Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Медиа О проекте Контакты Реклама на сайте Facebook Vk Twitter Instagram Youtube Telegram Дзен Продавцы и застройщики Коммерческие помещения Квартиры на карте Эксперты и авторы Машиноместа Акции от застройщиков Банки и программы Апартаменты Новостройки на карте 4-комнатные и более Готовые дома 3-комнатные Военная ипотека Покупателю Новостройки Санкт-Петербурга Рядом с метро Аэросъемка новостроек Жилищное законодательство Семейная ипотека от 6% Аналитика рынка Панорамы новостроек 1-комнатные Достоинства и недостатки районов Льготная ипотека 7% Мнение эксперта Студии Ипотечный калькулятор Новости недвижимости Петербургская Недвижимость Новостройки Ленинградской области ЖК с поэтажными планами Как отличить классы квартир Группа Эталон

ЖК «Черная речка» от ЦДС: квартиры со своей инфраструктурой недалеко от метро

Новый проект бизнес-класса от компании ЦДС обещает быть очень интересным: в пешей доступности две станции метро, недалеко набережная реки, запланированы социальные объекты – детские сады и школа, а также своя прогулочная зона. Тайный покупатель по заданию Новострой-М съездил на стройплощадку будущего ЖК и узнал все подробности проекта.

Что строят

Жилой комплекс ЦДС «Черная речка» – проект редевелопмента бывшей промышленной территории в Приморском районе Санкт-Петербурга. Дома бизнес-класса появятся на месте абразивного завода «Ильич». По данным, которые мне удалось найти в Интернете, промышленные здания на участке застройки последнее время использовались как технопарк и сдавались в аренду.

Согласно актуальному плану, размещенному на официальном сайте застройщика, на данный момент запланировано строительство 9 жилых корпусов с высотой секций от 11 до 14 этажей. Корпуса в основном имеют форму замкнутого прямоугольника, образуя таким образом дворы, въезд в которые через арку будет доступен только для спецтранспорта. На внутренней территории установят детские игровые городки, площадки для воркаута, скамейки, сделают озеленение. Территорию между корпусами также благоустроят по принципам современного ландшафтного дизайна, здесь будут зоны для пешеходов, для отдыха на свежем воздухе, игр с детьми и т.п.

На момент расследования на участке застройки велись подготовительные работы – зачистка территории под строительство. Продажи сейчас ведутся в двух корпусах первой очереди, эти дома будут расположены вдоль Белоостровской улицы. Срок ввода в эксплуатацию первых двух корпусов – III квартал 2021 года.

ЖК «Черная речка» в цифрах
Количество домов 9
Количество квартир в 1-й очереди (корп. 2 и 3) 1158
Технология строительства монолит
Высотность 11-14 этажей
Срок сдачи 1-й очереди III кв. 2021 г.

 

Как я смогла понять по рендеру ЖК и текстовому описанию, 2-й и 3-й корпуса будут иметь одинаковое архитектурное исполнение и одинаковое количество секций – 9. Высота первых двух секций составит 11 этажей, третья будет 12-этажной, секции с пятой по девятую – 14-этажными. Под этими двумя корпусами запроектирован подземный паркинг. Точное количество машино-мест в нем на момент моего расследования я не смогла узнать ни на официальном сайте проекта, ни у менеджера. Цены, соответственно, также пока неизвестны.

В корпусе № 2 запланировано 580 квартир площадью от 34 до 192 кв. метров, в корпусе № 3 – 578 квартир площадью от 30 до 103 кв. метров. За счет того, что секции корпусов разноэтажные, застройщик планирует оснастить некоторые квартиры просторными террасами (до 92 кв. м), расположенными на крышах секций. В личной беседе с одним из менеджеров продаж ЦДС я узнала, что такие террасы будут только у больших по площади 3- и 4-комнатных квартир (это единичные лоты). На террасе не предусмотрено навеса, то есть по сути это будет просто личный выход на крышу.

По словам менеджера и данным буклета ЖК, в рамках проекта будут построены два детских сада и школа, но где именно будут расположены эти объекты и каковы сроки их реализации – неизвестно. Менеджер только сказала, что образовательные учреждения передадут на баланс города. На первых этажах домов (во всех секциях) предусмотрены коммерческие помещения (в корпусе № 2 их будет 11, в корпусе № 3 – неизвестно).

В планах застройщика – создание широкой прогулочной зоны вдоль территории комплекса, граничащей с Белоостровской улицей. По информации с официального сайта, газоны вдоль променада засадят «специально подобранными злаковыми культурами и дикими травами, которые создадут впечатление постоянно цветущего поля», также будут высажены кустарники и деревья, установлены скамейки, урны, малые архитектурные формы, некие арт-объекты (амфитеатр), обустроены теневые навесы, проведено разноуровневое освещение. Также на всей территории комплекса обещают обеспечить покрытие Wi-Fi.

Кто строит

Согласно проектной декларации, застройщик ЖК «Черная речка» – ООО «Городская Перспектива», единственным учредителем которого является Медведев Михаил Анатольевич – генеральный директор ГК «ЦДС» (выступает девелопером проекта). Компания существует на рынке уже 19 лет. На данный момент ведется строительство 9 жилых комплексов, построено 18. В основном девелопер реализует проекты эконом- и комфорт-класса.

В Интернете я нашла много отзывов о том, что ЦДС регулярно нарушает сроки сдачи своих объектов. В среднем задержки составляют от 3 до 9 месяцев, но в некоторых случаях доходят до года и даже больше. Например, в ЖК «Турку, 11» задержка была 2,5 года, в ЖК «Муринский посад» – 2 года. В проекте «Дюна» (Сестрорецк), по отзывам дольщиков, срок задержки составил 2 года, в ЖК «Новое Мурино» (корпус 7), по отзывам дольщиков, задержка была более года, первую очередь ЖК «Весна 2» обещали сдать в I квартале 2016 года, а сдали в III квартале 2017 года.

Раньше ГК «ЦДС» реализовывала квартиры в своих комплексах с помощью ЖСК, но сейчас компания работает в соответствии с 214-ФЗ и продает квартиры по ДДУ. Когда застройщик еще не работал по 214-ФЗ, то мог переносить сроки сдачи домов в одностороннем порядке, никакой компенсации покупателю за задержку сроков не полагалось. Теперь же компании приходится тщательнее следить за темпами строительства и сроком сдачи. Например, в шаблоне ДДУ, размещенном на сайте ЦДС, есть раздел № 7 об ответственности сторон, где говорится о том, что задержка сроков сдачи объекта грозит застройщику штрафом в пользу дольщика. Хотя у ЦДС есть нарушения сроков ввода домов, недостроенных объектов у группы компаний нет (по крайней мере, я такой информации в Интернете не нашла).

Помимо отзывов о нарушениях сроков сдачи объектов в Сети немало жалоб на управляющие компании от застройщика в уже сданных домах. Люди пишут о неоправданно завышенных тарифах, некачественном обслуживании домов. Например, один из владельцев квартир в ЖК «Дюна» пишет, что местная УК собрала с жильцов по 15 тыс. рублей на установку шлагбаума, но в итоге он в работу введен не был. «Борьба» с управляющими компаниями от ЦДС доходит до судебных разбирательств.

Также некоторые дольщики жалуются на неудовлетворительное обслуживание в офисах продаж, низкое качество отделки МОПов в жилых комплексах. А вот по отделке квартир в основном или нейтральные или положительные отзывы.

Надежность девелопера – 6 из 10 баллов

ЦДС – крупный девелопер, в портфеле которого много реализованных объектов, но срывы сроков сдачи домов, к сожалению, у него не единичны. Категорически плохих отзывов о сданных домах я не нашла, качеством строительства и ремонта покупатели в целом довольны, обманутых дольщиков у компании нет. Оценка с прошлого расследования остается такой же, т.к. ничего кардинального в работе компании с того момента сильно не поменялось.

Как строят

Дома жилого комплекса возводятся по монолитной технологии. Согласно проектной декларации, материал каркаса и перекрытий – монолитный железобетон, наружные стены – мелкоштучные каменные материалы (кирпич, керамические камни, блоки и др.). Фасад – навесной вентилируемый.

Входы в корпуса будут находиться на уровне земли. Здесь установят грязезащитные решетки, что поможет поддерживать чистоту в местах общего пользования. Во входных группах будут широкие окна и двери с большой площадью остекления для максимальной инсоляции. Рядом с почтовыми ящиками установят скамейку, чтобы, проверяя почту, жильцы смогли поставить на нее сумки или присесть, а рядом с лифтами разместят навигационные таблички с указанием, какие квартиры на каких этажах находятся.

На этаже будет расположено по 4-6 квартир. В каждой секции предусмотрено по два бесшумных лифта – пассажирский и грузопассажирский. Пока конкретной информации о подземном паркинге нет, но на официальном сайте в описании ЖК говорится о том, что из паркинга на лифте можно будет подняться на любой этаж, что, конечно, очень удобно. Информации об индивидуальных кладовых для жильцов или местах хранения спортинвентаря, колясок в МОПах я тоже не нашла.

Все квартиры первой очереди передадут покупателям с подготовкой под чистовую отделку, которая включает в себя стяжку пола (отопление будет в полу), установку радиаторов с терморегуляторами, разводку электричества с установкой розеток, стены будут выровнены, в ванной – выполнена разводка ГВС и ХВС, в комнатах установят стеклопакеты фирмы Rehau. На каждом балконе и лоджии предусмотрено место под установку внешнего блока кондиционера.

По словам менеджера, покупатели могут дозаказать у застройщика чистовую отделку по цене 18 тыс. рублей за квадратный метр. На официальном сайте ЖК мало информации о том, что будет включать в себя этот ремонт «под ключ». Кстати, предлагаемый вариант называется «Престиж», и в буклете, который размещен на сайте, есть подробности отделки. Итак:

- Полы в жилых комнатах, кухнях – ламинат EGGER 33 класса износостойкости плюс плинтусы, во входной зоне, санузлах и на балконе керамогранит Kerama Marazzi (Россия), плинтусы. В зоне прихожей и санузлах – теплый электрический пол Thermomat (Швеция) с терморегулятором;

- Стены оклеят флизелиновыми обоями Kross Ankor Vlies (Россия) под покраску во всех помещениях кроме санузлов (окрашиваются матовой в/д краской Tikkurila Euro (Россия или Финляндия)), в санузлах плитка Kerama Marazzi;

- Потолки в сухих помещениях будут окрашены белой глубокоматовой в/д краской Tikkurila Euro Smart 2 с гладким покрытием. В санузлах – окраска белой матовой влагостойкой краской;

- Межкомнатные двери Jeld Wen (Финляндия) с фурнитурой Schloss;

- В санузлах будут установлены ванны размером 1700х700 мм с экранами, оснащенными корзинами для хранения и шторкой из закаленного стекла; раковины из литьевого мрамора с декоративным вкладышем, навесной тумбой под раковину и зеркалом-шкафом с подсветкой; смесители и душевые гарнитуры Jacob Delafon Aleo (Франция); унитазы с сиденьем из дюропласта с микролифтом Sanita (Россия). В дополнительных санузлах (где это предполагается планировкой) будут установлены душевые уголки.

Разведка в Интернете

У ЖК «Черная речка» нет именного сайта. Информацию о проекте можно получить на официальном сайте застройщика в разделе, посвященном новостройке.

Сайт ЦДС сам по себе удобный и информативный. На нем можно узнать о самой группе компаний, всех объектах (даже о полностью реализованных), есть информация о вариантах покупки, скидках и акциях, есть разделы для тех, кто уже является владельцем квартиры от ЦДС, кто хочет купить квартиру по переуступке и кто интересуется коммерческими помещениями.

Навигация удобная, визуальное оформление приятное. На сайте можно узнать адреса, контакты, часы работы офисов продаж, заказать обратный звонок или задать вопрос менеджеру в онлайн-чате. Один раз я пыталась воспользоваться этим чатом (в середине буднего дня), но мне никто так и не ответил, а в другой будний день менеджер ответил на мой вопрос практически сразу.

В разделе, посвященном жилому комплексу «Черная речка», есть информация о проекте в общем и отдельно о каждом из корпусов, на данный момент представленных в продаже (2 и 3), выложена вся проектная документация. Для первого знакомства информации достаточно, но не хватает важных, на мой взгляд, данных: количества машино-мест в паркинге, хотя бы примерных сроков строительства детских садов и школы (и их изображений на рендере), расширенной информации о чистовой отделке «Престиж», которую можно дозаказать. Уже в финале моего расследования на сайте появилась электронная версия буклета о ЖК, в котором я смогла найти информацию о количестве мест в детских садах и школе и очень подробное описание отделки.

Мне понравился раздел «Квартиры в ЖК», где можно выбрать квартиру по параметрам: количеству комнат, метражу, цене (бегунок от минимальной к максимальной), наличию дополнительных опций – паркинг в доме, балкон/лоджия, гардеробная. Также квартиру можно выбрать просто из списка. Цены на все квартиры указаны. Понравившиеся планировки можно «отложить» и потом сравнить между собой, также можно быстро «поделиться» с кем-либо ссылкой на конкретную квартиру или вывести на печать нужную планировку.

Выбора на плане ЖК нет, но при просмотре любой квартиры, нажав на плашку «В комплексе», можно увидеть схематичный план ЖК с выделенной секцией, где эта самая квартира расположена. И еще одна удобная «фишка»: на схемах квартиры изображены с мебелью, и можно скачать так называемую «Библиотеку размеров», где указаны размеры всех предметов интерьера, которые использовались при создании планировки. Т.е. зная метраж комнаты (а он указан для всех помещений) и габариты предметов мебели, которые изображены на схеме, можно лучше сориентироваться и понять, как можно использовать это пространство.

Фото со строительной площадки размещаются в разделе «Ход строительства». Там же можно посмотреть онлайн-трансляцию с веб-камеры. И еще меня порадовала интерактивная панорама 360 градусов, на которой выделен участок застройки и есть возможность наглядно оценить окрестности будущего жилого комплекса и его расположение.

У ЦДС есть официальные «живые» группы в социальных сетях «ВКонтакте» и Facebook, плюс несколько неофициальных групп «Вконтакте». В них публикуют актуальные фото со стройплощадки, новости о ЖК, в целом о локации и о соседних новостройках, обсуждают преимущества и недостатки проекта и др. В одной из них, самой интересной, на мой взгляд, активисты (а может это просто скрытые риэлторы) даже несколько раз проводили экскурсии по локации будущего ЖК.

Информационная доступность – 10 из 10 баллов

Сайт ЦДС мне понравился – удобный, понятный, информативный, приятный визуально. Первичную информацию о ЖК можно получить в специальном разделе, а более подробную – в буклете проекта в электронном виде. Документация по новостройке также в доступе. Web-камера работает, есть удобная панорама проекта.

Визит в офис

У девелопера ЦДС есть несколько офисов продаж в Петербурге. Самый большой – Центральный – находится в 10 минутах ходьбы от станции метро «Спортивная», на проспекте Добролюбова, 8А. Работает он семь дней в неделю: в будни с 9:00 до 20:00, в выходные с 11:00 до 16:00. Для его посещения необходимо иметь при себе паспорт, чтобы получить пропуск в здание бизнес-центра. Районные офисы продаж работают только в будние дни с 11:00 до 19:00. Они расположены недалеко от станций метро «Международная» (Южный офис), «Озерки» (Северный офис) и «Достоевская»/«Владимирская» (Владимирский офис).

В один из субботних дней я оказалась неподалеку от Центрального офиса продаж и решила зайти, чтобы пообщаться с менеджером. Во время моего визита посетителей в офисе не было, за стойкой ресепшен сидели две сотрудницы, которые попросили меня немного подождать. Ожидание заняло минут 5–7, кофе/чай мне не предложили. В фойе офиса есть удобные диванчики, столики, стандартный кофе-автомат, стойки с различными буклетами жилых комплексов ЦДС. Отдельного детского уголка я не увидела.

Менеджер вышла ко мне в зону ожидания и проводила за свой рабочий стол. Других сотрудников в офисе (по крайней мере, в той части, где было расположено ее рабочее место) не было. Я рассказала, каким проектом и каким типом квартир интересуюсь. В общих чертах менеджер описала мне жилой комплекс. Оказалось, что буклета и каких-то презентационных материалов по этому ЖК еще нет. И, по сути, она рассказала мне только то, что и так есть на сайте. Не могу сказать, что я получила мало информации, но вот по количеству машино-мест в паркинге, срокам строительства детского сада и школы менеджер меня сориентировать не смогла.

Хотя наше общение было живым, дружелюбным и менеджер действительно пыталась помочь мне – искала в компьютере нужные данные, распечатала мне все, что смогла найти по отделке (отделка «Престиж», которую можно заказать дополнительно), у меня осталось впечатление, что продажи застройщик открыл, но полностью подготовить рекламные наглядные материалы еще не успел. С учетом того, что жилой комплекс все-таки бизнес-класса и квартиры стоят недешево, хочется получить максимум информации перед тем, как принять окончательное решение о покупке.

И это был единственный раз, когда специалист отдела продаж не попросил у меня контактов. Менеджер вручила мне свою визитку, сказала, что я могу обращаться к ней по любым вопросам, но вот мой номер телефона не спросила. Может быть, забыла, а может, я не заинтересовала ее как потенциальный покупатель, хотя моя легенда была вполне убедительной.

Обратной связи, естественно, не было. Через две недели после первого визита в Центральный офис я заехала в офис у метро «Озерки», чтобы узнать, не появились ли буклеты ЖК, но мне сказали, что буклетов до сих пор нет. А вот уже в финале моего расследования буклет появился на сайте в электронном виде. В нем я смогла найти много полезной информации.

Сервис – 7 из 10 баллов

Снижаю баллы за отсутствие в офисах продаж презентационных материалов, неполную осведомленность менеджера о проекте, незаинтересованность в покупателе и, как следствие, отсутствие обратной связи.

Геометрия жилья

В жилом комплексе ЦДС «Черная речка» запроектированы 1-, 2-, 3- и 4-комнатные лоты, студий нет. Варианты с классическими планировками есть только среди однокомнатных, в подавляющем большинстве квартир кухни-гостиные увеличенной площади.

Я отметила большое количество планировочных решений с различными метражами комнат, их расположением относительно друг друга, количеством санузлов, балконов, лоджий и т.п. Действительно есть из чего выбрать! Описывать всевозможные варианты планировок долго и бессмысленно, так как их все же лучше рассматривать на плане, тем более на сайте ЦДС это реализовано очень удобно, раздел с квартирами проработан отлично. Планировки сделаны с рекомендованным расположением мебели, в ванных комнатах отмечено место под стиральную машину.

Я обратила внимание на то, что во всех квартирах, расположенных на первых этажах, а также в некоторых лотах  на вторых этажах нет лоджий и балконов. Есть квартиры с двумя лоджиями (в основном это евро-3к, евро-4к). В среднем метраж лоджий и балконов составляет 3-5 кв. метров. Есть варианты квартир большого метража – 135 и 191 кв. метр – с огромными террасами площадью 28 и 92 кв. метра соответственно, также в этих квартирах есть и балкон.

В большинстве однокомнатных квартир совмещенный санузел, его площадь составляет примерно 3,4–5 кв. метров. Но есть несколько вариантов таких квартир с раздельными санузлами.

Метраж классических «однушек» – 31–50,7 кв. метра, «евродвушек» – 34–58 кв. метров. Площадь кухонь в таких вариантах в среднем от 10,8 до 17 «квадратов» соответственно, кухни с небольшим метражом расположены в квартирах с классическими планировками. Комнаты имеют площадь 11,8–16,5 кв. метра, прихожие – от 3,4 до 10,2 кв. метра.

В жилом комплексе очень большой выбор «евротрешек». Есть квартиры, где кухня-гостиная находится в центре квартиры и является проходной – из нее можно попасть в обе комнаты и на балкон. Также есть варианты с изолированной кухней-гостиной, сквозные квартиры, с окном в ванной. В «евротрешках» есть и совмещенные санузлы, и раздельные, также есть квартиры с двумя полноценными санузлами, один из которых находится в спальне или совсем рядом с ней, что, несомненно, очень удобно. Метраж «евротрешек» составляет 51,4–84,6 кв. метра.

Вариантов планировок для 4-комнатных квартир евроформата не так много, как «евротрешек», но это и неудивительно, площадь таких квартир составляет от 82,27 до 191,9 кв. метра, поэтому их в принципе меньше.

Как я уже писала выше, на этаже будет расположено по 4-6 квартир. В каждой секции предусмотрено по два лифта – пассажирский и грузопассажирский, что вполне достаточно на такое количество квартир.

Планировки – 10 из 10 баллов

Во всех вариантах планировок, которые я просмотрела, логично и удобно организовано пространство, нет очевидно «пустых» квадратных метров, лишних углов и изгибов. Комнаты в основном имеют прямоугольную форму, ширина спален составляет более 2,9 метра, что позволяет установить двуспальную кровать. Во многих квартирах есть ниши под гардеробную, везде предусмотрено место для установки стиральной машины, в прихожих и спальнях есть ниши глубиной 40-60 см для комфортного размещения шкафов и различных систем хранения.

Пути-дороги

Территория, на которой в будущем появятся жилые корпуса, расположена между Вазаским переулком, Белоостровской улицей, Кантемировской улицей, Красногвардейским переулком и небольшим участком набережной Черной речки. Жилой комплекс находится на территории Приморского района, но совсем рядом – Выборгский и Петроградский районы города.

Ближайшие станции метро – «Черная речка» и «Лесная». Путь пешком от ЖК до станции «Черная речка» займет 17 минут, 14-15 минут придется идти до «Лесной». Эти станции метро удобны тем, что обе находятся недалеко от центральных пересадочных станций «Гостиный двор» и «Площадь Восстания» соответственно.

С точки зрения транспортной доступности жилой комплекс имеет отличное расположение. Совсем рядом набережная Невы – Выборгская, по которой можно доехать до Приморского проспекта (там есть въезды на КАД, ЗСД или дальше в Курортный район и Ленобласть) или в другую сторону – по Пироговской, Арсенальной набережным к Красногвардейскому, Невскому районам. Также недалеко находится Калининский район (если ехать на север). А по проспекту Энгельса, который также расположен неподалеку, можно доехать до «Озерков», «Проспекта Просвещения», «Парнаса».

До Петроградского района на автомобиле, маршрутке или городском наземном транспорте можно быстро добраться по Кантемировскому мосту (рядом с ним находится телебашня, которая красиво подсвечивается в темное время суток), а там уже недалеко до Васильевского острова и центра города. Путь на машине или наземном транспорте до станции метро «Петроградская» займет в среднем 15-20 минут, до «Василеостровской» – 20-30 минут, до метро «Гостиный двор» – 30 минут. Рядом с территорией комплекса находятся остановки общественного транспорта.

Естественно, в Санкт-Петербурге много машин, в часы пик регулярно случаются заторы на дорогах, образуются пробки. На дороги, набережные, мосты, которые находятся рядом с ЖК, приходится серьезная нагрузка в виде большого количества личных автомобилей и наземного общественного транспорта, так как рядом не только жилые кварталы, но и бизнес-центры, вузы, ТРЦ. Но в этом случае спасает вариативность, в одно и то же место можно доехать разными путями, а доступ к различным направлениям движения у жильцов ЖК будет за счет удачного расположения. Но к тому, что в часы пик могут быть серьезные пробки, надо быть готовым в любом районе Петербурга.

Оценить обеспеченность ЖК машино-местами сейчас невозможно, так как неизвестно точное число мест в паркинге хотя бы под корпусами первой очереди, не говоря уже о том, что может быть в перспективе для других домов проекта. Но, надеюсь, что этот момент застройщик продумает тщательно, ведь в бизнес-классе у жильцов часто на одну семью (квартиру) приходится даже больше двух автомобилей. А долго колесить по району в поисках парковочного места, оставлять машину не «под окнами» в неохраняемом месте (территория ЖК будет свободна от автомобилей) – это не совсем то, что хочет получить покупатель жилья бизнес-класса.

Транспортная доступность – 8 из 10 баллов

Расположение жилого комплекса удачное и для автомобилистов, и для тех, кто пользуется общественным транспортом. Снимаю балл за неизбежные пробки и за то, что пока нет ясности по количеству машино-мест в паркингах и ценам на них, а также об открытых бесплатных стоянках, которые должны быть организованы рядом с территорией ЖК.

Соцкультбыт

Новостройка «Черная речка» – проект редевелопмента и возводится на месте бывшего завода. В городе почти не осталось мест для новой застройки, поэтому производства, склады переезжают за черту города, а их бывшие территории занимают современные жилые кварталы (это в том числе положительно сказывается на экологии). Остается надеяться на порядочность застройщика в том плане, что территория под строительство будет должным образом исследована на пригодность для проживания людей (например, проверка радиационного фона и т. д.) и, если нужно, очищена.

Сейчас стройплощадку в основном окружают бизнес-центры, небольшие автосервисы, научно-производственные предприятия. Это, к примеру, НИИ «Вектор», ведущий деятельность по разработке и производству аппаратуры в нескольких областях радиотехники и радиоэлектроники, «Северная заря» – разработка, производство и испытание слаботочных реле и др. Но несмотря на это жилые кварталы, социальные и торговые объекты в пешей доступности есть, ведь комплекс возводится в давно обжитом районе со сложившейся инфраструктурой.

Когда я осматривала окрестности участка застройки, то увидела, что прямо напротив расположена ЛЭП. Поискала информацию в Интернете, оказалось, что в официальной группе проекта «ВКонтакте» пользователи уже задавали представителю застройщика вопрос насчет этой конструкции. Ответ был таким: «…данная территория не подконтрольна группе ЦДС. По этому данный вопрос нужно адресовать не нам» (орфография и пунктуация сохранены). Это, конечно, не официальное заявление, но, по крайней мере, информации о том, что ЛЭП когда-то оттуда уберут, я не нашла. Время покажет.

Собственная инфраструктура комплекса будет представлена двумя детскими садами с бассейном на 530 воспитанников (не нашла информации о том, будет ли в каждом детском саду по бассейну или только в одном) и школой на 1320 учеников.  Первые этажи некоторых корпусов отдадут под коммерцию, их традиционно займут магазины, аптеки, салоны красоты и т.п. Не знаю, будет ли застройщик регулировать наполнение этих коммерческих площадей, ведь для проектов бизнес-класса важно, какие именно объекты торговли и сервиса расположены на территории ЖК.

Ближайшие детские сады и школы расположены примерно в 15-20 минутах ходьбы. В пешей доступности я насчитала семь детских садов (практически все они муниципальные) и пять школ. Это обычные общеобразовательные школы (№ 106, 109), школа с углубленным изучением предметов информационно-технологического профиля (№ 113), гимназия № 116 (гуманитарный профиль с 5-го класса), физико-математический профиль (с 8-го класса), гимназия № 631 (в основном гуманитарный профиль).

В локации ведется строительство еще нескольких жилых комплексов, таких, как «Новый Лесснер», «Притяжение», «Георг Ландрин», также совсем рядом находится уже построенный ЖК «Риверсайд». В «Черной речке» в первых двух корпусах суммарно запроектировано 1 158 квартир, т.е. в будущем нагрузка на социальную инфраструктуру района возрастет. Но с учетом того, что у нашей новостройки удачное расположение на границе нескольких районов, недалеко от двух станций метро, на мой взгляд, у жителей будет выбор учебных заведений для их детей, пусть и не в шаговой доступности.

Ближайшие взрослая и детская поликлиники находятся примерно в 2-3 километрах от жилого комплекса. Продуктовых магазинов в пешей доступности не очень много, но в 7 минутах езды на машине (надо переехать Кантемировский мост в сторону Петроградки) расположен гипермаркет «Окей». Можно проехать 8 минут в сторону станции метро «Лесная» и посетить крупный ТРК «Европолис», где помимо различных магазинов есть кинотеатр и детский парк развлечений. Или за 15-20 минут доехать на машине до ТРЦ «Питерлэнд», где также большое количество магазинов, аттракционов для детей и взрослых, кафе и ресторанов, есть кинотеатр и регулярно проводятся различные выставки.

Самые ближайшие окрестности «Черной речки» пока, на мой взгляд, не очень привлекательны для прогулок. Застройщик обещает обустроить променад вдоль Белоостровской улицы, где жители комплекса смогут проводить время на свежем воздухе. В 15 минутах ходьбы расположены несколько парков – Пионерский сад, Салтыковский сад и Строгановский парк. Также можно прогуляться вдоль берега Черной речки.

Если воспользоваться автомобилем, то можно быстро добраться до Приморского парка Победы, прогуляться по нему до нового стадиона «Санкт-Петербург», посетить парк аттракционов «Диво-остров». Рядом с ними расположен Елагин остров, где находится Центральный парк культуры и отдыха им. С. М. Кирова, в теплое время года здесь можно взять в аренду лодку или катамаран, а зимой покататься на лыжах. Также в 20 минутах езды недалеко от ТРЦ «Питерлэнд» на берегу Финского залива расположен Парк 300-летия Санкт-Петербурга. До Курортного района (Сестрорецк, Зеленогорск) ехать без пробок 30-40 минут.

Жилой комплекс возводится неподалеку от набережной Большой Невки и разводного Кантемировского моста, по которому можно быстро попасть в Петроградский район. В этом районе приятно просто гулять – неширокие улочки, красивая архитектура, уютные кофейни, модные рестораны, театры, кинотеатры, брендовые магазины. По Большому проспекту Петроградской стороны можно дойти до Тучкова моста, СК «Юбилейный», стадиона «Петровский» и продолжить прогулку на Васильевском острове. А можно пойти по Каменноостровскому проспекту в сторону станции метро «Горьковская» и посетить Петропавловскую крепость, Александровский парк, Музей артиллерии, Ленинградский зоопарк.

Инфраструктура – 7 из 10 баллов

Участок застройки пока имеет «серое» ближайшее окружение и сам возводится на бывшей промышленной территории. Но в будущем у этой локации есть потенциал, ведь в радиусе 1–1,5 км от «Черной речки» строятся еще три проекта бизнес-класса, а производства переезжают в область. А пока выручает удачное расположение относительно привлекательных городских локаций и хорошая транспортная доступность.

Как купить

Приобрести квартиру в ЖК «Черная речка» можно за 100%-ную оплату, в ипотеку и рассрочку. Продажи ведутся в соответствии с 214-ФЗ путем заключения ДДУ.

При покупке в рассрочку квартира продается по базовой стоимости, при 100%-ной оплате или ипотеке цена будет ниже за счет применяемых скидок от застройщика. Например, стоимость однокомнатной квартиры площадью 31,04 кв. метра при приобретении в рассрочку составит 5 300 080 рублей, а при покупке в ипотеку или при 100%-ной оплате – 4 099 066 рублей. Рассрочку можно оформить на срок до 3 лет с первоначальным взносом от 10% стоимости.

В разделе «Как купить» на сайте ЦДС есть информация о банках-партнерах и их ипотечных программах. Вот, например, перечень некоторых банков-партнеров: Сбербанк (от 7,5%), ВТБ (от 9,3%), Россельхозбанк (от 9,3%), Промсвязьбанк (от 8,7%), Альфа-банк (от 8,99%), ДельтаКредит (от 8,75%), Газпромбанк (9,5%), Райффайзенбанк (10,25%) и др.

Схема покупки квартиры в ипотеку в ЖК «Черная речка» вполне стандартная:

  1. Чтобы забронировать понравившуюся квартиру на 10 дней (с фиксацией цены на день бронирования), необходимо заключить соглашение и на его основании внести залог – 30 тысяч рублей. Эта сумма возвращается покупателю после сделки или в случае, если банки отказали клиенту в кредитовании. Если покупатель просто передумал, залог удерживается.
  2. Выбрать оптимальную ипотечную программу и подать документы в банк поможет ипотечный менеджер, его услуги бесплатные. Лучше заранее узнать, какие документы потребуются для заявки в банк и подготовить их до внесения залога, чтобы не терять время.
  3. Между клиентом и застройщиком заключается ДДУ (типовой договор можно изучить на сайте ЦДС), а между клиентом и банком – кредитный договор. Первый взнос по кредиту вносится на открытый клиентом аккредитив (условия открытия аккредитива необходимо будет узнать в вашем банке). Доступ к деньгам дольщика застройщик получает только после регистрации ДДУ в Росреестре.
  4. Так как ДДУ на регистрацию подают и потом забирают сотрудники застройщика (регистрация бесплатная), необходимо оформить доверенность у нотариуса. Также придется нотариально заверить согласие супруга/супруги на сделку или предоставить справку о том, что вы не состоите в браке. Эти расходы несет клиент (госпошлина – 175 руб., доверенность – 1800 руб., согласие супруга/супруги – 1800 руб.).
  5. После того как ДДУ вернется с регистрации, свой экземпляр необходимо будет забрать в офисе девелопера.
  6. Оформление права собственности на квартиру. Это можно сделать самостоятельно, например в МФЦ. Госпошлина за регистрацию права собственности в 2018 году составляет 2 тыс. рублей. Также можно воспользоваться услугами, которые предлагает ЦДС (стоимость около 10 тыс. рублей + расходы на госпошлину и оформление доверенности). 

Когда я читала отзывы о ЦДС в Интернете, то в одном из них дольщица описала ситуацию с оформлением доверенности для регистрации ДДУ. ЦДС запросили 3 копии доверенности на дольщицу и 3 на созаемщика, в самой доверенности указывался не один ответственный сотрудник, а несколько человек. Это все влечет за собой увеличение стоимости доверенности. Также в своем отзыве дольщица написала, что некоторые «более опытные покупатели» просили внести изменения в шаблон доверенности, которую предоставлял ЦДС.

На сайте ЦДС есть раздел, посвященный действующим акциям. Есть предложения и программы, которые действуют постоянно или рассчитаны на длительное время, есть акции с ограниченной длительностью или подходящие только под конкретные ЖК застройщика. Советую уточнять подробности об акциях у менеджеров, так как на сайте дана общая информация.

На момент расследования для ЖК «Черная речка» действовала акция «Бонус 700 тысяч рублей на квартиры в новом корпусе», в описании предлагалось выбрать квартиру и узнать о размере вашей скидки. Также была анонсирована некая скидка «первым покупателям квартир в новых жилых комплексах», но сроки действия акции и размер скидки был не указан, все рассчитывается индивидуально. Также при покупке квартиры в ЖК «Черная речка» можно воспользоваться материнским капиталом. А вот военная ипотека для этой новостройки пока недоступна.

Есть небольшой подраздел, посвященный семейной ипотеке под 6%, которой при определенных условиях можно воспользоваться при покупке квартиры. Также у ЦДС есть программа «Привилегия», которая позволяет тем, кто уже покупал квартиру у этого девелопера, получить эксклюзивные скидки и бонусы. А для иногородних клиентов есть возможность заключить договор дистанционно.

На сайте ЦДС в разделе «Как купить» есть информация о целевых жилищных программах, которые действуют для проектов застройщика (обязательно уточняйте, можете ли вы воспользоваться конкретной программой для выбранного жилого комплекса):

  • Целевая программа «Жилище» на 2015–2020 годы — квартиры от застройщика
  • Молодежи — доступное жилье
  • Безвозмездные субсидии для приобретения или строительства жилья
  • Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт‐Петербурге
  • Расселение коммунальных квартир.

Схема покупки – 10 из 10 баллов

Квартиры в жилом комплексе реализуются в соответствии с 214-ФЗ, схема покупки вполне стандартная. Рассрочка на квартиры с очень низким первоначальным взносом и дается на 3 года.

Цена вопроса

На момент расследования в жилом комплексе «Черная речка» продажи были открыты во втором и третьем корпусе. Напомню, что все квартиры будут передаваться покупателям с предчистовой отделкой. Готовую отделку «Престиж» можно дозаказать у застройщика по цене 18 тыс. рублей за «квадрат». Цены на жилье указаны на официальном сайте ЦДС.

Стоимость квартиры традиционно зависит не только от метража и количества комнат, но и от этажа и способа покупки. Так, при 100%-ной оплате или ипотеке действует одна цена, а если покупатель выбирает рассрочку, то стоимость значительно возрастает. Ниже приведу примерные цены на квартиры в ЖК «Черная речка», которые действуют при 100%-ной оплате.

ЖК ЦДС «Черная речка», корп. 2 и 3, срок сдачи – III кв. 2021 г.

Тип Метраж (кв. м) Цена кв. м (тыс. руб.) Минимальная цена (руб.) Максимальная цена (руб.)
1-комн. 31,04 – 50,69 132 – 116 4 099 066 5 863 805
2евро 34,06 – 57,96 125 – 106 4 255 753 6 146 311
3евро 51,38 – 83,98 114 – 110 5 884 620 9 242 282
4евро 82,27 – 191,94 112 – 87 9 244 715 16 716 464

 

Ближайший к «Черной речке» жилой комплекс – Riverside («Риверсайд») от девелопера Setl City, но он уже полностью сдан в эксплуатацию и в продаже осталось около 30 квартир (от 9 до 27 млн рублей), поэтому сравнивать цены в этих проектах нецелесообразно.

В полутора километрах от «Черной речки» находится жилой комплекс бизнес-класса «Новый Лесснер» от девелопера «Отделстрой». Квартиры в нем будут передаваться покупателям с предчистовой отделкой. Комплекс является проектом редевелопмента бывшей промышленной территории, высота домов – 12 этажей.

ЖК «Новый Лесснер», срок сдачи IV кв. 2021 г.

Тип Метраж (кв. м) Цена кв. м (тыс. руб.) Минимальная цена (руб.) Максимальная цена (руб.)
1-комн. 34,69 – 50,34 130 – 127 4 509 978 6 387 502
2-комн. 53,46 – 70,19 119 – 115 6 385 690 8 071 850
3-комн. 75,72 – 86,56 112 – 120 8 480 640 10 360 886

 

По соседству с ЖК «Новый Лесснер» компания Setl City возводит ЖК бизнес-класса «Притяжение». Квартиры реализуются без отделки, но в некоторых секциях есть варианты с эксклюзивной отделкой «Итальянские коллекции». Все дома 9-этажные.

ЖК «Притяжение», срок сдачи II кв. 2021 г.

Тип Метраж (кв. м) Цена кв. м (тыс. руб.) Минимальная цена (руб.) Максимальная цена (руб.)
студии 25,85 – 28,13 132 – 160 3 400 000 4 500 000
1-комн. 34,46 – 67,13 130 – 198 4 500 000 13 300 000
2-комн. 58,80 – 136,18 127 – 235 7 500 000 32 000 000
3-комн. 85,23 – 120,05 130 – 222 11 100 000 26 600 000
4-комн. 112,41 – 145,61 179 – 207 20 100 000 30 200 000

 

Примерно на таком же расстоянии от ЖК «Черная речка» – 1,5 км – девелопер «Абсолют Строй Сервис» возводит жилой комплекс бизнес-класса «Георг Ландрин». Проект реализуется на месте бывшей кондитерской фабрики. Квартиры будут передаваться покупателям без отделки. На официальном сайте ЖК нет информации о стоимости квартир, но на Новострой-СПб я нашла данные об актуальной стоимости жилья в этом проекте. Высота секций домов – 6-18 этажей.

ЖК «Георг Ландрин», срок сдачи 1-й очереди IV кв. 2019 г.

Тип Метраж (кв. м) Цена кв. м (тыс. руб.) Минимальная цена (руб.)
студии от 32,9 115 3 800 000
1-комн. от 36,8 117 4 300 000
2-комн. от 58,1 113 6 600 000
3-комн. от 86,2 121 10 400 000
4-комн. от 119,9 114 13 700 000

 

Степень готовности ЖК уже сейчас достаточна высокая, но цены на квартиры в нем ниже, чем в «Черной речке». Отмечу, что жилье в «Георг Ландрин» будет сдаваться без отделки, и с учетом того, что продажи в нем были открыты значительно раньше (в начале сентября 2017 года), скорее всего, сейчас в комплексе уже не такой большой выбор квартир. На данный момент идет подготовка участка под строительство 2-й очереди проекта, но стоимость квартир в ней еще неизвестна.

Цены – 8 из 10 баллов

В целом стоимость квартир в строящихся проектах бизнес-класса в локации практически одинаковая, только в «Георг Ландрин» цены более привлекательные. Так как в этом сегменте застройщики стараются сделать проекты эксклюзивными, выдерживают определенный уровень, предлагают различные «фишки», то стоит внимательно изучить описания жилых комплексов, посетить офисы продаж, чтобы понять, кто и что за эту цену реально предлагает.

Резюме

Девелопер ЦДС – крупный и опытный игрок на первичном рынке недвижимости. К сожалению, имеют место быть частые переносы сроков ввода домов, но долгостроев и обманутых дольщиков у группы компаний нет. Надеюсь, что работа по 214-ФЗ и дальнейший переход на проектное финансирование дисциплинируют застройщика. В такие времена, как сейчас, когда меняется законодательство, крупные стабильные компании вызывают больше доверия.

Проект «Черная речка» – это бизнес-класс, флагманский проект, определенная планка и уровень. На мой взгляд, обслуживание в офисе продаж (Центральный), неполная готовность к продажам – не самый лучший показатель, но это ведь легко исправить. Но зато сайт ЖК хороший, информативный и проработанный.

Сам проект показался мне не самым интересным с архитектурной точки зрения. Внешнее оформление фасадов даже немного напомнило мне жилой квартал ЦДС «Полюстрово». Но у застройщика интересные планы на обустройство внутренней территории ЖК, создание променада, удачный проект оформления входных групп и МОПов, огромный выбор планировок квартир.

Жилой комплекс строится на месте бывшего завода. Ближайшее окружение пока не самое уютное и привлекательное, но эта локация только начинает преобразовываться из городской промзоны в район современной жилой застройки. Если мыслить на перспективу, то здесь больше плюсов, ведь расположение участка очень удачное с точки зрения транспортной доступности, близости к реке.

Цены на квартиры в ЖК «Черная речка» в целом средние по локации (среди комплексов класса «бизнес»), схема покупки понятная, но не очень выгодная рассрочка. По сумме всех факторов жилой комплекс «Черная речка» получает 8 баллов.

Мария Иванова

Дата публикации 28 декабря 2018
Подробнее об оценке
Инфраструктура
7
Надежность застройщика
6
Информационная доступность
10
Транспортная доступность
8
Сервис
7
Планировки
10
Цены
8
Схемы покупки
10
Общий балл
8 из 10
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках интернета
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Популярно на Новострой-СПб
Будьте первым, кто оставит отзыв
Добавьте отзыв, заполнив личные данные, или сначала войдите на сайт, тогда информация будет автоматически взята из личного профиля.
Оценка ТП*
Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

Посмотреть ещё
4.5
20
Новогодние скидки на квартиры
Группа «Эталон»
Строится
Санкт-Петербург, Адмиралтейский
Фрунзенская
7 мин.
10 960 110
1-комн. от 35.40 м2
15 847 800
2-комн. от 55.80 м2
18 529 010
3-комн. от 81.20 м2
27 837 430
4-комн. от 121.80 м2
117 квартир
Посмотреть ещё
4.5
13
Новогодние скидки на квартиры
Группа «Эталон»
Строится
Санкт-Петербург, Московский
Московские ворота
5 мин.
7 071 125
Студия от 28.80 м2
9 801 220
1-комн. от 42.50 м2
13 194 687
2-комн. от 57.00 м2
17 839 968
3-комн. от 97.30 м2
127 квартир
Посмотреть ещё
4.5
43
Новогодние скидки на квартиры
Группа «Эталон»
Сдан
Санкт-Петербург, Невский
Елизаровская
5 мин.
7 600 000
Студия от 31.50 м2
10 739 440
1-комн. от 40.80 м2
13 200 000
2-комн. от 58.30 м2
16 282 270
3-комн. от 72.70 м2
29 396 870
4-комн. от 106.70 м2
98 квартир
Посмотреть ещё
4.4
51
Новогодние скидки на квартиры
Группа «Эталон»
Сдан
Санкт-Петербург, Красногвардейский
Ладожская
24 мин.
6 519 050
1-комн. от 36.60 м2
8 849 117
2-комн. от 54.00 м2
10 808 030
3-комн. от 74.30 м2
109 квартир

Скидки и спецпредложения от застройщиков