ЖК «Новое Янино»: недорогие квартиры теперь по ДДУ

Жилой комплекс «Новое Янино» от ГК «ЦДС» возводится в деревне Янино-1 Всеволожского района Ленинградской области. Квартиры в новостройке реализуются по очень привлекательным ценам, при этом схема покупки поменялась на более дружелюбную покупателю. Наш агент отправился на строительную площадку объекта, чтобы выяснить о нем все подробности.

Что строят

ЖК «Новое Янино» (читайте первое расследование Тайного покупателя) будет состоять из шести 12-этажных корпусов. Согласно последним редакциям проектных деклараций, опубликованных на официальном сайте «ЦДС», очередность строительства корпусов и сроки их сдачи таковы:

Однако на том же сайте «ЦДС», на страничке, посвященной «Новому Янино», каждый корпус ЖК соответствует отдельной очереди. Возможно, это сделано для удобства посетителей сайта, которые хотят получить первичную информацию о жилом комплексе и не запутаться в корпусах, очередях и сроках. Сроки сдачи, указанные на страничке жилого комплекса, совпадают с данными последних редакций проектных деклараций.

На момент расследования корпус «Е» уже прошел госкомиссию (подтверждение факта постройки здания, получение разрешения на его эксплуатацию). Корпуса «Г» и «Д» были достроены, в них велась подготовка к госкомиссии, которая, по словам менеджера, должна состояться в сентябре 2017 года. Однако на официальном сайте «ЦДС» до сих пор так и не появилась информация, что дома «Г» и «Д» введены в эксплуатацию. Корпус «Б» возведен практически под крышу, а для корпуса «В» были закончены работы по заливке фундамента. Строительство корпуса «А» уже началось, но продажи пока не открыты.

Корпуса имеют П- или Г-образные формы:

в корпусе «Е» – 7 секций и 598 квартир (студии, 1-, 2-комнатные),

в корпусе «Д» – 6 секций и 620 квартир (студии, 1-, 2-, 3-комнатные),

в корпусе «Г» – 6 секций и 640 квартир (студии, 1-, 2-комнатные),

в корпусе «Б» – 8 секций и 947 квартир (студии, 1-, 2-, 3-комнатные),

в корпусе «В» – 6 секций и 640 квартир (студии, 1-, 2-комнатные),

в корпусе «А» – 8 секций и 969 квартир (студии, 1-, 2-комнатные).

На поэтажных планах квартиры-студии обозначены как однокомнатные (в буклетах, где размещены поэтажные планы, типы квартир для удобства выделяются каждый своим цветом) и в проектных декларациях также входят в общее количество однокомнатных квартир.

В жилом комплексе не предусмотрены подземные паркинги, вместо них будут построены отдельно стоящие многоуровневые парковки. Во дворах обустроят детские и спортивные площадки со специальным прорезиненным покрытием. Придомовую территорию озеленят.

На первых этажах корпусов расположатся коммерческие помещения, назначение которых будет определяться их владельцами. Скорее всего, эти площади займут магазины, аптеки, салоны красоты и т.д. Коммерческие помещения будут не во всех корпусах, а только в «Е», «Д» и «Б», вход в них будет осуществляться с внешней стороны домов, с Голландской улицы.

Что касается собственной инфраструктуры, «ЦДС» уже завершил строительство трехэтажного детского сада. По словам менеджера, он передан на баланс города, но начнет свою работу лишь в 2018 году (точные сроки пока неизвестны).

Кто строит

Застройщиком жилого комплекса является ООО «БалтИнвестГрупп», единственный учредитель которой – ООО «УК «Центр Долевого Строительства» («ЦДС»). «БалтИнвестГрупп» числится застройщиком еще нескольких объектов, возводящихся под брендом «ЦДС»: ЖК «Нева-Сити» (Новосаратовка), ЖК «Новые горизонты», ЖК «Приневский». «ЦДС» выступает в роли девелопера.

ГК «ЦДС» является одним из крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга. За 18 лет работы компанией было реализовано более 40 жилых объектов (самостоятельно и в партнерстве с другими компаниями). В настоящее время «ЦДС» строит шесть жилых комплексов, одним из которых является «Новое Янино».

Что касается жилых домов от «ЦДС», то в основном покупатели довольны, хотя есть и негативные отзывы – я нашла жалобы на качество внутренней отделки (трещины на стенах, плохо выполненная стяжка пола), проблемы с электрикой, водой, некачественную установку окон, но все недостатки довольно быстро устранялись.

Основная проблема компании – это задержка сроков сдачи, от 6 месяцев до 3 лет, но в итоге жилье достраивается и сдается. Так, в ЖК «Турку, 11» задержка была 2,5 года, ЖК «Муринский посад» - 2 года, первую очередь ЖК «Весна 2» обещали сдать в I квартале 2016 года, а сдали в III квартале 2017 года.

В изменениях к проектным декларациям ЖК «Новое Янино» сроки сдачи уже несколько раз менялись, при этом для последней очереди жилого комплекса сроки изменены на более ранние:

– для корпуса «Е»: IV кв. 2016 г. – II кв. 2017 г. – III кв. 2017 г.

– для корпусов «Г» и «Д»: I кв. 2017 г. («Г»), IV кв. 2016 г. («Д») – II кв. 2017 г. («Г» и «Д») – III кв. 2017 г. («Г» и «Д»).

– для корпусов «А», «Б», «В»: IV кв. 2021 г. («А»), III кв. 2018 г. («Б»), IV кв. 2020 г. («В») – IV кв. 2018 г. («А», «Б», «В»).

Таким образом, для первого корпуса «Е» срок задержки составляет почти целый год. Я попыталась узнать у менеджеров, в чем причина задержки. Мне объяснили, что квартиры в этом корпусе вначале продавались по договору ЖСК, строгие сроки сдачи в нем не прописывались, и задержкой строительства девелопер закон не нарушил.

Уже целый год, по словам менеджера, «ЦДС» работает по 214-ФЗ, продает свои квартиры по ДДУ. Раньше покупка квартиры осуществлялась путем вступления в ЖСК и выплаты паевых взносов. Отметим, что отказаться от ЖСК и перейти на ДДУ некоторым питерским девелоперам, включая «ЦДС», пришлось из-за того, что госпрограмма льготной ипотеки предполагала покупку жилья только в рамках 214-ФЗ.

Как строят

В 2010 году ГК «ЦДС» была создана собственная концепция – единый стандарт технического оснащения жилых комплексов «БК-Стандарт. Базовый комфорт». Жилые комплексы, спроектированные согласно этим стандартам, возводятся по кирпично-монолитной технологии. «Базовый комфорт» призван обеспечить доступное жилье, обладающее всеми необходимыми характеристиками для комфортной, удобной жизни.

Судя по отзывам в интернете, качество строительства – сильная сторона «ЦДС». Подробное описание технического оснащения домов, строящихся в соответствии с «БК-Стандарт», можно найти и на официальном сайте «ЦДС», и в буклетах жилых комплексов. Ниже приведу некоторые характеристики, которыми будут обладать общедомовые помещения ЖК «Новое Янино», а также особенности предлагаемых типов отделки квартир.

Места общего пользования:

• Отделка входных групп первого этажа, лифтовых холлов выполняется по индивидуальным дизайн-проектам. На полах и стенах – плитка из керамогранита, потолок покрашен.
• Отделка общих коридоров на всех этажах (кроме первого): на полах – плитка из керамогранита, фактурная окраска стен «шагрень», потолок покрашен.
• Лифты повышенной комфортности импортного производства. В каждой секции будут установлены 2 лифта – пассажирский и грузопассажирский. Также предусмотрены пожарная лестница и мусоропровод.
• В лифтовых холлах и на переходных балконах будут установлены металлические двери с доводчиком.

В ЖК «Новое Янино» можно выбрать вариант квартиры как с чистовой отделкой, так и без отделки (подготовка под чистовую).

Квартира «без отделки»:

• Металлическая входная дверь.
• Металлопластиковые оконные блоки с двухкамерными стеклопакетами.
• Холодное остекление балконов/лоджий, выполнена цементно-песчаная стяжка пола.
• Цементно-песчаная стяжка полов полусухим методом с использованием фиброволокна. (Полусухая стяжка – выравнивание полов с использованием жесткого полусухого цементно-песчаного раствора, в данном случае с добавлением фиброволокна. Такие полы обладают звуко- и теплоизоляционными свойствами, долговечны).
• Потолки во всех помещениях – без отделки поверхности.
• Стены жилых комнат, коридоров, прихожих выровнены в пределах отклонений, выполнена отделка простой штукатуркой.
• Смонтированы стояки ГВС и ХВС из полимерных труб, установлены и опломбированы счетчики ГВС и ХВС.
• Установлены полотенцесушители из нержавеющей стали.
• Лучевая система отопления с установкой радиаторов с регулятором теплоотдачи.
• Проведены телевизионные и телефонные кабели; установлен домофон, проложен видеокабель; осуществлен монтаж и подключение электрического звонка; установлены датчики системы автоматической противопожарной защиты.
• в комнатах установлены крюки для подвески люстр, в остальных помещениях осветительная сеть комплектуется электропатроном с лампочкой.

Квартира с «чистовой отделкой»:

• межкомнатные двери из экошпона, хромированная дверная фурнитура.
• на окнах установлены подоконники из ПВХ, оконные откосы.
• ламинат 32 класса на полах в комнатах, коридоре и кухне.
• плинтуса с кабель-каналом в цвет дверей, пороги – в цвет ламината.
• отделка стен комнат, коридоров, прихожих: грунтовка/ улучшенная штукатурка стен / грунтовка / финишная шпаклевка / грунтовка / чистовое покрытие стен.
• информацию об обоях надо уточнять у менеджера при выборе конкретной квартиры, т.к. есть два варианта: белые обои под покраску либо однотонные цветные обои (одинаковые во всех помещениях).
• потолки окрашены водоэмульсионной краской.
• в санузлах: на полу и стенах – плитка спокойных тонов до потолка, затирка швов в цвет плитки, трубы зашиты влагостойким гипроком, устроены лючки под счетчики ГВС и ХВС, окраска потолка влагостойкой водоэмульсионной краской, акриловая ванна с экраном, душевой гарнитур, керамическая раковина на пьедестале со смесителем, смонтировано оборудование для подключения стиральной машины, унитаз с бачком.
• на кухне мойка НЕ устанавливается.

Разведка в интернете

Информацию о жилом комплексе можно найти на официальном сайте «ЦДС» в разделе «Продажа квартир» – «Все объекты, планировки и цены». На страничке, посвященной «Новое Янино», размещен план жилого комплекса с буквенным обозначением корпусов и очередей. Но здесь каждому корпусу «присвоена» отдельная очередь, хотя в проектных декларациях все очереди кроме первой включают в себя сразу несколько корпусов (об этом я писала выше в разделе «Что строят»). Если кликнуть на надпись «Инфраструктура», на плане появятся обозначения детских и спортивных площадок, детских садов. Также есть кликабельная надпись: «Коммерческие помещения», которая ведет на страничку с информацией для потенциальных покупателей.

Сами корпуса тоже кликабельны. При наведении курсора на корпус появляется минимальная цена за квартиру в нем на данный момент. Попасть на странички, посвященные отдельным корпусам, можно не только с генплана ЖК, но и из списка корпусов под генпланом, где обозначены сроки сдачи, минимальная цена и прикреплен небольшой рендер.

Странички корпусов типовые – обозначены этажность, сроки сдачи, минимальные цены, действующие акции. Есть кнопка «Расчет ипотеки», с помощью которой можно перейти на мини-вкладку ипотечного калькулятора и самостоятельно сделать примерный расчет. Также там располагается список банков, в которых аккредитован жилой комплекс, и если кликнуть по названию банка, можно перейти на страничку, посвященную условиям кредитования в нем.

В разделе «Основная информация» дано краткое описание комплекса в целом и корпуса в частности, размещено несколько рендеров. В разделе «Ход строительства» можно найти информацию о выполнении работ в процентном соотношении, фотографии со стройки (ежемесячные отчеты), а также есть возможность посмотреть онлайн-трансляцию хода строительства.

В разделе «Квартиры и цены» можно отсортировать квартиры по параметрам (количество комнат, общий метраж, метраж отдельных помещений, стоимость при 100%-й оплате) – от меньшего к большему и наоборот. Понравившиеся квартиры можно отметить и добавить к сравнению.

На страничках корпусов размещены буклеты в формате Pdf – они полностью повторяют печатный вариант, который можно получить в офисе продаж. Буклеты красочные, информативные. Например, поэтажные планы я нашла только в них.

С проектными декларациями и изменениями к ним можно ознакомиться в специальном разделе. В самом низу страницы, посвященной жилому комплексу, есть кликабельная надпись: «Проектная декларация», на неё и надо нажать, чтобы попасть на страничку, где размещена документация по объекту.

В социальной сети «Вконтакте» есть несколько групп, посвященных ЖК «Новое Янино». Несколько из них оказались заброшенными или заполненными рекламой (в основном услуг по ремонту). Полезными для меня оказались только две неофициальные группы дольщиков этого ЖК. Но перечитать все обсуждения за короткое время практически невозможно, тем более в начале есть уже устаревшая информация или неактуальные, решенные со временем вопросы.

Поэтому если вас интересует какая-то определенная тема, то лучше найти сообщения по ней через функцию «поиск в обсуждениях» по ключевому слову, например, «школа», «сроки», «отделка». Участники групп обсуждают разные темы: сроки сдачи, качество строительства и отделки, объекты инфраструктуры, транспортную ситуацию, делятся последними новостями и фотографиями хода строительства и т.д.

Визит в офис

У «ЦДС» в Санкт-Петербурге открыты пять офисов в разных районах города, также есть консультационные пункты на объектах. Часы работы офисов в будние дни – с 9 до 20, в субботу – с 11 до 16, а вот по воскресеньям (с 11 до 16) работает только один офис – «Центральный», который находится недалеко от станции метро «Спортивная». Часы работы консультационных пунктов лучше уточнять перед визитом, на объектах они могут различаться. Часы работы консультационного пункта в ЖК «Новое Янино»: среда-воскресенье – с 10 до 19, понедельник и вторник – выходные.

Своего шоу-рума у «Нового Янино» до сих пор нет. Менеджер предложила мне оценить стандарт отделки в других жилых комплексах от «ЦДС», например, в ЖК «Весна» в Кудрово или в ЖК «Новое Мурино» в Мурино. Но при этом она уточнила, что о визите в любой шоу-рум необходимо договариваться заранее.

Для своего первого визита я выбрала офис «Центральный». Дойти до него можно пешком от станции метро «Спортивная» примерно минут за 10. Чтобы попасть в отдел продаж «ЦДС», на первом этаже на ресепшене необходимо предъявить паспорт для получения электронного пропуска.

В этот раз я не договаривалась о встрече с менеджером, хотя обычно всегда так делаю. Мой визит выпал на конец месяца, и, когда я оказалась в зоне ожидания офиса продаж, посетителей там было очень много. Как потом мне объяснила менеджер, перед ежемесячным повышением цен многие хотят успеть забронировать квартиру по более привлекательной стоимости.

Я обратилась к сотруднице за стойкой информации с просьбой о первичной консультации по ЖК «Новое Янино». Мне предложили немного подождать. Ожидать встречу с менеджером клиентам предлагается на мягких диванчиках (их несколько, всем хватает места). В зале на специальных стойках расставлены рекламные буклеты, посвященные жилым комплексам, на нескольких мониторах, развешенных на стенах, транслируется съемка web-камерами некоторых объектов. В конце зала установлен стандартный кофе-автомат. Специального детского уголка я в офисе не увидела.

Ждать менеджера мне пришлось недолго, не более 5 минут. За это время я успела только оглядеться и взять буклеты, посвященные «Новому Янино». Стоит заметить, что для каждого корпуса выпущен отдельный буклет. Менеджер провела меня к своему рабочему столу в другое помещение, где и состоялась наша беседа. В общей сложности нам удалось пообщаться минут 30, не больше. Периодически менеджер отвлекалась на короткие разговоры с коллегами, но не буду ставить это в минус, так как заранее я на встречу не записывалась, и каждый раз, когда менеджера кто-то отвлекал, она вежливо просила прощения.

Даже с учетом того, что мой визит оказался спонтанным, мне удалось получить достаточно информации. На следующий день после встречи некоторые материалы менеджер прислала по электронной почте. Но на «неудобные» вопросы о задержках в сдаче некоторых объектов она отвечала кратко и неохотно, стараясь этой темы не касаться и заверяя, что всё всегда идет по плану с минимальными отклонениями.

Замечу, что активно продать квартиру сразу, «без лишних разговоров» менеджер не старалась – мне такой подход нравится. Есть возможность спокойно расспросить обо всех интересующих нюансах, прежде чем перейти к выбору квартиры. Но в итоге несколько вариантов квартир под мой запрос всё-таки было предложено – менеджер быстро сориентировалась и выбрала именно такие планировки, которые могли бы мне подойти. В конце встречи мы обменялись контактами, но в течение как минимум 10 дней после моего визита из офиса «ЦДС» никто не перезвонил, чтобы узнать, приняла ли я в итоге решение о покупке квартиры.

В ходе поиска дополнительной информации о жилом комплексе я решила посетить еще и консультационный пункт на объекте. Он располагается в небольшом деревянном домике. Внутри все более чем просто – диван, несколько стульев для посетителей и рабочий стол менеджера. Во время моего визита других посетителей в офисе не было, и опять же заранее о встрече я не договаривалась.

Менеджер, с которым я общалась в консультационном пункте, отвечал на вопросы более четко и конкретно, не торопясь. Но сам инициативу не проявлял, «продать квартиру» мне не пытался. Рассказал о перспективах развития транспортной инфраструктуры в Янино, степени готовности корпусов жилого комплекса, сориентировал по уже имеющимся объектам местной инфраструктуры.

В качестве замечания хочу отметить противоречивую информацию по количеству запланированных детских садов у жилого комплекса. На генплане изображены два одинаковых объекта, обозначенные как детские сады. Один из менеджеров сказал мне, что первый объект – это уже построенный детский сад комплекса, а второй объект – будущий аналогичный детский садик. Другой же менеджер объяснил, что один из объектов, изображенных на плане, это уже действующий детский сад (в здании Янинской школы), который строил не «ЦДС», он  просто обозначен на плане, а второй объект этот как раз новый детский сад ЖК «Новое Янино».

Геометрия жилья

На момент расследования активные продажи квартир велись в строящихся корпусах «Б» и «В». Строительство домов первых двух очередей было завершено и свободных квартир в продаже в них почти не осталось. Поэтому, напишу о квартирографии и планировках в корпусах «Б» и «В».

Всего в корпусе «Б» запроектировано 947 квартир: студии, однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные. Основную массу составляют однокомнатные квартиры классической планировки площадью от 32,19 до 47,88 кв. м. Студий, в корпусе «Б» меньше, что нехарактерно для современных домов эконом-класса.

В проектных декларациях студии входят в общее количество однокомнатных квартир (737), поэтому оценить хотя бы примерное их соотношение можно только на поэтажных планах. Площадь студий – от 29,79 до 31,52 кв. м. Двухкомнатные квартиры представлены в количестве 198 единиц, их площадь – от 49,32 до 59,99 кв. м. Трехкомнатных квартир всего 12 (площадь от 72,99 до 73,11 кв. м). Количество квартир на этаже в корпусе «Б» – от 7 до 14, в каждой секции будет установлено два лифта – пассажирский и грузопассажирский.

В корпусе «В» запроектировано 640 квартир: студии, однокомнатные и двухкомнатные. Также, как и в корпусе «Б», здесь преобладают классические однокомнатные квартиры и квартиры-студии (476). Площадь студий 29,79 – 31,52 кв. м, площадь однокомнатных квартир 34,59 – 40,03 кв. м. Двухкомнатных квартир будет 164, их площадь от 52,08 до 55,23 кв. м. Количество квартир на этаже в этом корпусе 6 – 14, и также, как и в остальных корпусах, в каждой секции корпуса «В» будет по два лифта.

В корпусах «Б» и «В» похожие планировки, на мой взгляд, неплохие. Основным минусом является небольшая площадь прихожих – в среднем 3,3 – 4 кв. м. Есть и совсем небольшие – 2,41 кв. м (в двухкомнатной квартире) и достаточно просторные – 8,06 кв. м (в трехкомнатной). Но в основном прихожие маленькие, и далеко не везде удастся установить шкаф. Просторных балконов тоже нет, в среднем их площадь около 4 кв. м. Выход на балконы и лоджии есть и из кухонь, и из комнат – в зависимости от планировки. Высота потолков – 2,65 м.

Площадь кухонь от 9 до 17 кв. м – есть из чего выбрать и любителям европланировок с большими кухнями-гостиными, и тем, кто предпочитает классический вариант. Комнаты в основном прямоугольной формы, но есть и более квадратные, площадь комнат в среднем от 10 до 19 кв. м.

Проходных комнат в планировках квартир в корпусах «Б» и «В» практически нет. Есть планировка однокомнатной квартиры с большой кухней-гостиной (23,36 кв. м), где эта самая кухня поделена стеной с широким проходом посередине на два помещения, одно из которых оказывается не очень большим и проходным (точный метраж не указан).

Может быть, в этой зоне предполагается обустройство дополнительной прихожей или гостиной, но для первого варианта помещение (хотя бы визуально, на плане) великовато, тем более что уже имеющаяся основная прихожая в этом варианте достаточно большая – 6,88 кв. м, а вот для полноценной гостиной или обеденной зоны места может быть мало. Метраж совмещенного санузла в этом же варианте, на мой взгляд, неоправданно велик – 6,37 кв. м. Сократив его, можно было бы увеличить, например, площадь прихожей, добавив дополнительные места для установки систем хранения.

Санузлы в квартирах есть и раздельные, и совмещенные. Площадь совмещенных санузлов в студиях в среднем равна 2,62 кв. м, но есть вариант планировки с санузлом побольше – 2,97 и 3,06 кв. м. В однокомнатных квартирах метраж совмещенного санузла в среднем составляет 3,63 кв. м, но в варианте европланировки с большой кухней-гостиной санузел занимает 4,44 или 6,37 кв. м. В двухкомнатных квартирах метраж совмещенного санузла составляет 3,89 кв. м.

Площадь отдельных ванных комнат в «однушках» от 2,66 до 2,99 кв. м, туалетов – от 1,08 до 1,86 кв. м. В двухкомнатных квартирах метраж ванных от 2,61 до 3,87 кв. м, метраж туалетов – от 1,08 до 1,7 кв. м. Метраж санузлов, в общем, стандартный для таких площадей квартир, во всех из них предусмотрено место под стиральную машину. Но вот для варианта планировки трехкомнатной квартиры (корпус «Б») почему-то выбрана самая минимальная площадь туалета – 1,08 кв. м и не очень большая ванная – 2,99 кв. м.

Пути-дороги

Хотя деревня Янино-1, где строится ЖК «Новое Янино», является частью Ленинградской области, этот пригород располагается максимально близко к границе города (5 км). До ближайших станций метро «Ладожская» и «Проспект Большевиков» – 9,5-10 км. До центра города (если ехать по прямой до станции метро «Гостиный двор») – 15 км. До ближайшей развязки КАД – 3 км.

С одной стороны, месторасположение жилого комплекса очень удачное – до города и станций метро недалеко, рядом развязка кольцевой дороги, но всё омрачается стабильно непростой дорожной ситуацией на Колтушском шоссе – дороге, связывающей Янино-1 с городом в одном направлении и с рядом других населенных пунктов области (Янино-2, Колтуши, Всеволожск и др.) в другом.

В Сети можно найти информацию, что расширение Колтушского шоссе до четырех полос, оснащение дороги тротуарами и освещением должно начаться уже в 2017 году. Однако даны поправки на то, что до 2019 года в бюджете области средства на такую масштабную модернизацию шоссе не заложены. С учетом более чем активной застройки, ведущейся в Янино, вполне возможно, что строительные компании могут «вложиться» в расширение Колтушского шоссе, но это пока не более чем предположение.

Нагрузка на Колтушское шоссе уже сейчас довольно велика. Во-первых, жители Янино-1, Янино-2, Колтушей постоянно пользуются этой дорогой (личные автомобили, общественный транспорт), в летний сезон заторы увеличиваются из-за наплыва дачников и других отдыхающих, выбирающихся за город этим путем. Ситуация осложняется обилием большегрузов, так как в Янино располагается многофункциональный транспортно-логистический комплекс ООО «Логистический Парк «Янино», на территории которого расположен таможенный пост «Янинский» Санкт-Петербургской таможни.

Для обслуживания строительных площадок жилых комплексов по шоссе также проходит большое количество крупного специального транспорта. Со временем число жителей Янино будет только расти, корпуса жилых комплексов будут заселяться новыми жильцами, нагрузка на Колтушское шоссе станет колоссальной и критической. Ведь уже сейчас как минимум на границе с городом частые пробки.

Сейчас Колтушское шоссе представляет из себя узкую двухполосную дорогу, асфальтовое покрытие которой, с учетом большой нагрузки, быстро изнашивается. Тротуаров и пешеходных зон как таковых нет, люди передвигаются по обочинам дороги, фонари установлены не на всех участках – все эти факторы повышают аварийность шоссе, и автомобилистам и пешеходам необходимо проявлять осторожность, особенно в темное время суток.

Добраться до жилого комплекса от станций метро можно на автобусах и маршрутных такси. Остановки общественного транспорта расположены в 300-950 метрах от жилого комплекса, в зависимости от направления движения – из города/в город и от удаленности конкретного корпуса от дороги. Транспорт (особенно маршрутки) ходят достаточно часто, раз в 10-15 минут, при отсутствии серьезных пробок на въезде/выезде из города.

От станции метро «Ладожская» (остановка Заневский пр., 69) до «Нового Янино» можно добраться на автобусах №№429, 531, 532 и маршрутках №№531К, К533. Путь занимает в среднем 20 минут (9 остановок), но в часы пик это время может увеличиться до 60-90 минут. Выйти необходимо на остановке «Балт-Трейд», далее перейти дорогу и пройти примерно 900 м до жилого комплекса.

От станции метро «Проспект Большевиков» (остановка Ул. Коллонтай, 20) до ближайшего «соседа» «Нового Янино» – жилого комплекса «Янила Кантри» ходит маршрутка К801А. Эта маршрутка доезжает прямо до Голландской улицы (разделяет «Новое Янино» и «Янила Кантри»), т.е. не придется переходить Колтушское шоссе и до дома остается пройти не 900 м, а всего 200. Время в пути приблизительно 20-25 минут, если нет серьезных пробок, но ждать эту маршрутку иногда приходится по 40 минут.

Часто можно встретить информацию (в основном у продавцов различных «янинских» ЖК) о том, что в ближайшие годы в Янино будет проведена линия метро. Но, судя по официальным данным и различным вариантам схем развития метрополитена, опубликованным в интернете, станцию метро в Янино не стоит ожидать раньше 2043 года. Все еще может поменяться, но рассчитывать на такую перспективу в ближайшем будущем я бы не стала.

Соцкультбыт

Как я уже писала выше, из собственной инфраструктуры «ЦДС» уже построил на территории ЖК «Новое Янино» трехэтажный детский сад, который будет открыт только в 2018 году.

На данный момент ситуация с детскими садами и школами в Янино-1 не самая лучшая, но перспективы развития есть. В 10 минутах от жилого комплекса находится среднеобразовательная Янинская школа, работающая в две смены. При ней открыто дошкольное отделение. Пока это единственные государственные образовательные организации, действующие в шаговой доступности от «Нового Янино».

Ближайший сосед – жилой комплекс «Янила Кантри» также планирует строительство целых трех детских садов (один из которых будет частным) и одной школы с бассейном и футбольным полем. В ЖК «Янино-Парк», который расположен в километре от «Нового Янино», запланировано строительство детского сада и школы, но не раньше, чем к 2020 году. В жилом комплексе «Ясно.Янино», который находится примерно в трех километрах от «Нового Янино», будут построены три детских сада и школа. Также в Янино-1 открыто несколько частных дошкольных учреждений, при некоторых из них действуют различные секции для учеников начальных классов.

Как я уже упоминала, подземных парковок в ЖК «Новое Янино» не будет. Вместо них обещают построить многоуровневые паркинги. В некоторых рекламных материалах (буклетах) содержится информация, что общее число машино-мест в этих паркингах – 1 200 единиц. На 4414 квартир этого явно маловато. Однако в офисе продаж мне сказали, что эти данные пока приблизительные.

По точным срокам возведения паркингов менеджер также не смог меня сориентировать, но уверил, что к тому времени, когда весь жилой комплекс будет сдан, парковки точно уже будут построены. Гостевые парковки сделают по внешнему периметру корпусов.

На первых этажах в корпусах «Е», «Д» и «Б» будут располагаться коммерческие помещения. Пока их назначение неизвестно, это будет определяться владельцами, но, скорее всего, там откроются объекты торговли и сервиса. Стоит отметить, что торговая инфраструктура не затронет дворовую территорию комплекса, входы в коммерческие помещения будут находится только со стороны Голландской улицы. Прямо напротив жилого комплекса, в шаговой доступности, уже открыты аптека и супермаркет (в «Янила Кантри»).

Ближайший торговый комплекс находится примерно в километре от ЖК, в нем открыт ряд магазинов различной направленности, салон красоты. Вдоль Колтушского шоссе (на отрезке от границы города до поворота на «Новое Янино») расположены строительные, хозяйственные магазины, супермаркеты, круглосуточные небольшие торговые точки, а также СТО и шиномонтажи. До более крупных торгово-развлекательных центров можно добраться на машине или на общественном транспорте (до ближайших путь составит 7-16 км).

А вот с медицинскими учреждениями в Янино-1 ситуация непростая. Основным государственным медицинским объектом для местных жителей является Всеволожская центральная районная больница (в ней есть и роддом), при больнице открыты взрослые и детские поликлиники. Но добираться до них придется долго – путь на машине занимает примерно 20-40 минут в зависимости от наличия пробок (20-22 км), на 531 автобусе до больницы можно доехать за час.

В полутора километрах от «Нового Янино» находится амбулатория поселка Заневский пост (является частью Всеволожской ЦРБ), в ней оказывают амбулаторно-поликлиническую помощь взрослому и детскому населению. В амбулатории наряду с терапевтическим отделением открыты стоматологический, гинекологический, процедурный, прививочный кабинеты. Отзывы об этой амбулатории неоднозначные – есть и плохие, и хорошие, но это свойственно, наверное, любому медицинскому учреждению.

Ближайшее почтовое отделение находится в 20 минутах ходьбы от жилого комплекса. Недалеко от него – Вениаминовская церковь.

К концу 2018 года в Янино обещают построить большой физкультурно-спортивный комплекс типа «зима-лето», который будет включать в себя баскетбольную, теннисную, хоккейную площадки, футбольное поле, беговую дорожку длиной 400 м, локацию для занятий легкой атлетикой и др. В официальных релизах заявлено, что комплекс будет максимально адаптирован для людей с ограниченными возможностями здоровья. На данный момент из спортивных объектов рядом с «Новым Янино» располагается только скейт-парк, находящийся на территории «Янила Кантри».

Так как «Новое Янино» находится во Всеволожском районе Ленинградской области, основные государственные социальные объекты для жителей комплекса, которые получат там прописку, будут располагаться во Всеволожске. Например, до пенсионного фонда, налоговой инспекции, ЗАГСа Всеволожского района придется добираться на автобусе примерно час, на машине этот путь займет 20-40 минут в зависимости от пробок. Ближайшие отделения МФЦ Всеволожского района находятся в самом Всеволожске, куда удобнее доехать на 531 автобусе (час с небольшим в пути), и в Кудрово, куда быстрее будет доехать на машине (без пробок можно добраться минут за 15).

Экология

В обзорах и обсуждениях жилого комплекса в интернете говорится о неоднозначной экологической обстановке в Янино-1. Обеспокоенность вызывает близость Завода по механизированной переработке бытовых отходов (МПБО), который находится примерно в 4 км от «Нового Янино». Завод осуществляет вывоз отходов (имеет собственные мусоровозы и контейнерный парк), а также сортировку, обезвреживание отходов и дальнейшее размещение и утилизацию части из них на полигоне ПТО «Новоселки». Мусор, поступающий на завод, сортируется, при этом извлекаются полезные вторичные материальные ресурсы – полимеры, стекло, цветной и черный металлы. Сжигание и захоронение мусора на территории завода не происходит. В Сети есть официальный видеоролик о деятельности этого завода, а также несколько отзывов о его посещении обычными людьми в качестве экскурсантов.

Также в Сети можно найти множество статьей о несанкционированных свалках в районе Янино в разные годы. Есть материалы за 2008-2009, за 2011, 2015, 2016 годы. Все они, по большому счету, освещают одно – активисты, в основном общественники, находят на территории Янино и близлежащих деревень очаги свалок, на которые активно завозится строительный и иной мусор. Но свежих статей на этот счет (лето 2017 г.) мне найти не удалось.

В группе в социальной сети «Вконтакте» «Всеволожский муниципальный район ЛО» создано специальное обсуждение, в котором участникам предлагается заявлять об обнаруженных свалках.

В некоторых комментариях в интернете встречаются жалобы на неприятный запах (особенно летом), который можно почувствовать в Янино. Так получилось, что я лично часто бываю там, но ни разу неприятного запаха не чувствовала. Вполне возможно, его ощущают люди, находящиеся в непосредственной близости к заводу или каким-либо свалкам.

Как купить

Если раньше приобрести квартиру у «ЦДС» можно было только путем вступления в ЖСК и выплаты паевых взносов, то теперь застройщик работает по 214-ФЗ и продает квартиры по ДДУ. Это огромный плюс, ведь ДДУ проходит регистрацию в Росреестре и 214-ФЗ поможет защитить дольщиков от нарушения сроков передачи квартир (наложение штрафов за просрочки), двойных продаж и т.п.

Квартиру можно приобрести за 100%-ю оплату, в ипотеку и рассрочку. Наименее выгодный вариант, на мой взгляд, – рассрочка, хоть она и беспроцентная. Первый взнос по ней составит 30%, а срок рассрочки для корпусов «Б» и «В» только до 31.10.2018 года. Главный минус этого способа покупки в том, что практически никаких скидок застройщик в этом случае не делает и стоимость квартиры значительно возрастает.

Например, цена однокомнатной 36‑метровой квартиры в корпусе «В» при 100%-й оплате или по ипотеке составит 1 860 000 рублей с учетом скидок, а в рассрочку эта квартира будет стоить 2 270 000 рублей и при первом взносе в 820 000 (30%) ежемесячный платеж составит 96 000 рублей в месяц.

Корпус «Б» жилого комплекса аккредитован следующими банками: «ВТБ24», Сбербанк, Россельхозбанк, Газпромбанк, «Банк Санкт-Петербург», Абсолют Банк, «ДельтаКредит», «Банк Возрождение», АК Барс Банк, Промсвязьбанк, «СМП Банк, Сургутнефтегазбанк. Корпус «В» пока аккредитован меньшим количеством банков: «ВТБ24», Сбербанк, «Банк Санкт-Петербург», СМП Банк, АК Барс Банк, РоссельхозБанк, «ДельтаКредит».

Схема покупки квартиры в ипотеку в ЖК «Новое Янино» такова:

1. Бронь квартиры осуществляется в ходе подписания залогового соглашения, по которому вносится возвратный залог в размере 30 000 рублей. Соглашение заключается с ООО «Консалт-недвижимость» (учредитель – Медведев М.А., гендиректор ГК «ЦДС»). Эти деньги возвращаются покупателю после проведения сделки. Залог «сгорает» только в случае отказа клиента от покупки. Бронь квартиры действительна в течение 10 дней.
2. На ипотеку подать документы лучше заранее, но обычно банки рассматривают заявки достаточно быстро. Ипотечный менеджер подробно расскажет о действующих программах кредитования от разных банков, поможет оформить заявки и т.п.
3. Далее между клиентом и застройщиком заключается ДДУ, а между клиентом и банком – кредитный договор. На банковский аккредитив вносится первый взнос, доступ к которому застройщик получает только после регистрации ДДУ.
4. За регистрацию ДДУ дополнительно платить ничего не надо, за исключением расходов на услуги нотариуса и оплаты госпошлины. У нотариуса необходимо оформить доверенность на представителя застройщика (для регистрации ДДУ), согласие супруга/супруги на сделку, либо предоставить справку о том, что в браке вы не состоите.
5. Свой экземпляр ДДУ необходимо будет забрать в офисе «ЦДС», после того как тот вернется с регистрации.
6. Оформление права собственности на квартиру уже не будет бесплатным. Клиент вправе заняться этим самостоятельно или с помощью менеджеров «ЦДС». В последнем случае придется заплатить за услуги 10 000 рублей, а также оплатить госпошлину (2 000 рублей) и оформить доверенность на вашего представителя от «ЦДС» (1 500 рублей).

Для покупки квартиры может быть использован материнский капитал, а вот военная ипотека доступна пока только для корпусов второй очереди – «Д» и «Г».

Об актуальных акциях можно узнать на сайте «ЦДС» в разделе «Акции». На момент расследования по телевизору транслировалась реклама «37% скидки на квартиры в ЖК «Новое Янино», на сайте «ЦДС» тоже постоянно выскакивает рекламный баннер с аналогичным содержанием. Я спросила у менеджера, можно ли верить этим заявлениям. Менеджер ответил, что по факту это «сборная» скидка, она состоит из тех скидок, которые указаны на сайте «ЦДС» для каждого из корпусов. Например, для корпуса «Б» действуют такие скидки: скидка 17% при полной оплате, дополнительная скидка до 150 000 рублей, дополнительная скидка до 7%, отделка в подарок. Акции для корпуса «В»: скидка 17% при полной оплате, дополнительная скидка до 150 000 рублей, дополнительная скидка до 13%.

«ЦДС» сотрудничает с Санкт-Петербургским центром доступного жилья, благодаря этому компания предлагает приобретение жилья с поддержкой целевых жилищных программ Санкт-Петербурга и Ленинградской области, например:

• Молодежи – доступное жилье (в т.ч. целевые жилищные займы);
• Безвозмездные субсидии для приобретения или строительства жилья;
• Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге;
• Расселение коммунальных квартир;
• Обеспечение качественным жильем граждан на территории Ленинградской области;
• Поддержка граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе принципов ипотечного кредитования в Ленинградской области;
• Жилье для молодежи (Ленобласть).

Согласно проектным декларациям и изменениям к ним, страховщиком гражданской ответственности застройщика является ООО «Региональная страховая компания» (ИНН 1832008660), а также ООО «Проминстрах» (ИНН 7704216908). Обе эти организации входят в список страховщиков ЦБ.

Цена вопроса

Цены на квартиры в жилом комплексе «Новое Янино» можно найти на сайте «ЦДС», но стоит обратить внимание, что там указана примерная стоимость. Ведь цена квартиры зависит не только от метража и планировки, но и от этажа, способа покупки (в ипотеку и за 100%-ю оплату дешевле, чем в рассрочку). Так, на первом этаже все квартиры дешевле, чем аналогичные, расположенные начиная со второго этажа. Также стоит уточнять у менеджера про актуальные акции. Ниже приведены примерные цены при условии 100%-й оплаты.

ЖК «Новое Янино», корпус «Б», срок сдачи IV кв. 2018 г.

ЖК «Новое Янино», корпус «В», срок сдачи IV кв. 2018 г.

Отметим, что цены с последней проверки Тайным покупателем ЖК «Новое Янино» практически не изменились. Студии стали немного дешевле, «однушки» и «двушки» слегка подорожали, но в целом можно сказать, что все осталось на том же уровне, что и было.

Когда я задала вопрос о стоимости чистовой отделки, менеджер сказал, что отделка «под ключ» идет в подарок, т.е. доплачивать за нее не надо. Но на сайте «ЦДС» на страничке, посвященной корпусу «Б», есть объявление о том, что «отделка в подарок», а вот для корпуса «В» такой информации нет. В общем разделе «Акции» на сайте «ЦДС» под названием акции «Отделка в подарок по некоторым объектам» вообще никакой из корпусов «Нового Янино» не значится. Вполне возможно, что информацию просто не обновили.

В двух километрах от «Нового Янино» строится пятый корпус ЖК «Янинский каскад» от застройщика СК «Строительное управление». Срок сдачи этой очереди – I квартал 2019 года.

Найти актуальную и достоверную информацию о стоимости квартир в этом жилом комплексе непросто. Пришлось выбрать квартиры среднего метража, чтобы хоть как-то обозначить ценовой диапазон. Цены выглядят привлекательнее, чем в «Новом Янино», но, возможно, мне удалось найти самые выгодные предложения, с учетом ряда скидок.

ЖК «Янинский каскад – 5», срок сдачи I кв. 2019 г.

А вот у ближайшего соседа – жилого комплекса «Янила Кантри» от «ЛенСтройТреста» цены существенно выше, на уровне городских. Но это жилой комплекс комфорт-класса и сдается он раньше.

ЖК «Янила Кантри», срок сдачи III-IV кв. 2017 г.

Выводы

Хотя в истории «ЦДС» немало объектов, в которых неоднократно были перенесены сроки сдачи, хочется верить в то, что с переходом на 214-ФЗ ситуация изменится к лучшему, ведь теперь за невыполнение обязательств перед дольщиками застройщику придется выплачивать неустойку. Но в целом «ЦДС» строит доступные и качественные дома.

Локация – Янино-1 в последние годы активно застраивается и, следовательно, в будущем будет густо населена. В связи с этим увеличится наплыв на детские сады и школы, дороги, парковочные места. В этом плане у «Нового Янино» есть плюс – один из обещанных садов уже построили, обещают строительство трех многоуровневых паркингов, до остановок общественного транспорта в среднем идти метров 500. Но всё упирается в узко и переполненное Колтушское шоссе, которое славится пробками, особенно в часы пик. Однако в планах – расширение шоссе, так что ситуация может измениться к лучшему.

Экологическая обстановка омрачается тем, что на территории Янино и близлежащих деревень периодически устраивают несанкционированные свалки.

Схема покупки стандартная, без лишних переплат. Застройщик предлагает заманчивые скидки на квартиры, и планировки в основном все удачные. Цены в жилом комплексе сейчас весьма привлекательные, не превышают уровень средних цен в этой локации.

Жилой комплекс «Новое Янино» во Всеволожском районе Ленинградской области по сумме факторов с учетом экологической обстановки получает 8 баллов. Такой высокий балл мы ставим проекту авансом с надеждой, что компания будет тщательнее отбирать менеджеров, которые не станут вводить покупателей в заблуждение, шоссе расширят, а переносов сроков сдачи в связи с работой по 214-ФЗ в таких масштабах больше не будет.

Дарья Иванова