Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Медиа О проекте Контакты Реклама на сайте Facebook Vk Twitter Instagram Youtube Telegram Дзен Продавцы и застройщики Коммерческие помещения Квартиры на карте Эксперты и авторы Машиноместа Акции от застройщиков Банки и программы Апартаменты Новостройки на карте 4-комнатные и более Готовые дома 3-комнатные Военная ипотека Покупателю Новостройки Санкт-Петербурга Рядом с метро Аэросъемка новостроек Жилищное законодательство Семейная ипотека Аналитика рынка Панорамы новостроек 1-комнатные Достоинства и недостатки районов Льготная ипотека Мнение эксперта Студии Ипотечный калькулятор Новости недвижимости Петербургская Недвижимость Новостройки Ленинградской области ЖК с поэтажными планами Как отличить классы квартир IT-ипотека

Особенности покупки квартиры в новостройке по схеме ЖСК

Покупатели квартир в новостройках нередко сталкиваются с рисками: на этапе котлована невозможно быть уверенным в том, что дом достроят, причем в обозначенные сроки. Однако степень риска варьируется в зависимости от схемы приобретения жилья. В этой статье портал Novostroу-SPb.ru расскажет об особенностях покупки недвижимости по ЖСК.

Форма привлечения средств граждан посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК) развивалась в два этапа. Первоначально схема ЖСК использовалась застройщиками для того, чтобы не заключать договоры участия в долевом строительстве, которые подразумевали большие штрафные санкции и невозможность запуска финансирования до получения разрешительной документации.

Современную форму ЖСК приобрел после того, как в 2012 году был принят закон, ограничивший участие юридических лиц в качестве пайщиков кооператива. «Юридические лица остались только в ранее созданных ЖСК, которые начали стройку давно, новые же ЖСК создаются только физическими лицами. Юрлицо может быть членом кооператива только для того, чтобы участвовать в расходах на управление уже построенным домом», - рассказал начальник юридического отдела ГК «Экодолье» Иван Кудряшов.

Жилищно-строительный кооператив выступает чаще всего как самостоятельный застройщик. Если ЖСК приобрел землю или получил участок от государства или Фонда РЖС (есть ряд категорий ЖСК, которые особо поддерживаются властью, – ЖСК учителей, врачей, государственных служащих и т.д.), то члены кооператива могут самостоятельно строить, собрав на это средства. Однако в данном случае необходимо нанять профессионального девелопера или генподрядчика, а если во главе стройки встанет непрофессионал, деньги могут быть потеряны.

«Приобретение квартиры по схеме ЖСК по сути означает вступление в члены юридического лица с принятием на себя некоторого количества обязательств по этому юридическому лицу. И если у ЖСК возникнут убытки, то они будут покрываться дополнительными взносами всех членов ЖСК»

Иван Кудряшов, ГК «Экодолье»

В рамках ДДУ застройщик обязан покрывать убытки, а в случае его банкротства страховая компания выплачивает сумму, которую заплатил покупатель по договору. В случае с ЖСК ни один из этих механизмов не работает. Если кооперативу по каким-то причинам не хватило денег, то за все это придется дополнительно платить пайщикам.

Руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок» Анна Седельская отмечает, что договор ЖСК позволяет выплачивать пай, проживая в квартире в уже сданном доме, поэтому строительная компания может предоставить клиентам длительную рассрочку, которая является альтернативой ипотеке. Кстати, паевые взносы, уплачиваемые за квартиру в рамках системы ЖСК, не облагаются налогом.

«Договор ЖСК позволяет возводить дома без привлечения заемных средств, используя исключительно средства компании и деньги пайщиков. Это снижает финансовые риски в виде выплат процентов по банковским кредитам, что особенно актуально в условиях нестабильной экономики и для самого застройщика, и для покупателя»

Анна Седельская, ГК «Прок»

Руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев считает, что ЖСК дает возможность гибко подходить к условиям договора. «У человека могут измениться жизненные обстоятельства, и благодаря «гибкости» ЖСК можно без лишней бюрократии по взаимному согласию перезаключить договор, например, в сторону уменьшения или увеличения метража», - отметил Сергей.  В крайних случаях ЖСК даже может изменить схему платежей, если клиент оказался в сложной ситуации - потерял работу, заболел и т.д. В рамках ДДУ это сделать невозможно.

При покупке квартиры по схеме ЖСК нужно со всей тщательностью подходить к заключению договора. Иван Кудряшов советует очень внимательно прочитать устав кооператива и другие внутренние документы. Также необходимо проверить договор о вступлении членов кооператива, что там написано о соотношении пая и квартиры, и на каких условиях квартира будет передаваться из собственности кооператива в собственность приобретателя. Не лишним будет уточнить, какие штрафные санкции предусмотрены в случае просрочек по выплатам и срокам строительства.

По словам Анны Седельской, в офисе продаж должны находиться реестры членов кооператива с закрепленными за ними квартирами, эти квартиры не могут находиться в продаже на сайте и в рекламных материалах компании. Особо важна репутация и надежность застройщика - чтобы на его счету не было просрочек и недостроев. Аккредитация компании у крупных и известных банков является признаком того, что ей можно доверять.

Иван Кудряшов отметил, что форма ЖСК меньше защищает покупателя квартиры, чем договор об участии в долевом строительстве. В то же время, если дом не слишком большой, квартир на 30-40, у покупателя есть реальная возможность следить за финансово-хозяйственной деятельностью этого кооператива, и в каких-то случаях строительство жилья может обойтись дешевле.

К основным рискам, связанным с ЖСК, эксперты относят риск непрофессионального управления кооперативом, недостроя, срыва сроков и внесения дополнительных платежей пайщиками.

Ведущий юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов отметил, что участники ЖСК при возникновении спорных ситуаций, согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», могут опираться лишь на устав и договор о вступлении. Если случится так, что проект будет испытывать нехватку финансирования, участников ЖСК можно обязать вносить дополнительные взносы. Таким образом, строительная компания, заключая договор ЖСК, рискует гораздо меньше, чем участник кооператива. Решение споров в судебном порядке гораздо проще с договором ДДУ, чем с ЖСК. Что касается досудебного решения, оно также затруднено, поскольку правление кооператива, решающее такие вопросы, юридически связано с застройщиком. Если суд принимает решение в пользу застройщика, что бывает довольно часто, то покупатель вынужден выйти из ЖСК, получив уплаченные средства после выплаты штрафов и членских взносов.

По словам Елены Лашаевой, генерального директора «АРИН», так как договоры между пайщиками и кооперативами не нужно оформлять в регистрирующем органе, это создает предпосылки для двойных продаж. Однако сама схема ЖСК предусматривает защиту от подобных инцидентов, поскольку количество участников в этом случае не может превышать количество квартир в доме.

Если произошла двойная продажа, Денис Артемов рекомендует как можно скорее официально уведомить об этом руководство ЖСК, а после этого подать заявление о мошенничестве по статье 159 УК РФ в полицию. Одновременно подается иск в суд для признания повторного договора о вступлении в ЖСК недействительным и наложения ареста на права на недвижимость для предотвращения их перепродажи.

Директор департамента продаж ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов рассказал, что в случае переноса сроков завершения строительства существует два пути урегулирования ситуации: постараться найти решение напрямую с застройщиком, чтобы договориться о компенсации, или обратиться в суд. Какие бы ни были договоры, существуют только эти два варианта. 

«Вступая в ЖСК, покупатель становится непосредственным участником организации, которая инвестирует средства в строительство дома и, следовательно, он может контролировать процесс строительства, а после его завершения – управлять объектом», - отметила Анна Седельская. В случае негативной форс-мажорной ситуации (например, банкротство застройщика) члены ЖСК могут стать правообладателями на землю и самостоятельно принять решение об инвестировании средств до полного завершения строительства.

На объекты, в которых квартиры продаются по ЖСК, не распространяется ипотека с господдержкой, но некоторые банки предоставляют покупателям такого жилья займы на стандартных условиях. Также застройщики обычно предлагают рассрочки сроком на 3-4 года, и их можно выплачивать даже после заселения в квартиру.

По данным компании «АРИН», сегодня порядка 25-30% всех строящихся квартир в Петербурге и Ленобласти реализуются по схеме ЖСК. Эту схему использует ГК «Прок», которая строит ЖК «Дом у Разлива», ЖД «Кудров-хаус» и ЖК «Шуваловский Дуэт». Также ЖСК есть в проекте ГК «Лидер Групп» - ЖК VITAMIN. По словам Виталия Виноградова, интерес к этому объекту сравним с комплексами, строящимися по ДДУ. Для ГК «ЦДС» работа по схеме ЖСК является сложившейся практикой. Среди объектов, реализуемых компанией - ЖК «Весна», ЖК «Новые Горизонты», ЖК «Новое Янино», ЖК «Муринский Посад» и другие.

 

Читайте также: 

ДДУ: что важно знать дольщику

Дата публикации 06 мая 2015
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Льготная ипотека: перезагрузка. Кто сможет взять кредит на новых условиях?
С 1 апреля льготная ипотека на новостройки подверглась нешуточным изменениям: повышена ставка кредитования до 12%, но увеличен и предельный лимит займа — до 12 млн рублей. Новострой-СПб разбирался, кому будет выгодна новая программа и какие еще есть возможности...
04 апреля 45740
Черная речка: десять лет редевелопмента и новые перспективы
Последние несколько лет территории бывших промзон в районе Черной речки активно застраиваются. Какие дома там появляются, как развивается инфраструктура и есть ли у этой локации потенциал для дальнейшего освоения свободных земель, узнал у...
02 марта 65342
2022 год, начало: сорванные сделки, рост цен и дорогая ипотека
Два последних «коронавирусных» года были непредсказуемыми и полными сюрпризов для всего мира. Поэтому новый, 2022-й, многие ждали с опаской. Новострой-СПб пообщался с экспертами и узнал, как он начался для петербургского рынка недвижимости. В целом 2022...
16 февраля 75494
Акт приема-передачи квартиры в новостройке: для чего он нужен и как с его помощью сэкономить деньги
Когда дом полностью построен и сдан, застройщик начинает передавать квартиры покупателям. И каждый из них подписывает акт приема-передачи. Что это за документ, для чего он нужен и что не упустить при его проверке, узнал у экспертов Новострой-СПб. Что это за документ и...
03 февраля 51950
Новое в законах о недвижимости: к чему приготовиться покупателям жилья в 2022 году
В 2022 году вступают в силу новые законы для собственников, покупателей и продавцов недвижимости. Новострой-СПб рассказывает о наиболее важных из них – тех, что затронут большинство россиян. Налог на недвижимость В 2022 возрастет налог на недвижимость....
20 января 57971
С осторожным оптимизмом: девелоперы Санкт-Петербурга об итогах 2021 года и планах на 2022
2021 был не таким насыщенным на события, как предыдущий год. Тем не менее, он тоже оказался во многом непредсказуемым. Новострой-СПб рассказывает про самые яркие моменты уходящего периода, о том, какие тенденции сегодня прослеживаются на рынке недвижимости и чего стоит...
08 января 58529
Как получить материнский капитал в 2022 году: индексация и новые возможности
Материнский капитал – одна из важнейших мер господдержки для семей с детьми. Новострой-СПб расскажет о предполагаемых нововведениях для отцов-одиночек, а также о том, какой станет субсидия в 2022 году и на что ее можно будет потратить. «Юбилейный»...
15 декабря 2021 72335
Вместо тысячи слов: как подарить квартиру и что нужно знать до подписания договора
Стать владельцем квартиры очень просто: ее можно купить, унаследовать или получить в подарок. Новострой-СПб расскажет, как грамотно действовать с точки зрения закона и какие шаги предпринять, чтобы дорогой презент случайно не уплыл у вас из рук. Лирическое...
01 декабря 2021 69230
Популярно на Новострой-СПб
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков