Уходящий год был насыщен знаковыми событиями, которые кардинально изменили рынок недвижимости: поправки в 214-ФЗ, снижение ставок по ипотеке до исторического минимума, отказ от «долевки» и переход на проектное финансирование. Эксперты рынка подводят итоги 2017 года и рассказывают, с чем рынок подошел к новому, 2018 году.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
2017 год был для строительного рынка благополучным. Спрос остается высоким, хотя по-прежнему на рынке отмечается большой объем предложения. 2017 год ознаменовался небывалым снижением процента по ипотеке. Мы видели постепенное движение, средние показатели по всем ипотечным кредитам, выдаваемым на территории России, достигли рекордных значений – 10 % годовых.
Вместе с тем, обольщаться и думать, что весь 2018 год покажет такую же динамику, как и 2017-ый, было бы опрометчиво. Поводов для расстройства 2017 год дал более, чем достаточно. Ошеломляющие новации в законодательстве буквально сбили с ног. В первую очередь, это поправки в 214-ФЗ и связанный с ним 218-ФЗ, которые радикально ужесточают требования к застройщику. Если изменения в закон не будут приняты, а они уже выработаны строительным сообществом, то это парализует рынок. Вторая новость настигла нас в конце октября – это заявление президента Путина о том, что «долевку» необходимо сворачивать. Если это произойдет, то приведет к существенному удорожанию недвижимости. Если средства дольщиков будет невозможно привлекать на этапе строительства нового жилья, а реализовывать его только по факту окончания, то это означает, что нужно будет строить на собственные и заимствованные средства, что выльется в серьезный рост цен на квартиры. Вряд ли насыщенные рынки Москвы и Петербурга выдержат такую цену. В то же время регионы с таким удорожанием справятся.
Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация»
Из всех знаковых для развития рынка недвижимости событий я бы выделил законодательные инициативы, касающиеся изменений в долевом строительстве. Наиболее важные из них вступят в силу летом 2018 года. При этом не прекращаются разговоры о том, что в ближайшие месяцы появятся новые правки. Такая неопределенность не добавляет строительной отрасли стабильности, которая ей так необходима. Тем не менее, сильные игроки сумеют адаптироваться к новым условиям, как это уже не раз происходило.
Что касается спроса, то он однозначно вырос в 2017 году. В нашей компании продажи по сравнению с прошлым годом выросли на 40% в квадратных метрах. В городских районах проблем со спросом нет, особенно у компаний с адекватной ценовой политикой. Также мы отмечаем, что покупатели стали более внимательно оценивать надежность застройщика: здесь в выигрыше те девелоперы, которые не допускают задержек строительства и в целом имеют положительную репутацию.
В следующем году мы ожидаем поступательного развития рынка. Однако для потенциальных покупателей квартир в строящихся домах существенно возрастут риски роста цен. Это связанно с увеличивающейся нагрузкой на застройщиков из-за изменений в законе о долевом строительстве и ряда инициатив петербургских властей в части обеспечения новостроек объектами социальной инфраструктуры.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
На протяжении года постепенно снижалась ипотечная ставка, и это, безусловно, стало знаковым событием 2017-го. Благодаря доступным ипотечным кредитам в этом году число сделок на первичном рынке Санкт-Петербурга и пригородной зоны с участием ипотеки достигло 63%.
Спрос по-прежнему находится на высоком уровне, в том числе за счет ипотеки. Так, по нашим прогнозам, в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти будет продано в 2017 году порядка 4,2 млн. кв. м жилья. Это больше, чем в 2016 году. Популярны как объекты в городе, так и в пригородной зоне, особенно в Мурино, где заключается самое большое число сделок.
По прогнозам «Петербургской Недвижимости», в 2017 году в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти будет продано порядка 4,2 млн кв. м жилья. В структуре спроса сохраняют свою долю малогабаритные квартиры (студии и 1-комнатные): на них приходится порядка 70% сделок.
В 2018 году, скорее всего, сохранится тренд, наметившийся в 2017-м, – высокий интерес девелоперов к участкам в Петербурге. Здесь ожидается выход на рынок ряда новых интересных объектов, в том числе в зонах редевелопмента. Сегодня уже каждая третья сделка в границах Петербурга заключается с квартирой, которая строится в рамках проектов редевелопмента.
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу и рекламе LEGENDA
Во-первых, в 2017 году расслоение рынка стало более явным. Сейчас это заметно и по рекламным коммуникациям. В то время как на проекты «в полях» предлагаются традиционные предновогодние скидки, в качественных проектах никакого дисконта нет. Более того, мы видим, как цены на объекты в городской черте к концу года выросли.
Второе, что стоит отметить – это дальнейшее снижение ипотечных ставок. Сегодня банки оказывают реальную поддержку отрасли, делая жилье более доступным.
Обострилась конкуренция. Это проявилось даже на уровне рекламных коммуникаций: во второй половине года появился ранее не присущий строительному рынку тренд на «креативный плагиат», когда компании пытаются копировать успешные маркетинговые ходы своих коллег.
Тренды, о которых мы говорили еще в начале года, сохраняются и по сей день. Рынок агломерации развалился на два сегмента, живущих по совершенно разным законам: рынок массовой застройки на окраинах и рынок качественной городской застройки.
В этом году мы наблюдали, что жилье «в полях» уже не покупают с таким ажиотажем, как это было в «первой волне», спрос на него падает: покупатели успели разочароваться, комфорт, который обещали девелоперы, люди не получили.
Активность покупателей, особенно тех, у кого уже есть опыт покупки недвижимости на первичном рынке, смещается в сторону качественных проектов в городских локациях. Такие покупатели адекватно оценивает продукт, его продуманность и качество, и готовы платить более высокую, справедливую цену.
Что касается предложения, то переизбытка мы не видим. Да, наблюдается снижение объемов сделок, однако оно связано с естественной коррекцией, и никакого сокращения рынка, о чем говорят многие эксперты, не происходит.
Что касается прогнозов на 2018 год, на сегодняшний день мы знаем только то, что поправки в 214-ФЗ вступят в силу, но давать каких-то однозначных прогнозов довольно сложно.
Одно можно сказать однозначно: все проекты, разрешение на строительство которых девелоперы смогут получить до вступления в силу поправок к 214-ФЗ, мы увидим в рынке в ближайшие пару лет. А вот что будет происходить чуть дальше горизонта 2-4 лет, когда эти проекты будут реализованы, прогнозировать не беремся.
Со своей стороны, мы уверены, что те компании, которые найдут альтернативные «долевке» источники финансирования, смогут при любых внешних факторах адаптироваться и работать в новых реалиях, не снижая темпов строительства.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
К ключевым событиям можно отнести изменения в 214-ФЗ. Прорабатываемый сегодня переход от долевого к проектному финансированию строительства видится логичным продолжением начатых преобразований. Механизм реформы и курс на повышение роли государства и банков в отрасли будут иметь свою цену для застройщиков и покупателей. Поправки ощутимо увеличивают финансовую нагрузку на девелоперов. А единственным источником сохранения экономики проектов остается стоимость квадрата. Тем более, что последние годы качественного изменения цены не происходило, и строители работают на пороговых значениях рентабельности. Крупные компании и сильные бренды смогут найти себя в новых условиях, а вот средние и малые игроки, скорее всего, сойдут с дистанции. Поэтому в среднесрочной перспективе ожидаемо укрупнение строительного рынка, сокращение числа новых проектов и заметный рост цен на новостройки.
Если говорить о событиях на локальном рынке, то в 2017 году активизировалось вовлечение в оборот земель бывших промобъектов. На фоне дефицита в Петербурге свободных пятен под новое строительство и роста спроса на жилье в черте города все больше ЖК появляется в рамках проектов редевелопмента. Интерес рынка высок, так как подобные участки часто находятся в привлекательных локациях с хорошей транспортной и социальной инфраструктурой. Например, наш ЖК «Светлый мир «О’Юность…» стал первым заселенным объектом у Октябрьской набережной. Сегодня там на месте бывших заводов реализуется уже несколько масштабных проектов. В этом году Seven Suns Development приступила к строительству ЖК «Светлый мир «Жизнь…» на месте бывшего комбината «Самсон» в Московском районе. Квартал возводится всего в 7 минутах пешком от метро «Звездная». Рядом – торговые центры, школы, детсады, выезды на КАД и ЗСД. И мы видим, насколько проект востребован – план продаж регулярно перевыполняется.
В сегменте масс-маркет спрос держался на достаточно хорошем уровне. В этом году все квартиры в новых корпусах ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…» были распроданы за 2 месяца до их сдачи. По итогам 9 месяцев Seven Suns Development вышла на 3 место по объемам реализации нового жилья, оформив свыше 2 500 ДДУ. В условиях продолжившегося падения реальных доходов населения покупательскую активность поддержало снижение ипотечных ставок. В нашем случае доля ипотечных сделок подросла и сейчас стремится к 70%. Ближе к осени на рынке наметилась тенденция к осторожному росту цены квадрата. Однако пока что стоимость жилья не сильно отличается от уровня начала года.
В 2017 году спрос вернулся из Ленобласти в Петербург. Это связано как с повышением роли локации для клиента, так и расширением предложения новостроек в черте КАД по сопоставимым с пригородом ценам. Используя ипотеку, клиент готов взять чуть большую сумму в кредит, но приобрести жилье в сложившемся районе города, где есть метро и необходимая инфраструктура.
Сегодня на рынке Петербурга представлен широкий выбор новой недвижимости на любой вкус и кошелек. И в уходящем году стало особенно заметно, что в борьбе за клиента застройщики конкурируют уже не только ценой и локацией. Девелоперы стали активнее совершенствовать продукт, создавая современные и хорошо оборудованные дворы, улучшая МОПы, оптимизируя планировки квартир. Все это способствует развитию рынка и повышает планку качества для всех игроков. Например, в нашем будущем флагманском проекте – квартале «Светлый мир «Город Солнца…» в Выборгском районе мы заложили целый ряд опций, которые сегодня не представлены на рынке. Это будет малоэтажный микрорайон в черте города – всего в 15 минутах от метро «Парнас». В квартале будет своя социальная и коммерческая инфраструктура, а также собственный современный парк развлечений городского уровня.
Вступившие в силу изменения отраслевого законодательства подстегнут стоимость недвижимости вверх. Возможно, не в первые месяцы, но к середине – второй половине года можно ожидать изменения цены квадратного метра. Мы надеемся, что курс на снижение базовой ставки будет продолжен, что позволит сохранить текущий уровень спроса и доступность нового жилья для населения.
Ожидание перехода от долевого строительства к проектному финансированию придаст отрасли дополнительной динамики. В 2018 году может быть представлена «дорожная карта» реформы, которая определит развитие рынка на долгосрочную перспективу. Эксперты не сомневаются, что отмена «долевки» повлечет рост стоимости метра на 15 – 30%, снизит конкуренцию и объем предложения на рынке. Важно, чтобы механизм перехода к новой модели был разработан с учетом мнения профессионального сообщества, потенциала застройщиков и текущих условий падающего рынка.
Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров «Полис Групп»
Спрос уходящего года можно охарактеризовать как умеренно высокий для рынка, находящегося в фазе восстановления. Рынок был, и по-прежнему будет оставаться, «рынком покупателя». Клиенты с каждым годом становятся не только более юридически грамотными, но и требовательными ко всем параметрам проекта, относящимся как к внутренней, так и к внешней среде. Наблюдается рост спроса на квартиры формата «евро», планировки которых при компактных площадях позволяют организовать комфортное жилое пространство; по-прежнему востребованы студии – как малогабаритные, так и достаточно большие, с двумя окнами.
Если говорить о ценовых колебаниях, то в течение 2017 года в среднем по рынку как Санкт-Петербурга, так и Ленинградской они были несущественными и находились в пределах тысячи руб./кв.м. В декабрь рынок вышел с сопоставимым январскому индексом цены – около 100,5 тыс.руб./кв.м для проектов в черте города и 65 тыс.руб./кв.м для проектов Всеволожского района, где сосредоточено практически все областное предложение.
Снижение ипотечных ставок, наблюдавшееся в течение 2017 года, поддерживало спрос на новостройки в классе масс-маркет. С учетом снижения реальных доходов населения эта тенденция для обеспечения стабильного спроса на новостройки должна продолжаться.
Для застройщиков, имеющих опыт работы и хорошую репутацию на рынке недвижимости, результаты года вполне удовлетворительны. ГК «Полис Групп» по результатам продаж вышла на запланированные финансовые показатели, спрос на объекты компании был стабильно высоким, цены плавно повышались вслед за спросом и ростом строительной готовности объектов.
Большие опасения у застройщиков вызывает объявленный в конце 2017 года трехлетний план по постепенному отказу от договоров долевого участия. Подобная инициатива сильно затрудняет прогнозы по развитию рынка. В целом в 2018 год застройщики вступают в условиях неопределенности.
Дмитрий Рогатых, директор по продажам и маркетингу Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»
В уходящем 2017 году был аннонсирован поэтапный переход на новую схему приобретения строящегося жилья. Основная цель нововведений - решение проблемы обманутых дольщиков. Предполагается, что финансирование будет осуществляться за счет банков, а граждане смогут приобретать уже готовое жилье, которое сразу станет их собственностью. Такая практика уже существует во многих зарубежных странах. Как это будет работать у нас, покажет время.
В 2017 году на рынок вышло много новых ярких интересных объектов разной классности, как на территории города, так и в заКАДье. Не подкачал и декабрь. Так, 26 декабря 2017 года наша компания тоже объявила старт продаж новых очередей одного из самых любимых клиентами объектов – ЖК «4YOU». Два 18-тиэтажных корпуса станут прекрасным дополнением существующим очередям. Цены на старте продаж, как водится, интересные и стартуют с символичной цифры – 2018 тыс. рублей. Проект интересен как для тех покупателей, которые приобретают недвижимость для себя, так и для инвесторов. Эргономичные планировки «Разумные метры» с просторными кухнями-столовыми для встреч с друзьями и родственниками, закрытая территория с собственным безопасным верёвочным парком с сетчатой страховкой и антитравматичным покрытием, спортивный клуб с тренажёрами в каждой парадной и яркие сочные фасады лаймово-зелёного оттенка в цветах логотипа делают IIIи IVочереди жилого комплекса «4YOU» по-настоящему позитивными. Что касается 2018 года, то мы продолжим радовать Петербург новыми интересными проектами от «Аквилон Инвест».
Дата публикации 28 декабря 2017
