В последнее время эксперты все чаще говорят о затоваривании рынка периферийных районов Петербурга. Новострой-СПб выясняет, что происходит сегодня с недвижимостью на окраинах города, отвечает ли огромное количество новостроек покупательскому спросу и будут ли дешеветь квартиры на периферии.
В пригородной зоне Ленинградской области объем первичного рынка многоквартирного жилья составляет более 3,7 млн кв. м жилья, из них в предложении находится 1,95 млн кв. м, рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». Сегодня в Ленобласти и пригородах реализуют свои проекты компании Setl City, «Полис групп», «Арсенал-Недвижимость», «ЦДС», «Строительный трест», ИПС, «ОтделСтрой», «Лидер Групп», «Петрострой», КВС, «УНИСТО Петросталь», «РосСтройИнвест», Normann, Navis Development Group, Ленстройтрест, «Патриот-Нева», «Северный город», ФСК «Лидер», «Самолет ЛО» и пр.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», примерно треть спроса по Санкт-Петербургской агломерации сегодня приходится на пригороды Петербурга, в частности на Всеволожский район Ленинградской области. Там ведется активное строительство жилья, а цены на недвижимость выигрывают по сравнению со стоимостью городских квартир.
Что строят на периферии?
Больше всего жилья возводится во Всеволожском районе: в Мурино реализуется 21 ЖК от 14 девелоперов. В предложении находится 520 тыс. кв. м жилья или порядка 10% от общего объема предложения по Санкт-Петербургской агломерации. Мурино - самый востребованный пригородный микрорайон, к тому же здесь зафиксирован самый низкий среди популярных локаций средний бюджет покупки – 2,4 млн рублей, рассказывает Ольга Трошева. Начиная с 2014 года доля локации Мурино в общей структуре спроса (Петербург и пригородная зона) находится на уровне 15-17%. В первом полугодии 2017 года было продано более 6 200 квартир в новостройках у метро «Девяткино».
В Западном Мурино сохраняется потенциал для строительства: севернее ЖК «GreenЛандия-2» расположен массив компании «Самолет ЛО» площадью 80 га, где можно построить порядка 750 тыс. кв. м. Кроме того, западнее Мурино, в Буграх, ведется строительство ряда проектов комплексного освоения территории (КОТ): ЖК «Новые горизонты» компании «ЦДС», ЖК «Энфилд» компании «Арсенал-Недвижимость», ЖК «Мурино 2017» компании «Самолет ЛО», Up-квартал «Светлановский» компании ФСК «Лидер».
Setl City реализует в Мурино масштабный проект – ЖК «GreenЛандия» у метро «Девяткино». «Главстрой-СПб» реализует два крупнейших проекта в Петербурге – ЖК «Северная долина» в Выборгском районе и ЖК «Юнтолово» в Приморском районе.
Строительный потенциал Кудрово постепенно исчерпывается. За последние пять лет на территории Кудрово Всеволожского района введено в эксплуатацию 1,6 млн кв. м жилья (из них в 2017 году – 340 тыс. кв. м). В районе есть новостройки класса «масс-маркет», при этом именно в Кудрово отмечается самая высокая доля домов класса «комфорт», а большая часть жилых комплексов находится в высокой или завершающей стадии строительства.
На периферии сконцентрирована значительная часть предложения в сегменте «масс-маркет». Это обусловлено явными экономическими причинами: в свое время земля в этих локациях обходилась застройщикам намного дешевле, чем в городской черте, комментирует Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС». В Ленинградской области для застройщиков были созданы более комфортные условия работы, чем в Петербурге, поэтому строители довольно активно потянулись в районы, граничащие с мегаполисом. Это привело к появлению на периферии достаточно большого количества новостроек (десятки миллионов квадратных метров). И это нельзя назвать негативной тенденцией, ведь всегда будут покупатели, которые предпочтут жить в качественном новом жилье, при этом доступном по существенно более низкой цене, чем аналогичное предложение в обжитых районах Санкт-Петербурга.
Дешево – не значит хорошо?
Безусловно, на границе Петербурга и области сконцентрирована основная масса предложений жилья массового спроса, комментирует начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. Огромное количество предложений, примерно в два раза превышающее спрос, ведет к тому, что обостряется конкуренция. Кто-то из застройщиков работает над качеством, большинство же вступают в ценовую конкуренцию, так как в сегменте «эконом» клиенты особенно чувствительны к цене.
Локации друг от друга тоже отличаются. Особым спросом пользуются районы, примыкающие вплотную к городской застройке (не отрезанные от нее путепроводами и КАД). Например, Кудрово, которое примыкает к Невскому району, а потому его жители не чувствуют себя оторванными от цивилизации, считает Николай Гражданкин. Именно поэтому цены на квартиры в Кудрово сравнительно выше, чем в Девяткино, Янино, Мурино и пр. Но даже внутри Кудрово есть расслоение на объекты жесткого эконома (в основном это те, где основу квартирографии составляют студии и малометражные однокомнатные квартиры, которые размещаются по 12-20 штук на этаже) и жилые комплексы класса «комфорт».
На периферии сегодня сосредоточена большая часть жилья эконом-класса. И в некоторых локациях уже наблюдается переизбыток абсолютно однотипного предложения и явное превышение его над спросом. Это отчасти подтверждается замедлением темпа реализации объектов в этих локациях, а также выхода в продажу новых проектов, рассказывает Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела». В некоторых локациях можно наблюдать ценовые войны: застройщики с абсолютно одинаковым предложением пытаются демпинговать, привлекая покупателей исключительно ценой. В основной своей массе такие предложения обладают лишь необходимым минимумом для проживания. Жилье на периферии не отличается комфортом, исключение - некоторые районы, где строится мало- и среднеэтажное жилье неплохого качества, считает спикер. Оно значительно отличается по своим характеристикам от того, что появляется в зонах массовой застройки, таких как Мурино, Кудрово и Девяткино. К таким локациям можно отнести, например, Пулковские высоты, которые становятся центром малоэтажного строительства в Петербурге.
Сергей Терентьев категорически не согласен с мнением, что такие проекты обладают невысокими потребительскими характеристиками. Проекты в периферийных локациях конкурируют не только по цене, но и по качеству, считает эксперт. Потребительские свойства новостроек уже давно превышают стандартный набор характеристик, закладываемый в объекты эконом-класса. Дома обладают всеми характеристиками класса «комфорт», но при этом их местоположение дает возможность приобрести квартиру по относительно невысокой цене.
Проекты, реализуемые на периферии, как правило, имеют только базовый набор потребительских характеристик, считает Николай Урусов. Такие дома не отличаются ни архитектурой, ни качеством строительства, ни разнообразием планировочных решений, ни инженерной инфраструктурой. Это просто базовый набор неких параметров: есть квартира, в которой можно жить. Это жилье первого спроса, либо транзитное жилье. Квартирография в таких проектах практически полностью состоит из студий и однокомнатных квартир. Преимуществом жилья в этом сегменте является, безусловно, низкая цена, а значит, доступность для широкого круга населения.
Действительно, последние годы рынок очень активно пополняется новым предложением. По нашим оценкам, в 2016-2017 годы было выведено в продажу 5,2 млн кв. м жилья, а в 2017-м реализовано 2,2 млн кв. м, соглашается Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб». Стремительный рост предложения в городе и области заставляет застройщиков усиленно конкурировать между собой, в том числе путем снижения стоимости предложения. А покупатели идут туда, где соотношение «цена/качество» оказывается максимально привлекательным. Поэтому здесь играет роль не столько локация, сколько баланс характеристик жилья и его стоимости.
Как будут развиваться отдаленные районы?
Объем предложения на периферии не будет сокращаться, считает Сергей Терентьев. Девелоперы всегда смотрят на рынок. Если есть спрос, значит, есть и предложение. На текущий момент нет предпосылок для того, чтобы объем спроса на периферии просел. В связи с этим за последние полгода-год компания «ЦДС» нарастила объем предложения в этих локациях.
Уже сейчас можно наблюдать, что выход в продажу новых объектов на периферии замедляется. Недорогие проекты на окраинах мегаполиса всегда будут востребованы, но они претерпят изменения. В перспективе 5-7 лет тот формат, в котором сейчас строится подавляющее число комплексов, уйдет, так как он перестанет пользоваться спросом, считает Николай Урусов. Потребитель во всех сегментах становится более требовательным. Соответственно, даже недорогие проекты будут улучшаться по качественным характеристикам. Можно назвать это «эконом-класс 2.0».
Объем предложения на периферии Петербурга будет сокращаться, соглашается Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu. Сейчас ситуация в девелоперском бизнесе, особенно в сегменте жилья эконом- и кофморт-класса, переломная: стоимость жилья не повышается, а себестоимость строительства за два года кризиса увеличилась. Строители балансируют на грани рентабельности, но это не означает, что они ничего не предпринимают. Сложно предложить что-то интересное в тех ценовых рамках, которые сейчас есть на рынке, но, тем не менее, застройщики работают с планировками, появляются новые интересные квартиры европейского формата, компактные, функциональные и недорогие. Люди вкладывают больше идей, стараний и денег в благоустройство территории. Безусловно, те компании, которые мыслят на перспективу (а демпинг – это исключительно сегодняшний день), сосредоточены на том, чтобы «подтянуть» свой продукт в этих сегментах.
Спрос продолжит распределяться между проектами, предлагающими наилучшее соотношение цены и качества продукта, что послужит стимулом для усиления качественной конкуренции между застройщиками, считает Юлия Ружицкая. Строительные компании будут заинтересованы в улучшении потребительских характеристик своих новостроек: отделки, планировочных решений, а также обеспеченности инфраструктурой, необходимой для комфортной жизни.
К сожалению, ожидать, что характеристики покупательского спроса изменятся в ближайшее время, не следует, считает Евгений Богданов. Покупательская способность сейчас крайне низкая, при этом существует внутренняя миграция из отдаленных районов в мегаполисы, и это поддерживает спрос на недорогое жилье. Застройщики на это реагируют и понимают, что, проектируя жилье сегодня, строить они его будут через пару лет. Приоритет номер один при выборе квартиры – это все еще максимально доступная цена. Кроме того, локаций для строительства массового жилья в центре Петербурга попросту нет. В связи с этим в ближайшее время на периферии будут развиваться новые локации, такие как Всеволожск.
Дата публикации 15 сентября 2017
