 |
| Светлана Попова, аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»## |
Сегодня рынок недвижимости Петербурга стремительно развивается. Ведь только в прошлом году предложение жилья в новостройках по сравнению с 2010 годом выросло в 1,5 раза. О том, как будут расти цены в этом году, стоит ли сейчас покупать квартиру в новостройке или это лучше сделать после выборов, а также какие районы Ленобласти обладают наиболее выраженным строительным потенциалом, и какие квартиры наиболее популярны у петербуржцев Novostroy-SPb рассказала Светлана Попова, аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».
Как бы Вы охарактеризовали на сегодняшний момент состояние рынка новостроек Петербурга и области?
2012 год рынок недвижимости Петербурга встретил в относительно стабильной фазе. Прошлый год прошел под знаком посткризисного восстановления – реанимировались замороженные стройки, начали выводиться на рынок новые проекты. Более того, застройщики стали активно пополнять свои земельные банки, что наглядно демонстрирует позитивные тенденции на рынке. Увереннее почувствовали себя и горожане – покупатели недвижимости. Спрос на рынке строящегося жилья уже достиг докризисного уровня, вновь стал расти объем ипотечного кредитования. Уровень цен растет в соответствие с уровнем инфляции, что позволяет покупателям спокойно выбирать необходимое жилье и вдумчиво подходить к процессу улучшения жилищных условий.
Какие районы в Петербурге обладают наиболее выраженным строительным потенциалом? А где привлекательно сейчас строить в Ленобласти? В каких районах?
Потенциал строительного рынка полностью зависит от потенциала земельного рынка. Фонд имущества с 2006 по 2010 годы на торгах продал всего 61 участок в черте города под жилую застройку. К сентябрю 2011 года был продан всего один участок под новое строительство в городе. В конце прошлого года ситуация кардинально не изменилась. Вот и остается девелоперам либо выходить на вторичный рынок земли (где вследствие дефицита цены уже вернулись к докризисному уровню), либо осваивать новые земли (редевелопмент, реновация и областные земли).
Резерв таких новых земель достигает 12 тыс. га 45% из них - промышленные предприятия, территории военно-промышленного комплекса – порядка 30%, сельскохозяйственные земли– порядка 25%. Застройщики сами готовят под застройку целые кварталы земли, предоставленные городом, или приобретенные на вторичном рынке. А более или менее доступная земля для таких кварталов пока на приграничных территориях – на окраине Красносельского района, в Кудрово, в Ново-Девяткино и Мурино, в районе Пулково (город-спутник Южный (4,5 млн кв.м жилья); «Царскосельские холмы» (2,5 млн кв.м), «Планетоград» (2,2 млн кв.м), «Триумф парк» (1 млн кв.м).
Данная тенденция очень напоминает столичный сценарий. Так, например, в 2010 году в Москве было сдано 1,8 млн. кв.м. жилья, тогда как в Московской области - 7,7 млн. В Петербурге разрыв в пользу города еще сохраняется (2,7 млн. кв. в Петербурге и 1,04 млн.- в Ленобласти в 2010 году), но с каждым годом он все меньше и меньше.
Городское правительство очень заинтересовано в развитии сектора комплексной застройки. Широкое его развитие должно, наконец, привести к достижению необходимых объемов ввода жилья, а также положительно скажется на ценообразовании.
Ведь каждый квартал – это от 1 млн. кв.м. жилья, которые необходимо будет реализовать в срок от 5 до 12 лет. Продавать такое количества жилья в одном и том же квартале – непросто. Кроме того, покупатели будут стараться приобретать жилье в уже готовых корпусах, а не в тех, которые только начинают строиться. Все это будет стимулировать застройщиков к щадящей ценовой политике, что, несомненно, очень выгодно покупателям.
Под знаком какого сегмента пройдет 2012 год? Что будут строить больше всего: эконом, комфорт или бизнес-класс и элитное жилье?
В настоящее время наиболее популярным на рынке недвижимости является эконом-класс. И одной из причин является соответствующий уровень доходов жителей города. Но важно понимать, что варианты, которые мы сегодня называем эконом-классом, и 10 лет назад, например, были едва ли не бизнес-классом. В целом уровень комфорта строящегося жилья растет – застройщики жилья эконом-класса более внимательно относятся теперь и к обеспечению парковочными местами, к организации системы безопасности, к качеству и даже дизайну отделки, лифтовому оборудованию и т.д.
Что будет с ценами, как сильно они будут расти в северной столице и области?
В прошлом году темпы роста цен на квартиры в строящихся домах были сопоставимы с уровнем инфляции. Пока мы прогнозируем, что и в 2012 году цены будут расти плавно. Мне часто приходится сталкиваться с тем, что многие горожане ждут серьезного падения цен на недвижимость. Но я хотела бы обратить внимание на следующее. Рынок недвижимости тесно связан с рынком земли. Земля – невосполнимый ресурс (с каждым годом свободной земли становится все меньше, а горожан все больше). А один из основополагающих законов экономики гласит о том, что дефицитный товар не может дешеветь. Опыт зарубежных стран показывает, что недвижимость серьезно падает в цене только во время негативных потрясений в экономике государства и влечет за собой массу тяжелых последствий для застройщиков и населения, в том числе, когда на покупку уже подешевевшего жилья просто не остается средств.
Поэтому наиболее благоприятной ситуацией является как раз прогнозируемый плавный рост цен (на уровне инфляции), который означает, что рынок строящегося жилья развивается нормально, что все участники рынка смогут выполнять свои обязательства и сдавать вовремя в эксплуатацию жилые дома (конечно при условии профессионального ведения дел). Кроме того, поступенчатое (без потрясений) развитие рынка создает благоприятные условия для добросовестной конкуренции между застройщиками, а значит, стимулирует компании развиваться, искать и использовать новые технологии, быть лучше, выбирать оптимальную ценовую политику. А это, несомненно, благоприятно для покупателей недвижимости.
Как Вы оцениваете покупательскую активность в начале года? Что пользуется спросом у потенциальных покупателей?
В этом году послепраздничного затишья мы в «БФА-Девелопмент» не заметили. Желание горожан сохранить накопления приводит их на рынок недвижимости. Растущая надежность первичного рынка, огромное разнообразие домов, квартир и планировок стимулируют петербуржцев к покупке квартир в новостройках. Уже в первые рабочие дни 2012 года горожане активно интересовались квартирами в жилом комплексе «Академ-Парк». В целом на рынке недвижимости в начале текущего года также не замечено серьезного падения спроса. Наиболее популярное жилье все также – небольшие квартиры эконом-класса. Но и уютные квартиры комфорт-класса, особенно с наиболее удачной локацией, находят своего покупателя.
Бурно развивающийся ипотечный рынок приводит к росту сегмента комфорт-класса, так как благодаря кредитованию покупатели жилья могут позволить себе больше. Но на жилье комфорт-класса ориентированы, прежде всего, горожане, улучшающие жилищные условия. Те же, кто покупает свое первое жилье, пока в большинстве своем могут позволить себе лишь бюджетные варианты.
В эконом-классе популярностью пользуются «однушки» до 38 кв.м., «двушки» до 57 кв.м. Во многих домах эконом-класса 4-комнатные квартиры даже не закладываются по проекту. Представлены на рынке и проекты домов на 70%, состоящие из студий и однокомнатных квартир, созданные для максимально полного удовлетворения спроса на небольшие квартиры.
Советуете ли Вы сейчас покупать квартиры в новостройках? Некоторые эксперты рекомендуют сделать это после выборов.
Как показывает многолетний опыт на рынке недвижимости, если есть возможность решить квартирный вопрос сейчас, лучше это сделать, не откладывая в долгий ящик. Ведь цены медленно, но верно идут вверх и временные потрясения ситуацию кардинально не меняют. Развивается рынок ипотечного кредитования, а значит, все больше горожан могут позволить себе улучшение жилищных условий, и купить квартиру, которая им нравится. Несомненно, лучше купить квартиру сегодня и смотреть, радуясь, как она растет в цене, чем ждать, глядя, как подходящая квартира уплывает из рук.
Каким оказался прошедший год для Вашей компании?
Для нашей компании ключевым событием 2011 года стал успешный выход на рынок жилищного строительства. Мы заявили о себе на рынке продаж, с успехом реализовав практически все квартиры в ЖК «Токио». Но не остановились на достигнутом и проявили себя на строительном рынке, где сейчас с опережением графика ведем строительство жилого комплекса «Академ-Парк».
Дата публикации 27 февраля 2012
