Итоги 2022 года, планы на 2023 год: ждать ли новых проектов, что будет с ценами и спросом, продолжит ли ипотека поддерживать рынок новостроек? Об этом и многом другом Новострой-СПб рассказал Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI.
– Какие тренды на рынке недвижимости в целом и на рынке новостроек Петербурга и области вы сегодня, по итогам 2022 года, выделили бы?
– Конечно, главный тренд ушедшего 2022 года – это ситуация экономической неопределенности и связанное с ней снижение спроса, рост негативных ожиданий людей. В определенные периоды спад спроса на рынке по сравнению с аналогичными месяцами 2021 года составлял до 50% – так было в апреле-мае. Осеннее снижение (в сентябре) осталось в пределах 20%.
Второй фактор, оказывающий серьезное влияние на рынок, – рост издержек девелопера. Он включает в себя рост цен на стройматериалы и комплектующие, проблемы меняющейся логистики поставок, увеличение доли социальной нагрузки в себестоимости квадратного метра… Например, только чисто строительная себестоимость за год выросла на величину порядка 11%.
В ситуации, когда цены ограничены «сверху» уровнем спроса, а «снизу» – себестоимостью, мы получаем «сжимающийся» рынок, который требует от девелоперов проявлять максимум мастерства. Вызов сегодняшнего дня – находить способы оптимизации затрат без потери качества и, что важно, с сохранением резерва для развития. Мы в RBI в своих компетенциях уверены.
– Что сейчас происходит с ценами на новостройки? Что происходит со спросом на строящееся жилье? Верно ли, что спрос стал проседать еще в начале осени 2022 года и до сих пор не восстановился? Застройщики продолжают выводить новые объекты на рынок. Некоторые эксперты говорят уже о формировании затоваривания и «навеса метров». Вы согласны с этим?
– Спрос начал «проседать» еще раньше – с весны. В целом за год динамику спроса можно оценить примерно в 15% по отношению к 2021 году – это пока предварительная цифра. С другой стороны, и объем предложения на рынке в последние год-два не так велик. Сейчас мы не видим каких-то существенных объемов нераспроданного товарного запаса, который «стоит» и не находит своего покупателя.
Что касается перспективы снижения цен в 2023 году, то, опять же, нельзя недооценивать ограничивающий фактор в виде уровня себестоимости. Продавать «себе в убыток» кто-то может «эпизодически», но это точно не про долговременную бизнес-модель.
Снижение спроса скорее ограничивает возможность дальнейшего роста цен. Во втором полугодии они стабилизировались – динамика средней цены квадратного метра во всех сегментах находится в пределах 1-2% за квартал. Это разительно отличается от того ценового ралли, которое мы видели в 2020-2021 годах и даже в первом полугодии 2022 года.
– Недавно появилось мнение, что цены на рынке недвижимости в ближайшие 2-3 года упадут на 30% из-за падения доходов населения и в целом неблагоприятной экономической ситуации, которая будет лишь усугубляться. Вы разделяете этот прогноз или все не так фатально?
– Ситуация с ценами и спросом в 2023 году и далее будет зависеть от внешних факторов, которые трудно спрогнозировать. Очень важна для отрасли государственная поддержка в виде субсидирования ипотечных ставок. И, безусловно, продление льготной ипотеки, о котором стало известно в декабре, – это позитивный сигнал. Допускаю, что уровень как спроса, так и цен вполне может стабилизироваться на уровне конца 2022 года.
Кроме того, у застройщиков есть варианты поддерживать спрос и необходимые темпы продаж за счет маркетинговых акций, собственного субсидирования ипотеки, выгодных программ рассрочки. Так, мы в ряде проектов предлагаем рассрочку «15/85» – с 15-процентным первоначальным взносом.
– Как сегодня вы бы описали покупательские предпочтения? Что важно для клиента, кроме цены? Какие лоты наиболее востребованы?
– У каждого товара и у каждого сегмента по-прежнему есть свой покупатель. Отмечу лишь, что, как всегда в периоды экономической турбулентности, особо востребованными становятся квартиры в проектах, которые находятся в высокой стадии готовности, или в уже сданных домах. Этот тренд был заметен и в 2022 году. Что, правда, не помешало успешному старту нашего проекта «МИРЪ» в сентябре. Также во втором полугодии был виден тренд на увеличение среднего метража приобретаемых квартир (в среднем до 42 кв. метров), что может свидетельствовать о временном снижении доли инвестиционных покупок.
Инвестиция – это то, что обычно можно отложить «до прояснения ситуации», а вот необходимость приобрести квартиру для собственного проживания – это насущный вопрос здесь и сейчас.
– Программу льготной ипотеки продлили, но в измененном формате. Как это отразится на рынке? Подстегнула ли спрос изначальная новость о непролонгации программы? Активизировались ли покупатели?
– С учетом текущей экономической ситуации и уровня спроса на рынке неправильно было бы ждать серьезного сиюминутного всплеска покупательской активности. Повторюсь, что более важным сейчас и, главное, более «долгоиграющим» является именно ожидаемый эффект от продления и расширения программ государственной поддержки на 2023-2024 годы.
– Велика ли доля ипотечных покупок в вашем проекте? Какие программы популярны сейчас? Востребована ли семейная ипотека, которая будет расширена, согласно планам властей?
– Доля ипотечных сделок на рынке массового жилья в 2022 году доходила до 90%. В нашем проекте Ultra City в течение года и сегодня эта цифра находится на уровне 70-80%. В том числе более трети сделок – это ипотека, субсидированная государством, более половины – ипотека с субсидией от застройщика. Востребована и семейная ипотека. Все это показывает, насколько сегодня важен ипотечный инструмент для покупателя.
В последние месяцы начали уходить с рынка так называемые «околонулевые» ставки, но в наших проектах они и так не были «в топе» по популярности – скорее, наоборот.
– Как вы думаете, какими будут спрос и цены на новостройки в новом году? Ряд экспертов считают, что ипотека исчерпала свои возможности, поэтому спрос и цены будут падать. Прогнозы никто не любит делать, а сейчас горизонт планирования заметно сузился. Но все же – какие у вас ожидания насчет развития строительной отрасли в ближайшем будущем? Изменятся ли какие-то тренды на рынке Петербурга и области в 2023 году?
– Недвижимость, во-первых, остается базовой потребностью, а во-вторых, – инструментом инвестиций, который в кризисные времена продолжает восприниматься людьми как один из наиболее надежных. При определенном уровне государственной поддержки отрасль вполне способна пережить экономически сложные времена и адаптироваться к новым условиям. Но, повторюсь, многое будет зависеть и от способности девелоперов отвечать на сложные вызовы. Как минимум, в 2023 году необходимо будет еще более аккуратно выводить проекты на рынок, устанавливать ценовую политику, предварительно детально изучать и тестировать спрос, четко знать своего покупателя – понимать, на кого рассчитан конкретный проект.
Мы как компания, которая создает такой «нишевой», уникальный продукт, имеем большой опыт в этой части. Наша аудитория хорошо понимает, к кому она идет за новым жильем, почему «ни у кого кроме» она не найдет того, чего хочет. И эти люди готовы возвращаться в одну и ту же компанию неоднократно.
Читайте также:
Искусственный дефицит? Квартир в новостройках Петербурга и Ленобласти становится все меньше
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в декабре
Дата публикации 09 января 2023
