Новостройки возле КАД: взвешиваем все «за» и «против»

Кольцевая автодорога значительно улучшила транспортную ситуацию в Петербурге. Кроме того, появление КАД стимулировало развитие новых территорий, на которые обратили внимание девелоперы. Портал Novostroy-SPb.ru выяснил, насколько привлекательна жизнь в непосредственной близости от КАД.

Новостройки примыкают к КАД, как со стороны Санкт-Петербурга, так и со стороны Ленинградской области. В Петербурге можно выделить такие проекты, как «Северная Долина», «Бумеранг», «Паркола», «Три Апельсина», «Миллениум», «Шуваловский дуэт» у станции метро «Парнас» в Выборгском районе. В Приморском районе – это «Чистое Небо», Ultra City и др. В Красногвардейском районе строится «Новая Охта», в Пушкинском застройщики осваивают территорию Шушар.

Со стороны Ленинградской области новых проектов рядом с КАД еще больше. Самые застраиваемые районы – Всеволожский и Ломоносовский. Здесь практически все проекты относятся к комплексному освоению территории. Во Всеволожском районе много проектов КОТ расположено у метро «Девяткино», в поселках Бугры, Парголово, Мурино, Кудрово, Янино. В Ломоносовском районе области развивается зона поселка Новоселье. В Ленобласти рядом с КАД можно выделить такие проекты, как «Охтинская дуга», «Ленинградская перспектива», «NEWПитер», «GreenЛандия», «Мой город», «Тридевяткино Царство», «Новый Оккервиль», «Босфор», «Кудров-Хаус» и другие.

Как сообщила Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», практически все проекты рассматриваемой локации – это жилье эконом- и комфорт-класса, привлекающее покупателя более низкой ценой.

Ориентировочные стоимости квадратного метра и площади квартир, расположенных за КАД

Источник: ГК «Пионер»

Основным преимуществом новостроек за КАД остается низкая цена, которая объясняется более дешевой землей на территории Ленобласти. «Многие девелоперы отмечают более благоприятную градостроительную ситуацию в регионе, в частности, сжатые сроки согласования проектов», - рассказал Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие». – Впрочем, введенный недавно мораторий на перевод земель под жилую застройку может несколько скорректировать ситуацию, подняв стоимость участков и сократив количество застройщиков, реализующих проекты в области».

Экологическая обстановка в пригороде обычно лучше, чем в городе. Нередко такие новостройки буквально окружены лесами и парками. Однако не всегда ситуация так благоприятна. Сама близость к КАД – это довольно серьезное загрязнение воздуха и высокий уровень шума. По словам Анжелики Порохнавец, заместителя генерального директора СК «Мегалит», защитные экраны, установленные по периметру КАД, не всегда полностью защищают прилегающие дома.

Другой фактор загрязнения атмосферы – промышленные предприятия, расположенные поблизости от КАД, поскольку они нуждаются в удобных подъездах. Такие предприятия есть недалеко от Янино, Шушар и Девяткино.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» считает, что для жилых комплексов, расположенных в зоне около 500 метров от КАД, возможным решением проблемы загрязненной атмосферы может стать строительство паркингов, инженерной инфраструктуры между жилыми домами и КАД, высаживание деревьев в этой буферной зоне, увеличение озелененности комплекса. Так, проект компании «КВС» «Ясно.Янино» расположен в уникальном месте: с одной стороны - выезд на кольцевую автодорогу, с другой - Ковалевское лесничество, закрывающее микрорайон широкой лесополосой и сохраняющее воздух чистым и свежим.

Когда речь идет об освоении больших территорий, безусловно, комфортная для проживания обстановка находится в руках девелопера.

«Масштабность проекта позволяет реализовывать уникальные градостроительные решения, создавать минигород – индивидуальный, оригинальный, уникальный. Новосел получает самодостаточную, сбалансированную среду обитания – с парками, скверами, торговыми центрами, садами и школами, что порой невозможно воплотить при квартальной, а тем более точечной застройке»

Артем Босов, ГК «КВС»

Однако на строительство необходимой социальной и коммерческой инфраструктуры потребуется время. Большинство таких объектов будет построено уже после того, как жильцы получат ключи от своих новых квартир, таким образом, им придется терпеть неудобство в течение неопределенного периода.

Ситуация с инженерной инфраструктурой также неблагополучна. Как рассказала начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, в Девяткино инженерные сети, в частности системы водоотведения, не рассчитаны на фактически существующий объем жилья. При выдаче разрешений на строительство не было продумано, за чей счет будут реконструированы систем канализации и модернизированы очистные сооружения. Сейчас администрация Ленобласти работает над решением этого вопроса.

Во многих проектах за КАД также существует проблема с квартирографией. По словам Антона Банина, в домах преобладают студии и однокомнатные квартиры, что увеличивает нагрузку на социальную, транспортную и экологическую инфраструктуру.

Также к проблемам новостроек рядом с КАД, относится транспортная доступность. «Близость к КАД совершенно не означает наличие удобных путей выезда с территории жилого комплекса – далеко не всегда у застройщиков есть возможность согласовать и, главное, построить дополнительный съезд с автомагистрали недалеко от проекта», - рассказал Арсений Васильев.

Проблема с транспортной доступностью остро стоит практически во всех новостройках Ленобласти. Правительство региона совместно с застройщиками, работающими в данных локациях, предпринимает меры для улучшения ситуации, но для этого понадобится как минимум несколько лет. Руководитель отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент» Дмитрий Ермышев считает, что пробки на дорогах неминуемы в местах расположения крупных проектов КОТ из-за высокой плотности, но в малоэтажных жилых комплексах при невысокой плотности строительства транспортных проблем нет.

По словам Анны Седельской, руководителя отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок», пока планы по улучшению транспортной ситуации в новых районах реализуются, больше преимуществ у новостроек, находящихся рядом с выездом на КАД либо в пешей доступности от метро, что дает возможность выбора в случае «глухой» пробки на выезд.

Пригородные районы вблизи КАД будут неминуемо развиваться. Квартиры в таких проектах найдут своих покупателей благодаря более низким ценам по сравнению с жильем в городской черте. Однако пока ситуация за КАД далека от идеала: пробки на дорогах уже есть, а инфраструктуры еще нет. Только совместными усилиями застройщиков и правительства можно превратить «закадье» в комфортную жилую среду.