ЖК «Цивилизация» и ЖК «Светлый Мир «О’Юность»: сравниваем новостройки на Октябрьской набережной

Промзоны Петербурга постепенно превращаются в благоустроенные жилые районы благодаря программам редевелопмента. В скором времени преобразится и территория  между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом. По заданию редакции Novostroy-SPb.ru Тайный покупатель сравнил два жилых комплекса, которые строятся на месте бывших заводов: ЖК «Цивилизация» от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» и ЖК «Светлый Мир «О’Юность» от Seven Suns Development.

Что строят?

ЖК «Светлый Мир «О’Юность» располагается между Дальневосточным проспектом и Октябрьской набережной южнее улицы Крыленко и представляет собой 8 корпусов на 3635 квартир. Все дома имеют переменную высотность от 14 до 25 этажей. Строительство ведется в две очереди.

Первые 4 корпуса планируют ввести в эксплуатацию к концу этого года, оставшиеся 4 корпуса - годом позже. Помимо жилья предусмотрено строительство детского сада на 220 мест, 9-этажного паркинга почти на 1000 машино-мест и торговой галереи вдоль улицы Крыленко. Сейчас распродаются последние квартиры первой очереди, в продажу поступили 5 и 8 корпуса второй очереди.

ЖК «Цивилизация» проект более масштабный, будет освоена территория 60 га, она также находится между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом, но севернее - от улицы Антонова-Овсеенко до улицы Крыленко. Застройка будет продвигаться с севера на юг и продлится до 2025 года. В продаже пока первый 25-этажный корпус на 744 квартиры со сроком ввода в эксплуатацию I квартал 2018 года, позже выпустят в продажу паркинг.

Всего построят около 26 домов, большую часть по обычной для компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» панельной технологии, но часть домов, которые возведут вдоль Октябрьской набережной ближе к концу проекта, будут кирпично-монолитными в стиле «неосталинский ампир», с видовыми квартирами и закрытыми дворами.

Помимо жилья предусмотрена инфраструктура: 4 садика на 720 мест, 2 школы на 3300 мест, детский сад с начальной школой на 200 мест. В рамках проекта появятся отдельно стоящие многоярусные паркинги, коммерческие помещения на первых этажах.

Кто строит?

Компания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» является одним из самых крупных и именитых застройщиков Санкт-Петербурга, она строит много и не раз попадала в фокус внимания Тайного покупателя, неизменно получая высокие оценки за надежность, поскольку сдавала много недвижимости, а главное качественно и в срок. К сожалению, в последнее время ситуация начинает меняться, переносы сроков строительства участились, как и жалобы покупателей на качество.

В расследовании по ЖК «Цивилизация» я приводила конкретные примеры, и к настоящему времени к ним добавились новые:

-  еще на один квартал (до конца II квартала 2016 года) продлен срок строительства 1-3 корпусов ЖК «Калина парк-2»;

-  на квартал (до конца II квартала 2016 года) перенесен срок сдачи корпусов 14 и 16 третьей очереди строительства ЖК «София».

На данный момент еще непонятно, отразятся ли эти переносы на сроках заселения и в какой мере, поскольку на передачу квартир «ЛСР.  Недвижимость – Северо-Запад» отводит от 6 до 12 месяцев после ввода дома в эксплуатацию, то есть, если перенос сдачи на один квартал укладывается в эти полгода, то, можно сказать, что его и нет. Часть менеджеров предлагает покупателям ориентироваться на срок выдачи ключей, прописанный в договоре, в то время как другие обещают на практике более раннее заселение, объясняя, что такой долгий срок передачи ключей указывается «с запасом».

Seven Suns Development компания молодая, завершенных проектов в Санкт-Петербурге пока не имеет. В Вологде девелопер сдал в эксплуатацию два небольших дома: «Светлый дом «Музыкант» в сентябре 2014 года и «Светлый дом «Твои Окна» (другое название «Светлый дом «Вдвоем») в мае 2016 года. Другие проекты, которые висят на сайте девелопера в списке завершенных, присутствуют также в портфеле еще одной компании - О2 Development.

Оба ЖК в Вологде сданы с двухмесячной задержкой (ЖК «Твои окна» по причине того, что с первого раза не прошел Госкомиссию из-за отсутствия ограждений на лоджиях, дольщикам выплачивались компенсации за задержку). 

Следующим должны ввести в эксплуатацию первую очередь ЖК «Светлый Мир «Я – романтик» (читайте расследование Тайного покупателя), по плану - в III квартале 2016 года. Но степень готовности домов оставляет сомнения, что они будут сданы в срок.

По ЖК «Светлый Мир «О’Юность», который должен быть сдан кварталом позже, тоже нет такой уверенности. Хотя темпы строительства и высокие, но в последнее время заметно снизились, кроме того, изначально сроки установлены очень сжатые. Дольщики, судя по настроениям в группах, морально готовы к некоторым задержкам.

Разведка в Интернете

Обе новостройки хорошо представлены в Интернете. «ЛСР.  Недвижимость – Северо-Запад» выкладывает информацию обо всех объектах на общем сайте. Лирики там нет, зато вся практическая информация изложена коротко и ясно. Есть цены, планировки, подробное описание технологии строительства, документы.

Правда, к навигации сайта есть некоторые вопросы - с первого раза не так легко разобраться, где искать информацию о паркинге, ипотеке и рассрочке. Дольщики общаются в закрытой группе «Вконтакте», но обсуждать пока особенно нечего (проект лишь недавно вышел на рынок новостроек), поэтому общение идет вяло, никакие сенсации в фокус внимания не попадают.

ЖК «Светлый Мир «О’Юность» имеет преимущество в виде современного сайта с 3D визуализацией, web-камерами, подробным графиком работ по статьям, возможностью выбора квартиры как из списка по параметрам, так и на 3D-макете.

Форум дольщиков тоже намного более живой, обсуждения захватывающе интересные. Словом, как официальная, так и неофициальная информация по ЖК «Светлый Мир «О’Юность» представлена в Интернете намного более полно, чем по ЖК «Цивилизация».

Кроме того, если говорить об информационной доступности, хочется отметить готовность к диалогу с дольщиками со стороны Seven Suns Development. Любую техническую информацию о своей квартире или о доме можно получить в течение нескольких дней.

Схема выглядит следующим образом: официальный запрос дольщик передает своему менеджеру, менеджер направляет его в проектный отдел, ответ поступает напрямую на электронную почту дольщика. В компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» ничего подобного не предусмотрено.

Качество строительства

Ранее я неоднократно писала, что свои дома «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» строит из панелей, произведенных в теплом цеху, в связи с чем исключается вероятность «аммиачных квартир» (аммиак могут содержать присадки, их добавляют в бетон для придания ему морозоустойчивости). Поскольку монолитные работы на морозе «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» не производит, монтируя дом из уже готовых панелей, необходимость в присадках отпадает.

О претензиях, которые можно услышать в отношении качества квартир, построенных «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», я писала в расследовании ЖК «Цивилизация», они не утратили свою актуальность: жалуются на самую бюджетную отделку, слышимость между квартирами, невысокое качество и недолговечность стяжки, шумные тихоходные лифты марки КМЗ, местами однокамерные стеклопакеты вместо обещанных двухкамерных - словом, самый экономный эконом.

Дольщики ЖК «Светлый Мир «О’Юность» внимательно следят за строительством всех объектов Seven Suns Development, пробираются на стройплощадку, делают фото и видео, а потом активно обсуждают все в своей группе. И по петербургским объектам есть что обсудить, поскольку проблем предостаточно. В то же время, по ЖК «Твои окна» в Вологде, где сейчас идет активное заселение, нареканий по качеству строительства пока не поступало.

Как строят?

Технология строительства первого дома ЖК «Цивилизация» - панельная с бесшовной отделкой фасадов. Это стандартная и годами отработанная технология, которой «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» пользуется для возведения подавляющего большинства своих домов.

Стены и перекрытия ставят из панелей, с внешней стороны стены монтируют слой утеплителя, штукатурят и красят. В результате не возникает необходимость конопатить и замазывать стыки между панелями, а по тепло-, влаго- и шумолизоляционным свойствам конструкция не уступает монолитным домам.

Все квартиры «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» сдает с отделкой «под ключ», в ЖК «Цивилизация» она будет улучшена тем, что вместо линолеума, который вызывал много нареканий по качеству, на полу будет ламинат 32 класса. Также в отделку входят обои на стенах, окрашенные водоэмульсионной краской потолки, в санузлах плитка на полную высоту, отечественная сантехника.

Технология строительства ЖК «Светлый Мир «О’Юность» каркасно-монолитная. Наружные стены из пеноблоков, толщиной 200мм, с утеплителем и навесными вентилируемыми панелями. Цвета фасадов застройщик то и дело меняет. Изначально они были прорисованы в сиреневом цвете с желтыми вертикальными полосами, теперь стали темно-синие с зеленым. В ЖК «Я - Романтик» цветовая концепция фасадов менялась, по крайней мере, раза три.

Квартиры сдадут с чистовой отделкой и мебелью, цвета которой можно будет выбрать из нескольких вариантов. Причем, изначально застройщик показывал три варианта, сейчас говорят, что эти варианты уже не будут предложены, выбирать придется из других.

Появится интернет-сервис, где каждый дольщик в своем личном кабинете сможет выбрать материалы для отделки своей квартиры. В группе ЖК «Светлый Мир «О’Юность» вывешены фотографии интерьеров ЖК «Твои окна», который недавно был сдан в Вологде, там все выглядит достаточно интересно.

Отделка и мебель не входят в договор долевого участия и передаются дольщикам по договору пожертвования. Ремонт предполагает: на полу ламинат, на стенах обои, в санузле плитку только на полу, стены покрасят. Из мебели во всех квартирах будет электрический чайник, кухонный гарнитур с варочной панелью, шкаф-гардероб. В студиях и однокомнатных добавится диван, стол и стулья. Более подробно о комплектации дома можно прочесть в расследовании Тайного покупателя.

ЖК «Светлый Мир «О’Юность»

Сравнить качество ремонта и строительства в ЖК «Цивилизация» и ЖК «Светлый Мир «О’Юность» сложно. Seven Suns Development дает возможность выбора цветов и дарит мебель, зато «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» выкладывает плиткой стены в санузлах. Сама отделка, мне кажется, одного уровня, судя по фотографиям.

Геометрия жилья

В ЖК «Цивилизация» потолки выше - 2.7 метра против 2.65 метра в ЖК «Светлый Мир «О’Юность». Кроме того, в ЖК «Цивилизация» нет студий и 1-комнатных квартир маленькой площади. Чаще всего, клиенты «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» рассматривают это как плюс, поскольку полагают, что этот факт в какой-то мере защищает от частой смены соседей.

Во всем остальном планировки в ЖК «Светлый Мир «О’Юность» удачнее. Они отличаются большим разнообразием, хорошим выбором (в том числе вариантов малогабаритного жилья), продуманностью и функциональностью помещений. Балконы более глубокие.

В ЖК «Цивилизация» основной недостаток планировок, на мой взгляд - это большое количество бесполезных квадратных метров и функциональная непродуманность во многих квартирах, например: в 1-комнатных квартирах часто некуда поставить шкаф в прихожей, а в квартирах метражом побольше прихожая часто разбита на много маленьких помещений, переходящих одно в другое. Бывает, что площадь кухни всего 8,4 кв. метра при комнате 20 кв. метров и т.д.

В ЖК «Светлый Мир «О’Юность» таких недостатков нет, планировки более продуманы исходя из назначения каждого помещения. Есть большой выбор популярных сейчас евро-планировок с большой кухней и маленькими спальнями. Во всех студиях предусмотрены ванны, а не душевые кабины, кое-где даже можно встретить такой эксклюзив как окна в ванных комнатах. Большие студии бывают с кладовками и просторными удобными прихожими. Геометрия двух- и трехкомнатных квартир тоже продуманная и удачная. 

Цена вопроса

Квартиры в ЖК «Цивилизация» планируют передать на квартал позже, чем во второй очереди ЖК «Светлый Мир «О’Юность», но при этом цены на 30% выше, квадратный метр стоит более чем на 20 тысяч рублей дороже. Любая аналогичная квартира в ЖК «Цивилизация» обойдется, как минимум, на миллион рублей дороже, чем в ЖК «Светлый Мир «О’Юность». Разница очень велика.

Кроме того, цены на последние квартиры в первой очереди ЖК «Светлый Мир «О’Юность» остаются такими же, как на жилье во второй очереди. Вот только остались, в основном, квартиры только на первых этажах. Кого это не смущает, может прилично сэкономить.

ЖК «Цивилизация» 1 корпус, ввод в эксплуатацию I квартал 2018 года, ключи до 30.09.2018

ЖК «Светлый Мир «О’Юность» корп. 1-4, IV квартал 2016 года (остались первые этажи)

ЖК «Светлый Мир «О’Юность»  корп. 5,8, IV квартал 2017 года

Как купить?

Обе новостройки продаются по 214-ФЗ через заключение ДДУ. «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» бронирует квартиры бесплатно и даже по телефону на срок до 3 дней (продляется при ипотеке), Seven Suns Development берет 30 тысяч рублей за бронь на 10 дней, потом эти средства идут в счет оплаты за ускоренную регистрацию договора.

Оплату первого взноса оба застройщика принимают на аккредитив с той разницей, что Seven Suns Development требует оплату в день заключения договора, а «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» оставляет дольщику на это 5 дней.

Приобрести квартиру можно тремя путями: 100% оплата, льготная ипотека, рассрочка. ЖК «Цивилизация» кредитует 9 банков, а ЖК «Светлый Мир «О’Юность» только три (Сбербанк, Промсвязьбанк и Транскапиталбанк). Процентная ставка у всех банков примерно на уровне 12%.

Условия рассрочки по всем параметрам намного привлекательнее у «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». При первом взносе 1 миллион рублей предлагается беспроцентная рассрочка до июня 2018 года (стоимость квартиры такая же, как при 100% оплате).

Если первый взнос меньше миллиона (от 10%), удорожание составит только 7%, причем не на всю стоимость квартиры, а только на те квадратные метры, которые покупаются в рассрочку. Рассрочка в ЖК «Светлый Мир «О’Юность» предоставляется до сентября 2017 года, первоначальный взнос от 40% и удорожание составляет 18%.

Квартиры в обоих ЖК не купить с помощью военной ипотеки, а вот субсидии или материнский капитал использовать можно, но в рамках ипотечной программы, так что иметь сумму для первого взноса все равно необходимо. 

Сразу после покупки квартиры можно в счет погашения ипотеки направить средства материнского капитала, а субсидию пустить на оплату получится после достижения 70% готовности дома.

Сервис

Часы работы достаточно удобны у обеих компаний, хотя двери Seven Suns Development открыты для покупателей чуть дольше (в будни до 21.00, в выходные до 20.00). «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (работают до 19.00 в будни и до 17.00 по выходным) имеет больше офисов в разных концах города, но ни одного непосредственно на объекте.

У Seven Suns Development есть центральный офис на Петроградской стороне и еще один прямо у стройплощадки на Октябрьской набережной. Что касается качества консультаций менеджеров, оно очень нестабильно у обеих компаний. Попросту говоря, все зависит от того, повезет ли с менеджером.

Соцкультбыт

С точки зрения инфраструктуры ЖК «Цивилизация» выигрывает, поскольку располагается ближе к гипермаркетам и торговым центрам, кроме того, внутри самой новостройки возведут больше инфраструктурных объектов.

Здесь появится 4 детских сада на 720 мест, 2 школы на 3300 мест, объединенное здание детского сада и начальной школы на 200 мест. Вся эта инфраструктура будет строиться поэтапно. Первую школу возведут в 2019 году, первые два детских сада в конце 2018 и 2020 годов.

ЖК «Цивилизация»

Первые этажи в ЖК «Цивилизация» отданы под коммерческие помещения: там откроются универсамы, аптеки, салоны красоты и все остальное. Через дорогу, на другой стороне Дальневосточного проспекта работают спорткомплекс «Газпрома», гипермаркеты «Лента», «Касторама», «Карусель», «Леруа Мерлен», «Лондон Молл», «Мебель Wood», а также поликлиники, детские сады и школы - все это в пятиминутной пешей доступности.

Проектом строительства предусмотрены также подземные и наземные паркинги в общей сложности на 4230 мест. Первый паркинг будет 6-ярусным, его построят вместе с первым домом. Продажи машино-мест откроются, скорее всего, в конце 2016 года, тогда же озвучат и цены, но предположительно минимальная стоимость машино-места будет начинаться от 350-400 тысяч рублей.

ЖК «Светлый Мир «О’Юность» тоже не будет обделен инфраструктурой. Вдоль улицы Крыленко построят два ряда торговой галереи, часть помещений которой будут общественными, но большинство предназначены под коммерцию. Галерея соединит между собой 25-этажные башни первых четырех корпусов. Ее недавно начали строить, и для дольщиков оказалось сюрпризом, что она будет двухэтажной.

Тем, кто купил квартиры на втором этаже с окнами во двор, сильно не повезло, их окна выходят на крышу и тут же упираются в стенку второго этажа пристройки. Кроме того, между двумя рядами галереи образуются довольно тесные и глухие дворы-колодцы, и пока не понятно, как будет организован вход в парадные. Некоторые дольщики опасаются, что вход в магазины второго ряда галереи и в подъезды первой секции башен могут оказаться рядом.

Помимо коммерции застройщик обещает целый ряд предприятий общественного назначения, но пока не очень понятно, как и на какие средства они будут функционировать. По заверениям Seven Suns Development, объекты построят и обустроят «под ключ» на средства инвестора, но извлечение прибыли не планируется, задачей является самоокупаемость.

В компании также заверяют, что содержание объектов не ляжет на плечи всех жителей новостройки, а лишь тех, кто захочет пользоваться их услугами. Что получится из этой идеи на практике - пока загадка.

Характерно, что назначение общественной инфраструктуры определено не жестко, дольщики могут его изменить, если коллективно выразят такое намерение. Пока речь идет о следующих помещениях:

• Банный комплекс (в цокольном этаже 5 корпуса);
• Фитнес-центр (в цокольном этаже 1 корпуса);
• Общественный центр с кинозалом, музыкальным клубом, конференц-залом и эксплуатируемой кровлей (между 6 и 7 корпусами);
• Дом творчества юных (в галерее между 1 и 2 корпусом);
• Кафе (в галерее между 2 и 3 корпусом);
• Библиотека и книжный клуб (8 корпус);
• Общая кухня во дворе.

На фоне этого изобилия, инфраструктура, которую застройщик законодательно обязан создать в новостройке, представлена без излишеств, в соответствии с минимальными нормами. Сюда относится детский сад на 220 мест. Изначально его обещали построить вместе с первой очередью, сейчас уже такие обещания не звучат, скорее всего, садик появится вместе со второй очередью, поскольку строить его еще не начинали.

То же самое касается и паркинга: открытых парковок по периметру новостройки не будет, двор закрыт от транспорта, парковаться, по сути, негде. Между тем, многоярусный паркинг, который планируют построить, вместит чуть более 900 машино-мест, и это на 3635 квартир.

Ранее менеджеры обещали, что территорию перед первым корпусом купят, и там обустроят открытую стоянку, сейчас уже ясно, что, скорее всего, на этом участке со временем возведут еще один дом, поскольку закон позволяет построить на этой земле здание до 23 тыс. кв. м высотой до 75 метров. 

Кроме этого, на месте завода «Реактив» по адресу Октябрьская набережная, 44 появится здание высотой 20-25 этажей, оно также существенно закроет вид на Неву из большинства квартир.

Те, кто несколько лет назад покупал квартиры с видом на Октябрьскую набережную, сейчас сожалеют, что переплатили кругленькую сумму за вид, которым доведется полюбоваться в лучшем случае всего несколько лет.

Location

Локация новостроек напоминает палку о двух концах. ЖК «Цивилизация» расположена ближе к действующей инфраструктуре и остановкам общественного транспорта, но первый дом, который сейчас в продаже, строится вдоль загруженной магистрали (Дальневосточный проспект), по которой в несколько полос мчится нескончаемый поток транспорта. К тому же, вся инфраструктура находится за проспектом, так что вдыхать выхлопные газы и пыль жителям придется при каждом походе в магазин или в спортклуб.

ЖК «Светлый Мир «О’Юность» строится в глубине квартала, на расстоянии 500-600 метров от Дальневосточного проспекта, от Октябрьской набережной новостройку тоже отделяет некоторое расстояние, поэтому дышится там заметно легче, и на окнах не будет с такой же интенсивностью оседать копоть и пыль. 

С другой стороны, по Октябрьской набережной ходит один-единственный пятый автобус, а до остановки на Дальневосточном проспекте нужно еще дойти, как и до всей инфраструктуры, которая расположена за ним. До спортклуба - 2 км, до ближайшего универсама, почты банка - 800 метров, до школ и садиков – 1,5 км, а до гипермаркетов и торговых центров можно только доехать. 

Что касается метро, то от ЖК «Цивилизация» до ближайшей станции «Улица Дыбенко» 2 км, от ЖК «Светлый Мир «О’Юность» 3 км. На мой взгляд, несущественно, ведь все равно пешком далеко. Для автомобилистов расположение новостроек отличается совсем несущественно.

Выводы

Каждая из новостроек имеет свои четкие плюсы и минусы. ЖК «Цивилизация» - это более крупный и знаменитый застройщик, более выгодные условия рассрочки, больше число банков, предоставляющих ипотеку, более предсказуемое качество строительства и отделки, а также более комплексный подход к застройке и ситуация с инфраструктурой лучше, на мой взгляд.

ЖК «Светлый Мир «О’Юность» отличается более интересными планировками, большим выбором малогабаритного жилья и более благоприятным местоположением с точки зрения экологии. Но самое главное - это более низкие цены.

Разница в цене столь велика, что гипотетически выгоднее покупать квартиру в ЖК «Светлый Мир «О’Юность», даже, если срок задержат на целый год (что, кстати, маловероятно, учитывая темпы строительства). Смущает лишь полная непредсказуемость результата в отношении качества жилья и организации работы инфраструктуры комплекса.

Дария Лапатухина