ЖК Новая Охта от Группы ЛСР: хорошие темпы роста цен и строительства

ЖК «Новая Охта», который компания «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» строит в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга, набирает все большую популярность на рынке новостроек. Редакция Novostroy-SPb.ru попросила меня обновить информацию по этому комплексу со времени первого расследования Тайного покупателя, которое было проведено в августе 2013 года. Как выяснилось, больше всего в новостройке изменились цены – они резко выросли. Однако обо всем по порядку.

Между КАД и рекой Охта

С радостью взявшись за дело, я в первую очередь съездила к месту стройки. Без машины добраться в туда сейчас довольно проблематично, ведь расположение нового комплекса своеобразно: между КАД и рекой Охта, по обе стороны от Муринской дороги. Ближайшая станция метро «Гражданский проспект» вроде бы и близко находится, минут 7-8 на машине, но ехать к нему нужно по КАД, поэтому о том, чтобы пройти пешком, речи не идет.

До станции метро «Девяткино» теоретически можно дойти пешком минут за 30 – вдоль узкой дорожки без тротуара, вечно стоящей в пробках. В общем, путь к новостройке, как был, так и остался сложным, хотя на машине я доехала без каких-либо проблем, за исключением легкой заминки на обратном пути на слишком мудреной развязке.

Сразу бросается в глаза, как много выросло новых домов за строительным забором с момента моего первого визита сюда. Часть их уже стоят белоснежно-белые, радуя глаз свежей штукатуркой – осталось лишь покрасить, и фасад готов. Это те дома, которые будут сданы в III квартале текущего года. Другие домики стоят в лесах, можно разглядеть бетонные панели и утеплительные плиты.

Выглядит все аккуратно, в полном порядке. И строительство движется быстро, в характерном для этого застройщика темпе. Группа «ЛСР» давно успела заслужить себе доброе имя, ежегодно сдавая в эксплуатацию сотни тысяч метров жилья, но не буду повторяться – все, что касается репутации застройщика подробно описано в предыдущем расследовании Тайного покупателя.

Визит в офис

О своих визитах в главный офис компании и в офис на улице Космонавтов я уже писала в предыдущих расследованиях. На этот раз я решила разведать обстановку в офисе рядом со станцией метро «Академическая». Располагается он на 4 этаже ТРК «Академ Парк», буквально в двух шагах от метро – нужно только перейти дорогу. Как и прочие офисы Группы «ЛСР», он работает 7 дней в неделю.

На этот раз аншлага не было. Я без труда записалась на удобное мне время (правда, это была середина буднего дня). И все же я бы никому не советовала ехать к этому застройщику «на авось», без предварительного звонка. Все-таки, это риск, потому что посетителей, действительно, иногда бывает очень много.

Войдя в офис, я приятно удивилась царящей в нем тишине. Консультировали только одну клиентку. Правда, вскоре появились и другие. Менеджеры работают с клиентами, как это обычно принято в «ЛСР», за своими рабочими столами. Комната большая и светлая. У входа стойка ресепшн. Детского уголка нигде не было видно. «О, ужас!», - подумала я, - «Чем же будет заниматься мой ребенок, пока я разговариваю с менеджером?».

Но мои сомнения оказались напрасны. Ребенок прямиком ринулся к макету ЖК «Новая Охта» и принялся нажимать на кнопочки, включая подсветку первых очередей. Это обеспечило ему занятие на добрую половину нашей беседы. Ну а потом, ко всеобщей радости, ему принесли фломастеры и фирменную книжку-раскраску, специально разработанную «ЛСР» для детей клиентов.

В ней различные задания и ребусы обыгрывают тему «дом». Как же все-таки приятно сталкиваться с таким творческим подходом! Обычно застройщики для детей ставят уголок из Икеи: столик, пару стульчиков, фломастеры и несколько игрушек, которые эффектно смотрятся и не ломаются.

  

Узнав у меня, какую квартиру я ищу и, поинтересовавшись, рассматриваю ли я какой-то конкретный жилой комплекс, менеджер сразу же сама стала рассказывать о проекте ЖК «Новая Охта». Психологическая атмосфера во время беседы с менеджером побивала все рекорды по уровню комфорта. К вечеру того же дня я позвонила ей с просьбой прислать мне на email образец ДДУ, который забыла спросить во время консультации. Договор был в моем электронном ящике уже через пару минут после разговора.

Первая очередь: 8+15

Хоть я и проверяла уже этот объект, поговорить было о чем. Большая часть времени ушла на рассматривание имеющихся в продаже вариантов и подписывание цен в буклетах с планировками. Этих буклетов мне дали с собой 7 штук, не считая общего информационного буклета и распечатки с планировками по 19 дому, который вышел в продажу за пару часов до моего прихода. Как менеджеру удается ориентироваться так хорошо в этом обилии информации мне сложно представить.

Сейчас идут продажи первой очереди (23 дома), которая состоит из двух этапов. 8 домов первого этапа будут сданы в эксплуатацию в III квартале 2014 года (корпуса с  9 по 16). Оставшиеся 15 домов (второй этап) планируют сдать до конца III квартала 2015 года. На передачу ключей застройщик по договору отводит один год, но в действительности, как объяснила мне менеджер, срок выдачи ключей зависит исключительно от самого дольщика.

Застройщик сразу после сдачи дома рассылает sms-уведомления о том, что можно записываться на осмотр квартир. Очередность никак не регламентируется. Кто первый успеет записаться – тот и будет первым. В принципе, за 3-4 месяца, по оценке менеджера, «ЛСР» сможет передать ключи всем. Другое дело, что дольщик по договору имеет право в течение года после сдачи дома не принимать квартиру. Застройщику же выгодно передать квартиры как можно раньше и избавиться, тем самым, от расходов на содержание дома.

Закончить строительство жилой части планируется до конца 2017 года. Меня это удивило, т.к. в прошлый раз мне называли 2018 год. Но менеджер меня уверила, что переноса сроков не было, и предположила, что, возможно, в прошлый раз менеджер имел в виду полное окончание всей застройки, включая нежилую часть. Однако, поскольку всю инфраструктуру строит город, точные сроки обещать невозможно.

Сколько будет очередей, и когда они будут выходить в продажу – также неизвестно. Менеджеры «ЛСР» и сами узнают об этом непосредственно перед поступлением в продажу очередной порции жилья.

Квартиры и цены

В день моего визита в офис в продажу вышли два дома: №8 и №19. В обоих домах есть квартиры от одно- до четырехкомнатных, поэтому выбор был прекрасный. Надо сказать, что поскольку 1-комнатных во всем комплексе немного, раскупают их очень быстро. Я заглядывала на сайт перед поездкой в офис. Новые два дома были еще не добавлены, и «однушек» висело в продаже всего не более 10 штук. Основную массу составляют двух- и трехкомнатные квартиры, но и по 4-комнатным выбор хороший: они представлены в 1, 7, 8, 12 и 19-м домах.

Мы с менеджером рассмотрели все имеющиеся в наличии планировки  (к моей радости, они довольно часто повторяются) и подписали цены в буклетах. Вот что получилось:

III квартал 2014 года, дома №12 и №13

Тип Метраж Цена Цена кв. м
1-комнатные 39.4 3 309 600 84 000
2-комнатные 55.28 4 090 000 74 000
  62.48 4 373 000 70 000
  63.7 4 459 000 70 000
3-комнатные 76.9 4 614 000 60 000
  77.8 4 668 000 60 000
  79.7 4 702 300 59 000
  81.25 4 875 000 60 000

 

  

III квартал 2015 года, дома №4, №6, №7, №8, №19

Тип Метраж Цена Цена кв. м
1-комнатные 36.2 3 040 800 84 000
  37.9 3 099 600 81 784
  37.9 3 221 500 85 000
  38.4 3 187 200 83 000
  39 3 432 000 88 000
  40 3 360 000 84 000
  40.5 3 321 000 82 000
  40.96 3 481 600 85 000
  41 3 362 000 82 000
  41 3 239 000 79 000
2-комнатные 59.2 3 848 000 65 000
  59.2 4 085 000 69 000
  60.46 4 171 000 69 000
  60.7 4 188 000 69 000
3-комнатные 75.6 4 158 000 55 000
  77.8 4 668 000 60 000
  80 4 800 000 60 000
  81.25 4 468 000 55 000
4-комнатные 93.9 5 164 500 55 000
  94.5 5 197 500 55 000
  97.16 5 343 800 55 000
  97.22 5 347 000 55 000

 

Цены не зависят от этажа или ориентации окон, а только от метража квартиры. Немного ниже стоимость квадратного метра в домах, которые стоят близко к КАД (например, в доме №8) – отсюда разные цены на одинаковые по площади квартиры. Когда в продажу выходит новый дом, цены на квартиры в нем, как правило, такие же, как и в домах, которые уже в продаже (при условии, что совпадает срок сдачи), но можно выбрать более удачные планировки.

Рост цен: на 20 и 10 тысяч

Со времени первой проверки (в августе 2013) цены выросли очень существенно: примерно на 20 тысяч за кв. метр в одно- и двухкомнатных и на 10 тысяч в трехкомнатных. Разница между текущими ценами на квартиры с разным сроком сдачи куда менее значительная – буквально пару тысяч. На 3-комнатные, которые будут сданы в 2014 и 2015 годах, и вовсе нет разницы в цене (что, в общем-то, не редкость для «ЛСР»).

  

Хотя со времени прошлой проверки ценовая привлекательность «Новой Охты» уменьшилась, это, по-прежнему, самый дешевый объект «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» и правильнее, наверное, будет сказать, что цены подняли до нормального для этой локации - все-таки, город, а не Ленобласть.

В тех домах, которые сдаются первым этапом, выбор жилья уже невелик и планировки остались, по словам менеджера, не очень популярные - меньше доля жилой площади: очень большие холлы и небольшие комнаты, иногда площадь комнаты уменьшается за счет кладовки-гардеробной. Например, 2-комнатная квартира площадью 55,28 кв. м с комнатой 9 кв. м и 9-метровой кухней и холлом (вторая комната 17 кв. метров). Или другой вариант «двушки» также с 9-метровой и 17-метровой комнатами, кухней 13,8 кв. метра и холлом 17 кв. метров.

Планировки имеют те же минусы, о которых я писала в предыдущем расследовании. Низкие потолки (2,64 метра), маленькие площади кухонь, много «лишних» перегородок, которые мешают, но убрать их нельзя, высокий процент нежилой площади. В общем, выходит, что либо коридор сделан очень неудобно с множеством несуразных перегородок, либо в квартире огромный холл, что, конечно, дорого выходит.

Как купить?

Способ покупки надежный: посредством заключения ДДУ в полном соответствии с 214-ФЗ, через открытие аккредитива.

Схема следующая:

1. Выбор квартиры. Бронирование сроком на 3 рабочих дня (5 рабочих дней для региональных клиентов).

2. Консультация у специалиста по работе с ипотекой. После предоставления документов для банка продление брони на 10 рабочих дней.

3. Подписание ДДУ в офисе «ЛСР».

4. Оплата первоначального взноса в течение 5 рабочих дней с момента подписания ДДУ путем открытия аккредитива в банке «Санкт-Петербург». Комиссия банка 0,1% от суммы покупки, но не менее 1200 рублей и не более 5000 рублей.

5. Подписание кредитного договора в офисе банка. При согласовании с банком возможно до, либо после подписание ДДУ.

6. Оформление документов, необходимых для регистрации договора в Росреестре:

  • Нотариальная доверенность на представителей «ЛСР»;

 

  • Нотариальное заявление, подтверждающее отсутствие зарегистрированного брака, либо нотариальное согласие супруга (при оформлении ДДУ на одного из супругов), либо нотариально заверенная копия свидетельства о браке (при оформлении ДДУ на обоих супругов);

 

  • Оплата госпошлины за регистрацию ДДУ (100 рублей с каждого дольщика);

 

7. Передача документов для регистрации под расписку специалистам регистрационной группы.

8. Получив зарегистрированный ДДУ из Росреестра, специалисты регистрационной группы пригласят дольщика забрать зарегистрированный ДДУ.

9. Осмотр квартиры и подписание смотровой справки. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию, дольщика оповещают через sms о возможности записаться на осмотр.

10. Подписание акта приема-передачи в офисе «ЛСР».   

  

Купить квартиру в новостройке можно в ипотеку, ее предоставляют множество банков: ВТБ24, «Газпромбанк», «Уралсиб», «Сбербанк», «Ханты-Мансийский банк», банк «Санкт-Петербург», Райффазен Банк и другие.

Можно приобрести жилье в рассрочку до конца II квартала 2015 года – на 13 месяцев. Минимальный первоначальный взнос 10%. При 100% оплате или ипотеке предоставляется скидка 15%. В случае рассрочки скидка действует на первый взнос.

Например, при покупке 2-комнатной квартиры стоимостью 3 млн 848 тысяч рублей и первом взносе 3 миллиона рублей цена увеличится до 3 млн 969 тысяч рублей. Месячная выплата составит 74 600 рублей. Расчет таков: 46 квадратных метров можно купить на первый взнос по цене 65 тысяч за «квадрат». Оставшиеся 12,76 кв. м будут уже по цене 76 тысяч за «квадрат».

Как строят?

Технологию строительства я подробно описывала в первой части расследования: железобетонные панели 160 мм толщиной, слой утеплителя «Rockwool» такой же толщины и штукатурка с покраской. На этот раз я только поинтересовалась, какой фирмы ставят окна и лифты. Оказалось, что лифты будут Щербинского завода, а насчет окон информации пока нет.

Кстати, мусоропровод в домах не предусмотрен. Также меня интересовало, как себя «чувствуют» фасады, как долго сохраняется внешний вид? Оказалось, что один из первых объектов, который был построен по технологии, которую «ЛСР» использует сейчас – это ЖК «Долгоозерный», он находится чуть восточнее пересечения улиц Долгоозерной и Парашютной. Первая очередь этой новостройки была сдана, по словам менеджера, в 2010 году, хотя окончательно весь комплекс был сдан только в начале 2013 года. В общем, довольно недавно, отметила я, и оценивать внешний вид фасадов смысла, наверное, не имеет.

Проверка форумов

Особенных претензий к качеству строительства на форумах не слышно, больше нареканий вызывает класс отделки. Это типичный эконом: линолеум на вспененной основе типа «Синтерос», бумажные обои (на кухне моющиеся), потолки окрашенные водоэмульсионной краской. Все материалы, двери и сантехника отечественного производства, стальная ванна. Многим хотелось бы увидеть отделку лучшего качества.  

Большинство претензий, которые высказываются на форумах по отношению к «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» касаются объективных параметров новостройки, таких как цена, инфраструктура, местоположение и т.д. В отношении ЖК «Новая Охта» основные мишени для критики – это местоположение и инфраструктура, вернее, ее отсутствие. На форумах разворачиваются целые баталии по поводу локации новостройки. Одни всячески критикуют это место, другие с жаром защищают его, а критиков обвиняют в завистнических чувствах.

Место и, правда, своеобразное. Рядом с развитым Красногвардейским районом, но «отрезано» от него из-за КАД. До метро пешком можно дойти разве что с риском для жизни. Транспорт пока никакой сюда не ходит, но, конечно, когда дома заселят, появятся маршрутки. Вся инфраструктура только будет строиться, причем, строит не застройщик, а город, что делает сроки абсолютно неопределенными.

Соцкультбыт

Будет построено 4 детских сада, 3 школы, детская и взрослая поликлиники, еще одна дорога, которая пройдет вдоль всего комплекса со стороны КАД, а также пешеходный переход через КАД. Кроме того, запланирован спорткомплекс (вероятнее всего, как обычно, от «Газпрома»), обширная деловая зона с магазинами, торгово-развлекательными комплексами.

  

С парковками все, на редкость, просто замечательно. Бесплатных открытых парковочных мест у домов запроектировано столько же, сколько квартир в домах – небывалая роскошь в наши дни. Как объяснила мне менеджер, этого удалось достичь из-за полного отсутствия в ЖК «Новая Охта» студий, да и 1-комнатных квартир будет очень мало. Кроме того, здесь появятся многоярусные неотапливаемые (продуваемые) паркинги. Стоимость машиноместа в них будет около 250-300 тысяч рублей, к сдаче первой очереди часть из них  будет уже достроена.

Резюме

Подведем итоги. ЖК «Новая Охта» - это жилье от надежного застройщика, которое продается по юридически безупречной схеме. Есть большой выбор банков, предоставляющих ипотеку, гибкие условия рассрочки. Не приходится сомневаться, что дома достроят в срок.

Квартирография комплекса с ориентацией на двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры – преимущество проекта, и для многих очень весомое (в каждой секции будет лишь от трех до пяти квартир). Очевидно, что ЖК «Новая Охта» рассчитан на семьи, а не на инвестиции в малогабаритное жилье, именно поэтому студий тут нет совсем, а «однушек» так мало.

Городская прописка, хотя комплекс и расположен за КАД – тоже существенный плюс, кто сталкивался с областными госучреждениями, тот знает.

Теперь о минусах. Инфраструктура в пешей доступности появится не сразу – к этому нужно быть готовым. КАД проходит совсем рядом, для многих это существенный недостаток. Низкие потолки и небезупречные планировки – туда же. И самое главное, со времени последней проверки Тайного покупателя в ЖК «Новая Охта» довольно ощутимо выросли цены. По этой причине комплекс получает лишь «6» баллов на этот раз.

Дария Лапатухина 

Дата публикации 27 мая 2014
Подробнее об оценке
Общий балл
6 из 10
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться
Популярно на Новострой-СПб
Пользователь
17 июня 2014
В данный момент ходит какой либо общественный транспорт до этого ЖК?
Ответить
Полезный отзыв?
Пользователь
02 июня 2014
Недавно купили двушку в Новой Охте, сдача 3 квартал 2014. Выбирали именно в этом районе, поскольку у нас ребенок, а там живут родители мужа, удобно, и район уже знакомый. Подкупает то, что застройщик надежный, крупная компания. Плюс квартиры уже с отделкой. Простенькая конечно, зато въехать можно сразу, а нам это важно. Кстати не согласна, что планировки плохие, вполне приличные, кухни большие, комнаты нормальной формы. Да и потолки стандартные. Хотели брать от застройщика, были в офисе на Кирочной, там, кстати, есть детская комната. :) Но людей было очень много. Но в итоге взяли по переуступке через «Единый Центр Переуступок». Вышло даже на 200 тысяч дешевле, а при переезде это важно. :) Ждем теперь осень. :)
Ответить
Полезный отзыв?
Пользователь
29 мая 2014
Первая очередь Долгоозерного сдана в 2008году и с фасадами все нормально
Ответить
Полезный отзыв?
Пользователь
27 мая 2014
для такого ГЛУХОГО места цены загнуты весьма космически.
Показать все комментарии
Ответить
Полезный отзыв?
Добавьте отзыв, заполнив личные данные, или сначала войдите на сайт, тогда информация будет автоматически взята из личного профиля.
Оценка ТП*

Спецпредложения от застройщиков в декабре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

Посмотреть ещё
4.7
Проверено Новострой-СПб
Скидки студентам 50 000 рублей
ООО «Юнит»
Сдан
Санкт-Петербург, Адмиралтейский
Фрунзенская
2 мин.
4 120 190
Студия от 25.00 м2
5 603 544
1-комн. от 34.90 м2
7 672 527
2-комн. от 57.10 м2
10 165 338
3-комн. от 78.50 м2
753 квартиры
Посмотреть ещё
4
Скидки до 12%
Glorax Development (Глоракс Девелопмент)
Строится
Санкт-Петербург, Василеостровский
Приморская
15 мин.
3 045 000
1-комн. от 30.00 м2
4 770 000
2-комн. от 47.00 м2
6 005 000
3-комн. от 66.30 м2
 
Посмотреть ещё
Скидка для иногородних в 50 000 руб. от стоимости квартиры
Абсолют Строй Сервис
Строится
Санкт-Петербург, Выборгский
Лесная
10 мин.
2 961 000
Студия от 31.85 м2
3 799 000
1-комн. от 39.59 м2
5 503 000
2-комн. от 58.25 м2
8 424 000
3-комн. от 85.11 м2
12 086 000
4-комн. от 111.93 м2
 
Посмотреть ещё
4.6
ООО «Петрострой»
Строится
Ленинградская область, Всеволожский район
Девяткино
19 мин.
1 174 667
Студия от 20.86 м2
1 843 238
1-комн. от 29.85 м2
3 028 252
2-комн. от 53.88 м2
1 107 квартир

Скидки и спецпредложения от застройщиков