 2020 года стало реакцией рынка на введенный в России режим самоизоляции. Не весь рынок успел адаптироваться к дистанционной работе – ограничения в работе отделов продаж, банков и МФЦ привели к увеличению сроков обработки запросов и регистрации ДДУ в Росреестре. 

Несмотря на сокращение спроса, стоимость квартир в проектах бизнес- и премиум-класса продолжала расти. По состоянию на конец июня 2020 года средневзвешенная стоимость в проектах бизнес-класса составила 177,6 тыс. руб./кв. м (+10% по сравнению с первым полугодием 2019 года). В премиум-классе средневзвешенная цена нового предложения за год увеличилась на 22% и в абсолютном выражении составила 249,9 тыс. руб./кв. м.

Рост стоимости квартир связан с низким объемом предложения на рынке. Это позволяет девелоперам на старте продаж заявлять более высокие цены, а также, в случае вымывания определенного типа квартир и недостатка предложения на рынке – увеличивать стоимость лотов.

За первое полугодие 2020 года девелоперы вывели на рынок жилья бизнес- и премиум-класса 202,9 тыс. кв. м и 20,2 тыс. кв. м соответственно. При этом прирост объема предложения обеспечивают новые очереди уже реализующихся проектов, тогда как число новых заявленных проектов снижается.

Так, за первые шесть месяцев на рынок были выведены пять новых проектов: ЖК Modum («Арсенал-Недвижимость»), ЖК Alter (AAG), ЖК «Белый остров» («БазисСПб»), ЖК «Октавия» («Балтийская Коммерция») и ЖК «Созидатели» (RBI).

Объем жилья бизнес- и премиум-класса, введенного в эксплуатацию, за первое полугодие 2020 года составил 133 тыс. кв. м (против 47 тыс. кв. м за аналогичный период 2019 года). В эксплуатацию были введены проекты: ЖК Barcelona («Дом на Ленсовета»), ЖК Botanica («Группа Эталон»), ЖК «Биография» (RBI), ЖК Yes Residence («Пионер»), а также очереди в проектах «Граф Орлов» («Л1») и Ligovsky City (ЖК «Первый квартал») (Glorax Development).

До конца 2020 года девелоперы анонсировали ввод еще более 400 тыс. кв. м жилья бизнес- и премиум-класса, однако срок сдачи некоторых объектов, заявленных на IV квартал 2020 года, может сдвинуться на начало 2021 года.

Читайте также

В конце октября ожидается всплеск спроса на льготную ипотеку под 6,5%

Минфин хочет расширить лимит по объему выдачи банками льготной ипотеки под 6,5%

Автор: эксперты Colliers International специально для Новострой-СПб