Прошедшим летом на рынке жилья Петербурга произошло несколько знаковых событий, в том числе снижение ипотечных ставок, внесение поправок в ФЗ-214, выход новых проектов. Портал Новострой-СПб попросил экспертов прокомментировать итоги трех последних месяцев на рынке новостроек и поделиться прогнозами на осень.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

Среди заметных событий первичного рынка недвижимости региона в преддверии лета и в летние месяцы можно отметить приход крупнейшего московского застройщика – ГК «ПИК», который уже начал реализовывать свой первый проект на территории Санкт-Петербурга (ЖК на Дальневосточном, 15).

Компания Setl City приступила к строительству элитного жилого дома Victory Plaza на улице Гастелло в Московском районе Санкт-Петербурга. Началось строительство третьей и четвертой очереди ЖК «Невские паруса» в Невском районе Петербурга. Setl City также ввела в эксплуатацию корпуса первого дома ЖК «Невские паруса» и жилой дом 13/1 в квартале «Лондон» микрорайона «Семь столиц» в Кудрово.

Компания Glorax Development начала реализацию масштабного проекта жилищного строительства в зоне намыва Васильевского острова (ЖК Golden City).

Кроме того, в июле 2017 года стало известно, что Группа ЛСР приобрела земли на намыве Васильевского острова с перспективой возведения на 34 га около 500 тыс. кв. м жилья высокого класса.

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в июле 2017 года средняя цена кв. м жилья в классе «масс-маркет» составила 106,5 тыс. руб. в обжитых районах Петербурга. Цены практически не изменились по сравнению с июлем 2016 года. В пригородной зоне Ленобласти средняя цена «квадрата» в классе «масс-маркет» в июле 2017 года зафиксирована на уровне 68,4 тыс. руб., снижение с начала года составило 3%, а относительно июля 2016 года -4,8%.

В обжитых районах Петербурга и пригородной зоне Ленобласти повышения средней цены в классе «масс-маркет» не произошло за счет увеличения предложения и выхода на рынок объектов с относительно низким бюджетом покупки. Большая часть таких объектов сосредоточена в локациях, пользующихся высоким спросом. В классе «бизнес» в июле 2017 года средняя цена предложения жилья составила 173,2 тыс. руб./кв. м - с начала года показатель не изменился. В элитном сегменте в июле 2017 года средняя цена кв. м составила 333,1 тыс. руб. - с начала года показатель незначительно вырос (+0,9%).

За три прошедших летних месяца открылись продажи в 53 объектах (очереди + новые ЖК) общей площадью 1,28 млн кв. м жилья, что выше показателя аналогичного периода 2016 года в 1,6 раза.

На федеральном уровне приняты новые поправки в 214-ФЗ, а на региональном – утверждены новые региональные градостроительные нормы и правила землепользования и застройки в Петербурге, ведется работа по обновлению генерального плана города.

Положительную роль в поддержке первичного рынка жилья играет ситуация с ипотечным кредитованием: крупные банки продолжают снижать ставки на ипотеку (например, Сбербанк понизил минимальный уровень ставки до 7,4%).

На текущий момент 80% девелоперов Петербурга и Ленобласти рассматривают возможность пополнения портфеля проектов и находятся в постоянном поиске привлекательных предложений, среди них такие застройщики, как Setl City, «ЛСР. Недвижимость – СЗ», «ЛенСпецСМУ», «ЦДС», «Росстройинвест», «ЮИТ Санкт-Петербург», «Арсенал–Недвижимость», Navis Development Group, Normann. Продолжают экспансию региональные застройщики: ведут пополнение земельного банка московская «ФСК Лидер», казахстанские девелоперы «Базис-А» и BI Group.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»

Заметных колебаний среднего уровня цен в сегменте «масс-маркет» летом отмечено не было. Повышение стоимости наблюдалось лишь в отдельных проектах, расположенных в локации с низкой конкуренцией, или же за счет роста строительной готовности домов. Средневзвешенная цена квадратного метра в городе составила 94 тыс. рублей, в пригородных локациях заКАДья – 63 тыс. рублей.

По нашим оценкам, в июне и июле на рынок были выведены квартиры в 30 жилых комплексах общей площадью 725 тыс. кв. метров, что более чем на треть превышает результаты аналогичного периода 2016 года. Девять из них представляют собой новые проекты, остальные – это корпуса и очереди в уже строящихся комплексах. Как и в прошлом году, основная доля «новичков» лета приходится на городские территории.

Ожидаемо наиболее тихим с точки зрения продаж в этом году стал месяц май - начало сезона отпусков и длительные майские праздники заставили покупателей отложить решение квартирного вопроса на более поздний период, с июня спрос несколько активизировался, и уже в августе рынок достиг традиционных показателей. Осенью мы ожидаем повышения покупательской активности, но насколько значительным оно будет, сказать пока трудно. Во многом дальнейшее развитие ситуации на первичном рынке жилья будет зависеть от динамики ипотечных ставок.  

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

К счастью, на рынке жилья не произошло никаких потрясений, лидеры сохранили свои позиции. Нашей компании удалось занять прочное положение в десятке крупнейших застройщиков Петербурга по итогам прошлого года.

Ясно прослеживается тенденция последних лет к экспансии, особенно со стороны московских компаний, хотя появились и региональные новички.

В первой половине 2017 года вывод новых объектов не только не сократился, напротив, к реализации было предложено большее количество проектов, чем в первом полугодии прошлого года. Это объясняется отчасти тем, что положительные итоги 2016 года дали дополнительный оптимизм строительным компаниям, и ранее откладывающиеся очереди теперь выведены в продажу.

Показатели продаж по первому полугодию 2017 года действительно оказались несколько ниже, чем в прошлом году, но речь идет о достаточно скромном снижении. По разным оценкам, на 10-15%. Оно объясняется высокой базой первого полугодия 2016 года: в тот период на ожиданиях отмены ипотеки с господдержкой рынок проявил невиданную активность, в первом квартале было заключено рекордное количество сделок. 

С 20 августа компания «БФА-Девелопмент» повысила цены на все готовые квартиры первой очереди ЖК «Огни Залива». 

Ожидания в отношении второго полугодия 2017 года – это сдержанный оптимизм. Вторая половина является традиционно более активной и успешной, чем первая. Например, наша компания планирует вывод второй очереди масштабного проекта ЖК «Огни Залива» в начале осени.

Думаю, что по результатам 2017 год будет сопоставим с предыдущим, который оказался вполне благоприятным.

Вартан Погосян, директор департамента маркетинга и рекламы Glorax Development

Если говорить о рынке в целом, то, безусловно, самым важным событием стало принятие поправок в 214-ФЗ, которые в перспективе окажут серьезное влияние на девелоперов. Для нашей компании центральным событием стал старт продаж и начало строительства проекта Golden City на намывных территориях, который уже называют новой визитной карточкой Санкт-Петербурга.

Мы отметили незначительное повышение цен, но поскольку лето – это мертвый сезон, то застройщики стимулировали спрос различными акциями, скидками и специальными предложениями, так что цена сделки летом 2017 года была близка к весеннему уровню.

Участники рынка подошли к осени с ожиданиями: в первую очередь все ждут, когда ставки по ипотеке пробьют психологическую отметку в 10%, тогда можно прогнозировать повышение спроса на новостройки. Ожидания связаны так же и с новой редакцией 214-ФЗ: компании пока не совсем понимают, как будут работать предлагаемые механизмы и как это отразится на рынке. И, конечно, все игроки подходят к осени с надеждой на стабильный спрос и хорошие продажи, которых традиционно ждут от начала делового сезона.

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

Знаковым событием для регионального и федерального рынков недвижимости можно назвать вступление в силу поправок к 214-ФЗ. У профессионального сообщества они вызвали неоднозначную реакцию. Безусловно, целью нововведений является повышение защиты дольщиков и создание фильтра, который отсеял бы неблагонадежных застройщиков. Однако есть и обоснованные опасения, что поправки значительно повысят забюрократизированность целого ряда процессов и существенно повысят организационную и финансовую нагрузку на девелоперов. Кроме того, многие небольшие и средние компании просто не смогут продолжить работу на рынке в новых условиях. Все это способно привести к снижению конкуренции и однозначно подстегнет рост цен на новостройки.

Другим важным трендом лета стало повышение доступности ипотечного кредитования для населения. Снижение базовой ставки ЦБ России нивелировало последствия отмены господдержки ипотеки еще в начале года. Дальнейшее уменьшение ставки привело к тому, что в традиционно «прохладный» для рынка летний сезон покупательская активность также оставалась на достаточно высоком уровне. При этом мы видим не только рост привлекательности ставок, но и улучшение условий ипотечного кредитования. Банки готовы идти на встречу заемщикам и предлагают программы, учитывающие особенности самых разных категорий покупателей.

Летом продажи жилья от Seven Suns Development демонстрировали хорошую динамику. По ряду проектов – даже несмотря на сокращение ассортимента в раскупаемых очередях кварталов - мы имели ежемесячное перевыполнение плана. Спрос на объекты коммерческой недвижимости также оказался гораздо выше наших ожиданий.

Цены на новую недвижимость, существенно не менявшиеся на протяжении долгого времени, постепенно начали расти. Большинство застройщиков, работающих в сегменте «масс-маркет», не один раз за летние месяцы объявляли о плановом повышении цены квадрата. Уверен, что с наступлением делового сезона эта тенденция только усилится. Прайс на новое жилье слишком долго стоял на месте и перестал отражать инфляцию и удорожание себестоимости строительства. Поправки к 214-ФЗ ускорят этот процесс. На наш взгляд, сейчас идеальный момент для приобретения недвижимости. Как с точки зрения весьма привлекательных условий кредитования, так и с учетом ожидаемого роста цены метра.

В июле Seven Suns Development вывела на рынок новый проект в Московском районе - у метро «Звездная» мы возводим ЖК «Светлый мир «Жизнь…» площадью 113 000 кв.м. Первые этажи вырастут над площадкой к октябрю. 1-я очередь будет сдана в начале 2019 года. В ближайшее время мы готовимся вывести на рынок наш флагманский проект – целый малоэтажный микрорайон в Выборгском районе – «Светлый мир «Город солнца…». Это будет один из самых крупных объектов Seven Suns Development - на участке площадью 53Га будет построено более 330 000 кв.м. недвижимости.