Недавно Центробанк заявил об угрозе формирования пузыря на ипотечном рынке. Если он лопнет, то Россию накроет кризис, аналогичный США в 2008 году. Чтобы не допустить удара по экономике, правительство планирует ужесточить правила выдачи ипотеки. Новострой-СПб выяснил у экспертов рынка, как ограничения Центробанка повлияют на рынок недвижимости и стоит ли поторопиться с покупкой жилья в ипотеку.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Я бы более аккуратно посмотрела на цифры, которые принес нам 2017 год. С учетом программ рефинансирования, объем выданных ипотечных кредитов не выглядит таким уж феноменальным. Надо понимать, что в 2015 году стоимость ипотеки была довольно высокой, за последнее время, когда ставки продемонстрировали последовательное снижение и достигли тех значений, которые мы видим на сегодня, появилось немало заемщиков, охотно рефинансирующих свои кредиты. Этот процесс приобрел явные масштабы, банки всерьез борются за аудиторию клиентов, которые готовы рефинансировать свой кредит. В общем объеме ипотечных кредитов рефинансирование составляет порядка 40%.

Существенный рост числа новых заемщиков не прогнозируется. Доходы населения не растут на протяжении последних нескольких лет, и темпы снижения ипотечных ставок всего лишь позволяют поддерживать спрос на текущем, достаточно высоком уровне. При этом ипотечные займы берутся для того, чтобы приобрести квартиру для личных нужд. Это создает хороший прогноз для поведенческой модели таких заемщиков. Если они будут испытывать трудности при выплате ипотеки, то будут бороться за свой кредит, искать дополнительные возможности для заработка.

На рынке сейчас нет широкой практики привлечения кредитов для того, чтобы провести инвестиционную сделку с целью дальнейшей перепродажи. Цены на рынке стагнируют, они удерживаются на действующем уровне, поэтому спекулятивных покупок на кредитные деньги практически нет.

Центробанк предпринимает правильные шаги и осуществляет лимитирование кредитов с нулевым объемом собственных средств или низким первоначальным взносом. С января текущего года увеличен объем резервов, если банки выдают кредиты под минимальный объем собственных средств. Бездумный рост числа заемщиков никому не нужен.

Если страна не столкнется с новым масштабным кризисом, вызвавшим массовую безработицу, ипотечного пузыря не будет. Залогом этому служит отсечение заемщиков с нулевым первоначальным взносом и отсутствие спекулятивных покупок на кредитные средства из-за стагнации цен на жилье.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС

Падение реальных доходов населения – это макроэкономическое понятие, говорящее о средних доходах всего населения страны. Доля же ипотечных заемщиков в этой массе совсем невелика. В связи с этим, данный статистический показатель не может быть отнесен к ипотечным заемщикам в полном объеме. У кого-то из них доходы остаются на текущем уровне, у кого-то, наоборот, увеличиваются.

Говорить про ипотечный «пузырь», на мой взгляд, пока преждевременно. Только в последний год у некоторых застройщиков доля ипотечных сделок достигла 70%. До этого в масс-маркете она составляла в среднем 50%, еще раньше – 40% и менее. Ипотечный кризис в США произошел на фоне того, что там порядка 90-95% объектов недвижимости приобреталось с помощью ипотеки. И не два-три года подряд, а на протяжение нескольких десятилетий. Чтобы для нас высокий объем ипотечных сделок представлял угрозу, должно пройти минимум десять, а то и двадцать лет. Только в этом случае может накопиться определенная критическая масса, которая при возникновении экономических предпосылок будет способна негативно повлиять на рынок. При том объеме недвижимости, который сейчас приобретается в ипотеку, я думаю, что ничего страшного в ближайшие годы не произойдет.

Мы ожидаем, что в ближайшее время спрос на квартиры в строящихся домах может значительно активизироваться. Уже понятно, что полной отмены долевого строительства не произойдет, но те изменения, которые нас ожидают в ближайшие два-три года, предполагают работу по схемам банковского финансирования стройки. По определению, это приведет к росту стоимости строительства. И не сложно ответить на вопрос, на чьи плечи лягут эти дополнительные издержки.

В данный момент на рынке недвижимости сложилась благоприятная для покупателя совокупность факторов: низкая процентная ставка по ипотеке, которая не будет существенно снижаться еще долгое время; богатый выбор объектов в разных районах города и области; возможность приобрести квартиру в жилых комплексах, которые пока не обременены банковским финансированием. Все это создает прекрасные условия для покупки недвижимости именно сейчас.

Кроме того, если в ближайшее время ЦБ РФ примет решение повысить требования к нормативам банков, которые выдают кредиты при наличии у заемщика первоначального взноса менее 20%, предложение подобных кредитов значительно сократится. Можно ожидать, что выдавать их продолжат лишь несколько крупнейших банков. В связи с этим, заемщикам с минимальным первоначальным взносом также не стоит откладывать покупку на потом.

Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development

Считаю, что подобное развитие событий, по крайне мере в настоящий момент, маловероятно. Центробанк проводит жесткую политику по снижению количества «плохих» кредитов в стране и вряд ли позволит ситуации выйти из-под контроля.

Может ли в России повториться кризис, аналогичный кризису в США в 2008 году? Это исключено. Не понимаю экспертов, которые пытаются провести параллели между ипотечными рынками двух стран. Система в США качественно отличается от нашей, и предпосылок для кризиса, подобного американскому ипотечному пузырю, я не наблюдаю.

Надеюсь, что ограничения Центробанка повлияют на рынок недвижимости позитивно. В последнее время ЦБ рьяно взялся за оздоровление различных секторов, например, банковского и страхового. Будем полагать, что это вызовет нужный рынку эффект. По крайней мере, повышение требований к ипотечному кредитованию должно положительно сыграть на качестве данного типа банковских продуктов.

Торопиться с покупкой квартиры в ипотеку стоит, но вовсе не из-за поступающих извне «тревожных новостей» и всевозможных информационных вбросов спекулятивного характера. Просто сейчас на рынке для покупателя сложилась благоприятная ситуация для приобретения жилья: количество и качество предложения высоки, цены более чем приемлемы, ипотека доступна, банки пока еще достаточно лояльны. Так что не вижу причин ждать чего-то: если есть необходимость улучшить жилищные условия или инвестировать средства в недвижимость – сейчас самое время это сделать.

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

Основная доля новой недвижимости комфорт- и эконом-класса реализуется с привлечением ипотечных средств. И если в 2016 году число таких сделок на рынке уже превышало 60% от общего объема продаж, то в 2017-м оно ощутимо выросло. Этому способствовало и снижение базовой ставки ЦБ до минимальных исторических отметок и общее повышение лояльности банков в отношении самых разных категорий клиентов. Ипотечные риски зависят от целого ряда факторов, в том числе от стабильности экономики и обеспеченности выдаваемых займов. Политика государства сегодня направлена, с одной стороны, на дальнейшее увеличение доступности ипотеки, а с другой, на повышение качества кредитов. Одним из шагов в этом направлении является и повышение коэффициентов риска по ипотеке с первоначальным взносом менее 20%.

В сегменте «масс-маркет» около половины ипотечных сделок осуществляется с использованием минимального первоначального взноса – 10-20%. Повышение порога стартового взноса существенно не отразиться на рынке, но может затруднить выход на сделку для отдельных покупателей.

Сегодня ипотечные ставки находятся на комфортных значениях, а цены на недвижимость существенно не менялись уже очень долгое время. При этом в среднесрочной перспективе на фоне изменений отраслевого законодательства и ожиданий отмены долевой схемы финансирования строительства рост цен неизбежен. Поэтому если вы планируете приобретение нового жилья, то сейчас очень подходящее время для сделки. Ориентироваться на дальнейшее снижение базовой ставки не стоит. Разумнее приобрести квартиру сейчас, зафиксировав ее цену до удорожания. А при будущем снижении ставки покупатель всегда сможет рефинансировать свой заем по более привлекательным условиям.

Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела»

Когда на рынке присутствует много кредитных программ с нулевым или минимальным первоначальным взносом, количество неблагонадежных заемщиков автоматически растет. Ведь если человек не смог накопить на первоначальный взнос, возможно, у него отсутствует финансовая дисциплина. Как в таком случае он будет платить по кредиту? К счастью, доля высокорисковых ипотечных программ на рынке невелика, в связи с чем они не смогут привести к образованию «пузыря». 

Да и в целом, предпосылок для образования ипотечного «пузыря» немного. Стоит учесть и тот факт, что средний срок выплаты ипотечного кредита в России – 7,5 лет. А берут такие кредиты на 15-20 лет. Таким образом, определенный запас прочности у наших заемщиков есть. Если ситуация в экономике ухудшиться, можно предположить, что люди просто будут платить кредит положенные 20 лет, не пытаясь погасить его досрочно.

Сравнивать же ипотечные рынки России и США бессмысленно. Между ними – бездна. Такой ипотечный коллапс в ближайшие время у нас невозможен.