Екатерина Тейдер, руководитель проектов развития территорий и девелопмента Becar Asset Management Group, рассказала порталу Новострой-СПб о том, как сегодня развивается рынок апартаментов в Петербурге и как повлияет новый законопроект на спрос и стоимость этого формата недвижимости.
Какова доля апартаментов сегодня на рынке новостроек Петербурга? Верно ли, что этот формат возводится только в черте города, в области апартаментов нет?
Сегмент апартаментов в Санкт-Петербурге развивается очень динамично. В 3 квартале 2017 года объем предложения увеличился на 21% по сравнению со 2 кварталом и составил 5,8 тыс. апартаментов. Таким образом, общий объем предложения на рынке Санкт-Петербурга по итогам 3 квартала 2017 года – 5833 апартамента в 34 проектах.
Сегодня единственный комплекс апартаментов в Ленинградской области – комплекс «Светлый мир. Внутри» от девелопера Seven Suns Development в городе Сестрорецке, Курортный район.
Минстрой хочет приравнять апартаменты к квартирам, в частности «из текста законопроекта следует, что на апартаменты будут распространяться те же положения Жилищного кодекса, что и к жилым помещениям в многоквартирных домах». Как вы относитесь к этой инициативе? Зачем она нужна, на ваш взгляд?
Инициатива по уточнению правового статуса апартаментов положительная – ведь этот сегмент показывает активное развитие и нуждается в упорядочивании. Вопрос в том, как и с помощью чего будут обеспечиваться положения этого закона. Пока что опубликованы довольно общие формулировки положений законопроекта.
Что произойдет с сегментом апартаментов на рынке новостроек Петербурга в случае, если их приравняют к классическим квартирам? Интересуют, прежде всего, цены, ведь известно, что апартаменты на 10-15% дешевле квартир.
Введение социального обременения для застройщиков апартаментов повлияет на развитие сегмента отрицательно. Этот шаг вызовет рост стоимости квадратного метра в юнитах, что может повлечь за собой снижение спроса. На предложение рынка дополнительно повлияет то, что не каждый проект после подорожания останется настолько же привлекательным для девелоперов, как сегодня.
Апартаменты и апарт-отели – все же не одно и то же. Затронут ли нововведения апарт-отели? Какими будут последствия?
Сегодня опубликовано весьма абстрактное определение для самого формата апартаментов. Соответственно, вопросы вызывает пункт, касающийся механизма перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, в апартаменты. Также вызывает вопросы и статус апарт-отелей. Которые, безусловно, работают в другом правовом поле.
По данным Colliers International, «в отличие от московского рынка, где апартаменты все чаще приобретаются молодыми мужчинами без семьи для собственного проживания, в Петербурге более популярна концепция buy-to-let (купить, чтобы сдать), buy-to-sell (купить, чтобы продать), а иногда и buy-to-save (купить, чтобы сохранить)». Вы разделяете эту точку зрения? Изменятся ли настроения потенциальных арендаторов и инвесторов?
Сегодня из 5 833 апартаментов в Петербурге 2 538 апартаментов в 24 проектах предназначены для собственного проживания, 3 295 апартаментов в 12 проектах – для сдачи в аренду. С начала года в Санкт-Петербурге началась реализация 9 новых проектов на 3 800 апартаментов. С точки зрения качественной характеристики предложения, на рынке наблюдается тенденция роста апартаментов формата buy-to-let.
Стоит ли рынку законодательно избавляться от сегмента апартаментов, который, как мне кажется, уже занял свою нишу и стал понятен покупателям?
Однозначно, сегмент апартаментов необходимо законодательно упорядочить. В первую очередь, необходимо отделить цивилизованный рынок апарт-отелей от рынка псевдожилья.
Апарт-отели предлагают качественный сервис на уровне гостиничного и комфортабельное размещение. Это прозрачный и очевидный набор функций и сервисов, традиционный для индустрии гостеприимства, в комплексе с современными нововведениями, характерными для формата апартаментов.
Кроме того, апарт-отели – необычный и перспективный для российского рынка инвестиционный продукт, который в Европе и США давно доказал свою популярность и прибыльность. Такой формат позволяет получать прибыль с аренды недвижимости в рамках легитимного поля, отдав свой актив на управление профессионалам. После выбора апартамента, определения доходной программы и сбора необходимого пакета документов собственник только получает ежемесячную прибыль и отчетность.
Формат апарт-отеля интересен и востребован у аудитории арендаторов, он приносит стабильный и высокий, по сравнению с альтернативами для частных инвесторов, доход, и он занимает нишу цивилизованного арендного жилья. Но на данный момент действующих апарт-отелей с профессиональным сервисом на рынке совсем немного.
Дата публикации 23 октября 2017
