Дмитрий Панов, генеральный директор ГК «Доверие», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, как рынок недвижимости Петербурга переживает 2015 год, какие события оказывают влияние на новостройки и что предпочитает сегодняшний покупатель.
Дмитрий, какие события влияли на ситуацию на первичном рынке жилья в 2015 году?
Девелоперы провели весь 2015 год в ожидании худшего. И на этом фоне итоговая ситуация оказалась даже несколько лучше той, что представлялась участникам рынка в начале года. Программа льготной ипотеки, безусловно, поддержала отрасль. Процент ипотечных сделок во всей структуре продаж у многих застройщиков, даже у тех, кто в меньшей степени ориентировался на покупателей, прибегающих к кредитным продуктам, заметно вырос и достигает 60%. Постепенное снижение ставки ЦБ также успокоило рынок, на котором вместо шторма воцарился полный штиль – цены на недвижимость не корректируются, застройщики придерживают вывод новых объектов, а покупатели замерли в ожидании лучшего предложения и скидок.
Все же рынок недвижимости рано или поздно выйдет из этого временного ступора. На стоимость окажет влияние целый ряд факторов, среди которых нельзя не отметить изменения в законодательстве о грузоперевозках, которые однозначно приведут к росту цены доставки строительных материалов. Также на предложение окажет влияние и планы правительства по коррекции закона о долевом участии, направленные на более жесткое регулирование отрасли, и введение финансового ценза для застройщиков.
Если говорить о региональной специфике, то в городе были утверждены долгожданные поправки в Генплан и ожидается утверждение Правил землепользования и застройки, а также новых норм градостроительного проектирования. В совокупности все эти факторы окажут влияние на перспективные проекты.
Что происходило со спросом на новостройки в течение прошедших месяцев?
В первом полугодии падение продаж у некоторых крупных участников рынка составило до 50%. Истощение финансовых ресурсов населения неизбежно привело к падению платежеспособного спроса. И даже программа государственного субсидирования ипотеки, которая начала работать с апреля, не могла в полной мере его восстановить. Ограничения по максимальному размеру кредита, минимальному первоначальному взносу, неучастие в ней объектов ЖСК и вторичной недвижимости – все эти факторы в купе восстановлению рынка не способствовали.
Оживление спроса, хоть и далекое от уровня предыдущих лет, можно было наблюдать в конце лета. Связано оно было с ослаблением рубля, а также радикальными заявлениями Минстроя о возможной отмене долевого участия. В целом, ожидания от второго полугодия у девелоперов сдержанные. Даже осень, период традиционно активного спроса, не будет демонстрировать близких к прошлым годам показателей.
Можно ли назвать 2015 год провальным для рынка?
Скорее нет, даже несмотря на существенное падение спроса. Все же некорректно сравнивать спрос в рыночных условиях 2015 года и периоды ажиотажа начала и конца 2014 года. Очевидно, что программа господдержки ипотеки позволила рынку сохранить уровень продаж, достаточный для удержания ситуации.
О «живучести» отрасли также свидетельствует и то, что девелоперы продолжают вывод новых объектов и пополнение земельных банков, пусть и не такими темпами как раньше. В основном, ставки делаются на «беспроигрышные» варианты в гарантирующих спрос локациях, отмечу, что при глубоком падении рынка мы бы не увидели подобной динамики. Положительным импульсом можно назвать и приход на петербургский рынок сразу нескольких московских застройщиков.
Какие последствия в будущем может иметь снижение спроса на жилье в текущем году?
В первом полугодии 2016 года мы вряд ли увидим на рынке кардинальные изменения, хотя и возможны отдельные всплески активности покупателей. В частности, это касается объектов в высокой стадии готовности. Именно в 2016 году будет завершено большое количество ранее начатых проектов, которые позволят клиентам получить уже готовые квартиры по стоимости строящегося жилья в высокой стадии готовности. Застройщики продолжат вывод ранее анонсированных проектов, но те, кто смогут придержать новые проекты без ущерба для репутации, это обязательно сделают.
Текущий период характеризуется и стагнацией цен, несмотря на рост себестоимости строительства. В будущем это может сказаться не в пользу покупателя. Восстановление спроса, ожидаемое ближе к 2017 году, повлечет за собой коррекцию стоимости жилья, которую строители пока откладывают, чтобы поддержать текущие темпы продаж.
По вашим прогнозам, что ждет рынок в ближайшие месяцы?
Определенно рынок продолжит перестраиваться под запросы покупателя. Если говорить о цифрах, то, по моему мнению, в 2015 году спрос остановится на уровне 2,6-2,7 млн кв. м, а объем ввода - на уровне 2,7 млн кв. м. Цены до конца года могут повыситься в среднем еще до 5%.
Если с 2015 годом все относительно понятно, то наиболее интересна ситуация с 2016. В целом, состояние отрасли будет зависеть от макроэкономики, темпов восстановления благосостояния граждан и политики государства в вопросе ипотеки.
Согласны ли вы с мнением, что в 2015 году недвижимость как инвестиция потеряла свою привлекательность? Во что сегодня стоит вкладывать деньги?
Инвестиции в недвижимость теряют привлекательность – это факт. В прошлом году они достигали рекордных значений, однако финансовая отдача от подобных вложений на фоне стагнирующего спроса сегодня упала. При действующих показателях инфляции инвестиции в недвижимость масс-маркета перестают быть привлекательными. Доходность таких вложений едва ли с ней сможет справиться. С учетом существующего роста цен на недвижимость и средних показателей дохода от аренды выгодность таких вложений весьма сомнительна.
При этом, на рынке отчетливо наметились две тенденции: первая, это стагнация стоимости жилья из-за падения спроса и затоваренности рынка, и вторая, это потеря интереса покупателей и арендаторов к проектам КОТ на окраинах и в ближайших пригородах. Последняя категория была наиболее привлекательна для небольших инвесторов, которые искали способ вложения своих накоплений.
Среди альтернативных источников дохода привлекательными могут быть облигации. При этом рекомендуется использовать разные корзины – например, нефтегазовый сектор, сталелитейный и банковский.
При наличии свободных 2 млн рублей, в какую недвижимость вы бы предпочли вложить эти деньги? Стоит ли воспользоваться ипотекой, чтобы приобрести более дорогое жилье? В каких случаях это экономически оправдано?
Сегодня наиболее ликвидны однокомнатные квартиры в городской черте рядом с метро, и, по моему мнению, эта тенденция сохранится. Малогабаритные студии, хоть и привлекательные по цене, потеряли востребованность у аудитории, их уже построено в избытке, а качество проживания в подобных квартирах устраивает далеко не всех. Также снижение интереса покупателей прослеживается и для объектов в удаленных локациях, таких как Парголово, Каменка, Уткина Заводь, Янино, Новогорелово» и пр.
При наличии возможности взять ипотеку можно рассмотреть ликвидные варианты в спальных районах города рядом с метро «Лесная», «Звездная» или «Пролетарская».
Дорогое жилье целесообразно приобретать только для собственных нужд, а не в качестве инвестиции, и для этого однозначно целесообразно привлекать ипотечный кредит, поскольку субсидируемая ставка 11,4-11,9% сегодня даже ниже среднегодового уровня инфляции.
В сложившихся условиях есть ли вероятность выхода новых проектов? Где их появление наиболее вероятно и что это могут быть за проекты?
На фоне сниженной активности покупателей и общего дисбаланса спроса и предложения многие девелоперы продолжат ограничивать выход новых проектов. Впрочем, предложения появляться все равно будут, но с более продуманными концепциями и в гарантированных с точки зрения спроса локациях. Проекты все больше будут формироваться под запросы покупателей. Те же тенденции характерны для маркетинга и рекламы, они будут более таргетированными под интересы и ожидания клиентов.
Помимо экономической ситуации в стране есть ли сегодня препятствия для выхода новых проектов в Петербурге? Как бы вы охарактеризовали процесс согласования новых проектов с властями?
Сейчас привычная процедура согласования несколько видоизменяется. Уже начала действовать новая схема работы исполнительных органов при подготовке документации по планировке территории, которая была утверждена 438-м постановлением правительства. Также город определился в вопросе сроков действия ранее утвержденных ППТ - с момента принятия новых ПЗЗ будет установлен период в 1,5 года, в пределах которого они будут действовать.
В любом случае правила для строительного рынка меняются не в самый подходящий с экономической точки зрения момент. Дальнейшее усложнение в согласовательных процедурах, пусть и с некоторыми допущениями в сторону девелоперов, пока не облегчают работу застройщиков. Показательно, что АСИ, оценивая инвестклимат в Петербурге, в 2015 году поставило оценку «D» процедурам получения разрешения на строительство. Это, конечно, не самый низкий бал, но второй с конца.
На этом фоне инициатива городского правительства снизить коэффициент использования территории (КИТ) для домов от девяти этажей с 2,3 до 2, окажет негативное влияние на экономику проектов. Многие застройщики сейчас едва укладываются в нормы рентабельности.
Дата публикации 09 октября 2015
