Деньги счет любят: ТОП-10 самых прибыльных новостроек Петербурга и Ленобласти за 2018 год

Аналитический центр Новострой-СПб  оценил валовую выручку застройщиков Петербурга и Ленинградской области по заключенным в ушедшем году ДДУ и выяснил, на покупку квартир в каких новостройках покупатели не жалели денег. Тройку лидеров сформировали: ЖК «Цивилизация» (почти 13 млрд руб.), ЖК «Чистое небо» (12 млрд руб.) и ЖК «Солнечный город» (11 млрд руб.)

Уточнения:

1) В расчетах использованы рыночные сведения о заключенных ДДУ на приобретение квартир и апартаментов физлицами без учета сделок по переуступке.

2) В оценке выручки объем продаж по машиноместам и коммерческим помещениям не учитывается.

3) Проекты и жилые комплексы, реализация которых велась не по ДДУ, в оценке не учитывались. Всего проанализировано 226 жилых комплексов в Санкт-Петербурге и 87 жилых комплексов в Ленинградской области всех классов, включая проекты премиум-класса и deluxe.

4) При оценке валовой выручки учитывались средние рыночные цены по каждому объекту недвижимости (asking-price), которые могут отличаться от фактических и реальных цен сделок, т.е. не учитывают дисконтирования по условиям различных маркетинговых акций, удорожания за счет использования рассрочки и т.п. Чисто теоретически, средняя скидка на жилую недвижимость может рассматриваться на уровне 4-6%.

5) Контрактация объемов продаж помесячно учитывается именно по дате оформления ДДУ, а не дате его регистрации. Данный фактор позволяет оценить выручку застройщика «в моменте», т.к. это нивелирует временной лаг между заключением ДДУ и фактическим перечислением средств после его регистрации (т.к. полное перечисление денежных средств дольщиками происходит после регистрации ДДУ в Росреестре, и кроме того, в некоторых случаях подача на регистрацию ДДУ может затягиваться по вине или умыслу). 

Тезисы:

1) Общий объем валовой выручки застройщиков в 2018 г. по продажам квартир и апартаментов физлицам составил в Ленинградской области ориентировочно 62,6 млрд руб. (реализовано 869 462 кв. м), в Санкт-Петербурге – 287,2 млрд руб. (реализовано 2 809 760 кв. м)

2) Динамика изменения валовой выручки застройщиков помесячно в 2018 г., млрд руб. (Санкт-Петербург)

Динамика изменения валовой выручки застройщиков помесячно в 2018 г., млрд руб. (Ленинградская область)

В целом можно констатировать достаточно равномерное распределение выручки от реализации недвижимости за все 11 месяцев 2018 г., без значительной волатильности и явных периодов падения/роста от фактора сезонности. Например, уже с января 2018 г. наблюдался явно выраженный активный темп реализации. В целом, объем спроса, выраженный в валовой выручке, имел явно выраженный тренд на повышение от начала 2018 г. к концу. 

При этом очевиден для обеих локаций нетрадиционный для конца года спад выручки в декабре 2018 г. до уровня январской выручки, который был связан с административно введенным ограничением на выполнение регистрационных действий на заключаемые ДДУ. 

Наиболее результативным по показателю валовой выручки в Санкт-Петербурге стал октябрь 2018 г. – продано недвижимости более чем на 33 млрд руб., а в Ленинградской области, что нетипично для рынка жилой недвижимости – в мае 2018 г. 6,387 млрд руб. При этом также необходимо отметить, что 6-миллиардный объем выручки «пробивался» рынком в течение года потом еще 3 раза – в августе, сентябре и октябре.

Оценка застройщиков-лидеров по объему валовой выручки (Санкт-Петербург)

1) Если условно разделить сумму валовой годовой выручки девелоперов на 365 дней в году, то получится, что в среднем каждый день 2018 года в Санкт-Петербурге реализовывалось недвижимости на сумму, эквивалентную 786 863 758 руб.

С учетом проданного количества квадратных метров, ежедневно в среднем по договорам ДДУ для физлиц реализовывалось около 7697,9 кв. м.

2) Распределение объектов (всех жилых комплексов) по размеру выручки, шт.

Диапазон валовой годовой выручки, руб.	Количество проектов, шт.
Менее 50 млн руб.	18
50 – 100 млн руб.	7
100 – 200 млн руб.	13
200 – 500 млн руб.	18
500 – 1000 млн руб.	11
1 – 2 млрд руб.	11
2 – 4 млрд руб.	8
4 и более млрд руб.	1

Источник: Новострой-СПб

 

3) Топ-10 объектов по объему валовой выручки от продаж за 2018 год:

 

№ п/п	Жилой комплекс	Размер валовой годовой выручки, млрд руб.	Застройщик
1	ЖК «Цивилизация»	12,899	Группа ЛСР
2	ЖК «Чистое небо»	12,092	Setl City
3	ЖК «Солнечный город»	11,017	Setl City
4	Квартал «Галактика»	8,000	Эталон ЛенСпецСМУ
5	ЖК «Северная Долина»	6,735	Главстрой-СПб
6	ЖК «Светлый мир «Жизнь…»	5,446	Seven Suns Development
7	ЖК «Цветной город»	5,214	Группа ЛСР
8	ЖК «Новая Охта. На речке»	5,058	Группа ЛСР
9	ЖК «Приморский квартал»	4,968	ООО «Мегалит – Охта Групп»
10	ЖК «Калейдоскоп»	4,901	Группа ЛСР

Источник: Новострой-СПб

 

 

Особенно интересно, что в отличие от Московского региона, где бесспорным лидером по объему валовой годовой выручки стал с большим отрывом лишь один ЖК, в Санкт-Петербурге 1-3 места разделились между проектами с минимальным в рамках общего размера рынка отрывом.

Также стоит отметить, что оба ЖК на 2 и 3 месте с разницей в выручке все в 1 млрд руб. реализуются одним из самых крупных застройщиков региона – компанией Setl City. Наибольший разрыв в объеме выручки наблюдается между 3 и 4 местом – порядка 3 млрд руб. получил застройщик ЖК «Квартал Галактика» – компания «Эталон ЛенСпецСМУ».

Оценка застройщиков-лидеров по объему валовой выручки (Ленинградская область)

1) Если условно разделить сумму валовой годовой выручки девелоперов на 365 дней в году, то получится, что в среднем каждый день 2018 года в Ленинградской области реализовывалось недвижимости на сумму, эквивалентную 171 479 664 руб.
С учетом проданного количества квадратных метров, ежедневно в среднем по договорам ДДУ для физлиц реализовывалось около 2382,1 кв. м. 

2) Распределение объектов (жилых комплексов) по размеру выручки, шт.

Диапазон валовой годовой выручки, руб.	Количество проектов, шт.
Менее 50 млн руб.	15
50 – 100 млн руб.	7
100 – 200 млн руб.	30
200 – 500 млн руб.	40
500 – 1000 млн руб.	57
1 – 2 млрд руб.	35
2 – 4 млрд руб.	26
4 – 5 млрд руб.	8
5 – 8 млрд руб.	4
>8 млрд руб.	4

Источник: Новострой-СПб

 

3) Топ-10 объектов по объему валовой выручки от продаж за 2018 год:

 

№ п/п	Жилой комплекс	Размер валовой годовой выручки, млрд руб.	Застройщик
1	ЖК «GreenЛандия 2»	6,207	Setl City
2	ЖК «Краски лета»	4,038	Полис Групп
3	ЖК «Мурино 2019»	3,325	Самолет ЛО
4	ЖК «Новое Янино»	3,296	ГК ЦДС
5	ЖК «ПаркЛэнд»	3,093	Полис Групп
6	ЖК «Новое Горелово»	2,868	ЛенРусСтрой
7	ЖК «Новый Оккервиль» (Кудрово)	2,361	Отделстрой
8	ЖК «Энфилд»	2,100	Арсенал-Недвижимость
9	UP-квартал «Светлановский»	2,091	ООО «ФСК Лидер Северо-Запад»
10	ЖК «Муринский Посад»	1,958	ГК ЦДС

Источник: Новострой-СПб