Застройка «серого» пояса Петербурга: чем опасно жилье на месте бывших промзон

Новострой-СПб и EcoStandard group представляет цикл совместных публикаций об экологическом аспекте рынка новостроек Петербурга. Катерина Веселова, руководитель департамента экологической экспертизы и мониторинга компании, рассказывает о том, как проверить безопасность жилья на месте бывших промышленных территорий.

Во многих крупных городах реализуются проекты застройки и редевелопмента бывших промышленных зон. Известные арт-кластеры и модные пространства Санкт-Петербурга - парк «Взморье» на территории бывшего завода «Прибой», проект «Порт Севкабель», да и в некотором смысле «Новая Голландия» – все это удачные примеры «второй жизни» «серых» городских зон. «БФА Девелопмент» реализует в Калининском районе проект редевелопмента территории бывшего завода «Красный выборжец», где построит 160 000 кв. м жилья.

Однако редевелопмент бывшего завода под торговые площади, кафе или офисы, не говоря уже про жилые кварталы, таит в себе немало угроз в части экологической безопасности. Основных, пожалуй, три: радиация, загрязненность почв и качество воздуха в процессе эксплуатации здания после перестройки или модернизации.

Радиация может появиться по нескольким причинам. Во-первых, из-за использования некачественного сырья: цемента, кирпича, щебня, железной арматуры и т.д. Сырье, добытое из недр земли, и сделанные на его основе строительные и отделочные материалы потенциально являются радиоактивными.

Во-вторых, необходимо помнить про природный радиоактивный газ радон, находящийся в недрах земли и способный проникать не только в подвальные помещения, но и подниматься до уровня второго этажа здания. Радон опасен не только для строений на месте промзон, и данный фактор нужно учитывать при проектировании систем вентиляции и защиты от этого газа.

В-третьих, радиация может присутствовать как след производств, работавших на данном земельном участке: например, в виде нелегального захоронения опасных отходов или в результате случайного попадания в почву радиоактивных элементов.

Однако не только радиоактивные элементы в почве представляют опасность, но и тяжелые металлы и опасные химические соединения, которые также с высокой вероятностью могут присутствовать в верхнем слое земли со времен функционирования предприятий. Свинец, ртуть, кадмий, мышьяк и другие элементы могут оставаться в почве долгое время, а они опасны для человека даже в малых концентрациях. При этом без знания о характере производств, располагавшихся на территории промзоны, сложно даже предполагать, какие химические соединения могут присутствовать в грунте.

Третья важная проблема возникает на стадии эксплуатации: здание, изначально строившееся как завод, не будет подходить для постоянного проживания в нем людей в силу несоответствия нормам по уровню освещенности, по качеству воздуха из-за неподходящих систем вентиляции, по звукоизоляции или по другим причинам. Качественный редевелопмент снимает все эти вопросы, а некачественный, в свою очередь, может вести к нарушению параметров микроклимата: недостаточному движению воздуха в помещении, повышенной влажности, образованию грибка и, как следствие, к созданию некомфортных или даже невозможных для проживания условий.

Что должен сделать девелопер, чтобы гарантировать безопасную среду своего объекта на «серой» зоне? Он должен провести экологическую экспертизу объекта, включающую анализ почвы, воздуха и воды (питьевой в помещении и внешних источников при их наличии), замерить уровень радиации, электромагнитного излучения, шума и вибрации. Необходимо выявить все несоответствия нормам и при необходимости провести мероприятия по их ликвидации.

Контроль среды должен вестись не только снаружи, но и внутри здания – должна быть правильно спроектирована система вентиляции и освещения, использованы безопасные строительные и отделочные материалы проверенного происхождения.

При необходимости также должна проводиться рекультивация или замена почв в зависимости от результатов их анализа, характера предприятий, располагавшихся на участке, и других параметров.

Жилец или резидент пространства, прошедшего редевелопмент, в свою очередь, может заказать услуги экологической экспертизы конкретно для своей квартиры или офиса. Хорошей идеей будет также попросить арендодателя или застройщика предоставить добровольные экологические и обязательные пожарные (особенно на теплоизоляцию) сертификаты на все строительные и отделочные материалы.

Несмотря на большое количество подводных камней в строительстве и редевелопменте бывших промзон, это все равно гораздо более экологически ответственное мероприятие по сравнению с первичной застройкой благодаря экономии ресурсов и общему оздоровлению территории.