Договор долевого участия давно стал основным способом покупки квартиры в строящемся доме, а после появления государственной программы субсидирования ставки по ипотеке на ДДУ стали переходить даже те застройщики, которые раньше использовали другие схемы продажи. Новость о том, что в России могут запретить продавать недостроенное жилье, вызвала резонанс на рынке недвижимости. Портал Novostroy-SPb.ru решил разобраться, чего стоит ожидать, если соответствующие поправки в 214-ФЗ все же будут внесены.
В первую очередь, предлагается заменить страхование гражданской ответственности застройщика банковской гарантией. Таким образом, компания сможет привлекать средства дольщиков в размере, не превышающем сумму банковской гарантии. Вторая часть поправок, которые планируют внедрить к 2020 году, – отмена долевого строительства.
По мнению коммерческого директора компании «Главстрой-СПб» Алексея Гусева, первая часть законопроекта может быть реализована и полезна для рынка, но вторая совершенно не реалистична и не подкреплена какой-либо готовностью рынка к столь радикальным переменам.
Одной из причин возможной отмены ДДУ стали опасения роста числа обманутых дольщиков. По мнению Елены Валуевой, директора по маркетингу Mirland Development, сейчас на рынке наблюдается непростая ситуация: некоторые застройщики ведут очень рискованную политику, давая большие скидки на квартиры, тем самым увеличивая риск недостроя и появления обманутых дольщиков. «Представители власти, видя такую ситуацию, считают необходимым еще больше урегулировать строительную отрасль, для того, чтобы избежать проблем с недостроенными домами», – отметила Елена.
По мнению начальника отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, причина возникновения инициативы отказа от ДДУ со стороны властей Московской области в том, что в настоящее время регион находится в состоянии строительного бума, и столь радикальные меры предлагаются по причине несостоятельности разобраться с этой ситуации. Светлана Денисова считает данную меру слишком радикальной: «Инициатива эта укладывается в формулу: лучшее средство от перхоти – гильотина».
Стоит отметить, что при всей критике 214-ФЗ, закон работает и работает неплохо. «Рынок наконец-то вошел в фазу более или менее цивилизованного ведения дел. Риски дольщиков – минимальны: нет двойных продаж, сделки уже больше года как страхуются», - говорит Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент».
Эксперты опасаются, что отмена ДДУ не защитит покупателей жилья, а наоборот, даст толчок для развития «серых» схем продажи квартир. По мнению Дмитрия Ермышева, в случае отказа от долевого строительства, рынок новостроек ожидает возвращение в 90-е. «Будут кооперативы, предварительные договоры купли-продажи, способов – масса», – сказал Дмитрий и добавил, что в этом случае дольщики останутся без какой-либо защиты со стороны закона.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», тоже считает, что новый закон не сможет как-либо защитить покупателей новостроек: «Объемы рынка могут сократиться в разы, а мошенники работают и с готовым жильем, поэтому я сомневаюсь, что риски покупателей снизятся».
Безусловно в современных российских реалиях подобные ожидания экспертов звучат довольно правдоподобно. Однако отсутствие защиты со стороны государства – не единственное негативное последствие отмены ДДУ. Очевидным следствием этого станет рост цен на первичном рынке, который в условиях кризиса приведет к тому, что собственное жилье смогут себе позволить лишь небольшое число семей.
«Введение банковских гарантий увеличит стоимость строящегося жилья незначительно – до 5%», – считает Алексей Гусев. В данном случае покупателям необходимо помнить, что за любую повышенную надежность придется платить. Но подорожание на несколько процентов не способно существенно повлиять на рынок недвижимости.
Если привлечение средств дольщиков будет запрещено, застройщикам придется использовать банковское кредитование. «Ставка по кредитам строительным компаниям в среднем составляет 18% годовых, а срок строительства дома – 2,5-3 года, значит рост себестоимости составит минимум 30-40%», – сказал Алексей.
Любой рост расходов на строительство в итоге ложится на плечи покупателя, значит, даже тем представителям формирующегося среднего класса, которые все же смогут купить квартиру, возможно придется довольствоваться худшими условиями, поскольку стоимость готовой однокомнатной квартиры может сравниться с ценой двухкомнатной на ранней стадии строительства.
Другим следствием отмены ДДУ, по мнению Светланы Денисовой, станет то, что с рынка уйдут средние и мелкие застройщики, которые не смогут получить доступ к банковскому кредитованию, в итоге снизится конкуренция, что станет еще одной причиной для роста цен.
Альтернативным способом получения денег на строительство является привлечение инвесторов. Но в этом случае встает вопрос, будут ли выгодны последним подобные вложения. «Компаний, способных построить дом на свои деньги – практически нет, и замораживать такие суммы никто не станет, их выгоднее будет инвестировать в другие отрасли», – отметил Дмитрий Ермышев.
Менее очевидны социальные последствия отмены долевого строительства, при этом их также стоит принимать в расчет. Как рассказал Арсений Васильев, принятия закона обернутся снижением объемов ипотечного кредитования, ростом безработицы в строительной отрасли, а также снижением налоговых отчислений в региональный бюджет.
При всех негативных последствиях отмены долевого строительства проблема обманутых дольщиков все же достаточно серьезна, и от нее нельзя просто так отмахнуться. Вице-президент NAI Becar Илья Андреев считает, что должны существовать эффективные механизмы контроля деятельности застройщиков. Он приводит в пример «строительные кассы», существующие в Германии: «Банк-партнер аккумулирует у себя денежные средства покупателей жилой недвижимости путем создания специальных депозитных счетов и финансирует строительство за 3-4%, невысокая ставка обусловлена сотрудничеством с застройщиками, по сути привлекающими для банков клиентов». Однако подобная схема с большим трудом может быть реализована в России, поскольку сложно представить банк, работающий за 3-4%.
Дата публикации 13 августа 2015
