Депутаты Законодательного Собрания Санкт-Петербурга утвердили поправки в Генеральный план города. Изменения коснулись не только объемов строительства жилья, но и площади зеленых зон и развития транспортной инфраструктуры. В частности, согласно утвержденным изменениям, объем малоэтажного жилья, которое можно будет построить в Петербурге, увеличился на 13%, объемы высотного строительства остались прежними, площадь парков и скверов станет больше на 1,4 га. Кроме того, до 2025 года планируется построить 13 новых станций метро.
Большой резонанс вызвало решение комиссии по городскому хозяйству разбить сквер на участке, принадлежащем компании «УНИСТО Петросталь», где в будущем должен был появиться бизнес-центр с офисными и торговыми помещениями, а также гостиницей. Общая площадь объекта – 20 тыс. кв. м. Реализация проекта обошлась бы девелоперу в 1,5 млрд рублей, при этом, естественно, часть средств уже потрачена, ведь данный земельный участок приобретен компанией за 150 млн рублей еще в 2012 году. «Поправки, внесенные в Генплан, характер и порядок их принятия, доказывают, что такое понятие как градостроительная и инвестиционная политика в Петербурге просто отсутствует», – говорит генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
Портал Novostroy-SPb.ru спросил экспертов рынка новостроек о том, насколько велика вероятность подобных случае в сегменте жилой недвижимости, особенно, если речь идет о проектах на начальной стадии, а также каким вопросам при внесении поправок в Генплан стоит уделить особое внимание.
Антон Струков, руководитель проекта компании «БФА-Девелопмент»
Через год городские власти запустят процедуру сбора поправок и начнут разработку нового Генерального плана с возможностью утверждения в 2018 году. Во-первых, нужно обратить внимание на вопросы, связанные с выводом производств из центра города за его пределы, возможно, в Ленобласть, и осуществить редевелопмент промышленных территорий. Во-вторых, максимально сохранить рекреационные зоны, парки и скверы в центральных районах города. Зачастую застройщики пытаются в зонах рекреаций и зеленых насаждений возвести объекты делового назначения, бизнес-центры, жилье.
Есть смысл присоединять ближайшие граничащие районы области к Санкт-Петербургу. Мурино и Кудрово - это два огромных микрорайона, которые активно застраивались и разрослись за последние 3-4 года. Основные проблемы, с которыми сталкиваются застройщики, при реализации проектов - подключение к инженерным сетям, которые они тянут из города. На границе города и области часто возникают проблемы с согласованиями проектной документации, в том числе и в экспертизе.
При проектировании и возведении жилых комплексов риск есть всегда. Даже, если застройщик не вносил никаких изменений и предложений по поправкам в Генеральный план по своим территориям, все равно остаются риски, поэтому и надо очень четко следить за движением документа по процедуре, формированием поправок и их утверждением. Особенно если у девелопера заключен с городом договор аренды, и земля ему не принадлежит, а также при комплексном освоении территории или инвестиционном договоре. В этом случае город может, не поставив в известность застройщика, по той или иной причине внести в Генплан поправку, которая в дальнейшем может помешать реализации инвестиционного проекта. Если земельный участок в собственности у девелопера, то, как правило, город не имеет возможности вносить корректуру в Генеральный план. В наше непростое время необходимо четко отслеживать любые внесения изменений в план, начиная от общественных слушаний и заканчивая утверждением губернатора. На этапе рассмотрения трех чтений Генплана в законодательном собрании может произойти все что угодно, это практически неконтролируемый процесс ни для застройщиков, ни для горожан. Были такие случаи, когда во втором и третьем чтении вносили изменения с голосов, и получалось, что у участка меняли функциональное назначение.
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar
Присоединять такие локации, как Мурино и Кудрово, не имеет смысла: с точки зрения финансовой составляющей девелоперских проектов присоединять данные районы не выгодно, поскольку в Ленобласти земельный участок стоит дешевле, нежели в Петербурге. От включения районов Ленинградской области в состав города выиграют только некоторые жители Мурино и Кудрово, для которых важно наличие городской прописки.
Девелоперы, приступившие к проектированию жилого объекта на земле с неподходящим для этого назначением, не дождавшись утверждения окончательного варианта Генплана или смены функционального назначения участка, рискуют потерять вложенные средства. Таким образом, проекты жилых комплексов, строительство которых будет вестись на земле с соответствующим назначением, не рискуют остаться на бумаге.
Владимир Трекин, первый заместитель генерального директора УК «КВС»
Развитие транспортной инфраструктуры в Петербурге уступает скорости строительства жилых кварталов, и северо-восточное направление одно из самых проблемных. Пробки на Токсовском шоссе появились пару лет назад, в связи с массовым вводом многоэтажек в районах Девяткино и Мурино. Здесь возводится много проектов жилья эконом-класса, есть глобальные проекты строительства целых микрорайонов. Поэтому решать дорожный вопрос нужно незамедлительно. Застройщики готовы строить дороги полностью или частично за свой счет, но, в итоге, их будет весьма проблематично подключить к улично-дорожной сети Санкт-Петербурга – Девяткино и Мурино относятся к Ленинградской области.
Окончательного плана для решения этой проблемы до сих пор нет. Не исключено, если районы Мурино и Кудрово присоединят к городу, решение вопроса ускорится, так как налоги пойдут в городской бюджет, соответственно, появятся средства для улучшения дорожной ситуации.
Утверждая новый Генплан, и это касается не только Санкт-Петербурга, чиновники и девелоперы должны достичь необходимого синергетического эффекта в плане потенциальных возможностей. Риски всегда есть, в частности, изменения статуса земель. Участок, сельскохозяйственного назначения, которому планировалось присвоить статус ИЖС, присвоили статус рекреационной земли. Если что-то подобное происходит, у застройщика есть два варианта развития сценария: или он будет строить на этой земле туристические объекты или откажется от проекта полностью.
Екатерина Антарева, руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» в Санкт-Петербурге
На мой взгляд, столь длительные корректировки Генплана только тормозят развитие строительной отрасли. В Санкт-Петербурге существует множество земельных участков пригодных для строительства, исключая, конечно же, уплотнительную застройку и парковую зону.
Особое внимание необходимо обратить на то, что большинство этих земель, имеют промышленный статус. Эти объекты портят внешний облик города, и их просто необходимо застраивать жилыми и коммерческими объектами. При этом, если это центральная часть города, то сохранение исторического внешнего облика обязательно.
Дата публикации 03 августа 2015
