Генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков в интервью порталу Новострой-СПб рассказал об актуальных трендах на первичном рынке Санкт-Петербурга, а также дал прогноз — на сколько вырастет в цене жилье бизнес-класса и что будет происходить в сегменте новостроек в связи с изменениями в 214-ФЗ.
Какие ключевые тренды вы бы выделили сегодня на рынке новостроек?
Традиционно все зависит от класса жилья. Если мы говорим об эконом-сегменте, то люди перестали гнаться за первым попавшимся предложением в черте города, особенно в многоэтажках, просчитывают логистику, сопоставляют цены и качество жизни. Они готовы предпочесть комфортную загородную жизнь с приемлемой транспортной доступностью и созданной новой социальной инфраструктурой некомфортной бюджетной городской среде. Также покупатели перестали бояться новых строительных технологий, например, так называемых «финских сэндвич-панелей» или трехслойных панелей. Первые клиенты, купившие квартиры в таких домах, подтвердили их качество, эстетичность и функциональность. В последние годы клиентов стала привлекать малоэтажная концепция, и эта тенденция только усиливается с каждым годом, так как многие люди успели ощутить на себе некомфортность существования в многоэтажном «закадье».
Если мы говорим о бизнес-классе, то клиенты предпочитают концептуальные проекты с разнообразием планировок, продуманными внутридворовыми пространствами, функциональными местами общего пользования, не забывая про современные системы безопасности будущего жилого комплекса. Как правило, в жилье бизнес-класса клиенты не заказывают отделку, поскольку стремятся к оригинальным решениям и возможности воплотить свой дизайн-проект. Будущие жильцы особое внимание уделяют социуму. Часто квартиры в таких домах в принципе покупают из-за желания окружить себя соседями своего социального уровня и статуса. Естественно, что для таких клиентов будут важны все функции, которые позволяют ежедневно получать качественные услуги. Это касается и географии ЖК, и инфраструктуры, которую может предложить застройщик, а также спектра услуг управляющей компании.
Несмотря на кризис, клиенты все равно покупают квартиры в тех жилых комплексах, которые им нравятся, хотя и смотрят в сторону уменьшения площади квартиры. Но спроса на покупку больших квартир во время акций и скидок ещё никто не отменял. Есть две тенденции последнего времени: спрос на студии и однокомнатные квартиры в ЖК бизнес-класса в черте города и увеличение спроса на многокомнатные квартиры в эконом-классе. Также есть тренд на «омоложение» клиента. Люди стали задумываться о жилье раньше, ищут возможность покупки жилья «здесь и сейчас». Эта тенденция характерна для всех классов жилья.
Очень много сейчас говорят о поправках к 214-ФЗ, которые могут серьезно повлиять на рынок. Как вы к ним относитесь?
Поменяется лишь юридическая форма ответственности. Государство самоустраняется от проблем дольщик – застройщик, что правильно. Люди должны уметь самостоятельно взвешивать риски. На этом конструктивная часть заканчивается. Увеличится нагрузка на бизнес из-за повышения себестоимости строительства. Финансовая нагрузка перераспределится на покупателей. Не стоит забывать, что застройщик еще выполняет обязательства по строительству социальных объектов, дорожной сети, инженерных структур.
Ваша компания реализует в Петербурге два проекта. Каков сегодня спрос на жилье? Что покупают лучше — комфорт-класс или квартиры в новостройках бизнес-класса?
Несмотря на то, что общерыночная тенденция — это продолжение снижения покупательской активности, мы пока не прочувствовали этого снижения. Сложно объяснить это макроэкономическими показателями, поскольку страна все-таки находится в стадии кризиса. Похоже, что это просто поведенческо-психологический фактор.
Наши клиенты просто решили реализовывать свои жизненные стратегии, невзирая на экономическую ситуацию. Если мы говорим о «Новом Петергофе», то туда переезжает много людей, скажем, из Мурманской и Архангельской области. Но коренные петербуржцы — все равно значительная доля наших покупателей в этом комплексе. Мотивацией для них, скорее всего, выступает именно экологический фактор, потребность в спокойном и комфортном загородном жилье недалеко от города при наличии всей необходимой городской инфраструктуры. Мы наблюдаем постоянный стабильный спрос на квартиры в Петродворцовом районе, а люди знают о нас, как о компании, которая никогда не срывает сроки сдачи домов, и дома всегда соответствует заявленному качеству жилья.
Бизнес-класс покупают не менее активно, что несколько удивительно. Но там меняется уже характер покупки. Это именно жилье, которое клиент давно хотел приобрести. Но в целом, если судить по рынку, предложение превышает спрос. Между застройщиками обострена конкуренция.
Сильно ли сегодня отличаются портреты покупателей в бизнес- и комфорт-классе? Что интересует клиентов в первую очередь?
Да, различаются, как и всегда. Хотя есть клиенты, которые привержены именно компании-застройщику и покупают несколько ее продуктов. Например, пара состоявшихся родителей покупает себе квартиру в бизнес-классе, а повзрослевшему ребенку в комфорт-классе. Комфорт-класс чаще покупают молодые семьи, хотя в «Новом Петергофе» есть определенная доля людей, которые приобретают жилье для своих родителей. Все-таки это курортная, зеленая зона.
В бизнес-классе клиент психологически привязан к какому-то району и не рассматривает другие, или у него есть определенные требования к желаемому жилью. Так, конечно, ЖК «Георг Ландрин» интересен, в первую очередь, как проект с элементами лофта. Лофт набирает популярность и будет популярным еще долгое время, особенно в России. Такое жилье воплощает запросы по комфортабельности и простоте одновременно. Определенный слой потребителей не воспринимает эстетику чрезмерности, которой часто грешит российская бизнес- и элитная недвижимость. А лофтовое жилье легко преобразуется при желании: это комфорт и разнообразие одновременно, базисные ценности современного городского жителя. Плюс, конечно, свою роль играет исторический флёр здания. Сказать, что ты живешь в комплексе, частью которого является отреставрированный памятник культурного наследия — это приятно.
Квартиры с отделкой, без отделки или в чистовом виде — что сегодня наиболее востребовано?
Как я уже упоминал выше, для комфорт-класса более актуальны квартиры с отделкой. Для бизнес-класса — предчистовая отделка. В первом случае важно заселиться как можно быстрее с минимумом усилий. Во втором случае это, как правило, не первое жилье, поэтому клиенты хотят делать индивидуальный стиль под надзором своего дизайнера.
Росреестр рапортует о росте доли ипотечного кредитования на рынке новостроек. Это так? В ваших проектах тоже доля ипотеки занимает большую часть?
В целом, по моим наблюдениям, тенденция такова. Значительный объем составляют сделки по ипотеке — порядка 70-80%.
Главный вопрос — что с ценами на новостройки сегодня? В прошлом году они выросли в среднем на 4–5% вместе с инфляцией. Ждете ли вы роста цен на строящееся жилье в этом году?
Да, цены буду расти, особенно на бизнес-класс из-за подорожания стоимости материалов, работ, уменьшения качественной земли под застройку, увеличения рисков и, конечно же, из-за новшеств в строительном законодательстве. Думаю, мы можем получить увеличение как минимум на 10–15% в год. Вопрос верхней планки подорожания зависит от событий, которые будут влиять на экономику страны в целом в этом году. Стоить ожидать того, что стоимость квадратного метра в ЖК, разрешение на строительство которых будет получено после вступления в силу нового закона, конечно, будет выше. Бизнес будет закладывать риски и новшества законодательства в себестоимость квадратного метра.
Президент дал распоряжение перейти на проектное финансирование в течение трех лет, однако, по последней информации, отказ от долевого строительства может произойти даже раньше. Как вы считаете, успеет ли наш рынок перестроиться за это время и поможет ли это устранить такую проблему, как «обманутые дольщики»?
Проблема обманутых дольщиков касалась незначительного процента участников сделок на рынке недвижимости, но была слишком громкой. Конечно, рынок перестроится. Тот, кто не успеет этого сделать, просто сойдет с дистанции. Да, на рынке останутся только крупные игроки. Но, как мы помним, были случаи банкротства и крупных компаний. Если раньше привлечение средств дольщиков решало проблемы краткосрочного планирования поведения на рынке, то сейчас застройщики будут лишены этого инструмента. Следовательно, клиентам останется скрестить пальцы и надеяться, что не произойдет глобальных социально-экономических перемен за то время, пока строится дом. Это не так просто в современном мире с постоянно меняющейся повесткой и глобальными экономическими вызовами.
Какой совет вы бы дали человеку, подбирающему квартиру в новостройке с бюджетом, допустим, 4–5 млн рублей? Покупать сейчас или подождать снижения ипотечных ставок? Брать в городе или за КАДом? С ремонтом или без?
Совет простой: покупать квартиру по своим потребностям. Если вы больше расположены к загородной жизни, нет смысла покупать в черте города, пусть и жилье более высокого класса. Покупайте хороший комфорт за городом, тогда вы не испытаете разочарования от покупки. То же самое касается ремонта. Нет смысла брать с предчистовой отделкой, если вы не хотите заниматься ремонтом. И нет смысла покупать квартиру с отделкой от застройщика, если у вас есть свое определенное представление о дизайне и возможность воплотить в жизнь свои мечты о собственном жилье.
Что касается финансовых средств, то все же недвижимость в России остается наиболее надежной и выгодной инвестицией, но ситуация на рынке слишком быстро и часто меняется, чтобы ждать. Покупать надо здесь и сейчас, учитывая баланс своих возможностей и потребностей. Если вы берете ипотеку, то сейчас стоит более тщательно оценивать свои карьерные перспективы и семейный доход. В целом лучше «расширять» уже имеющуюся площадь, чем ждать изменения правил игры, не стоит забывать о темпах инфляции. Ну и, конечно, необходимо выбирать застройщика, который строит качественно и в срок. Если же есть желание поиграть в русскую рулетку и купить у застройщика без портфеля реализованных проектов и ниже рыночной стоимости, то стоит понимать и принимать на себя ответственность за риски.
Читайте также:
«Десять лет назад ипотека пугала, а сейчас ей пользуются 60-70% покупателей»
«Обвал рынка категорически не выгоден ни застройщикам, ни покупателям жилья, ни власти»
Блиц-опрос: готов ли рынок к работе по новым правилам 214-ФЗ с 1 июля 2018 года
«Мы наверняка увидим рост стоимости жилья на 20-30%, а рынок ждет сокращение спроса и объемов строительства»
Дата публикации 05 июня 2018
