ЖК «Мурино 2017» от «Самолет ЛО»: хорошие темпы роста цен и строительства

В окрестностях станции метро «Девяткино» продолжается строительный бум, на рынок новостроек Ленинградской области выходят новые проекты. Интерес вызывает и тот факт, что сюда потянулись московские застройщики. Вслед за ФСК «Лидер» свой первый проект в Девяткино запустила компания «Самолет Девелопмент». Как только продажи были открыты, редакция Novostroy-SPb.ru попросила Тайного покупателя проверить ЖК «Мурино 2017». 

Что строят?

ЖК «Мурино 2017» возводится в 1,5 км от станции метро «Девяткино», вдоль Воронцовского бульвара в той его части, которая находится ближе к КАД. Проект будет реализован в три очереди, запланировано 6 кирпично-монолитных жилых корпусов с яркими фасадами, школа и три садика (их планируют строить со второй и третьей очередью), а также отдельностоящие 5-этажные паркинги.

В первую очередь строительства входит два 12-этажных П-образных корпуса на 1776 квартир с чистовой отделкой, площадь жилья будет варьироваться от 21 до 76 квадратных метров. Заселение корпусов первой очереди намечено на конец 2017 года, второй - на конец 2018 года, а весь ЖК «Мурино 2017» планируют заселить к концу 2019 года.

Кто строит?

Застройщиком проекта выступает ООО «Самолет ЛО», учрежденное в феврале 2015 года совладельцем компании «СПб Реновация» и «Русское море» Максимом Воробьевым (82% голосов) и Игорем Евтушевским (18%). ЖК «Мурино 2017» - это первый проект ООО «Самолет ЛО». Управляется компания, по словам менеджера по продажам, из Москвы.

На официальном сайте раздел «О компании» представляет собой в буквальном смысле резюме Игоря Евтушевского, повествуя о его достижениях за более чем десятилетний стаж работы на рынке недвижимости.

В свое время он был генеральным директором «Главстрой СПб», «Ведис Девелопмент» (крупный девелопер Москвы), отвечал за строительство Олимпийской деревни в «РогСибАл». В настоящее время возглавляет компании «Самолет ЛО», «СПб Реновация» и московскую «Самолет Девелопмент», частью которой и является «Самолет ЛО».

«Самолет Девелопмент» была зарегистрирована в 2012 году, в 2014 вывела в продажу первый проект «Люберцы 2015», а уже с 30 сентября 2015 первым дольщикам начали выдавать ключи. Скорость строительства была сделана главной визитной карточкой компании, «этаж в неделю» - та планка, которую взяли за ориентир (на сайте ЖК «Мурино 2017» так и написано). При учете, что технология строительства не панельная, а кирпично-монолитная, темпы кажутся поистине фантастическими.

За два года построен 31 дом - полностью завершен проект «Люберцы 2015», в процессе реализации сейчас находятся ЖК «Люберцы 2016», «Внуково 2016» и «Пригород. Лесное» (проверен московским Тайным покупателем). В разработке еще несколько проектов.

Высокая скорость строительства заставляет задаться вопросами о качестве, но особенных жалоб от дольщиков Московского региона не поступает. Как правило, большинство претензий касается качества отделки, жалуются также на плесень по углам комнат (подробнее читайте в расследовании московского Тайного покупателя).

Разведка в Интернете

Официальный сайт новостройки не отличается примечательным дизайном, но очень удобен в навигации и по наполнению вполне неплох. Легко и быстро можно найти раздел с разрешительной документацией и способами оплаты. Особенно удался подбор квартир: их можно выбирать как визуально, кликая по корпусам и этажам, так и по параметрам -  метражу, цене и количеству комнат.

Описание каждой квартиры включает не только цену и планировку, прилагается очень удобный калькулятор ипотеки и рассрочки, так что можно сразу увидеть величину первого взноса и ежемесячного платежа. Вот только при выборе жилья по параметрам не прорисована роза ветров, поэтому сориентироваться по сторонам света можно лишь, выбирая квартиры по этажам.

В разделе «Ход строительства» регулярно, раз в 4-6 дней обновляются фотографии, есть видео и панорама, а вот web-камер я не нашла. Выложена вся разрешительная документация, общее описание проекта. Недостает информации о технологии строительства, ее нет, в том числе, и в проектной декларации. На схеме с расположением жилого комплекса фигурирует соседний ЖК «Светлановский» (строит ФСК «Лидер - Северо-Запад»). Позже я узнала, что оба московских застройщика осваивают проект планировки территории совместно.

Отделка на сайте описана как-то туманно. Сказано лишь, что отделочные работы будут «с использованием качественных материалов и выдержаны в классической, нейтральной цветовой гамме». Однако, что это за материалы не уточняется. В общем, у сайта есть ярко выраженные плюсы, но есть и минусы. Основное впечатление о новостройке получить можно, но кое-какие нюансы придется уточнять у менеджера. 

Обсуждения ЖК «Мурино 2017» только начинают накапливаться на форумах. Потенциальные покупатели пишут о послужном списке застройщика, публикуют фотографии хода строительства, обсуждают местоположение новостройки. Есть несколько групп «Вконтакте», в одной из них выложено много информации о проекте, но обсуждений там еще меньше, чем на форумах. 

Визит в офис

Ни офиса продаж, ни консультационного офиса на стройплощадке нет. Центральный и единственный офис «Самолет ЛО» находится на Петроградской набережной, в километре от станции метро «Горьковская» или 1,7 км от Финляндского вокзала и станции метро «Площадь Ленина». Если перевести 1,7 км в минуты, то получается 20. Однако советую закладывать время на то, чтоб сориентироваться на местности, поэтому я шла от метро до офиса почти полчаса. Это, конечно, очень много.

Зато часы работы офиса очень удобны: до 20.00 по будням и до 18.00 по выходным. По телефону мне посоветовали записываться на встречу с менеджером заранее, сообщив, что иногда даже в будние дни в рабочее время все менеджеры могут быть заняты с клиентами.

Офис застройщика располагается на 4 этаже бизнес-центра, куда можно подняться в стеклянном лифте с видом на холл с фонтаном. В самом офисе тоже все выглядит очень прилично: просторная зона ожидания с ресепшн, повсюду разложены буклеты. Клиентов проводят в не менее просторную комнату, где менеджеры консультируют за своими рабочими столами. Детского уголка я там не заметила, полагаю, что с ребенком лучше не приезжать на консультацию.

Менеджер, который достался мне, был очень любезен. Сперва он спросил, как я добралась, предложил чай, кофе и воду. Но, несмотря на все это, общение было некомфортным, поскольку многие мои вопросы о подробностях строительства вызывали у менеджера какую-то настороженность.

Он реагировал так, будто, например, интересоваться толщиной стен, количеством квартир на этаже и парковочных мест - нечто из ряда вон выходящее. Я чувствовала себя неуютно из-за этой подозрительности, и каждый новый вопрос стоил мне усилий.

В то же время, менеджер, почему-то, считал выбор квартиры обязательным пунктом программы, несмотря на то, что я сказала, что «покупать» квартиру буду еще через пару недель, тогда и планирую выбирать конкретный вариант. На момент визита в офис продаж меня интересовала общая информация о проекте, т.к. я «выбирала» из нескольких новостроек в Девяткино – мне просто нужно было понять преимущества ЖК «Мурино 2017» перед другими жилыми комплексами.

Кроме того, подбор квартир на сайте просто великолепен, и можно легко справиться самостоятельно. И все же, менеджеру зачем-то очень нужно было распечатать мне какой-то вариант планировки. При этом выбирать квартиру пришлось буквально вслепую - мне было предложено назвать цену, в которую я хочу уложиться, после чего менеджер предложил один вариант, не предоставив никакого выбора и не показав другие.

Как строят?

Технология строительства выбрана кирпично-монолитная. Наружные стены будут из газобетона с кирпичной облицовкой. Менеджер нехотя назвал мне примерную толщину стен. Наружные - 510 мм, межквартирные монолитные - 200 мм, межкомнатные из газобетона – 100 мм. Никакой дополнительной шумоизоляции не предусмотрено.

Менеджер уверял меня, что в наши дни шумоизоляция совершенно не используется в строительстве, даже в домах комфорт-класса, что, конечно же, не так. Шумоизоляция используется, и чтобы убедиться в этом, можно посмотреть, например, недавнее расследование по ЖК «Малая Охта».

Отделка квартир будет эконом-класса: на полу во всей квартире линолеум (даже в санузле), на стенах бумажные обои, в санузлах стены просто окрашены водоэмульсионкой. В рекламном буклете и на сайте в разделе об отделке есть картинки, но это не фотографии реальных квартир, а дизайнерские рисунки, на одном из которых, кстати, забыли нарисовать батарею.

Составить представление об отделке по ним совершенно невозможно, гораздо лучше помогает подсказка от менеджера, что отделка будет такая же, как у «Главстрой СПб». Подробнее о качестве этой отделки я писала в сравнении ЖК «Северная Долина» и ЖК «Триумф парк». Процитирую:

«Устанавливается самая дешевая отечественная сантехника: стальная ванна на ножках (без экрана), мойка на кухне и раковина в ванне (без тумбы), унитаз. Все коммуникации наглядно проведены. Мне никогда раньше в других жилых комплексах так не бросались в глаза торчащие трубы, как в «Северной Долине». Система разводки отопления вертикальная, так что лицезреть трубы придется и в жилых комнатах тоже.

Входные двери практически все жильцы заменяют (судя по отзывам на форумах). Качество межкомнатных дверей тоже довольно низкое, фурнитура быстро ломается. Но стоит отдать должное: входные группы выглядят вполне неплохо, и лифты устанавливают качественные – Otis».

Менеджер подтвердил, что лифты в ЖК «Мурино 2017» также будут марки Otis. В группах ЖК «Северная долина» и «Юнтолово» можно прочесть впечатления реальных дольщиков и даже увидеть фотографии отделки. Замечу, что отделка московских жилых комплексов от «Самолет Девелопмент» на фото выглядит лучше: сантехника красивее и плитка в санузлах.  

Благоустройство территории в ЖК «Мурино 2017» будет включать в себя стандартные опции: детские площадки, спортивные площадки с тренажерами и озеленение. Дворы будут открытые, места для парковки вынесены за внешний периметр зданий (подробнее о парковках в разделе «Соцкультбыт»).

Как купить?

Земельный участок находится в собственности застройщика. Квартиры в ЖК «Мурино 2017» продаются по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Порядок сделки такой:

1.  Бесплатная бронь ставится на 3 дня;

2.  Ипотечная бронь ставится на 2 недели под залог 10 тысяч рублей (входит в стоимость квартиры);

3.  Документы на ипотеку подаются через ипотечного специалиста «Самолет ЛО» (самому в банк ехать не нужно);

4.  Первый взнос нужно осуществить в день подписания ДДУ на аккредитив в том банке, где берется ипотека, там же подписывается кредитный договор;

5.  Оформляются документы для регистрации ДДУ (нотариально заверенное согласие супруга или справка том, что в браке не состоит, квитанция об уплате госпошлины);

6.  ДДУ на регистрацию в Росреестре подает застройщик, услуга бесплатная (право собственности покупатель оформляет сам позже);

7.  Зарегистрированный договор нужно забрать в офисе застройщика.

Льготную ипотеку на покупку квартир в ЖК «Мурино 2017» предоставляют уже 13 банков, хотя на стройплощадке еще отливают монолит первых этажей. Это внушает оптимизм, т.к. говорит о высоком кредите доверия со стороны банков. Первый взнос составляет от 20%, ставки колеблются в интервале от 11.5% до 12% годовых.

Доступны также разные варианты рассрочки:

1   Беспроцентная рассрочка до конца года предоставляется при первом взносе от 50% (цена как при 100% оплате);

2.  Под 1.5% в месяц на остаток. Минимальный взнос 30%, рассрочка до декабря 2016 года;

3.  Под 2% в месяц на остаток. Минимальный взнос 15%, рассрочка до июля 2017 года. 

При покупке можно использовать материнский капитал, субсидии не проходят под степень готовности объекта (она должна быть не меньше 70%).

Сам по себе ДДУ хоть и написан тяжелым слогом, но вполне соответствует 214-ФЗ. У меня глаз зацепил только один пункт (7.7.), в котором говорится, что при расторжении ДДУ по инициативе дольщика удерживается отступные в размере 10%. Редакция Novostroy-SPb.ru обратилась к Денису Артемову, ведущему юристу юридической фирмы Via lege, с просьбой прокомментировать законность этого пункта.

По словам юриста, пункт 7.7. не противоречит действующему законодательству. «Застройщик специально указывает, что при расторжении ДДУ в случаях, предусмотренных 214-ФЗ, применяются условия расторжения ДДУ, как они описаны в законе. Во всем остальном стороны, руководствуясь принципом свободы договора, вправе договориться, о чем пожелают», - объяснил Денис Артемов.

Проще говоря, применение пункта 7.7. возможно только, если дольщик вдруг по своей инициативе решит расторгнуть договор, например, по причине внезапного переезда в другую страну, когда потребность в квартире в Ленобласти уже отпадет. Тогда он придет к застройщику с просьбой расторгнуть договор и вернуть деньги. Они будут возвращены дольщику, но за вычетом 10% от цены квартиры.

Что касается страхования ответственности застройщика, то в ДДУ и проектной декларации указана компания «Абсолют Страхование». Я сверилась со списком аккредитованных страховщиков Центробанком и нашла там «Абсолют Страхование».

Геометрия жилья

Квартирография жилого комплекса ориентирована, в первую очередь, на однокомнатные квартиры, их в первой очереди 66%. 21% приходится на студии, двух- и трехкомнатных квартир всего 8% и 3%, соответственно. Количество квартир на этаже сильно отличается в зависимости от секции. 

Например, по 13 квартир в секциях с однокомнатными (там же располагается самая маленькая «двушка»), по 6-8 квартир в секциях, где разные типы квартиры, там же есть один вариант большой «однушки» (40.2 кв. м).

Квартиры в ЖК «Мурино 2017» однотипные, и лишь немного отличаются по размеру. Студии все небольшие, прямоугольной формы, но за счет того, что часть места уходит под санузел и прихожую, оставшееся помещение по форме приближается к квадрату. Предусмотрен большой 4-метровый санузел с ванной, прихожая небольшая, но удобная, с местом под шкаф или вешалку.

Однокомнатные квартиры тоже все, в основном, одного типа, различаются размером помещений. Выбивается из общей массы только небольшое количество двусторонних квартир. В остальных комната и кухня выходят на одну сторону, спроектирован раздельный санузел и удобная прихожая с местом под шкаф. Метраж кухонь примерно 9.5-10 кв. метров, но есть и вариант 11.5 кв. метров.

Площадь комнаты варьируется от 15 до 20 кв. метров. В буклетах у некоторых квартир нарисованы большие балконы вдоль комнаты и кухни, но менеджер сказал, что от них решено было отказаться. Балконы теперь у всех квартир небольшие, но можно выбрать примыкающий к кухне, либо комнате.

Двухкомнатные квартиры представлены в трех основных вариантах, не считая небольших отличий по метражу. Самая компактная - это просто «однушка» с дополнительной комнатой, квартира побольше - с узким коридором, кладовкой и ориентацией на противоположные стороны света. Самая большая - с ориентацией на смежные стороны света и большим квадратным холлом.

Трехкомнатные квартиры все одной планировки, отличаются только размером комнат. По форме они напоминают букву «Г», коридор тоже повторяет такую форму.

Что почем

Цены на квартиры в ЖК «Мурино 2017» не зависят от ориентации окон и этажа. На первом этаже квартиры дешевле только за счет того, что там нет балкона.

Рост цен идет быстрыми темпами, прайс пересматривают 1-2 раза в месяц. С момента открытия продаж 1-комнатные подорожали примерно на 70 тысяч рублей, студии гораздо больше - примерно на 280 тысяч рублей. 

Например, студия площадью 23.05 кв. метра на старте стоила 1 415 137 рублей, сейчас - 1 696 595 рублей. Самая маленькая студия метражом 21.42 кв. метра оценивалась в 1.3 млн рублей, сейчас - 1 576 619 рублей.

Цены при 100% оплате, ипотеке или рассрочке до конца 2016 года (первый взнос от 50%):

Жилых комплексов в Девяткино строится немало, но в большинстве из них цены выше. Стоимость жилья ниже только в ЖК «Витамин» от «Лидер Групп». В ЖК «Алфавит» квадратный метр стоит на 1-2 тысячи рублей дешевле, но и срок сдачи там позже на полгода, не считая времени на заселение.

В ЖК «Краски лета» более доступные студии - квадратный метр стоит на 6 тысяч рублей дешевле, при том, что срок сдачи намечен на конец 2017 года, а заселение произойдет позже еще на полгода. Остальные квартиры дороже примерно на 4-6 тысяч рублей за «квадрат».

В ЖК «Форвард» от «Мавис» при сроке сдачи III квартал 2018 года цены выше на 15-20 тысяч рублей за «квадрат». В ЖК «GeenЛандия-2» и «Светлановский» разница цен примерно такая же.

Когда Тайный покупатель проверял ЖК «Светлановский» от ФСК «Лидер», цены там были очень доступные для данной локации, но сейчас прайс сильно поднялся. Ниже, в таблице, приведено подробное сравнение с конкурентами.

На вторичном рынке на расстоянии примерно 1-2 км от станции метро «Девяткино» можно купить студию метражом 22-23 кв. метра за 1.7-1.8 млн рублей, однокомнатную квартиру площадью 33-36 кв. метров за 2.7 млн рублей, а «двушку» 50 кв. метров за 3.95 млн рублей.

ЖК «Витамин» от Лидер Групп, IV кв 2017 года

ЖК «Краски лета» от «Полис Групп», 4 кв 2017 года

ЖК «Алфавит» от «Петрострой», IV кв 2016-2 кв 2018 года

ЖК «Форвард» от «Мавис», III квартал 2018 года

ЖК «GreenЛандия-2» от Setl City, IV кв 2017 года

ЖК «Светлановский» от ФСК «Лидер», II кв 2017 года

ЖК «Светлановский» от ФСК «Лидер», IV кв 2016 года

На объекте

Прямой проход к ЖК «Мурино 2017» по бульвару Менделеева сейчас перекрыт стройкой компании «Арсенал-Недвижимость», но к моменту заселения он уже будет открыт и путь от метро составит 1.5 км. А пока пройти к новостройке можно в обход по берегу Брачнева ручья и вдоль жилых кварталов ЖК «Мой город», дорога получается немного дольше.

ЖК «Мурино 2017» располагается прямо напротив ЖК «GreenЛандия», по соседству с ЖК «Светлановский», но застройка начинается с той части участка, которая ближе к КАД. Я была на стройке в дождливый день, поэтому ехала от станции метро «Девяткино» на маршрутке 2а. Поскольку она идет до ЖК «GreenЛандия», то довозит до самой стройки, которая выглядит, действительно, впечатляюще из-за количества кранов - я их насчитала около 11 штук.

Напомню, что темпы строительства – своего рода визитная карточка «Самолет Девелопмента», и ЖК «Мурино 2017» в этом плане не выбивается из общего ряда. Строительство было начато в марте 2016 года, а на момент расследования уже отливали четвертый этаж.

Находясь на месте, я также отметила, что Воронцовский бульвар заасфальтирован, грязи на улице стало намного меньше, чем в мои предыдущие визиты сюда, хотя в дождливый день из-под колес грузовиков все же ее летит немало.

Пути-дороги

Население Мурино стремительно растет, а дорожная инфраструктура сильно отстает в своем развитии. Спасает положение станция метро, которая располагается все-таки в пешеходной доступности (после открытия бульвара Менделеева путь будет занимать 15-20 минут). Однако для автомобилистов ситуация напряженная.

Менеджер так ответил на мой вопрос о планах развития дорог: «Какая-то дорога в ближайшие три года здесь появится, но пока еще нет окончательного решения, что это будет: продолжение Гражданского проспекта, продолжение Светлановского проспекта или новая развязка с КАД».

Прозвучало все это очень странно, и, уточнив информацию на сайте Дирекции по развитию транспортной системы СПб и ЛО, я нашла вот что. На этапе разработки и согласования проектно-сметной документации находится новая 4-полосная дорога длиной 7.8 км, которая соединит ТПУ «Девяткино» с КАД и пройдет в обход Мурина и Нового Девяткина в створе Пискаревского проспекта с выходом на шоссе на Матоксу.

В рамах этого проекта предполагается построить 2-уровневую развязку в створе Челябинской улицы у примыкания к КАД и мост через Охту. Строительные работы планируют завершить в 2018 году.

Соцкультбыт

Первый садик в ЖК «Мурино 2017» появится вместе со второй очередью, то есть к концу 2018 года (площадка под него уже, кстати, сформирована), а к завершению строительства в 2019 году построят еще 2 детских сада  (на 210 мест каждый) и школу на 950 мест. В Интернете дольщики пишут, что по информации от менеджеров, садики и школа будут построены уже к середине 2019 года, но «мой» менеджер ориентировал меня на конец 2019 года. Также садики и школы строятся и в соседних жилых комплексах.

Со школой, правда, теперь не все понятно. Не так давно «Деловой Петербург» написал, что школу должны строить ФСК «Лидер» и «Самолет ЛО» совместно. Однако корпорация отказалась возводить школу (инвестиции потребуют около 1 млрд рублей). На что глава Гостройнадзора Ленобласти Вячеслав Шибаев пригрозил отозвать разрешение на строительство ЖК «Светлановский».

Novostroy-SPb.ru обратился за разъяснением ситуации в ФСК «Лидер». Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов ответил нашему порталу, что «корпорация ведет свою деятельность в рамках правового поля, и законных оснований для отзыва разрешения на строительства нет».

Что касается других объектов инфраструктуры, то между ЖК «Мурино 2017» и КАД появятся паркинги. Три 5-этажных паркинга возведет «Самолет ЛО», еще один паркинг Setl City. «Самолет ЛО» будет строить паркинги либо в рамках второй, либо в рамках третьей очереди - то есть в 2018-2019 годах, Setl City - раньше, уже в 2017 году.

В отношении количества парковок, правда, информация разошлась. На официальном сайте сказано, что три паркинга «Самолет ЛО» рассчитаны на 1560 мест, но менеджер сказал, что будет около 1000 платных мест в паркингах и еще около 1000 придомовых парковок в первой и второй очереди. На мой взгляд, цифры сильно преувеличены, непонятно, где их разместят?

В отношении цен на места в паркингах информации нет, но менеджер сообщил, что продавать их будут через 2 года, и цены будут ниже рыночных. На сегодняшний день это порядка 350 тысяч рублей за машино-место.

ЖК «Мурино 2017» не предусматривает коммерческих помещений на первых этажах, но соседняя ЖК «GreenЛандия» уже заселена, на первых этажах работает много инфраструктуры. Например, там уже открыты универсамы «Лента», «Полушка», «Реал», «Норманн», есть своя пекарня, аптека, салон красоты. Коммерческие помещения на первых этажах предусмотрены и в ЖК «Светлановский». 

В 5 километрах от новостройки, за КАД, работает ТРК «Северный Молл» и гипермаркет «Леруа Мерлен», за Ручьевским проспектом в Лавриках группа «Адамант» строит новый ТРК, примерно в 2 км от ЖК «Мурино 2017».

Хуже всего обстоят дела с медициной. Поликлиники располагаются в Новом Девяткине, и там уже сейчас огромные очереди, единственная больница во всем огромном Всеволожском районе - это Всеволожская ЦРБ. Станция скорой помощи располагается в Токсово. Менеджер говорил мне, что в Мурине или уже открылась, или вскоре откроется собственная станция скорой помощи, но никаких подтверждений этой информации я не нашла.

Выводы

Подводя итоги, хочется, в первую очередь отметить, что, несмотря на то, что ЖК «Мурино 2017» – это первый проект «Самолет ЛО», в надежности застройщика сомневаться не приходится. Это подтверждают и 14 банков, одобривших ипотеку на начальном этапе строительства, и хорошие показатели работы московской «Самолет Девелопмент».

Словом, сомнений в том, что жилой комплекс достроят в срок, остается очень мало. Еще один плюс – вместе с жильем появится неплохой объем собственной детской инфраструктуры. Довершают картину пока еще доступные цены, особенно с учетом того что квартиры сдаются с чистовой отделкой.

Минусы у новостройки также имеются: близость к КАД (до домов первой очереди менее 200 метров), технология строительства, инженерная оснастка дома и отделка - самые простые, эконом-класса. То же самое касается и придомовой территории.

Кроме того, темпы повышения цен так высоки, что, скорее всего, недолго сохранят конкурентоспособность. По сумме всех факторов ЖК «Мурино 2017» получает «8» баллов.

Дария Лапатухина