Главное опасение покупателей квартир в новостройках связано с тем, будет ли дом вообще достроен. Подобные страхи становятся причиной того, что люди делают выбор в пользу вторичного жилья, даже если квартира, подходящая им по цене, – «хрущевка» с микроскопической кухней. Однако в прошлом году государство обязало девелоперов страховать свою ответственности перед дольщиками. Портал Novostroy-SPb.ru разобрался, действительно ли данная мера дает необходимую защиту покупателям новостроек.
Требования обязательного страхования ответственности застройщика распространяются только на те объекты, которые были выведены на рынок после 1 января 2014 года и реализуются по ДДУ. Как рассказал Тимофей Титаренко, директор по юридическим вопросам компании «Ленстройтрест», застройщик вправе выбрать один из трех способов гарантировать дольщикам своевременную передачу квартир: поручительство банка, участие в Обществе Взаимного Страхования застройщиков или страхование гражданской ответственности за неисполнение обязательства по передаче квартиры.
По словам начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, в случае наступления страхового случая (задержки сроков сдачи дома, заморозки строительства, банкротства застройщика и пр.), дольщик может обратиться сначала в суд, а потом уже в страховую компанию или банк и получить страховую выплату. Нужно учесть, что размер выплаты не может превышать стоимость квартиры, указанной в договоре, независимо от того, как вырастут цены на жилье к тому моменту.
Банковские гарантии оказываются неподъемным обременением для большинства застройщиков. Такую финансовую нагрузку в состоянии выдержать только самые крупные игроки рынка. Но даже если они пойдут данным путем, логично предположить, что подобные меры сильно повысят стоимость жилья. В условиях текущей экономической ситуации это может стать серьезной потерей конкурентного преимущества.
Сотрудничество со страховыми компаниями также не является 100-процентным решением проблемы. Ведь в случае банкротства застройщика выплаты будут просто колоссальными – страховой размер выплат по одному объекту превышает миллиард рублей. «Страховая компания, которая дорожит своим бизнесом и репутацией, не станет брать на себя такую ответственность», – говорит начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
По словам Дмитрия Ермышева, руководителя отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент», при страховании ответственности застройщика в страховой компании стоимость квартиры вырастает на 0,5-0,75%.
«Поскольку данная схема была введена с начала 2014 года и еще не было ни одного страхового случая, неизвестно, насколько действенен будет механизм страхования и действительно ли он обезопасит дольщиков от недобросовестных застройщиков», – считает Николай Гражданкин. Не получится ли так же, как со страхованием ответственности туроператов, когда пострадавшие клиенты турфирм смогли получить от страховщиков лишь 10-15% стоимости путевок.
Таким образом, вопрос надежности застройщика остается по-прежнему актуальным. Тем не менее, государство стремится хоть как-то урегулировать сложившуюся ситуацию и защитить покупателей новостроек. Как рассказал Тимофей Титаренко, 13 июля 2015 года Президентом РФ был подписан закон о внесении изменений в действующие нормы страхования. Они, прежде всего, касаются усиления требований к финансовой устойчивости страховых компаний: размер собственных средств страховщика увеличен с 400 миллионов рублей до 1 миллиарда. Ужесточены и меры контроля Центрального банка РФ за такими страховыми компаниями и банками. В случае отзыва у страховщика лицензии застройщику дается всего лишь 15 дней, чтобы перезаключить договор с новой страховой компанией. Аналогичное требование вводится и для негодных банков, с которыми застройщик ранее заключил договор поручительства. Несоблюдение процедур грозит серьезными штрафами.
Дмитрий Ермышев считает, что для повышения надежности системы следует добавить перестрахование самого страховщика в других страховых компаниях. Тогда о риске нехватки ликвидности или об отзыве лицензии переживать не придется.
Третий вариант страхования ответственности застройщиков – вступление в Общество Взаимного Страхования заключается в том, что члены общества несут коллективную ответственность друг за друга. На данный момент этот способ практически не получил распространения среди петербургских застройщиков.
Строительные компании довольно скептически относятся к вопросу страхования ответственности. По мнению Николая Гражданкина, данный законопроект лоббирует только интересы банковского сектора и страховых компаний и никак не связан с защитой дольщиков. «Застройщики страхуют строительно-монтажные риски. Также гарантом выступают фонды саморегулируемых организаций, и 214-ФЗ тоже защищает интересы дольщиков в случае задержек строительства и пр. «При этом недобросовестные застройщики как срывали сроки строительства домов, так и будут их срывать, страхование ответственности здесь не поможет», – сказал Николай.
Тимофей Титаренко отметил, что для застройщика страхование ответственности – это еще один метод обеспечения надежности самого института долевого строительства в глазах граждан, а для дольщиков – гарантия на случай существенной задержки строительства.
Однако вернуть свои деньги или получить компенсацию в случае существенной задержки будет непросто. Сперва застройщик должен допустить просрочку передачи квартир более, чем на 6 месяцев. Стоит отметить, что предусмотрительные компании традиционно указывают в ДДУ срок передачи квартир «с запасом», а по факту передают квартиры дольщикам раньше.
Далее возмущенный дольщик должен обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на предмет залога, в качестве которого выступает застраиваемый земельный участок. Дольщик должен выиграть этот иск, а решение – вступить в силу, и лишь затем можно обратиться в страховую компанию за выплатой. Пока что на рынке не было прецедентов наступления подобных страховых случаев.
«Альтернативным вариантом является принятие арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и введения процедуры конкурсного производства, но и этот путь для дольщика будет непростым», – рассказал Тимофей Титаренко. «Если посмотреть на ситуацию на рынке Петербурга, то можно увидеть, что арбитражные суды не слишком спешат признавать банкротами неблагонадежных застройщиков, допускающих просрочку передачи квартир длиной в года, если не десятилетия», – добавил Тимофей.
На данный момент прецедентов обращения за страховым возмещением еще не было. Большинство застройщиков реализует объекты, вышедшие на рынок до принятия закона о страховании. Те объекты, которые уже попали под новое законодательство, еще строятся, их ориентировочный срок сдачи 2017-2018 гг., поэтому выводы о том, как работает система страхования ответственности застройщиков, делать пока рано.
Дата публикации 23 июля 2015
