Итоги полугодия: спрос, предложение, цены на недвижимость Санкт-Петербурга

На рынке недвижимости периодически принято подводить итоги: эксперты анализируют динамику цен, изучают спрос и предложение, делают выводы о том, как поведет себя рынок в дальнейшем. Анализ рынка первичной недвижимости Санкт-Петербурга показал: в первом полугодии ипотека стала более популярной, предложение пополнилось новыми объемами недвижимости бизнес- и премиум-класса, а в массовом сегменте по-прежнему высоким спросом пользуются квартиры-студии. Цены на петербургские квадратные метры, по данным аналитиков, выросли во всех сегментах. И вероятнее всего, эта тенденция будет прослеживаться и в перспективе.

По словам Вячеслава Ефремова, заместителя генерального директора компании «НДВ СПб», с начала года на первичном рынке наблюдается уверенный рост стоимости недвижимости. «Средняя стоимость одного квадратного метра строящегося жилья выросла за полгода на 6,5%, сданного – на 5,4% – говорит специалист. – При этом максимальный рост цен отмечен в сегменте элитного жилья – 10% с начала года. Самое дорогое жилье располагается на Крестовском острове, а наиболее доступное – во Фрунзенском районе».

Удорожание недвижимости премиум-сегмента объясняется просто: число желающих купить такое жилье, хоть и составляет всего 1% в общем объеме спроса, пока значительно превышает объем предложения. Несмотря на экономическую нестабильность и на обещания повторного кризиса, квартиры премиум-сегмента в Санкт-Петербурге в продаже не задерживаются.

Представители международных бизнес-структур, частные инвесторы из-за рубежа, из промышленных и индустриальных регионов России, политики и предприниматели – процент тех, кто готов купить здесь элитную недвижимость, достаточно велик. Интерес подогревают ограничения застройки в исторических кварталах. Поэтому девелоперы, делающие ставку на бизнес- и премиум-класс, редко ошибаются в своих расчетах.

Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, комментирует ситуацию так: «Сегмент недвижимости бизнес- и премиум-класса в первом полугодии неплохо развивался. Завершенную форму получили проекты «Венеция», Diadema Club House, Зоологический, 2-4, Lumiere (Корпусная, 9), «Смольный парк» (первая очередь). Значительно выросли ЖК «Платинум», «Невская Ратуша», «Александрия» (Новгородская, 23), «Стремянная, 15», «Ковенский, 5». Приняты решения о строительстве Охта-центра, намывных территорий «Новый берег», был дан старт подготовке участка «Набережной Европы». Стоит отметить выход новых крупных проектов Главстроя-СПб (квартал Шкапина-Розенштейна и Юнтолово), МФК Riverside, Duderhof Club, ЖК «Новомосковский» от ЮИТ (Мocкoвcкий пр., 65). Legenda Development вышла со своим первым, во многом значимым, проектом «Победы, 5». Возобновилась активная рекламная кампания «Леонтьевского мыса» после подписания договора о брокеридже с Colliers весной 2012».

При этом в центральных районах Петербурга в первом полугодии новых проектов (кроме Fort Group на проспекте Динамо) заявлено не было, в силу запрета на точечное строительств. Основную долю предложения недвижимости премиум- и бизнес-класса составили проекты реновации территорий. По словам Павла Пикалева, чаще всего в элитном сегменте покупателей интересуют квартиры площадью от 100 до 150 кв. м.

По данным аналитиков компании «НДВ СПб», сегодня на петербургском рынке доля новостроек элитного сегмента, находящихся на стадии строительства, составляет всего около 5%. «Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 185 тыс. руб., а площадь квартир от 65 кв. м до 260 кв. м – говорит Вячеслав Ефремов. – Площадь квартир в готовых новостройках премиум-сегмента составляет 51-388 кв. м, а средняя стоимость квадратного метра в таких жилых комплексах  – 174 тыс. руб.».

В целом же самым «ходовым» товаром на рынке недвижимости Санкт-Петербурга в первом полугодии 2012-го были студии и однокомнатные квартиры эконом-класса площадью до 40 кв. м. Более половины тех, кто обращается в агентства недвижимости, ищут именно недорогое жилье не слишком большой площади. Немного меньше процент клиентов, готовых купить недвижимость комфорт-класса (таких покупателей, по данным аналитиков «НДВ СПб», сегодня около 40%).

«С каждым годом спрос на новостройки комфорт-класса растет все заметнее, – отмечает Вячеслав Ефремов. – В связи с этим можно ожидать выравнивания спроса на эконом- и комфорт-класс в ближайшие годы». Одним из самых успешных проектов первого полугодия в категории комфорт-класса эксперт считает жилой комплекс «Балтийская Жемчужина». Близость парковых зон, хорошая экологическая обстановка, налаженное транспортное сообщение, развитая инфраструктура при очень демократичной для этого сегмента цене (от 62 тыс. руб. за кв. м) обеспечивают этой новостройке крайне высокую популярность.

Возвращаясь к разговору о студиях, стоит отметить, что в этом формате покупателей, как и прежде, привлекает возможность при минимальных затратах получить пусть и небольшую, но все же отдельную и довольно комфортную квартиру. Девелоперы учитывают эту тенденцию и увеличивают процент студий в новостройках. Павел Пикалев говорит, что в некоторых жилых комплексах Санкт-Петербурга их число доходит до 70%. «Однако недавние инициативы властей по законодательному ограничению минимальной площади строящихся квартир 25 квадратными метрами, скорее всего, внесут коррективы в эту статистику», – констатирует эксперт.

Напомним, 10 июля на официальном сайте комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга был опубликован проект региональных нормативов градостроительного проектирования, в котором нет прямого ограничения по площади квартир, но есть косвенные к тому предпосылки. Так, согласно проекту, обеспеченность жильем одного жителя Санкт-Петербурга к 2015-му году должна составлять 28 кв. м, а к 2025-му – 35 кв. м (а в действующем Генплане эту норму в течение двух с половиной лет намеревались довести до отметки в 25 кв. м).

Вячеслав Ефремов рассказал, что в прошедшем полугодии значительно вырос интерес покупателей к формату апартаментов: «Отличительно чертой апартаментов является высокий уровень сервиса, предоставляемый жильцам. Не секрет, что требования к комфорту, предъявляемые современными покупателями очень высоки, и удовлетворить их в полной мере довольно сложно. В этом случае апартаменты представляются одним из наиболее интересных и доступных вариантов приобретения жилья повышенной комфортности».

Что касается ипотеки, то, несмотря на то, что доступнее она не стала, рост востребованности кредитования был весьма ощутим. По данным «НДВ СПб», число обращений по ипотеке за год возросло на 30%, а по информации Penny Lane Realty Saint Petersburg, общий объем выданных средств за полгода превысил 28 млрд. руб. Эксперты прогнозируют рост числа ипотечных сделок с приходом осени и возвращением активного спроса: многие покупатели стремятся получить кредит сейчас, опасаясь дальнейшего повышения ставок.