Аналитики компании Knight Frank St Petersburg подвели итоги третьего квартала на локальном рынке апартаментов. По данным экспертов, суммарная площадь строящихся проектов данного сегмента достигла рекордного значения. При этом спрос на апартаменты за год вырос на 74%.
По оценкам Knight Frank, к концу III квартала 2018 года продажи велись в 41 комплексе апартаментов, что на 14% больше по сравнению с итогами 2017 года. Суммарная площадь строящихся проектов, находящихся в продаже, достигла рекордного значения в 641 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов сервисного формата составила 141 тыс. руб. Спрос на апартаменты всех форматов за три квартала 2018 года увеличился на 74% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По итогам III квартала 2018 года свободное предложение составило 5,8 тыс. апартаментов или 271 тыс. кв. м. Количество апарт-отелей увеличилось благодаря стремительному появлению новых объектов в формате сервисных апартаментов: с начала года в продажу вышло пять новых объектов данного формата. Таким образом, на рынке апартаментов наблюдается ситуация постепенного наращивания доли проектов сервисного формата, выступающего в качестве альтернативы гостиничному сегменту недвижимости.
Так, если в III квартале 2017 года рынок имел более однородную структуру и доля сервисных объектов, находящихся в продаже, составляла 34% рынка, то в III квартале 2018 года данный показатель увеличился до 44%, а доля каждого из остальных форматов снизилась на 3 п. п.
«Механизмы инвестирования с программами доходности и взаимодействия с управляющими компаниями становятся более понятными для потенциальных инвесторов и девелоперов, а статус сервисных апартаментов имеет большую правовую определенность с точки зрения законодательства, в отличие от других форматов», — отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Примером этому служит привлечение девелоперами опытных управляющих компаний в свои проекты. Так, стало известно о подписании соглашения на управление между компанией «МТЛ. Управление недвижимостью», входящей в ГК «БестЪ», и девелоперами апарт-отелей Like и «Wings. Апартаменты на Крыленко». Кроме того, в III квартале ГК «БестЪ» вывела в продажу проект на Васильевском острове на месте бывшего бизнес-центра «Гранат» под названием «Avenue Apart на Малом», где также планируется работа управляющей компании «МТЛ. Управление недвижимостью».
На данный момент лидером по количеству действующих объектов, находящихся в управлении, является компания Zenith Property Management (УК «Зенит»).
В течение трех кварталов 2018 г. на рынок вышло 8 новых объектов и 2 дополнительные очереди существующих объектов на 3,9 тыс. кв. м апартаментов суммарной площадью около 111 тыс. кв. м.
Только за III квартал 2018 г. рынок пополнился 6 новыми объектами и 1 дополнительной очередью номерным фондом около 2,9 тыс. апартаментов и общей площадью 80,9 тыс. кв. м.
Кроме того, с начала 2018 года в продажу вышли апартаменты, переформатированные из встроенных коммерческих помещений в жилых комплексах «Пляж» и Hovard House.
Среди особенностей нового предложения можно выделить появление на рынке формата инвест-отелей (IN2IT), предполагающего низкий порог инвестирования (от 300 тыс. руб., от 3 кв. м), а также расширенный функционал общественных пространств и сервисов.
Показатель количества свободного предложения увеличился на 11% по сравнению с результатами II квартала 2018 года. В основном предложение сосредоточено в формате сервисных апартаментов, составляющих 71% рынка. Структура свободного предложения в строящихся проектах выглядит следующим образом:
- 63% всех предлагаемых на рынке студий приходится на лоты площадью менее 25 кв. м
- 75% апартаментов с одной спальней приходится на лоты площадью от 33 до 46 кв. м.
По итогам III квартала 2018 года было продано 1 182 апартамента, что на 11% больше результата II квартала. Всего же с начала года было реализовано 3 158 апартаментов, таким образом, показатель спроса на 74% превысил значение аналогичного периода 2017 г.
За 9 месяцев 2018 г. наибольший рост был отмечен в формате сервисных апартаментов, где продажи увеличились в 2,6 раз по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Также положительная динамика наблюдалась в формате рекреационных апартаментов, где показатель спроса увеличился на 39%.
В 50% случаев среди прочего предложения покупатели выбирали студии в сервисных проектах. Доля студий в структуре спроса на апартаменты рекреационного формата составила всего 5%, что меньше доли многокомнатных апартаментов (от 3 спален) на 13 п. п.
Показатель средневзвешенной цены сервисных апартаментов по итогам III квартала 2018 года составил 141 тыс. руб./кв. м, увеличившись с конца 2017 г. на 12%, при этом основное повышение цен произошло в первом полугодии.
Средневзвешенная цена квадратного метра в рекреационных объектах увеличилась на 3% по сравнению с итогами II квартала 2018 года, это связано с увеличением строительной готовности объектов и выходом в продажу нового корпуса «Лесной» в проекте «Русские сезоны». Несмотря на это, показатель цены уступает значению IV квартала 2017 года на 4%.
После снижения средневзвешенной цены предложения элитных апартаментов на 8%, отмеченного в конце 2017 года, данный показатель в III квартале 2018 года показал положительную динамику и увеличился на 2% по сравнению со II кварталом 2018 года.
Средневзвешенная стоимость аренды номера-студии в функционирующих апарт-отелях в III квартале составила 4,8 тыс. руб./сутки (за номер средней площадью 27 кв. м при условии краткосрочной аренды до одного месяца), к концу «высокого сезона» на 41% превысив аналогичный показатель I квартала 2018 года.
Средняя стоимость аренды номера средней площадью 27 кв. м по итогам периода составила 41,8 тыс. руб./мес. за среднесрочный период проживания (от одного до трех месяцев).
До конца 2018 года возможен выход на рынок семи новых проектов суммарной площадью 116 тыс. кв. м. В течение ближайших двух лет объем рынка может увеличиться до 940 тыс. кв. м апартаментов с учетом проектов, на которые получена разрешительная документация, но еще не выведенных в продажу.
Минстрой РФ отозвал из Государственной Думы законопроект о статусе апартаментов в связи с отсутствием единой позиции заинтересованных лиц, к обсуждению которого, вероятнее всего, вернется в 2019 году.
Рынок продолжит активно развиваться, однако отсутствие четкой законодательной базы и единых норм тормозит его и усложняет взаимодействие субъектов рынка, в то время как интерес к сегменту апартаментов повышается как у девелоперов, так и у покупателей.
Читайте также
«Задача апартамента — приносить доход, он должен окупаться за срок от четырех до семи лет»
«Вкладывайте в недвижимость, но будьте избирательны»
«Главный критерий востребованности апарт-отелей — правильная локация»
Дата публикации 06 ноября 2018
