Поселок Мурино признан городом, а Муринское сельское поселение преобразовано в городское. Специально для Новострой-СПб эксперты рынка недвижимости прокомментировали эти изменения и рассказали, отразится ли новый статус Мурино на стоимости новостроек и станут ли в локации строить больше инфраструктуры.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
Статус города не отразится на стоимости жилья. В Мурино существует серьезная конкуренция среди девелоперов, квартиры в новостройках предлагают практически все крупные строительные компании. Ценообразование зависит от многих факторов, в том числе и от расположения объекта, наличия социальной и транспортной инфраструктуры. В ближайшее время эти показатели не изменятся, поэтому цены останутся на прежнем уровне.
Статус города в Ленобласти – это не то же самое, что включение в состав Санкт-Петербурга. Прописка по-прежнему останется областной. Возможно, что лет через 10, когда в Мурино появятся новые дороги, школы и больницы, стоимость жилья приблизится к питерским ценам. Это в первую очередь отразится на жилых комплексах, расположенных рядом с метро.
Более 80% жителей Мурино проголосовали за смену статуса поселения. Однако, вопреки их ожиданиям, это не решит моментально всех проблем данного района. Мурино сможет принимать участие в различных федеральных программах, направленных на улучшение городской среды, и получать дополнительные средства на развитие и строительство объектов инфраструктуры.
По российскому законодательству, которое предусматривает ряд требований к городам, в Мурино должно увеличиться количество социальных и учебных объектов, улучшиться состояние дорог. Местные власти уже начали обсуждать возможные схемы увеличения пропускной способности ст. м. «Девяткино». Потребуются годы и значительные средства, которые пока не предусмотрены бюджетом, чтобы Мурино стал по-настоящему комфортным городом для жизни и работы.
Мурино по-прежнему остается районом с плотностью застройки, в 2,5 раза превышающей нормативы. Не менее 75% жителей каждый день едут на работу и учебу в Санкт-Петербург, метро и единственная дорога с трудом справляются с таким потоком пассажиров. Дефицит детских садов, поликлиник, школ и объектов торгово-развлекательной индустрии не способствует ощущению комфорта и удобства проживания.
Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге
Новый статус Мурино – это скорее естественная формальность (количество жителей локации по неофициальным данным приближается к 100 тысячам человек). Этот факт практически не отразится ни на тех, кто уже приобрел здесь квартиру, ни на покупателях новой недвижимости. Цены на жилье в большей степени зависят от района, транспортной доступности, необходимой инфраструктуры, плотности застройки. Новый статус Мурино в этом плане ничего не изменит. Звание города повысит разрешенную высотность застройки – до 12 этажей, вместо 9, при этом стандарты по социальной инфраструктуре не зависят от статуса агломерации и рассчитываются, исходя из фактического количества жителей. Из негативных последствий можно назвать, к примеру, разницу в тарифах за коммунальные услуги в городских и сельских поселениях Ленобласти – в городе они выше.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»
Если говорить о ценообразовании, то статус города существенным образом не отразится на стоимости жилья. Участков под застройку в этой локации осталось мало. В основном застройщики продолжают реализацию уже начатых проектов, выводя в продажу новые очереди. Таким образом, оснований для существенного роста цены нет.
Новый статус, безусловно, повлияет на увеличение нормы строительства социальных объектов и инфраструктуры в этой локации. Их квота должна стать больше. Мурино ничем не отличается от любых спальных районов города в период их массовой застройки. В сети сейчас много сохранившихся фотографий того же сегодня фешенебельного Приморского района, Выборгского, которым понадобились десятилетия, чтобы превратиться в районы, в которых люди стремятся жить. В этом плане Мурино повезло больше – благодаря новым технологиям и тому, что в развитие района вкладывают силы многие застройщики, локация развивается гораздо быстрее. И вопрос, наверно, лучше перефразировать: «А комфортно ли вообще жить в Санкт-Петербурге?»
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg
Скорее всего, новый статус незначительно отразится на уровне цен, так как в первую очередь играет роль высокий уровень конкуренции в локации. В настоящий момент средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Мурино составляет 74 тыс. руб.
Однозначно в городе инфраструктура должна быть развита, но вопрос в другом: а остались ли свободные участки, где эту инфраструктуру можно будет возводить. Сейчас здесь, как в любом новом развивающемся районе, социальная инфраструктура не успевает за строительством жилья, но данные объекты возводятся, и застройщики стараются выполнять свои обязательства по строительству детских садов и школ.
Что касается комфортности проживания, у всех свое определение, но всё же высокая плотность и высотность застройки района оказывает негативное влияние на уровень комфорта.
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»)
Отразиться на ценах может не статус поселения как таковой, а позитивные изменения в уровне обеспеченности транспортной и социальной инфраструктурой. Город, область и девелоперы совместными усилиями сегодня пытаются эти проблемы решать. Инфраструктура, хотя и запаздывающими темпами, но подтягивается. Возможно, в перспективе ситуацию удастся выправить, но в ближайшие годы проживание в этой локации будет связано с определенными неудобствами.
С другой стороны, жилье здесь купило и продолжает покупать много молодежи, жителей из других регионов. Для них это первая квартира, и многие вполне довольны тем, что приобрели собственное жилье по доступной цене. Людей, которые нашли средства на покупку квартиры (это минимум 1,5-3 млн рублей), в любом случае трудно назвать социально неблагополучными, так что термины с такой негативной окраской тут неуместны.(Блогер Илья Варламов не раз называл Мурино гетто-районом и призывал не покупать жилье в локации – прим. Новострой-СПб). А такой имидж районов мог сложиться в связи с тем, что многие купили квартиры здесь под сдачу в аренду, поэтому в этих районах быстроменяющийся контингент. Плюс высокая плотность застройки и тяжелая ситуация с автомобильной доступностью и паркингами.
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС
В ближайшей перспективе изменение статуса Мурино с поселка на город незначительно отразится на жизни данного населенного пункта. Ценообразование в локации определяется спросом и предложением, а не формальными признаками. Со временем цены могут немного подрасти, но не думаю, что увеличение будет значительным. Сейчас сложно сказать, когда данный фактор будет заложен в цену в связи с непростой ситуацией на рынке. Такая же неопределенность сохраняется и в том, как данное изменение отразится на развитии инфраструктуры Мурино, в частности, строительстве поликлиники и улучшении транспортной ситуации.
Читайте также:
Жизнь в заКАДье: новостройки Мурино и Девяткино
Районам Новое Девяткино и Мурино грозит экологическая катастрофа
«Одна из главных ошибок Санкт-Петербурга — строительство гетто вокруг кольцевой дороги»
Дата публикации 01 апреля 2019
