ЖК «Цивилизация» на берегу Невы: масштабно и дорого

В Петербурге продолжается процесс освоения промзон вдоль Октябрьской набережной. «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» уже давно заявляла о своем намерении построить масштабный жилой комплекс между Октябрьской набережной, Дальневосточным проспектом, улицей Крыленко и проектируемым в створе улицы Антонова-Овсеенко проездом. Недавно он вышел в продажу под названием ЖК «Цивилизация». Редакция Novostroy-SPb.ru попросила Тайного покупателя выяснить все плюсы и минусы этого проекта.

Что строят?

ЖК «Цивилизация» - масштабный проект, участок в 60 га будут осваивать поэтапно вплоть до 2025 года. Строительство начинается с панельных домов в той части, что ближе к Дальневосточному проспекту.

Ближе к концу будет застраиваться территория вдоль Октябрьской набережной, там возведут кирпично-монолитные дома в стиле «неосталинский ампир» с видовыми квартирами и закрытыми дворами. Количество квартир, даже примерное, не называют, но я насчитала на схеме 26 домов.

Помимо жилья предусмотрено много инфраструктурных объектов: 4 детских сада на 720 мест, 2 школы на 3300 мест, а также детское учреждение на 200 мест, совмещающее детский сад и начальную школу. 23 тысячи кв. метров отведено под магазины, офисы и предприятия сферы услуг, паркинги вместят более 4 тысяч машиномест.

В продаже сейчас первый дом, он располагается вдоль Дальневосточного проспектом, на пересечении с улицей Антонова-Овсеенко. Это будет 4-секционный дом высотой в 25 этажей, рассчитанный на 744 квартиры.

На первых этажах разместятся коммерческие помещения, также планируется двухэтажная пристройка для помещений общественного назначения и шестиэтажный паркинг на 233 машиноместа. Ввод в эксплуатацию намечен на 1 квартал 2018, квартиры дольщикам обещают передать до 30.09.2018 года.

Кто строит?

Застройщиком дома (в том числе и по документам) выступает «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» (ранее ООО «ГДСК») - серьезный игрок на рынке строящегося жилья: по количеству сданных квадратных метров компания из года в год занимает топовые места в рейтингах, акции торгуются на Лондонской фондовой бирже (а это значит, что с отчетностью все прозрачно). На данный момент «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» строит одновременно 14 жилых комплексов.

В последние годы компания сдавала свои объекты вовремя или даже досрочно, внушительный список сданных за последние 5 лет домов с плановым и фактическим сроком ввода можно посмотреть в проектной декларации. 

Однако, к моему удивлению, обновляя информацию о компании, я обнаружила, что с момента последней проверки были продлены сроки строительства сразу нескольких объектов:

- ЖК «Новая Охта» на полгода (корпуса 1-8 и 17-22 сданы в 4 квартале 2015 года вместо 2 квартала 2015 года);

- ЖК «Калина парк 2» на три месяца (корпуса 1-3 перенесены на 1 квартал 2016 года с 4 квартала 2015 года);

- Все 4 корпуса ЖК «Квартет» сдадут на три квартала позже, чем планировалось.

При этом, надо сказать, что на времени заселения это может отразиться не по всем корпусам, поскольку, в большинстве случаев, срок выдачи ключей не корректировали. Исключение составляет 1 корпус ЖК «Квартет» (читайте расследование Тайного покупателя) - на момент последней проверки ключи дольщикам собирались передавать до конца сентября 2016 года, сейчас на сайте стоит срок - конец марта 2017 года.

В ЖК «Новая Охта» (статья Тайного покупателя), например, на передачу ключей изначально был выделен целый год, можно успеть все передать даже с учетом полугодовой задержки. Также по ЖК «Новая Охта» на 2 года продлен срок окончания строительства всего проекта целиком (вместо 2017 года теперь планируют закончить в 2019 года).

Надо также сказать, что у «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» и раньше случались достаточно серьезные задержки сроков сдачи некоторых домов (в 2009-2013 годах). Например, в 2010 году на 15 месяцев задержали ЖК «Фортуна», в 2009 - на 18 месяцев «Дом на Комендантской площади», в 2013 году на 6 месяцев ЖК «Восток».

Надежность застройщика – 7 из 10 баллов

Да, как правило, «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» сдает свои новостройки вовремя, а бывало, что даже досрочно. Но сейчас я не могу не снизить оценку в этом пункте из-за переноса сроков в нескольких ЖК в последнее время.

Как строят?

«ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» строит преимущественное панельные дома по технологии бесшовной отделки фасада. Однако, как я уже упоминала, дома в ЖК «Цивилизация» будут и панельными, и монолитно-кирпичными. Первые корпуса строят по панельной технологии, монолитно-кирпичные дома возведут вдоль Октябрьской набережной, у воды, там будут видовые квартиры и, скорее всего, по совсем другим ценам.

 

Но вернемся к первой очереди строительства, в рамках которой появятся только панельные корпуса. Особенность этой технологии заключается в том, что поверх панелей монтируют сплошной слой утеплителя, на который потом накладывают слой штукатурки с покраской. Таким образом, стыки между панелями не замазывают и не заделывают, и герметичность швов не зависит от добросовестности какого-либо рабочего.

Также все панели производят на немецком оборудовании в теплом цеху, поэтому проблемы недоброкачественного бетона и, как следствие, «аммиачные квартиры» исключены. Все свои дома «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» сдает с полной чистовой отделкой. 

Если обратиться к отзывам, достаточно часто можно услышать жалобы на то, что отделка самая примитивная, линолеум тонковат, через несколько лет стяжка выходит из строя (крошится и трескается, проваливаются полы), лифты марки «КМЗ» шумные и медленно ездят. Кстати, в ЖК «Цивилизация» вместо линолеума будет ламинат 32 класса.

Случается, что вместо обещанных двухкамерных устанавливают однокамерные стеклопакеты. Много жалоб касается недостаточной шумоизоляции между квартирами, а вот по поводу теплоизоляции все в один голос говорят, что в домах жарко.

Никаких особенных ужасов нет, но и звезд с неба застройщик не хватает - качество строительства полностью соответствует сегменту эконом-класса. Большинство дольщиков сходятся в том, что отделку от застройщика стоит рассматривать как временный вариант.

Разведка в Интернете

Именного сайта у новостройки нет, но всю информацию о своих проектах «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» размещает на страницах своего сайта. Данные представлены кратко и по существу: в первую очередь, удобный выбор квартир с ценами и планировками, более детально поэтажные планы можно посмотреть в буклете, который также есть на сайте.

Проектная декларация и шаблон ДДУ вывешены в разделе «Документы». Общее описание проекта выполнено без лишних подробностей и лирических отступлений, но, в то же время, вся основная информация есть. Достаточно подробно рассказывается о технологии строительства. План застройки есть в буклете.

«Цивилизация» недавно вышла в продажу, поэтому большого количества обсуждений на форумах еще не накопилось, но они стремительно растут. «Вконтакте» создано множество групп, большинство из которых администрируются риелторами, на момент моей проверки дольщики общались только в двух, с пометкой «Только дольщики» и «Форум».

В фокусе внимания самые разнообразные темы: экология района, цены, качество строительства и отделки, сравнение с другими стройками. Словом, можно получить кое-какое представление о проекте даже не выходя из дома.

Информационную доступность – 8 из 10 баллов

Несмотря на отсутствие именного сайта, страница на сайте застройщика весьма информативна. Сегодня, правда, потенциальный покупатель избалован качеством подаваемой информации о ЖК. И тут страница уступает некоторым полноценным именным сайтам новостроек: нет web-камеры, 3D визуализации, раздела «Как купить» - данные о количестве банков и условия рассрочки надо смотреть в общем разделе по всем новостройкам Группы ЛСР – сложно сориентироваться.

Визит в офис

За подробностями я отправилась в офис «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» на улицу Коллонтай. Он находится менее чем в полутора километрах от места застройки, в 15 минутах ходьбы от станции метро «Проспект Большевиков». Часы работы удобные: с 9 до 20 часов с понедельника по четверг, до 19 часов по пятницам и с 10 до 17 по субботам.

По телефону мне сказали, что в первой половине дня в будние дни можно приезжать без предварительной записи, а вот на вечера и выходные нужно записываться заранее. Действительно, в середине буднего дня в офисе было пустынно, ни единого покупателя.

Менеджер была ко мне внимательна, на все вопросы охотно отвечала, но никакой инициативы не проявляла и в материале ориентировалась слабо. Она сразу открыла презентацию жилого комплекса на компьютере и рассказывала все по ней. На некоторые вопросы она сходу отвечала с ошибкой, потом поправлялась, найдя информацию в презентации.

Сервис – 8 из 10 баллов

Снижаю оценку за не очень хорошее владение информацией по объекту менеджером. Видимо, мне просто не повезло со специалистом.

Location

В первую очередь меня интересовал план застройки и окружение новостройки: какие предприятия остаются, какие переезжают, и что будет на их месте. И вот что я узнала.

Первым этапом будет застраиваться территория между улицами Дыбенко, Дальневосточным проспектом, Октябрьской набережной и проектируемым проездом в створе улицы Антонова-Овсеенко. Застройка этого этапа пройдет в 5 очередей:

1 очередь - 2018 год;

2 очередь - 2019 год;

3 и 4 очередь - 2020 год;

5 очередь - 2021 год.

Второй этап строительства предполагает застройку участка вдоль Октябрьской набережной, южнее улицы Дыбенко, он будет реализован до 2025 года.

Жилой комплекс появится на территории заводов «Аэрок», «Баррикада» и перевалочного склада нерудных материалов, где сейчас лежат горы песка и щебня (это видно на фотографиях). Рекультивация земель не предусмотрена, поскольку эти производства не были признаны вредными.

По соседству будут работать также другие застройщики, в частности, компания AAG собирается строить жилой комплекс«Ренессанс» рядом с ЖК «Цивилизация» на пересечении улиц Дыбенко и Дальневосточного проспекта.

 

Южнее располагается завод «Реактив», который в ближайшее время переедет в Ленобласть, а также Крыловский научный центр, который остается на своем месте (тот самый, в котором располагается действующий ядерный реактор У-3, о чем я подробнее писала в расследовании о ЖК «О'Юность»). Еще южнее, за улицей Крыленко строится ЖК «О'Юность» и работает еще ряд предприятий, в частности, пивоварня «Хайнекен» и завод «Проммонолит». С севера ЖК «Цивилизация» вплотную граничит с заводом «Пигмент».

Пути-дороги

Пришло время посмотреть на место строительства своими глазами. От офиса «Группы ЛСР» я решила пройти пешком, и прогулка была вполне приятной, пока я не вышла на Дальневосточный проспект и чуть не задохнулась от выхлопных газов и пыли. Мимо на бешеной скорости мчались грузовики и прочий транспорт, поднимая клубы пыли. Поток транспорта был плотным и нескончаемым, по три полосы в каждую сторону.

Рассматривая карту перед поездкой, я порадовалась парку Строителей, он располагается через дорогу от будущего ЖК, но как только я увидела его своими глазами, радость моя сразу померкла. Так называемый «парк» представляет собой, ни больше не меньше, площадку для выгула собак. Зелени там очень мало, а территория сильно замусорена. Несколько человек гуляли со своими питомцами, других людей я не увидела.

Между тем, транспортная доступность новостройки неплоха. Ближайшая станция метро к ЖК «Цивилизация» - «Улица Дыбенко», до нее 2 км, в 2,5 км находится станция метро «Проспект Большевиков». Трамваи ходят часто в обе стороны, поэтому транспортная доступность хорошая. До метро можно добраться минут за 15.

Для автомобилистов ситуация также приемлемая: основной транспортной артерией является Октябрьская набережная, в 6,5 км находится ближайшая развязка КАД. Октябрьская набережная и Дальневосточный проспект часто стоят в пробках, но, тем не менее, минут за 30 можно добраться до центра города даже с учетом 4-балльных заторов.

Транспортную доступность – 8 из 10 баллов

Хорошая транспортная доступность оборачивается плохой экологией – дышать тут практически нечем, а парк - одно название. Тем не менее, и пешеходам, и автовладельцам добираться до центра будет достаточно просто.

Соцкультбыт

Как я уже говорила, в рамках ЖК «Цивилизация» появится 4 детских сада на 720 мест, 2 школы на 3300 мест, а также детское учреждение на 200 мест, совмещающее детский сад и начальную школу. Также предусмотрены подземные и наземные паркинги всего на 4230 мест.

В проектной декларации к первому дому упоминается 6-ярусный паркинг, но, по словам менеджера, пока точно неизвестно, когда его будут строить. Возможно, что с первой очередью, но не факт. Цены пока тоже неизвестны, на данный момент на других объектах стоимость машино-места начинается от 350 тысяч рублей. 

В ближайшем будущем появится школа (в конце 2019 года) и два садика (в конце 2018 и 2020 годов). На первых этажах разместятся коммерческие помещения. Через дорогу находится спорткомплекс «Газпрома», «Морской технический колледж», а чуть севернее обширная торговая зона из сразу нескольких гипермаркетов: «Лента», «Карусель», Castorama, «Леруа Мерлен», «Мебель Wood», «Лондон Молл».

Инфраструктура – 9 из 10 баллов

В жилой зоне за Дальневосточным очень много детских садов и школ. Конечно, о том, насколько они заполнены, можно только догадываться, но, тем не менее, эта локация с точки зрения детских соцобъектов развита хорошо. Карта также показала мне поблизости 4 поликлиники и один медицинский центр.

Как купить?

Продажи ведутся по 214-ФЗ через договор долевого участия. Схема оплаты самая распространенная и надежная, а последовательность действий при покупке удобна для покупателя:

1. Бесплатная бронь квартиры на 3 рабочих дня (можно по телефону);

2. Подготовка и подача документов в банк, получение одобрения банка (в случае ипотеки);

3. Подписание ДДУ, подготовка документов для подачи ДДУ на регистрацию;

4. В течение 5 рабочих дней после подписания ДДУ внесение оплаты на аккредитив в банке «Санкт-Петербург»;

5. Аккредитив автоматически раскрывается после регистрации договора;

6. Платежи согласно утвержденному графику.

Приобрести жилье в ЖК «Цивилизация» можно, как обычно, тремя путями: взять ипотеку, рассрочку или заплатить всю стоимость жилья.

При первом взносе в 1 миллион рублей действует беспроцентная рассрочка, т.е. стоимость квартиры остается как при 100% оплате. Погасить рассрочку нужно до июня 2018 года равными ежемесячными или ежеквартальными платежами.

Если первый взнос меньше, то на весь остаток, кроме первого взноса, начисляется 7%. В настоящий момент ипотеку предоставляет 5 банков, все участвуют в программе господдержки: ВТБ24 (ставка 11,75%), «Ханты-Мансийский банк», банк «Открытие» (ставка 11,95%), банки «Санкт-Петербург» и «Райффайзен» (ставка 12%). Минимальный первый взнос - 20%. 

 

Банки «Санкт-Петербург» и ВТБ24 предоставляют также кредит по двум документам, без подтверждения дохода. Процентная ставка при этом не меняется.

Схема покупки – 10 из 10 баллов

Процедура покупки квартиры идеально сочетает надежность и удобство. Беспроцентная рассрочка и льготная ипотека от 4 банков повышают доступность жилья. Сам договор долевого участия очень прозрачный, соответствует 214-ФЗ и никаких ловушек не содержит.

Что почем

Цены при 100% оплате на квартиры в 1 корпусе ЖК «Цивилизация», ввод в эксплуатацию 1 квартал 2018 года, ключи до 30.09.2018 года.

Тип Метраж (кв. м) Цена, руб Стоимость «квадрата», руб
1-комн. 37,71 3 357 970 88-100 тыс.
  45,96 4 373 760  
2-комн. 57,30 5 328 900 86-96 тыс.
  71,47 6 718 180  
3-комн. 80,65 6 532 000 82-90 тыс.
  86,85 7 469 100  

 

Цены на квартиры у «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» обычно не отличаются особенным демократизмом и чаще всего соответствуют верхней границе рынка в сегменте эконом-класса (что, впрочем, не мешает бойкой продаже квартир). В этот раз ценообразование тоже бюджетным не назовешь.

Однако в локации, где возводится ЖК «Цивилизация», неплохой выбор объектов, так что есть возможность сравнить стоимость квартир в новостройках-конкурентах:

1. ЖК «Дом на набережной» от компании «Северный город» на другом берегу Невы, сдача в 4 квартале 2018 года, комфорт-класс, без отделки. Цены от 3,6 млн рублей за квартиру метражом 37 кв. метров, «квадрат» стоит 94-125 тыс. рублей. 

2. ЖК «Невский эталон» от ПСК на углу улиц Подвойского и Белышева, рядом с парком Строителей. Сдача в 4 квартале 2016 года, цена от 3,3 млн рублей за квартиру площадью 37 кв. метров, квадратный метр стоит 89-91 тыс. рублей.

3. ЖК «Светлый мир «О'Юность» от Seven Suns Development. Сдача первой очереди в 4 квартале 2016 года. Однокомнатная квартира стоит от 2,5 млн рублей (31 кв. м), 2,8 млн рублей обойдется квартира метражом 37 кв. м; есть студии, квадратный метр стоит от 70 до 81 тыс. рублей.

4. МФК «Виват» от «Донк» - апартаменты со сдачей в 4 квартале 2016 года. Цены на однокомнатные квартиры от 2,2 млн рублей за 34 «квадрата». Квадратный метр стоит от 56 тысяч рублей. МФК находится рядом с парком на углу улиц Крыленко и Дальневосточного проспекта.

5. ЖК «Ренессанс» от компании AAG располагаться будет в том же квартале, что и ЖК «Цивилизация». Новостройка относится к сегменту бизнес-класса, на старте продаж цена квартиры-студии с отделкой площадью 25 кв. метров составляет 2,6 млн рублей (104 тысячи за кв. метр).

Цены – 5 из 10 баллов

Как видите, по соседству можно купить квартиру с более близким сроком сдачи и гораздо дешевле (например, в ЖК «Невский эталон»). Основным конкурентом, на мой взгляд, является ЖК «Светлый мир «О'Юность», первая очередь которого будет сдана в конце этого года, а квартиры новоселы получат не только с отделкой (как и в ЖК «Цивилизация»), но и с меблировкой.

Геометрия жилья

Планировки в домах «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» часто бывают неидеальны, о чем я уже не раз писала в предыдущих расследованиях, не исключение и ЖК «Цивилизация».

В 1-комнатных квартирах не всегда встанет шкаф в прихожей. В 2-комнатных площадь бывает кухни всего 8,4 кв. метра при комнате в 20 «квадратов». В 3-комнатных квартирах прихожая разбита на 5 отдельных помещений, переходящих одно в другое. Также можно отметить маленькие балконы, всегда только по одному на квартиру.

Из плюсов: достаточно высокие потолки - 2,7 метра, наличие популярных сегодня «евродвушек» с большими кухнями и спальнями меньшего размера, а также достаточно вместительные ванные комнаты, в которых всегда есть место под стиральную машину.

Планировки – 6 из 10 баллов

Геометрия квартир на любителя: площадь кухонь в «однушках» и «двушках» маловата, в прихожих 3-комнаных квартир не всегда разумно используется пространство. К сожалению, панельное жилье по части квартирографии практически всегда уступает монолитному.

Выводы

Подводя итог, приходится констатировать, что плюсов у новостройки набирается не так уж и много: неплохая транспортная доступность, благоприятная ситуация с инфраструктурой, надежная и удобная схема покупки, беспроцентная рассрочка и ипотека с господдержкой сразу от 4 банков уже на этапе котлована - вот, пожалуй, и все.

Локация новостройки на любителя: жилой комплекс зажат между двух скоростных магистралей, из зеленых зон поблизости только парк Строителей, территория которого совсем небольшая.

Застройщик знаменитый и крупный, но в последнее время дает некоторый повод для тревоги, продлевая сроки строительства сразу в нескольких своих ЖК. Цены в ЖК «Цивилизация» кусаются, планировки имеют свои недостатки, словом, новостройка получает от меня по сумме факторов «7» баллов.

Дария Лапатухина

Дата публикации 17 мая 2016
Подробнее об оценке
Инфраструктура
9
Надежность застройщика
7
Сервис
8
Планировки
6
Цены
5
Схемы покупки
10
Общий балл
7 из 10
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия
пользовательского соглашения
Мы в Яндекс.Дзен
Подпишитесь на наш канал: самые актуальные новости о недвижимости
Подписаться на канал
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках итернета
Канал на Youtube Наш Telegram
Будьте первым, кто оставит отзыв
Добавьте отзыв, заполнив личные данные, или сначала войдите на сайт, тогда информация будет автоматически взята из личного профиля.
Оценка ТП*

Спецпредложения от застройщиков в октябре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

Посмотреть ещё
4.7
1
Квартира месяца по суперцене
ГК «Еврострой»
Строится
Санкт-Петербург, Петроградский
Крестовский остров
15 мин.
14 866 815
1-комн. от 45.93 м2
21 508 420
2-комн. от 58.80 м2
51 242 421
3-комн. от 113.21 м2
92 квартиры
Посмотреть ещё
4.6
23
Паркинг в подарок
Скидка до 300 тыс. руб. на объект
Ипотечные каникулы от банка Уралсиб
Legenda Intelligent Development (Легенда девелопмент)
Строится
Санкт-Петербург, Невский
Проспект Большевиков
15 мин.
6 132 094
1-комн. от 42.20 м2
7 855 054
2-комн. от 55.67 м2
10 116 467
3-комн. от 75.00 м2
20 171 379
4-комн. от 136.80 м2
116 квартир
Посмотреть ещё
4.6
9
RBI
Сдан
Санкт-Петербург, Красногвардейский
Площадь Ленина
20 мин.
19 176 172
3-комн. от 94.30 м2
33 161 051
4-комн. от 149.90 м2
30 квартир
Посмотреть ещё
4.5
7
Скидка 15% на покупку квартир
ООО «ЕВРОИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ»
Строится
Ленинградская область, Муринское сельское поселение
Девяткино
20 мин.
1 717 006
Студия от 24.63 м2
2 288 112
1-комн. от 32.73 м2
3 512 155
2-комн. от 48.09 м2
5 525 988
3-комн. от 73.42 м2
521 квартира

Скидки и спецпредложения от застройщиков